Proyecto de ley para frenar ‘conductas depredadoras’ en polémico programa de préstamos en Florida

La Florida está a punto de aprobar las protecciones al consumidor más estrictas de la historia del estado para un programa de préstamos hipotecarios plagado de problemas que se promociona para ayudar a los propietarios a pagar proyectos de eficiencia energética como paneles solares y protección contra huracanes como ventanas de impacto o tejados nuevos.

El programa Property Assessed Clean Energy —conocido comúnmente como PACE— ofrece una opción de financiación a las personas que no cumplen los requisitos o no desean un préstamo bancario. En su lugar, los proyectos, a menudo costosos, se pagan mediante un gravamen que se añade a la factura del impuesto sobre propiedad. El programa, aunque popular, también ha suscitado quejas de propietarios de viviendas, críticos y recaudadores de impuestos de condados de todo el estado, que afirman que algunos consumidores se han quedado a oscuras sobre el costo real de sus proyectos y cómo se pagará la factura.

La Cámara de Representantes y el Senado de la Florida están a punto de aprobar esta semana sendos proyectos de ley que abordan muchos de los problemas que activistas de los consumidores han planteado a lo largo de los años, como se expuso en una investigación del Miami Herald el año pasado. Algunos condados, incluido Miami-Dade, ya han implementado algunas de estas protecciones.

Si el gobernador Ron DeSantis lo firma, pudieran convertirse en ley tan pronto como julio.

La representante Dana Trabulsky, republicana de Fort Pierce, dijo que se le ocurrió la legislación después de que algunos familiares trataron de usar el programa para reparar su techo dañado por el huracán hace unos años. Trabulsky dijo que no podían obtener un préstamo bancario tradicional o permitirse el lujo de cargar las reparaciones a una tarjeta de crédito, por lo que recurrieron a PACE.

“Para mí, PACE es para esto. Es un determinado grupo de personas que no tienen otros medios para conservar su casa”, dijo. “No es para todos, pero sí para un determinado grupo de personas. Es para mi familia y para la suya”.

Grandes cambios por delante

El programa funciona de una forma poco habitual, usando la casa del cliente como garantía de un préstamo. Los propietarios pagan las mejoras, con una tasa de interés actual de alrededor del 11%, en su factura anual del impuesto sobre bienes inmuebles. El incremento de la factura puede ser enorme, del 200% al 300% en algunos casos.

Pero, a diferencia de un préstamo bancario tradicional, los proveedores de PACE nunca han tenido que confirmar si sus clientes pueden permitirse devolver los préstamos. Y algunos consumidores se han quejado de haber sido engañados por contratistas sospechosos sobre los costos finales y los métodos de pago.

Y como los pagos están vinculados a los impuestos sobre la propiedad, si un propietario se retrasa en sus pagos anuales, pudiera perder su casa. Eso ocurrió varias veces en California, cuna del programa PACE, antes de que el estado introdujera nuevas y estrictas protecciones. En la Florida aún no se ha registrado ningún caso de pérdida de la vivienda a causa de los costos asociados al programa PACE.

La nueva legislación modificaría algunas normas fundamentales.

Exige a los proveedores de PACE que se aseguren de que los pagos anuales estimados no superen el 10% de los ingresos anuales del propietario, que proporcionen un formulario de información exhaustivo en el que se describan los costos estimados y que obtengan el permiso del banco titular de la hipoteca de la propiedad para llevar a cabo el proyecto.

Los proyectos de ley también exigen, por primera vez, una regulación más estricta de los contratistas que realizan las obras. La mayoría de las quejas y demandas contra proveedores de PACE de la Florida examinadas por el Herald se refieren a trabajos de construcción de mala calidad o a presuntos fraudes por parte de los contratistas.

La nueva legislación también prohibiría muchas de las afirmaciones, a veces dudosas, que se hacen en los folletos publicitarios del programa pegados en las puertas de las casas de todo el sur de la Florida y que promocionan el programa como “gratis o sin costo”.

Tal vez lo más importante sea que estos proyectos de ley obligarían a realizar una auditoría estatal de PACE cada tres años y exigirían a los proveedores de PACE que informen por sí mismos sobre sus clientes y proyectos, incluyendo si alguien ha perdido su casa.

“Estamos en una especie de aprieto aquí en la Florida porque tenemos que reforzar nuestras viviendas para no perder el seguro, la vivienda, pero también tenemos que ser capaces de pagar las mejoras sin estar caer en problemas”, dijo Trabulsky a los legisladores mientras anunciaba e; proyecto de ley. “Si usted odia PACE le encantará este proyecto de ley”.

Aunque varios legisladores expresaron su disgusto por el programa en las reuniones sobre el proyecto de ley, recibió apoyo bipartidista en la Cámara y el Senado.

“Personalmente, siempre he sido una gran crítica de este programa solo por el comportamiento depredador que hemos visto”, dijo la representante Ana Eskamani, demócrata de Orlando. “Todavía podemos hacer más para la protección de los consumidores, pero este proyecto de ley es un muy buen paso en la dirección correcta”.

Cabilderos de los principales programas PACE, incluyendo FortiFy, ReNew Financial y Home Run Financing, apoyaron públicamente las protecciones adicionales de los consumidores. Y consiguió el apoyo de los críticos también, incluyendo el escéptico de PACE Mike Fasano, recaudador de impuestos del Condado Pasco.

“Este proyecto de ley ayudará a asegurarse de que las personas no pierdan sus hogares”, dijo. “Se ha pasado de cero a batear 750 de la noche a la mañana. Ojalá podamos llegar a 1,000 en el futuro”.

Reafirmar el control local

Estos proyectos de ley también pudieran poner fin a una refriega estatal entre una empresa de PACE “deshonesta” y la mitad de los condados del estado. El año pasado, una empresa que financia proyectos de construcción de PACE interpretó una conclusión legal rutinaria de Tallahassee como un permiso para financiar proyectos en cualquier lugar del estado, ignorando cualquier protección al consumidor específica de la comunidad que hubieran aprobado.

Anteriormente, los proveedores de PACE tenían que llegar a acuerdos específicos con cada condado sobre si podían operar y cómo. Varios condados, incluyendo el Condado Collier, no permiten PACE residencial en absoluto.

Pero a pesar de la comprensión histórica de cómo funcionaba el programa, la Florida PACE Funding Agency comenzó a firmar miles de nuevos clientes en todo el estado. Los recaudadores de impuestos empezaron a negarse a cobrar o a repercutir los pagos anuales, y ambas partes empezaron a demandar.

Los nuevos proyectos de ley de Tallahassee aclaran que un proveedor de PACE necesita el permiso de los condados para inscribir a clientes dentro de sus límites.

De la fosa séptica al alcantarillado

Estos proyectos de ley también ampliarían el tipo de cosas que PACE pudiera pagar. Además de un nuevo techo o ventanas de impacto, PACE ahora pudiera cubrir la elevación de las viviendas debido al riesgo de inundaciones, la reparación de un malecón y algo largamente buscado por Miami-Dade: las conversiones de la fosa séptica al alcantarillado.

Miami-Dade tiene más fosas sépticas que cualquier otro lugar en el estado, casi 140,000, y ya están empezando a fallar debido al elevado nivel de las aguas subterráneas por el ascenso del nivel del mar. El condado está buscando agresivamente decenas de millones en dinero de subvenciones para agregar las tuberías y bombas necesarias para cambiar los hogares a las líneas de alcantarillado del condado, pero rara vez vienen con dinero extra para pagar la parte del propietario de los costos. El costo puede superar los $10,000, una cantidad considerable para un habitante promedio.

Si estos proyectos de ley se convierten en ley, los habitantes de Miami-Dade pronto pudieran ser capaces de usar PACE, además de préstamos bancarios, para pagar su parte del proyecto.

Miami-Dade se suma

A raíz de una serie de reportajes del Miami Herald, los comisionados de Miami-Dade han añadido varias protecciones nuevas para los propietarios de viviendas de Miami-Dade. Entre ellas se incluye un formulario de divulgación obligatorio y detallado que enumera el costo exacto de la mejora más los intereses, y una firma impresa, en lugar de digital, para las personas mayores de 65 años.

El mes pasado, los comisionados también aprobaron por unanimidad otra ronda de protecciones de los consumidores que requieren que las empresas informen a los clientes, así como el condado, si planean retirarse abruptamente del mercado, como hizo Ygrene a finales de 2022.

Los proveedores de PACE, como Ygrene, ahora también deben tener al menos 75% de su financiación para el proyecto como efectivo en mano antes de dar luz verde al proyecto, que fue parte del problema que llevó a una interrupción masiva del servicio para miles de floridanos

“Solo quiero que la gente sepa exactamente a qué se compromete”, declaró el comisionado Kevin Cabrera, promotor de la legislación. “Esto ayuda mucho a las personas que se vieron afectadas por la interrupción”.