‘Perdimos’. El acuerdo en el caso contra el ‘Rey de Coconut Grove’ enfadó a compradores de casas adosadas

Dé un paseo por una cuadra de Coconut Avenue y escuche el silencio fantasmal: no hay niños jugando, perros ladrando ni vecinos cocinando hamburguesas.

Una docena de casas adosadas inmaculadas permanecen deshabitadas tres años después que la mayoría se vendieron a compradores engañados por el urbanizador Doug Cox, haciéndoles creer que estaban a semanas de cerrar la compra de la casa de sus sueños.

Desde fuera, las casas parecen vacías, pero las 12 están saturadas de engaño, consternación y angustia.

Están a la venta en Coconut Grove, uno de los mercados inmobiliarios más deseados del país, así que alguien las comprará.

Pero no las personas que estaban a punto de mudarse.

En un acuerdo reciente de acusaciones de fraude contra Cox, 32 partes a las que el autodenominado “Rey de Coconut Grove” debe $34 millones acordaron firmar escrituras de renuncia, renunciar a cualquier gravamen sobre las propiedades y renunciar a su objetivo de propiedad.

Podrían recuperar entre 40% y 50% del dinero que le dieron a Cox si las casas adosadas, de entre 3,000 y 4,000 pies cuadrados, se venden a su precio de venta, entre $2.6 y $3.5 millones.

“Perdimos y ganó la gente equivocada”, dijo Kevin Ware, quien vino de Chicago que esperaba mudarse a 2992 Coconut Ave. con su familia en 2021 después de pagar un depósito de $433,750 en la casa de $1.7 millones.

Ware compartió la opinión de otros compradores, los cuales se quejan de que fueron presionados en un acuerdo que favorece a los prestamistas privados con mucho dinero y los inversionistas que querían sacar provecho del auge del mercado de Coconut Grove promocionado por Cox. El vecindario más antiguo de Miami se está transformando a medida que se talan sus frondosas árboles para hacer sitio a grandes casas con forma de cubo.

“Todo el mundo dice que Miami es un lugar sucio, deshonesto y con dobles intenciones. Ahora lo viví yo mismo”, dijo Ware. “Me encanta Miami y no me voy a ir, pero la corrupción es increíble”.

Las fechas de cierre se iban retrasando

Ware y algunos otros compradores originales empezaron a sospechar hace tres años, cuando Cox siguió aplazando sus fechas de cierre a medida que los precios de la vivienda se disparaban durante la pandemia del COVID la llegada a Miami de personas de otros países. El Departamento de Construcción de la ciudad de Miami, que permitió a Cox seguir construyendo paralización de las obras, dijo que no podía ayudarlos. Estaban decididos a advertir a los posibles compradores y detener lo que describieron como un esquema Ponzi que Cox estaba llevando a cabo en sus 27 propiedades del Grove, cobrando depósitos cada vez mayores a medida que las casas adosadas y los lotes de primera aumentaban de valor.

En total, Cox amasó unos $70 millones y todo desapareció.

Un año y cuatro meses después de que una investigación del Miami Herald obligara a su antiguo socio a presentar una moción de urgencia para que un administrador judicial se hiciera con el control de las empresas y propiedades de Cox, el caso no se ha resuelto como esperaban las víctimas del presunto fraude. Unos $20 millones siguen en paradero desconocido. No recuperarán sus viviendas terminadas o prometidas ni los ahorros que invirtieron cuando las tasas hipotecarias eran de 2% y las casas se vendían por entre $1.2 y $1.8 millones a menos que puedan permitirse pagar el doble del precio original.

“La urbanización en Miami es un imán para los locos y los prestamistas de capital privado están envenenando el entorno; sin embargo, la ley los favorece sobre los compradores de viviendas que quieren un pedazo del sueño americano”, dijo Alexandra Cardoso, una de las primeras compradoras que hizo un depósito de $155,000 en su casa adosada en Coconut Avenue en 2018, planeando mudar a su madre y darle a su hija un dormitorio propio durante sus años de escuela secundaria. “La industria inmobiliaria necesita ser purgada y reformada para que las generaciones futuras no sean engañadas como lo fuimos nosotros”.

“No voy a abandonar esta lucha”

Michael Coyne es el único acreedor que se negó a firmar el acuerdo de conciliación redactado por el administrador judicial Alan Fine, juez jubilado del tribunal de circuito de Miami-Dade, y su abogado Paul Singerman y mediado por el juez jubilado del circuito de Miami-Dade Michael Hanzman, quien supervisó el caso del colapso de los edificios de condominios de Surfside, que se resolvió por $1,100 millones.

Coyne, un banquero de inversiones de Nueva York, y su esposa Oksana, una enfermera, habían planeado mudarse a su nueva casa de $1.6 millones en 2978 Coconut Ave. en 2021, antes que nacieran sus hijas gemelas, con su hijo y los padres de Oksana, que son de Ucrania, pero, desde que pagaron un depósito de $487,000, han vivido en siete alquileres diferentes, con la mayoría de sus pertenencias en un almacén.

“No voy a abandonar esta lucha ni a dejar que estos malditos se libren”, dijo Coyne, que se opuso al acuerdo en una audiencia ante el juez de circuito de Miami-Dade Thomas Rebull. “No se consiguió nada con el administrador judicial, quien dio prioridad a los prestamistas depredadores, trató esto como una quiebra, que no lo es, y actuó como un agente inmobiliario, que tampoco es”.

“Se le está pagando generosamente a todo el mundo, facturando por horas, por no limpiar este desastre y no exigir responsabilidades a nadie. Hasta ahora las víctimas, consideradas una molestia, no han conseguido nada. Nada”.

Receptor: desenredar un lío

Fine y Singerman no están de acuerdo, diciendo en una entrevista con Herald que están “inmensamente orgullosos” del “trabajo implacable” que han dedicado a desenredar los hilos de un caso que empezó en mayo de 2023 con un saldo negativo en una de las cuentas bancarias de Cox, una hipoteca de $33 millones por el principal prestamista corriendo 24.5% de interés, una creciente lista de demandantes que de repente descubrieron que habían sido estafados, una relación “tóxica” con los inspectores de edificios de la ciudad de Miami, casas sin asegurar con permisos caducados en la cúspide de la temporada de huracanes y poca cooperación de Cox y su esposa, Nicole Pearl, una abogada de Miami que escribió los contratos de compra, listó las propiedades y llevó la contabilidad.

En décadas de experiencia en casos similares, Fine y Singerman dijeron que las víctimas solo suelen recuperar entre el 5% y el 10% de lo que perdieron. Los honorarios de los abogados se disparan a medida que se prolonga el litigio y disminuye el fondo de bienes.

“Siempre he sido más comprensivo con los compradores, quienes tomaban una decisión vital, que con los prestamistas, que tomaban una decisión financiera”, dijo Fine, que calcula que la administración judicial ha costado hasta ahora $2.4 millones. Cobra $750 por hora. “Eso no da a los compradores una ventaja legal sobre los acreedores garantizados. En nuestras decisiones nos obligaba la ley, no la simpatía”.

Las casas siguen sin autorización de habitabilidad

Pero, en algunos aspectos, Coyne tiene razón: el caso contra Cox y Pearl está justo donde empezó.

Las casas construidas por Cox con varias violaciones del código todavía no tienen certificados de ocupación del departamento de construcción de la ciudad de Miami y, hasta que no los tengan, nadie puede vivir en ellas. La misma empresa de ingeniería empleada por Cox que no pudo conseguir la aprobación de las inspecciones —MEP Consulting Engineers y su presidenta, Katrina Meneses— está en el trabajo, contratada por Fine. La misma agente inmobiliaria empleada por Cox, Randi Connell, es la agente de ventas, seleccionada por Fine.

El antiguo socio de Cox, Phillip Sylvester, compró las 12 propiedades no urbanizadas que poseía anteriormente en una empresa conjunta con Cox. A Sylvester se le deben otros $13.5 millones de un préstamo de $18 millones que hizo a la administración judicial y ese préstamo está costando $5,000 diarios en intereses. Pearl todavía tiene su licencia de abogado y licencia de bienes raíces y se cree que está viviendo en el área de Nueva Jersey.

Cox está de vuelta en Coconut Grove, si es que alguna vez se fue, donde se le ha visto en el lugar de trabajo de una de sus antiguas propiedades en Bird Road, un proyecto de torre de condominios incompleto que le devolvió a Fuse Group después de que le prestara $4.7 millones para comprarlo.

Cox, de 53 años, suele pasearse por el vecindario en un Jeep Gladiator equipado con neumáticos personalizados. Le dice a la gente que es una persona sin hogar y que vive en su auto desde que él y Pearl, padres de tres niños pequeños, fueron desahuciados el año pasado de la casa que alquilaban en Inagua Avenue por $12,000 al mes.

¿Qué más no ha cambiado? No está claro si las autoridades acusarán a Cox y Pearl de algún delito. Algunos compradores originales se reunieron y presentaron denuncias ante el FBI, la Fiscalía Estatal de Miami-Dade, la Policía de Miami y el Colegio de Abogados de la Florida. Sus reuniones del año pasado con funcionarios del Departamento de Construcción y con el alcalde de Miami, Francis Suárez —a quien Cox hizo $200,000 en contribuciones de campaña— no llegaron a ninguna parte.

Hace poco, Ware paseaba a su perro cuando Cox pasó en auto, saludó y se detuvo.

“Doug sonrió y dijo ‘¿Ves? ¡Aún no estoy en la cárcel!”, dijo Ware. “Le dije ‘Pronto lo estarás y te odio a morir’. Luego tuvimos una charla sorprendentemente civilizada”.

Cox, quien se negó a responder a las preguntas del Herald, incluso se presentó en una de las jornadas de puertas abiertas en Coconut Avenue el mes pasado, según Connell. Trabajó para Cox y Pearl durante menos de un año y lo dejó en 2022 cuando llegó a la conclusión de que “toda la situación con Doug y Nicole era una locura”.

“No es una venta forzosa”

Connell, que trabaja para Grove Realtor Riley Smith desde hace mucho tiempo, dijo que ha recibido algunas “ofertas muy bajas, pero esto no es una venta forzosa”.

El multimillonario Ken Griffin, el fundador de Citadel que se está moviendo la sede de su imperio financiero a Miami desde Chicago, consideró la compra de todas las casas adosadas, pero el acuerdo se cayó.

Connell dijo que fijó el precio de las casas entre 8% y 9% por debajo del valor de mercado, a entre $840 y $850 por pie cuadrado frente a $925 por pie cuadrado, en un mercado, donde las tasas de interés siguen siendo altas. Las casas se anuncian como “nueva construcción (2021-2022)“, reconociendo que ya no son nuevas.

“Intento cambiar el discurso negativo sobre estas casas de alta calidad”, dijo. “Mi corazón está con los compradores que pusieron los ahorros de toda su vida. A mí me soltaron las mismas mentiras: yo había vendido dos de los lotes sin desarrollar de Doug y dos casas adosadas que mis clientes perdieron. Me comprometí a venderlos por tanto como sea posible para que tanto dinero como sea posible vuelve a los compradores. Como madre trabajadora de dos hijas, lo siento por esas familias al 100%”.

Connell, que organizó una jornada de puertas abiertas en 2955 Coconut Ave. el fin de semana, dijo que ha percibido cautela de los posibles compradores.

“Preguntaron ‘¿La gente va a aparecer en la puerta y quitarnos la casa?”, Dijo. “Queremos asegurarles que el título estará limpio”.

Es decir, a menos que Cox interfiera. Aunque todos los demandantes, excepto Coyne, firmaron exenciones y se comprometieron a no demandar, Cox y Pearl no lo han hecho. Sylvester está teniendo problemas para conseguir un seguro de título en los 12 lotes baldíos que compró a la administración judicial por $16.5 millones porque Cox no ha renunciado a su reclamo a ellos.

Connell negó que supiera que Cox estaba dando largas a múltiples depositantes cuando trabajaba para él. Compradores como Alan Lombardi están indignados de que Fine seleccionara a Connell. Lombardi se enfrentó a Connell en mayo de 2022, cuando ella estaba mostrando la casa adosada de $1.3 millones que compró en 2020 con un depósito de $260,000 y en la que esperaba mudarse con su pareja y sus gemelos recién nacidos.

“Es absurdo que, de todos los agentes inmobiliarios de Miami, Fine eligiera a Connell”, dijo Lombardi, quien es él mismo un agente.

Connell dijo que simplemente estaba mostrando la unidad de Lombardi como modelo.

“Doug era encantador y convincente, se sentía que se podía confiar en él”, dijo Connell. “Pero siempre tenía una excusa para los retrasos y decía ‘Déjenme hacer lo mío, tengo contactos internos con la ciudad’”.

Los compradores están molestos porque Fine eligió el año pasado a la agente inmobiliaria Vivian Dimond para preparar y comercializar las viviendas. Dimond cobra $295 por hora y ha ganado más de $575,000 desde mayo de 2023 gracias a la administración judicial. Su principal tarea era obtener certificados de ocupación. Fine, quien defendió la elección tanto de Dimond como de Connell por su experiencia, sigue esperando las cédulas de habitabilidad.

“Ha sido una increíble pérdida de tiempo y dinero”, dijo Cardoso. “Cuando se nombró al administrador judicial y dijo que podría conseguir las autorizaciones en seis semanas, nos sentíamos optimistas respecto a que Doug se vería obligado a terminar las inspecciones, se cumplirían nuestros contratos y por fin tendríamos nuestras casas; incluso estábamos dispuestos a negociar un precio más alto por ellas.

“Pero el administrador quería esperar y ponerlas en el mercado. Ha pasado más de un año y los compradores se están alejando de esas casas ahora porque no tienen Certificado de Ocupación el mercado es débil. Tendrán suerte si consiguen algo cercano a lo que piden”.

Problemas con las normas de construcción

Los problemas relacionados con el código de edificación han sido más complicados de lo previsto y los inspectores municipales están siendo muy cautelosos debido al escrutinio, según Fine y Singerman. Un ejemplo es que Cox construyó seis casas adosadas de tres plantas en Coconut Avenue, pero solo presentó planos de dos plantas.

“Actualmente estamos trabajando en una solución de drenaje de inundaciones en el patio trasero”, dijo Fine. “Los planos pedían bermas. Intentamos convencer al ayuntamiento de que las bermas no son seguras, pero dijo que las construyéramos; luego nos dijeron que era una estupidez, que elimináramos las bermas, y ahora la ciudad nos concede reuniones diarias”.

“Al principio supusimos que tardaríamos un par de meses como mucho”, dijo Fine. “Vimos lo mismo que convenció a los compradores para firmar, hermosas casas adosadas listas para entrar a vivir que parecían terminadas, pero poco sabíamos que estábamos viendo la punta del iceberg”.

Fine consiguió vender tres casas de la cartera de Cox, incluida la casa adosada del 3167 de Shipping Avenue en la que Cox tenía previsto vivir. Esa unidad de cuatro dormitorios y cuatro baños y medio y la adyacente en el 3157 de Shipping Ave. se vendieron “tal cual” a James Rosenthal por $5.8 millones ($698 por pie cuadrado) después de haber sido listadas por $7 millones ($843 por pie cuadrado).

La casa en 3157 había sido objeto de contrato a dos compradores diferentes, sin el conocimiento de ellos. Rosenthal fue el segundo y le dio a Cox un depósito de $725,387.64 hace dos años.

Rosenthal, que vive en la ciudad de Nueva York, se mudará después de obtener un CO. No dijo lo que va a hacer con la casa de su posible vecino Cox, pero podría darle la vuelta y obtener de ello un buen beneficio.

La casa en 4010 Park Ave. en South Grove, apodada la “Casa de los Rumores” por los vecinos que la han visto construirse para una sucesión de compradores desde 2016, se vendió “tal cual” por $3.2 millones. Fine esperaba conseguir $4 millones, pero la casa tiene numerosos desperfectos, como ventanas y regaderas mal colocadas.

Los compradores originales dijeron que las ventas de las casas Shipping y Park y de los 12 sitios sin urbanizar a Sylvester se hicieron a precios rebajados, descuentos que ellos querían para sus casas pero que no se les ofrecieron.

Un dilema salomónico

“No todo el mundo sale ganando, lo entendemos”, dijo Ware. “Pero es una bofetada en la cara que, después de años de sufrimiento, en lugar de negociar con nosotros o considerar otras ideas sobre cómo repartir los beneficios, recibiendo los prestamistas profesionales un porcentaje menor por haber hecho malos préstamos a Cox, nos asusten e intimiden para que nos rindamos”.

Las ofertas de venta aceptadas fueron las más altas, dijeron Fine y Singerman. En cuanto a negociar un precio más bajo para determinados compradores, Fine se habría enfrentado a un dilema salomónico.

“En las viviendas vendidas a varios compradores, ¿cuál tendría la oportunidad de comprar y cómo se lo explicamos a los demás depositantes?”, dijo Singerman. “Si hacemos un descuento, las otras víctimas no recuperan tanto dinero”.

El acuerdo se estructuró de modo que el prestamista DC Fund, que tenía ocho propiedades como garantía, se define como acreedor garantizado y tiene derecho en primer lugar al reembolso total de su préstamo de $1.9 millones a Cox. Los socios de DC Fund se dedican al negocio de los anticipos en efectivo a comerciantes. Los demás inversores y compradores que entregaron depósitos recibirán el mismo trato y serán reembolsados con los ingresos de las ventas a prorrata.

Los abogados de los compradores argumentaron ante el tribunal que el caso debería haberse gestionado como un procedimiento de equidad y no como una semiquiebra. De ese modo, los compradores, como acreedores no garantizados, no estarían por debajo de los prestamistas, los acreedores garantizados.

El juez Rebull rechazó el argumento.

La mayoría de los compradores firmaron contratos con Cox en los que renunciaban a varios derechos, incluido el de demandar a Cox por no entregar las casas. Permitían a Cox usar sus depósitos a su antojo en lugar de depositarlos en plica y aceptaban estar subordinados a los prestamistas. Los contratos con los urbanizadores suelen ser unilaterales.

“Los receptores toman prestada gran parte de su legislación de los casos de quiebra”, dijo Singerman. “Tienen un esquema de distribución de prioridad legal. Las misiones fundamentales del síndico son las mismas”.

“En cuanto a los préstamos de alto riesgo y alto interés, no son ilegales y por eso los prestamistas firman contratos con garantías. Se puede ver a los prestamistas como depredadores o como el abono para un empresario que no pudo conseguir un préstamo bancario”.

Coyne estaba decepcionado por el resultado, que en su opinión estaba predestinado antes de que se celebrara la sesión de mediación con Hanzman.

“Vergüenza para el administrador judicial y vergüenza para el tribunal”, dijo Coyne. “Relegaron a compradores inocentes al último lugar. Tenían una opción ante la ley y eligieron la salida fácil”.

Sylvester calificó el acuerdo de justo. Se le deben $6 millones que perdió con Cox y $13.5 millones de los $18 millones que le prestó a la administración judicial en diciembre para pagar a Altamar Financial Group. Altamar le prestó a Cox $33 millones en 2019 para la construcción, le dio a Cox ocho prórrogas a pesar de que Cox no cerró las ventas y solo ejecutó la hipoteca después de que se publicara el artículo de Herald.

La compra de $16.5 millones de Sylvester de los 12 lotes sin urbanizar, más su préstamo de $18 millones, le permitió a Fine llegar a un acuerdo con Altamar en una mediación de 15 horas con Hanzman, durante la cual Fine “expuso nuestros argumentos de usura y manos sucias contra Altamar”.

Altamar, quien reclamaba $22,000 de intereses al día, abandonó el caso, pero los intereses devengados por el préstamo de Sylvester le añadieron urgencia al objetivo de Fine de vender las casas adosadas al máximo valor.

“No se ha acabado, pero pensamos que la mediación era una forma eficaz de avanzar y detener la hemorragia de gastos legales”, dijo Sylvester, que dijo que fue traicionado por Cox y ha dedicado el último año a rectificar los errores cometidos por Cox y Pearl. “Nadie salió satisfecho; es una situación difícil. El administrador judicial cree que fue un resultado equitativo”.

A quién se le debe dinero

Las 32 reclamaciones de liquidación van desde los $6,113,653 de Sylvester hasta los $150,000 de depósito de los primeros compradores; una médica y su esposo depositaron $420,000; el comprador de un codiciado solar de Secoffee Street, en donde Cox prometió construir una nueva y elegante casa con un atrio sombreado por robles, pagó $1.4 millones; y un trasplantado del sur de California que esperaba una casa adosada en una parcela de Gifford Lane con demasiada vegetación pagó $671,250.

Chris Paciello, el antiguo empresario de clubes nocturnos de South Beach, fue persuadido por Cox para firmar cinco contratos y entregar $2.3 millones, según los expedientes judiciales. Paciello, alias Christian Ludwigsen, es hoy propietario de un gimnasio e inversor inmobiliario, pero fue una celebridad cuando salió de fiesta con Madonna, Sofía Vergara y Jennifer López en la década de 1990.

Paciello, antiguo informante del FBI sobre sus contactos con la mafia neoyorquina, se declaró culpable de asociación ilícita en 2000 y cumplió seis años de cárcel. El socio de Paciello, Mio Danilovic, reclama $1.2 millones como inversionista de Cox estafado.

En el presunto acto de malabarismo de Cox, 2960 Coconut Ave. era la casa que seguía dando. Cuatro personas diferentes firmaron contratos de compra y le pagaron a Cox depósitos de entre $500,000 y $1.5 millones.

LV Lending reclama $5.2 millones y un inversor llamado Cocogrove Phase 2 aceptó renunciar a su reclamación de $3 millones. Ambas empresas alegaron en las demandas que fueron estafadas por Cox y Pearl, que se hicieron pasar por un gestor de préstamos de Altamar para avalar su solvencia.

“El fraude fue notable y asombroso”, dijo Fine. “Había documentos falsificados y el subterfugio de llamadas telefónicas de personas que no existían”.

Fine, Singerman y la empresa de contabilidad forense que contrataron no han encontrado ningún dinero escondido por Cox y Pearl. Los desordenados registros que han revisado muestran que parte de los $70 millones que recaudó la pareja se gastaron en un círculo vicioso de pedir préstamos para devolver otros préstamos a tasas de interés exorbitantes. La mala gestión agravó el agujero.

Los archivos judiciales revelan un atisbo de los apuros de Cox para conseguir dinero rápido; inclusive hay una factura de American Express por $870,087. Entre sus préstamos están $18,570 recibidos y $30,350 pagados a Last Chance Funding, $114,537 recibidos y $329,144 pagados a On Deck Capital, y $47,485 recibidos y $77,680 pagados a High Speed Capital.

“No se trataba de un sofisticado atraco como el de Oceans 11”, dijo Ware. “Fue codicia pura y dura”.