Finalmente pararon de subir los alquileres. Conozca las razones y en qué ciudades

El precio del alquiler de apartamentos en el sur de la Florida dejó de aumentar después de dos años de fuertes alzas del 7% en 2022 y 25% en 2021, según un nuevo reporte de bienes raíces residenciales.

La media de los alquileres en la región este año hasta julio es esencialmente plana, con un aumento de menos del 1%. Esto es un indicador de que el desbocado mercado de alquileres se ha desacelerado y las condiciones anuales de precios están cerca de lo que eran en 2019 antes del comienzo de la pandemia la primavera de 2020. Sin embargo, muchos personas, particularmente en Miami-Dade, todavía pasan apuros con aumentos de alquiler más pequeños después de los aumentos de dos dígitos en la pandemia.

“Lo que estamos viendo en este momento es un enfriamiento brusco de lo que había sido un crecimiento astronómico de los alquileres”, dijo Christopher Salviati, economista de Apartment List, el mercado inmobiliario en línea que recientemente publicó un informe que documenta el cambio de tendencia de los alquileres en el sur de la Florida y en Miami. “A medida que nos adentramos en el otoño y el invierno pasados, y a lo largo de este año, las cosas empezaron a enfriarse. El crecimiento interanual de los alquileres cayó en territorio negativo. Es una buena noticia para los inquilinos de Miami”.

Anualmente, el alquiler medio de apartamentos de un dormitorio se redujo 1.1% a $2,052 en julio en comparación con $2,073 en julio de 2022 en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, según el informe de alquileres más reciente de Apartment List. Comparativamente, la disminución de los alquileres es modesta, dijo Salviati, señalando que es considerablemente más alta que el alquiler medio de julio de 2019 de $1,491 para un apartamento de un dormitorio.

La plataforma digital de listados de apartamentos de Estados Unidos recopiló los alquileres solicitados en edificios con al menos 50 apartamentos, a partir de la Encuesta Comunitaria del Censo federal y los listados de la compañía. El informe analiza las mayores áreas metropolitanas, y las ciudades más grandes, del país. A efectos del informe, el área metropolitana de Miami incluye los tres condados del sur de la Florida.

La construcción de nuevos grandes complejos de apartamentos en el sur de la Florida es la razón principal por la que los aumentos anuales de alquiler han disminuido drásticamente en los primeros siete meses de 2023, dijeron expertos en bienes raíces. Estos nuevos rascacielos suelen cobrar alquileres elevados, lo que excluye a gran parte de los trabajadores de clase media de la zona. Sin embargo, este año la competencia hace que algunos de estos inmuebles ofrezcan contratos anuales con uno o dos meses de alquiler gratis para los inquilinos que cumplan los requisitos de solvencia.

En los últimos años, los urbanizadores han inundado el mercado inmobiliario residencial con proyectos de apartamentos, impulsados por la reubicación de empresas en la región y la migración de personas adineradas. Los edificios de apartamentos más grandes, con algunos de los alquileres más altos, tienden a concentrarse en centros urbanos, como el distrito financiero Brickell en Miami, y la floreciente sección Midtown Miami.

El norte de Miami registró la mayor caída anual de los alquileres en el sur de la Florida, según el sondeo de Apartment List. Los alquileres medios mensuales para apartamentos de un dormitorio allí cayeron casi 7% desde julio de 2022, a $1,527. Mientras tanto, los alquileres de una habitación en Miami cayeron 1.1% a $1,636 mensuales en julio; las unidades de una habitación en Hialeah aumentaron 3.3% a $1,328; y el alquiler mensual cayó un 5% en Doral a $2,063. En Broward, el alquiler medio de un apartamento de una habitación en Fort Lauderdale cayó 1.3% en julio, a $1,601, y bajó 2.1% en Hollywood, a $1,503.

En general, en Miami-Dade, el precio de los alquileres en general durante el año pasado, independientemente del tamaño y la antigüedad de los edificios de apartamentos aumentaron aproximadamente 6%, según datos de John Burns Research and Consulting, una empresa nacional de consultoría inmobiliaria e investigación del mercado de la vivienda.

Los alquileres medios de Miami-Dade aumentaron a $2,570 en julio respecto de $2,430 en julio de 2022, impulsados por la fuerte demanda de los alquileres más baratos en los edificios más antiguos de los suburbios. Zachary Nyberg, gerente sénior de consultoría de John Burns, dijo que los alquileres de apartamentos aumentaron más en Kendall y Hialeah.

Vanny Veras, un organizador de justicia de vivienda en la organización sin fines de lucro Miami Workers Center, dijo que sus clientes se ven perjudicados por cada aumento del alquiler, no importa cuán pequeño. Como la asistencia de emergencia para el alquiler del condado ya despareció, Veras dijo que su oficina ve a personas que ganan menos de $40,000 al año preguntando cómo hacer frente a los aumentos anuales de alquiler de $300 o más para vivir en muchos casos en condiciones deplorables.

Ken H. Johnson, profesor de Negocios de la Universidad Atlántica de la Florida (FAU) y experto en vivienda, dijo que para vivir aquí, en uno de los mercados inmobiliarios residenciales más sobrevalorados del país, realmente se necesita que los empleadores del sur de la Florida paguen salarios más altos.

“Los alquileres se están desacelerando. Siguen subiendo, pero no tan rápido. En realidad, no están bajando”, dijo Johnson. “Ahora estamos en una crisis de asequibilidad, no de alquiler. Los alquileres se han estabilizado. La única solución es que suban los salarios, porque no creo que bajen los alquileres”.

Los inquilinos que puedan pagar los gastos de mudanza y estén dispuestos a mudarse todos los años serán los más afortunados a la hora de conseguir lucrativos contratos de alquiler.

“Si va a renovar el contrato en breve, es un buen momento para hacer los deberes antes de renegociar el aumento”, dice Nyberg, de John Burns. “Entre en Apartments.com, busque nuevas construcciones en las cercanías y busque alquileres más baratos o concesiones. Si no le pregunta [a su casero], la respuesta siempre es no. Es un buen momento para que vaya armado con algo de información sobre la zona para renegociar una oferta de renovación mejor”.