Familia de Fresno gasta más de 30% de ingresos en vivienda. ¿Y con control de rentas?

Tras una larga y difícil búsqueda de vivienda, Juana Iris Meza y su familia se mudaron a una unidad de renta de tres dormitorios en un edificio en Shields Avenue, al oeste de la Highway 99 en Fresno.

Aunque necesitaban un espacio más grande para su familia de seis integrantes, experimentaron un fuerte aumento en sus gastos mensuales para la renta. La familia solía pagar $560 por un departamento de un dormitorio. Ahora pagan $1,350.

Pero a Meza le preocupa que la renta vuelva a subir. Y con unos ingresos anuales de $45,000 (Meza, de 38 años, trabaja a tiempo parcial para una organización educativa sin ánimo de lucro, y su esposo es fontanero), la familia no puede permitirse más alzas de la renta.

“Si me suben la renta $100 más”, dijo, “no creo que pueda pagarla”.

Como miles de hogares de Fresno, la familia Meza está sobrecargada por la renta, lo que significa que gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda. Eso deja poco dinero para otras necesidades esenciales, como alimentos y transporte. Organizaciones comunitarias, activistas y arrendatarios dicen que por eso es hora de que la ciudad de Fresno implemente una política de control de rentas para ayudar a proteger a los habitantes.

Según el Urban Institute, las leyes de control de rentas tienen como objetivo mantener las viviendas asequibles existentes y limitar las disrupciones causadas por los rápidos aumentos de la renta. En 2020, California implementó la Ley de Protección de Inquilinos, un control de rentas en todo el estado que limita los aumentos de la renta al 5%, más el índice de precios al consumidor local, o al 10%, lo que sea menor. (Los gobiernos locales pueden establecer restricciones, y varias ciudades de California ya lo han hecho).

En Fresno, donde se han registrado algunos de los aumentos de renta más elevados del país en los últimos años, algunos piden medidas adicionales. Quieren un tope anual de las rentas del 3%, además de la creación de una Junta de Mediación de Rentas que se ocupe de los avisos de desahucio, los casos de represalias y las alzas de las rentas por encima del aumento permitido. Aunque afirman que reforzaría la protección local de los inquilinos, los dirigentes municipales afirman que esta política pudiera desincentivar la construcción de nuevas viviendas en Fresno.

Meza apoya la propuesta de control de rentas porque, según ella, apenas pueden llegar a fin de mes. Si los precios de las rentas siguen subiendo, se planteará mudarse con otra familia o marcharse de Fresno en busca de un lugar más asequible.

“¿Cómo van a seguir subiéndonos la renta”, dijo, “si nuestros salarios llevan años estancados?”.

Más de la mitad de las viviendas de renta de Fresno están agobiados por los costos

Un análisis del Fresno Bee de los datos de la Encuesta Comunitaria Estadounidense de 2021 de la Oficina del Censo de Estados Unidos encontró que el 52% de todas las familias que rentan en Fresno, o 44,386 de 84,164, gastan más de un tercio de sus ingresos en la renta.

La carga es aún mayor para los más vulnerables en la comunidad: el 92% de las 18,259 familias que ganan menos de $20,000 anuales están abrumados por la renta. Sin embargo, a medida que aumentan los ingresos, disminuye el porcentaje de personas que están abrumados por los costos: El 27.5% de los habitantes de Fresno que ganan entre $50,000 y $75,000 está abrumado por los costos.

Durante una manifestación celebrada en abril en el Ayuntamiento de Fresno, grupos comunitarios y habitantes pidieron a la ciudad que incluyera protecciones para los inquilinos, como el control de rentas, en las decisiones de planificación presupuestaria para 2023-24.

Luego, durante una reunión del Concejo Municipal de Fresno la semana pasada, unas pocas docenas de organizadores y miembros de la comunidad usaron los comentarios públicos en el ayuntamiento para expresar su decepción porque la ciudad no adoptó el control de rentas durante el ciclo presupuestario.

“Muchos hogares de inquilinos de Fresno están a un cheque de pago, a una emergencia, de quedarse sin hogar”, dijo Camila Rivera, coordinadora de campaña de Power California y miembro de la Fresno Housing Coalition, al dirigirse al concejo. “Necesitamos que todos ustedes den un paso al frente ahora”.

Por qué algunos líderes de la ciudad de Fresno dicen que no apoyan el control de rentas

Los líderes de la ciudad no incluyeron ninguna asignación específica para el control de rentas en el nuevo presupuesto, pero dijeron que están apoyando a los inquilinos de Fresno de otras maneras.

Durante una conferencia de prensa el jueves pasado para anunciar el presupuesto aprobado para el año fiscal 2023-24 de la ciudad, el alcalde de Fresno, Jerry Dyer, respondió a la petición de control de rentas y defendió a su administración y las iniciativas de vivienda del concejo.

Dijo que la ciudad ha dispersado $60 millones de fondos estatales y federales para asistencia de la renta en los últimos dos años; ha iniciado la construcción de más de 3,300 nuevas unidades asequibles –un aumento del 1,600% en comparación con los últimos cinco años– y ha asignado $2 millones para el programa de protección contra desalojos en el presupuesto de este año.

“Me parece que estamos haciendo todo lo que podemos como ciudad”, dijo. “Lo siento por la gente que está ahí fuera que enfrenta los desalojos, pero en términos de control de rentas, les puedo decir que no apoyo eso”.

Dyer dijo que ha visto el control de rentas en otras ciudades conducen a más barrios marginales porque si los propietarios están ganando menos dinero, tienen menos para invertir en el mantenimiento de sus propiedades. También dijo que el control de rentas pudiera disuadir el desarrollo futuro en la ciudad.

Un informe de 2019 del Urban Institute afirmó que el control de rentas tiene éxito en la promoción de la estabilidad y la asequibilidad para las personas en unidades de renta controlada. El informe también dijo que “aunque la investigación empírica ha encontrado alguna evidencia de que el control de rentas afecta negativamente al mantenimiento, su efecto sobre la nueva construcción sigue siendo especulativo”.

El concejal del Distrito 3 Miguel Arias dijo en una entrevista con The Bee el miércoles que la lógica del alcalde asume que “los propietarios estaban invirtiendo en la propiedad en el primer lugar”.

“Está clarísimo que no lo están haciendo”, dijo. Por eso, dijo Arias, la ciudad tuvo que crear en 2016 el equipo Anti-Slum Enforcement, dedicado a responsabilizar a los propietarios de casas descuidadas de los requisitos de salud y seguridad.

Arias añadió que está abierto a una conversación sustantiva para explorar cómo pudiera ser la estabilización de las rentas en Fresno, pero no dijo si apoya o no el control de rentas. Sin embargo, dijo, uno de los retos en la aplicación de control de rentas en Fresno es que poderosos grupos de intereses especiales –como urbanizadores, propietarios y asociaciones empresariales– se oponen a la política.

Estos grupos, dijo, tienen “una oposición muy clara respaldada con contribuciones de campaña para matar al control de rentas antes de que comience el debate”.

En una entrevista con The Bee el miércoles, el presidente del Concejo, Tyler Maxwell del Distrito 4, dijo que los costos de las rentas son solo un problema que enfrentan los inquilinos. En una reciente reunión con un grupo de alrededor de 20 mujeres, dijo que escuchó una serie de historias “desgarradoras” sobre las familias que experimentan el desalojo después de informar de infracciones de código en su complejo de departamentos.

“Más de la mitad de las personas mencionaron algo que no estaba directamente relacionado con el precio o el costo de la renta”, dijo. “Se trataba más bien de ser expulsados a la fuerza del lugar donde viven”.

La ciudad, dijo, tiene que hacer un mejor trabajo educando a la comunidad acerca de los programas municipales existentes, como el programa de protección contra el desalojo o el programa de reubicación de inquilinos.

Cuando se le preguntó si alguna vez pondría el control de rentas en la agenda durante su mandato como presidente del concejo, Maxwell dijo que la manera de abordar los precios de las rentas es a través del aumento de la oferta de vivienda. La opinión de este concejo, dijo, es que “la forma más eficaz de controlar las rentas aquí en Fresno es conseguir más urbanización”.

Pero Arias dijo que el mercado por sí solo no puede resolver las necesidades de vivienda de la ciudad, especialmente cuando se trata de viviendas asequibles para los más vulnerables.

“No podemos construir nosotros mismos para salir de este problema”, afirmó.

Fresno, entre las ‘últimas grandes ciudades’ sin control de rentas

Karla Martínez, una activista de políticas del Leadership Counsel for Justice and Accountability, una de las organizaciones a favor del control de rentas, dijo que las nuevas viviendas asequibles que la ciudad está construyendo son “grandiosas” porque el control de rentas por sí solo “no va a resolver todos nuestros problemas de vivienda”.

“Necesitamos más viviendas, necesitamos más refugios, la gente necesita ayuda”, dijo, “y luego una herramienta es el control de rentas con protecciones de los inquilinos para asegurar que la gente pueda permanecer en la vivienda, al tiempo que se apliquen estos otros componentes”.

No está de acuerdo con Dyer en que el control de rentas disuadirá la construcción de nuevas viviendas, diciendo que la ley estatal exime a los edificios de departamentos de nueva construcción, así como a las viviendas unifamiliares y condominios, de las ordenanzas de control de rentas.

Si la ciudad no implementa pronto el control de rentas, dijo Martínez, pudiera arriesgarse a un aumento de las personas sin hogar. Según un estudio de la Universidad de California en San Francisco publicado la semana pasada, muchos californianos carecen de vivienda porque no pueden permitírsela.

“Somos una de las últimas grandes ciudades que no aplican un control local de rentas” en California, afirmó.

En cuanto a Meza, espera que la ciudad apruebe pronto algún tipo de control de rentas, y está preocupada por lo que le ocurrirá a su familia si no sucede.

“Espero que no me suban la renta”, dijo, “porque, si aumenta, seremos una familia más que se irá a vivir a la calle”.