¿Qué le espera a los compradores e inquilinos de Miami-Dade en 2023? Esto dicen los expertos

El mercado de la vivienda en Miami-Dade alcanzó otro nivel de inasequibilidad en 2022 —recordemos los precios de venta históricos y los picos de alquiler de tres dígitos— hubo muchos golpes dolorosos para los habitantes que luchan por mantenerse al día en medio del aumento de los precios al consumidor.

Tras dos años pandémicos de precios de la vivienda desbocados, ¿qué nos espera en 2023? El Miami Herald entrevistó a cuatro expertos en bienes raíces y vivienda para responder a esa pregunta y ampliar lo que anticipan para el nuevo año.

“Lo único positivo que podemos decir es que no esperamos que los precios de la viviendas o el alquiler aumenten más allá de donde han estado en los últimos dos años”, dijo Ned Murray, director adjunto del Centro Metropolitano Jorge M. Pérez de la Universidad Internacional de la Florida. “Por desgracia, no vamos a ver disminuciones en los precios de los alquileres que ayudarían a los trabajadores. En el lado del comprador, deberíamos ver que los precios se mantendrán estables”.

Los habitantes del condado experimentaron precios de venta récord en 2022 en las viviendas existentes, con los condominios alcanzando un máximo de $415,000 en mayo y de $579,000 en junio para las viviendas unifamiliares, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami (AMA). Los inquilinos se enfrentaron a la misma presión de alza de precios, con muchos aumentos anuales de alquiler, de dos dígitos, mientras que los inquilinos en las zonas costeras a menudo vieron los alquileres triplicarse para disfrutar de la vista frente al mar.

La bien documentada escasez de viviendas en Miami-Dade continúa principalmente como resultado de una migración masiva desde todo Estados Unidos —principalmente desde el noreste— hacia el sur de la Florida. Las expansiones corporativas con ejecutivos adinerados y sus empleados sucedieron desde que comenzó la pandemia en marzo de 2020. Muchos de los recién llegados bien pagados compraron casas con dinero en efectivo, desplazando a los miamenses y reduciendo un número ya limitado de viviendas para comprar. Los expertos inmobiliarios afirman que ya ha pasado el pico de la marejada hacia la zona de Miami, pero que un flujo constante de recién llegados se trasladará aquí en 2023.

La grave crisis de la vivienda motivó a la alcaldesa Daniella Levine Cava, a declarar el estado de emergencia en primavera y lanzar el programa Building Blocks. Se trata de un plan para usar $13.4 millones de fondos federales destinados al programa de ayuda de emergencia para el alquiler de Miami-Dade para ayudar a los inquilinos con dificultades a pagar el alquiler. A pesar de la ayuda para el alquiler, el máximo responsable de vivienda del presidente Joe Biden calificó a Miami de “epicentro de la crisis de la vivienda en el país” durante una visita veraniega a la Ciudad Mágica. El condado reservó otros $85 millones en otoño para ayudar a los residentes con más dificultades para hacer frente a los crecientes gastos de vivienda.

Estas son las perspectivas de nuestros cuatro expertos con respecto a las porciones de mercado asequibles, la mano de obra, el precio de mercado y de lujo del condado, y la política de vivienda del condado, para 2023. Ellos son: Jack McCabe, propietario de la empresa de investigación económica y de bienes raíces Jack McCabe Expert Services, con sede en Deerfield Beach; Ana Bozovic, propietaria de Analytics Miami; Michael Liu, director de Vivienda Pública y Desarrollo comunitario del condado; y Nef Murray, de FIU.

¿Qué le espera a la vivienda asequible para los trabajadores?

▪ Pregunta: ¿En qué se diferenciará el mercado inmobiliario residencial de 2022 a 2023?

Ned Murray: Desafortunadamente, no vamos a ver en el lado de los alquileres reducciones de precios que ayuden a los trabajadores. En el lado del comprador, deberíamos ver que los precios se mantienen estables.

▪ P: ¿Cuáles son las soluciones a largo plazo para la crisis de vivienda de Miami-Dade y cómo podemos avanzar este año?

Murray: Esto va a necesitar todas las manos a la obra, todos los gobiernos locales, los empleadores, las instituciones, para aprender cómo vamos a través de nuestros corredores comerciales y averiguar cómo podemos construir viviendas de alquiler mixto. Nunca hemos llegado tan lejos. Siempre han sido ayuda para el alquiler. Siempre ha sido un proyecto para personas de bajos ingresos. Tenemos que asumirlo de forma significativa. Todos los gobiernos locales tienen que empezar a buscar lugares dentro del condado y los municipios que puedan ser apropiados para viviendas de alquiler mixto.

¿Cuáles serían las prioridades? Número uno: zonas cercanas a centros de trabajo. Hemos creado una situación muy inconexa. Ahora tenemos que pensar en el relleno. ¿Cómo creamos oportunidades de relleno para empezar a acercar trabajadores y viviendas a los centros de trabajo? Todos los condados y municipios tienen la oportunidad de hacerlo a través de su plan de ordenación territorial. Tienen que empezar a pensar en ello y, en algún momento, negociar con urbanizadores, ya sean privados o sin fines de lucro, para crear viviendas que puedan construirse en esos lugares.

Además, tiene que haber fondos de adquisición para poder adquirir propiedades. El condado también puede estar en condiciones de asociarse para negociar con los urbanizadores el financiamiento pública que sería adecuado. Tiene que ser agresivo. Los gobiernos tienen que implicarse más y comprender la importancia del sector inmobiliario desde una perspectiva local. Es un nivel de responsabilidad, un nivel de confianza que no existe en el gobierno local. El gobierno local tiene que ser más emprendedor. Es una gran tarea.

▪ P: ¿Dónde necesitamos más viviendas asequibles y para los trabajadores, y por qué?

Murray: Puedo decirle que tenemos que mirar a las comunidades al este y al oeste del corredor de la I-95. Estamos hablando de la ciudad de Miami, que tiene la mayor necesidad de vivienda asequible en todo el sur de la Florida. La Pequeña Habana, Liberty City, Allapattah, el Pequeño Haití: estas son algunas de las zonas más cargadas de costos. Sabemos por nuestro propio análisis que se trata de comunidades de trabajo, pero en estas comunidades en su mayoría son trabajadores pobres.

▪ P: ¿Qué ocurrirá con la escasez de viviendas asequibles en 2023 y cómo afectarán los cambios a la economía local?

Murray: La situación empeorará en 2023. Más empresarios tendrán dificultades para retener y atraer trabajadores. Esto es para todas las ocupaciones, desde empleos en entretenimiento, hotelería, salud y educación. Lo veremos en todos los ámbitos. Será mucho peor que en 2022. Por eso es tan importante que pongamos en marcha estas políticas de vivienda asequible. Nos espera un duro camino en los próximos uno o dos años.

¿Hacia dónde se dirigen las ventas y los alquileres de viviendas a precio de mercado?

▪ Pregunta: ¿En qué se diferenciará el mercado de venta y alquiler de 2023 del de 2022?

Jack McCabe: Las viviendas unifamiliares van a seguir subiendo de precio. A los que tienen una vivienda unifamiliar, algunos les dicen que la vendan, pero yo esperaría. Habrá más demanda y una oferta muy limitada. Eso es lo que siempre hace subir los precios.

Los edificios multifamiliares en venta bajarán. Llevamos 10 meses viendo cómo bajan los precios de venta de condominios nuevos. Es una tendencia. Va a continuar. Vamos a ver la transición hacia un mercado de compradores.

▪ P: ¿Cuáles son las soluciones a largo plazo para nuestra crisis de la vivienda y cómo podemos avanzar en 2023?

McCabe: Se ha llegado a un punto de crisis. Está obligando a una buena parte de nuestra mano de obra a mudarse o a conducir entre 60 y 90 minutos en cada sentido para ir a trabajar. Odio ver cómo la gente se ve obligada a irse, porque los alquileres se están disparando.

Soy un gran defensor del control de alquileres. Es muy necesario, porque estamos viendo cómo la gente se ve obligada a dejar su piso. Con los alquileres por las nubes es imposible permitirse nada. Hay que vivir al día. A menos que le toque la lotería, es casi imposible. Se han legislado controles de alquiler en varias ciudades del país. Aquí también es necesario. Actualmente, tienen que conformarse con menos y conducir desde mucho más lejos para trabajar y divertirse.

▪ P: Miami-Dade tiene un precio promedio de venta de $550,000 para las viviendas unifamiliares y $395,000 para los condominios, según el reporte de mercado de noviembre de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. ¿Dónde pueden encontrar los residentes casas y condominios para comprar por debajo del promedio?

McCabe: Para un condominio, busca en un edificio antiguo al noroeste o al sur del mercado del centro, Doral, posiblemente. Hialeah Gardens. Miami Lakes. Es probable que puedas encontrar algo en esas zonas, pero en ningún lugar cerca del océano.

Si usted es una familia en busca de una casa, usted está buscando en el borde occidental o el borde sur del condado, en ninguna parte cerca del corazón de la ciudad.

▪ P: Muchos nativos y residentes reconsideraron sus planes a largo plazo de comprar y seguir viviendo en Miami-Dade después de 2022 debido a la crisis de la vivienda. ¿Qué sucederá con los precios y la demanda interanual de viviendas y condominios en 2023?

McCabe: En el próximo par de años vamos a ver algunas correcciones. Beneficiará a los que buscan comprar y a los que buscan alquilar. ¿Veremos una caída del 50%? No. ¿Se estabilizará? Sí, es realista. Puede que se acabe este año y el próximo. Cuando los mercados cambian, los precios son lo último que cambia. Pasará un tiempo antes de que veamos diferencias notables en los precios. Llegará un momento en que más gente con ingresos promedio pueda hipotecarse y comprar una vivienda. Puede que tengan que reajustar lo que consideran el sueño americano y lo que es la realidad para ellos en Miami.

¿Qué prevé en el segmento de lujo del mercado?

▪ Pregunta: ¿En qué se diferenciará el mercado de lujo de 2023 del de 2022?

Ana Bozovic: Los condominios de lujo vieron un aumento del 540% en las ventas al comparar la actividad de enero a noviembre de 2022 con enero a noviembre en 2019, antes de que comenzara la pandemia. Miami-Dade tuvo 192 ventas, un aumento de 30 para aquellos con un precio de más de $ 2,000 por pie cuadrado. También tuvo 85 ventas de viviendas unifamiliares en ese tiempo, un aumento de 10 ventas para casas con un precio superior a $2,000 por pie cuadrado, un aumento del 750%. Esto refleja el apetito y el poder adquisitivo de la gente que viene. Están acostumbrados a pagar más por metro cuadrado. Son parte de la migración de la riqueza que llega. Aunque la ola inicial de COVID-19 está disminuyendo en términos de ventas de lujo, el goteo de personas que se gastan mucho dinero se mantiene.

▪ P: La actividad de ventas de lujo se ralentizó en 2022 debido a las preocupaciones con la criptodivisa y el mercado de valores. ¿Qué factores económicos influirán más en los compradores de viviendas de lujo en 2023?

Bozovic: En nuestro mercado de viviendas de más de un millón de dólares predominan los compradores en efectivo. Están protegidos de los tipos de interés y de la incertidumbre económica general. Pero cuando los ricos se sienten menos ricos gastan menos.

▪ P: ¿Dónde buscarán los compradores de viviendas millonarias para comprar una casa o condominio en Miami-Dade en el nuevo año?

Bozovic: La gente se muda con sus familias. Las escuelas son un factor importante. Miami Beach —Sunset Islands, Palm Island, Star Island, Hibiscus Island— y Coconut Grove seguirán siendo los mejores lugares. Los precios de los terrenos, especialmente en los lugares frente al mar de Miami Beach, se han disparado. Es como comprar el terreno para una casa de piedra rojiza frente a Central Park hace un siglo. Usted compró frente al mar en Hibiscus o Palm hace 30 años, bien, era agradable. Miraba por la ventana. No había un perfil arquitectónico. Ahora sí.

El downtown de Miami y Brickell serán los mejores lugares para los condominios. Ninguno de estos lugares están tan lejos el uno del otro. La gente está mostrando fuertes preferencias hacia los proyectos de calidad y eso es donde se puede construir. Calidad significa moderno con reconocimiento de marca y un arquitecto estrella.

▪ P: ¿Cuál será el mayor cambio o tendencia en el mercado de lujo en 2023, y qué efecto de goteo tendrá en la economía local?

Bozovic: El volumen de ventas de viviendas de más de un millón de dólares seguirá ralentizándose como lo ha hecho en 2022.

¿Qué tienen preparado los responsables políticos de Miami-Dade?

▪ Pregunta: ¿En qué se diferenciará el mercado inmobiliario de 2023 del de 2022?

Michael Liu: Todavía vamos a ver una demanda significativa en todos los ámbitos, tanto para alquiler como para propiedad de vivienda. Habrá mucha tensión en el lado de la propiedad de la vivienda. Desde una perspectiva macroeconómica, veo una estabilización en 2023. Los intereses, la guerra en Ucrania y los costos energéticos van a dificultar la capacidad de compra. Aunque hay un número significativo de compradores extranjeros en Miami-Dade, la mayoría en este mercado todavía tienen que depender de la financiación. No veo a la Fed vaya a reducir los intereses. Puede que veamos algún descenso en el segundo o tercer trimestre.

En el mercado de alquiler, hay presiones similares sobre los urbanizadores y los inquilinos. Veo hacia finales de 2023 una estabilización del mercado de alquiler. Vamos a ver menos de los aumentos anuales por las nubes dl 30%, 40% y 50%, ya que habrá más unidades entrando en el mercado a finales de año.

▪ P: ¿Cuáles son las soluciones a largo plazo para la crisis inmobiliaria de Miami-Dade y qué implicaría el progreso en 2023?

Liu: Seguir adelante con nuestras nuevas asociaciones y encontrar suelo que no se haya usado para viviendas y seguir botando la pelota en la dirección correcta, para que se pueda ganar más suelo. Y tenemos que encontrar grandes empleadores en el condado, ya sea en la hospitalidad o en el comercio minorista, tienen que dar la cara y proporcionar asistencia para ayudar a sus empleados a pagar la vivienda.

El gobierno no puede hacerlo todo. El sector privado tiene que dar un paso al frente. Por último, las fuentes de financiación tienen que idear nuevos productos para financiar viviendas asequibles y para trabajadores que no dependan de la financiación de los condados. Las entidades de financiación hipotecaria y de la vivienda de Estados Unidos, como Fannie Mae y Freddie Mac, tienen que idear productos que puedan apoyar la urbanización de viviendas para trabajadores. Mi esperanza es que el resquicio de esperanza con un mercado de alto interés es que estas entidades trabajarán en productos para producir más viviendas asequibles y de mano de obra.

▪ P: ¿Dónde busca el condado urbanizar más viviendas asequibles y de mano de obra en el nuevo año?

Liu: Vamos a ver algunas urbanizaciones únicas e interesantes en el sur, especialmente en Cutler Bay, Homestead y Palmetto Bay y en Florida City.

▪ P: Muchos trabajadores locales esenciales han abandonado Miami-Dade durante la pandemia debido al aumento del costo de la vida y de los gastos de vivienda, y los propietarios de pequeñas empresas dijeron que tenían dificultades para cubrir puestos vacantes. ¿Continuará esta tendencia en 2023?

Liu: Todavía tendremos retos. Las pequeñas empresas seguirán teniendo dificultades para encontrar el tipo de mano de obra que necesitan.