Comunidad inmobiliaria de Miami teme consecuencias de proyectos de ley respaldados por DeSantis

Limitar el poder de compra de los ciudadanos de siete países debilitaría el mercado inmobiliario del sur de la Florida, dijeron expertos de la comunidad inmobiliaria de Miami al criticar la legislación respaldada por el gobernador Ron DeSantis.

El Miami Herald contactó a 10 agentes de bienes raíces, académicos, abogados y líderes de organizaciones sin fines de lucro y todos coincidieron en que los proyectos de ley debilitarían el mercado residencial del sur de la Florida. La legislación podría conducir a la desaceleración de la demanda, bajas de precios y una menor participación en programas como el dirigido inversionistas inmigrantes (EB-5), según el que inversionistas en grandes desarrollos inmobiliarios y sus familias pueden solicitar la residencia permanente.

Los proyectos de ley restringen a los ciudadanos de China, Cuba, Rusia, Venezuela, Irán, Corea del Norte y Siria la compra de terrenos agrícolas y de cualquier propiedad en la Florida situada a menos de 20 millas de una instalación militar o infraestructura crítica, como aeropuertos, puertos y plantas de tratamiento de aguas residuales y de energía eléctrica; solo se restringiría la compra de bienes inmuebles en todo el estado a los procedentes de China y se permitiría el alquiler.

Fuera de Canadá, la mayoría de los compradores extranjeros del sur de la Florida provienen de América Latina, con Argentina como el principal contribuyente, seguido por Colombia, Perú, Chile, México, Venezuela y Brasil, según el informe Perfil de Transacciones Internacionales de Compradores de Viviendas de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami de 2022. El sur de la Florida obtuvo $59,000 millones de las ventas residenciales a extranjeros en 2022, incluido Miami-Dade, donde 67% de las ventas fueron a extranjeros, seguido de Broward y Palm Beach. De los $59,000 millones, 42.2% eran de personas que no vivían en el país.

Mientras que los compradores locales pudieran alegrarse ante la idea de una menor competencia, los expertos en bienes raíces dijeron que los costos para el mercado inmobiliario y la economía superan con creces cualquier ventaja potencial.

“Me parece muy preocupante”, dijo Danny Hertzberg, asociado de ventas de The Jills Zeder Group, empresa afiliada a Coldwell Banker. “Aunque a corto plazo se trata de un mercado impulsado por el mercado nacional, a largo plazo podría ser problemático y tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario de la Florida a medida que los compradores internacionales regresan al mercado”.

Ron Yanks, gerente regional en Broward de Keyes Company, dijo que su empresa tiene tres agentes centrados en los compradores procedentes de China. Recibieron entre cinco y siete llamadas de posibles compradores de viviendas e inversionistas chinos que se preguntan si deberían siquiera comprar una casa o vender la que compraron en los últimos años.

“No entienden la ley. Piensan que no pueden comprar ninguna casa”, dijo Yanks, añadiendo que la legislación “perjudicará” al mercado.

La llegada de extranjeros ha marcado desde hace tiempo el sur de la Florida. Sunny Isles Beach tiene una gran población de inmigrantes de Europa del Este, que se ha ganado el reconocimiento de Pequeño Moscú; por otro lado, La Pequeña Habana es conocida por su otrora bulliciosa población cubana, y Doral, también conocida como Doralzuela, tiene la mayor población de venezolanos del estado.

“Aunque en Miami se suele decir que la ciudad tiene las puertas abiertas de par en par a la inversión extranjera, promocionando la ciudad a través del comercio y los eventos deportivos, introducir una legislación de este tipo es totalmente contraproducente”, dijo Frank Carreño, presidente de la Cámara de Comercio Venezolano Americana. “Realmente no importa de dónde venga el dinero, el dinero es dinero. Las inversiones no tienen nacionalidad”.

La legislación llegaría a cambiar la futura composición cultural de comunidades como Doral, dijo Raúl Leoni, corredor de bienes raíces e hijo de un presidente venezolano del apellido, conocido por su activismo contra el régimen socialista de Caracas. “Esta legislación, tal como está planteada, imposibilitaría a cualquier venezolano que no tenga la residencia permanente o la ciudadanía de Estados Unido comprar terrenos o propiedades en ciertas áreas tan grandes que los dejaría fuera de Doral, porque allí está la sede del Comando Sur”.

Los extranjeros también quedarían excluidos de comprar en Sweetwater, Coconut Grove y Key Biscayne debido al requisito del radio de 20 millas y la proximidad a otra infraestructura crítica como PortMiami.

“Porque, de la manera en la que están estableciendo esto, están diciendo que cualquier venezolano que no sea ciudadano o residente es una amenaza para el estado y eso no es justo ni exacto; lo que está ocurriendo aquí es una discriminación al por mayor de todos los ciudadanos mencionados en esa legislación”, dijo Leoni. “Cuando se trata de venezolanos que viven aquí, la mayoría también somos enemigos del régimen que se apoderó de nuestro país”.

¿Una victoria para los compradores locales?

Los compradores extranjeros de bienes inmuebles llevan mucho tiempo representando una competencia para los habitantes locales del sur de la Florida, especialmente en un mercado con poca oferta de viviendas. Según la Asociación de Realtors de Miami, los compradores extranjeros solían ofrecer $500,000 como precio medio de compra en 2022.

Muchos hacen ofertas en efectivo, lo que contribuye a la gran cantidad de transacciones en efectivo en Miami-Dade y Broward. Solo en marzo, aproximadamente 40% de todas las transacciones fueron en efectivo, más que el promedio nacional de 29%.

“La tasa de compradores en efectivo en el sur de la Florida es el doble que en otras partes del país. Gran parte son compradores extranjeros”, dijo Jack McCabe, propietario de la firma de investigación inmobiliaria y económica Jack McCabe Expert Services, afirmando que la legislación “daría a los compradores del sur de la Florida más oportunidades y menos competencia”.

Agentes inmobiliarios y académicos pronosticaron que la competencia y los precios bajarían ligeramente en el mercado residencial. Ken H. Johnson, profesor de Finanzas especializado en el sector inmobiliario de la Universidad Atlántica de la Florida, dijo: “Esto perjudicará la demanda, lo que tendrá un efecto a la baja en los precios”. La economía en su conjunto podría verse afectada porque los inversionistas extranjeros se irán a otros activos.

“Puede que haga felices a algunos compradores, pero uno no quiere que los precios se muevan artificialmente a la baja”, dijo Johnson. “También estamos perdiendo la inversión de personas que se mudan a la zona y gastan aquí su dinero”.

A los compradores extranjeros también se les prohibiría comprar durante la preconstrucción y contribuir a programas como el programa federal de visados EB-5, que da a los solicitantes prioridad para visados de Estados Unidos y tarjetas verdes a cambio de dólares de inversión en nuevos desarrollos. El programa aportó millones de dólares al nuevo desarrollo.

¿Cuándo se notará el impacto?

Si se convierte en ley, la legislación, HB 1355 y SB 264, entraría en vigor en julio. Los actuales propietarios de afectados tendrían que registrar su propiedad en el Departamento de Oportunidades Económicas (DEO) del estado. Si no lo hacen, enfrentan a multas de hasta $1,000 diarios. Los propietarios que vendan a un extranjero de uno de esos países se enfrentarían a multas de al menos $500 y penas de cárcel.

La legislación podría tener un impacto inicial en el mercado inmobiliario a partir del segundo semestre de 2023. Dennis Eisinger, socio director de Eisinger Law en Hollywood, dijo que si se aprueba, se espera que la legislación se enfrente a múltiples demandas.

Esa batalla legal podría durar años si los casos llegan a tribunales superiores, dijo Eisinger. “Esto solo anima a los compradores extranjeros a irse a otra parte del país”.