Yahoo Noticias Compradores de vivienda primerizos abandonados en Miami-Dade. Desciframos el costoso mercado de la vivienda
Cuando crecía en Miami, Vince Rives sabía que quería quedarse en la zona, porque está cerca de su familia cubana. Criado entre la casa de sus padres en Kendall y la morada de sus abuelos en Westchester, Rives, de 29 años, recuerda una infancia feliz.
Los fines de semana los pasaba en el patio, junto a la piscina, con sus dos hermanos, su primo, sus abuelos y sus padres, comiendo carne a la barbacoa y los famosos frijoles negros de su padre.
Hace tres años, Rives pensó en dejar la nueva casa de su familia en Coral Terrace por un lugar propio. Después de casarse en diciembre de 2020, él y su esposa se mudaron con sus padres, para poder ahorrar para el pago inicial de una casa adosada de tres dormitorios.
Como productor multimedia en el Departamento de Comunicaciones de la Universidad Internacional de la Florida (FIU), gana $60,000 al año. Juntos, él y su esposa María ganan $120,000 y un poco más trabajando en otras cosas. Buscaron una casa de $350,000 en Westchester, Kendall, Homestead y Doral, su zona favorita.
Tres años después, la pareja sigue buscando, con la esperanza de comprar su primera vivienda. Muchos otros igual que ellos en Miami-Dade están en el mismo barco, incapaces de pagar lo que suele costar comprar una primera casa en un mercado inmobiliario caro.
De hecho, el número de personas que compró su primera vivienda en todo el condado disminuyó en 2022 respecto al año anterior, según la información anecdótica de expertos inmobiliarios de FIU y de la Autoridad de Financiación de Viviendas de Miami-Dade. Ellos culpan al aumento de las tasas de interés hipotecarias y los precios medios de venta de viviendas muy por encima de $500,000 de impedir que muchas personas puedan adquirir una vivienda.
Aunque los datos locales no estaban disponibles, la proporción de compradores primerizos en el total de compras de viviendas en Estados Unidos en 2022 cayó a un mínimo histórico de 26%, según la National Association of Realtors (NAR). Eso fue por debajo del 34% del año pasado, un pico del 50% en 2010, y la marca más baja desde 1981, cuando el grupo de Realtors comenzó a compilar los datos anuales.
Miami-Dade agotó a los compradores primerizos mucho antes del comienzo de la pandemia en 2020. Las personas que vienen del extranjero y los bajos salarios hacían que comprar fuera más difícil. La pandemia exacerbó las ajustadas condiciones de vivienda con la llegada de compradores con mucho dinero de todo el país, particularmente de Nueva York, Boston y Chicago.
“Llevamos tres años en lo mismo”, dijo Vince Rives al referirse a los compradores que ofrecen más de lo que piden. “[...] No puedo imaginar cómo se va a poner. Es difícil. Siempre digo que Miami es el sueño americano. La gente dejó su país para tener una vida mejor para su familia aquí, pero de momento es inalcanzable”.
El inventario de viviendas sigue siendo escaso, aunque hay una mayor oferta que hace un año. Miami-Dade tenía 9,880 viviendas, incluyendo torres de condominios, casas y casas adosadas, para la venta en marzo. Eso es un aumento con respecto a los 6,594 listados de hace un año, pero mucho menos que las 23,363 viviendas a la venta en marzo de 2019, el año anterior a la pandemia, según los datos del Servicio de Listados Múltiples (MLS) y Scott Shuffield, agente inmobiliario de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty. Eso significa que los compradores primerizos tienen menos viviendas para elegir en un mercado inmobiliario competitivo.
Las tasas de interés presentan otro desafío. A partir del jueves, Freddie Mac informó de un promedio de 6.27% de tasa fija para una hipoteca a 30 años, considerablemente más que el promedio de 5% de hace un año. Los precios medios cayeron en Miami-Dade de los máximos alcanzados el año pasado: $579,000 para viviendas unifamiliares en junio y $415,000 para torres de condominios en mayo. Aun así, siguen siendo altos, situándose en $555,000 para las casas y $390,000 para los edificios de condominios.
Para los compradores primerizos, el resquicio de esperanza es que muchos prestamistas de Miami-Dade ofrecen a los que cumplen ciertos requisitos programas de asistencia para el pago inicial de la primera vivienda, dijeron algunos expertos en bienes raíces, y, en lo que va de año, el mercado de la vivienda del condado empezó a enfriarse.
“Si son capaces de pagar una casa, tienen más poder de negociación del que podrían haber tenido hace un año”, dijo Eli Beracha, profesor de Bienes Raíces y director de la Escuela de Bienes Raíces Tibor y Sheila Hollo de FIU. “Los inmuebles llevan más tiempo en el mercado y los compradores pueden negociar el precio un poco más”.
De aspirante a comprador
Durante los últimos 15 años, Santiago Rodríguez fue inquilino en el sur de la Florida. A los 14 años, se mudó con su madre desde Bogotá, Colombia. Vino por mejores oportunidades de trabajo. La diversidad de Miami lo mantuvo aquí.
“Como adulto, es una de las ciudades que tiene una mezcla de culturas como Nueva York, pero es una ciudad nueva con más oportunidades”, dijo Rodríguez. “Y el sol brilla la mayor parte del tiempo”.
Alquiló en Midtown Miami y, más recientemente, en Mid-Beach. Todo cambió hace un año. Como agente inmobiliario de Douglas Elliman y fundador de la empresa de inversión inmobiliaria y gestión de propiedades Stayplus, Rodríguez pensó que invertir en el mercado inmobiliario sería acertado. Fue entonces cuando decidió empezar a ahorrar para comprar una casa, destinando el 30% de sus ingresos al ahorro e invirtiendo a través de la aplicación de servicios financieros Robinhood Markets.
Después de seis meses de búsqueda de vivienda, a partir de enero de 2022, una de sus clientas que alquilaba el apartamento donde vivía decidió venderlo. Se lo ofreció a Rodríguez por el mismo precio que pagó por él hace tres años.
Él aceptó la oferta y compró el apartamento de 1,000 pies cuadrados, con un dormitorio y un estudio, en la planta 40 del edificio de condominios Paraiso Bayviews, en Edgewater, por $433,000. Rodríguez y su esposa, Alice Teodoro, se mudarán este verano.
“Fue increíble. La fecha de cierre fue el día de mi cumpleaños”, dijo. ¿La lección que aprendió y que lo ayudó a conseguir su primera vivienda? Compartir sus planes de compra. “Es bueno decirle a todo el mundo que estás tratando de comprar, porque nunca sabes a quién pueden conocer que pueda estar vendiendo”.
Lista de comprobación financiera
Antes de empezar a buscar casa, los expertos inmobiliarios dijeron que los que compran su primera vivienda que se esfuerzan deben reducir la deuda de tarjetas de crédito, ahorrar seis meses de ingresos y asegurar que tienen una puntuación crediticia de al menos 660 puntos.
Dado que por lo general se tarda años en ahorrar para el pago inicial de una casa, podría no ser una sorpresa que la edad media de un comprador de vivienda primerizo en Miami-Dade fue de 32 años y en Broward de 33 años a partir de 2021, según con la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (ACS) de la Oficina del Censo federal. A nivel nacional, el año pasado el comprador típico primerizo tenía 36 años, la mayor edad desde que el grupo de agentes inmobiliarios de Estados Unidos comenzó a rastrear esos datos hace más de 40 años.
Los expertos recomiendan a quienes estén dispuestos a comprar su primera vivienda empiecen por elegir un agente inmobiliario. Shuffield, de Berkshire Hathaway, dijo que un agente recomienda un prestamista conocido por conceder hipotecas residenciales a quienes deseen comprar su primera vivienda. El prestamista entonces prepara los documentos de suscripción, fija una tasa de interés hipotecaria y recomienda programas de ayuda para el pago inicial.
Según la experiencia de Shuffield, los clientes que compran por primera vez en su zona suelen gastar entre $300,000 y $600,000 en una vivienda unifamiliar o adosada, o entre $550,000 y $850,000 en una casa, y dijo que suelen encontrar las mejores ofertas en torres de condominios de Kendall y Dadeland y en casas de Westchester y West Miami.
Una vez que un comprador encuentra una vivienda atractiva, Shuffield dijo que hay que moverse rápidamente con una oferta en 24 horas. El vendedor considera la oferta y, si la elige, firma un contrato y se lo envía al comprador. El comprador dispone de 30 días, la primera semana de los cuales debe hacer una inspección de la vivienda. El comprador puede renegociar el precio si el inspector detecta mejoras muy necesarias. El comprador que se eche atrás también tiene derecho a cancelar el trato en ese plazo.
“En cualquier mercado, la primera vez que se compra una vivienda da miedo. Es su mayor inversión”, dijo Shuffield. “En cierto modo, es como casarse. Puede dar miedo al principio, pero es la emoción la que te hace superarlo”.
Ayuda del gobierno
Estados Unidos fue un país de inquilinos hasta la década de 1920, dijo Paul George, historiador residente de HistoryMiamiMuseum. Los locos años veinte cambiaron las prioridades: los bancos y las compañías hipotecarias empezaron a conceder préstamos a los aspirantes a propietarios y el gobierno federal empezó a ayudar décadas más tarde, durante la Segunda Guerra Mundial.
Después de financiar la construcción de viviendas públicas, la administración de Franklin D. Roosevelt se volcó a la ayuda a la vivienda para veteranos en 1944 con el inicio de la G.I. Bill. El resto, como suele decirse, es historia: empezaron los programas federales, locales y de los condados para la compra de viviendas.
Dan Suárez, de 30 años, quien sirvió tres años en la Marina, planea apoyarse en Veterans United para obtener una hipoteca con un pago inicial cero. Después de su periodo militar, Suárez usó el G.I. Bill para asistir a la Universidad de la Florida Central (UCF) en Orlando. El verano pasado se licenció en Contabilidad y consiguió un trabajo como contador en el Condado Miami-Dade, donde gana $46,000 al año. Le atraía la idea de quedarse en Orlando, pero al crecer entre Kendall y Homestead, se sintió atraído por su familia de Miami. Ahora vive en casa de sus padres, mientras ahorra para comprar una vivienda de un dormitorio en el centro urbano o cerca de él.
Empezó a buscar en enero con un presupuesto de $176,000, el máximo permitido por Veterans United en función de su puntuación crediticia.
Espera conseguir una vivienda antes del verano, cuando empezará sus estudios de postgrado en Contabilidad. Si no logra su objetivo, dijo Suárez, planea alquilar. Quiere empezar de cero.
“Es muy caro. ¿Debo pagar $2,000 y la Asociación de Propietarios por un lugar que no me interesa o debo pagar $2,000 por un lugar que sí me interesa?”, dijo Suárez. “Necesito mi propio espacio. Tengo 30 años y vivo con mis padres”..
La Autoridad de Financiación de Vivienda de Miami-Dade, una agencia gubernamental que proporciona asistencia con el pago inicial y los costos de cierre a los que compran su primera vivienda, ayuda a los núcleos familiares de hasta dos personas que tienen ingresos combinados de $97,500 y los de tres personas o más que en conjunto ganan $112,125; también tiene un límite de precio de compra de vivienda de $382,194 para un condominio, casa adosada o casa. Además de los préstamos hipotecarios, la agencia ofrece $15,000 para el pago inicial a los compradores primerizos que cumplan los requisitos.
Las normas de préstamo y las limitaciones de ingresos las establece el gobierno federal, dijo Adela García, directora financiera de Autoridad de Financiación de Vivienda.
Algunos compradores primerizos recurren a sus familias en busca de ayuda. Keyao Pan, profesor de historia de FIU, consiguió su primera casa, un adosado de dos dormitorios por unos $300,000 en la zona de Fontainebleau, a pocos minutos del campus principal de FIU, gracias a su familia.
El año pasado, Pan decidió que terminaría una beca de posdoctorado de un año en la Universidad de Harvard y luego se trasladaría a Miami para aceptar un puesto en FIU. Su intención era contar con la ayuda de su familia para el pago inicial. Luego de buscar casa durante dos meses, él y su familia decidieron hacer ofertas en efectivo. Eso fue lo que le ayudó a comprar la casa a la que se mudó en agosto.
“¿Hay alguien feliz en este mercado?”, dijo Pan. “El mercado no tiene muchos nichos que la gente necesita ahora mismo, como viviendas asequibles. Miami parece encontrarse en una paradoja en la que está alejando a la gente. Cuando no hay densidad, la gente tiene que desplazarse y vivir relativamente lejos del lugar de trabajo para reducir costos. Si hubiera una planificación más razonable, habría más densidad y eso también haría bajar los precios”.
Recursos para compradores primerizos
Los expertos recomiendan los siguientes:
▪ Autoridad de Financiación de Vivienda de Miami-Dade.
