Bienes raíces comerciales en el sector industrial: una historia de evolución

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Bienes raíces industriales
Bienes raíces industriales

A mediados de los 90, México vivió un parteaguas en lo que se refiere a crecimiento, expansión y desarrollo de los parques industriales. El motivo: la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) que, junto con el decreto maquilador, significaron el primer auge de este tipo de industria.

Antes, en 1990, el mercado industrial en Monterrey, por ejemplo, era doméstico de manufactura y textil. En los mercados de frontera como Tijuana, Ciudad Juárez y Matamoros había una línea de 30 kilómetros, donde se permitía hacer maquila.

Para 1996, en Monterrey había solo dos parques industriales, STIVA Aeropuerto y Parque Industrial Monterrey. En el resto de la frontera se desarrollaron conjuntos de naves industriales, pero en su mayoría eran instalaciones solas. Eran lugares hechos para el negocio de maquila con techos bajos y no se requería un patio de maniobras.

El gran detonador de las empresas de manufactura que llegaron con el NAFTA fue la mano de obra barata. En México se pagaba cuatro a cinco veces menos salario mínimo que en EU.

Como resultado, comenzó el desarrollo de parques industriales y vimos el crecimiento de FINSA en Monterrey, así como American Industries, Prologis y Amistad.

En la primera década de este siglo, continuó el crecimiento acelerado de los parques industriales. Surgieron los proyectos Built to Suit para las grandes empresas de manufactura y ensamble automotriz y de electrodomésticos.

Para 2010, los centros de distribución en esa región comenzaron a desarrollar sus cadenas de distribución directamente desde la frontera mexicana. Esto impulsó el desarrollo de naves industriales para almacenaje y distribución. Con ello, no solo hubo para manufactura, sino que la logística impactó en el diseño de naves con especificaciones y tamaño de clase mundial.

En 2008, se dio la apertura mundial de China, lo que tuvo repercusiones en el mercado mexicano. Muchas empresas transnacionales dejaron nuestro país pues vieron en China mano de obra más barata.

Ahora el panorama cambió y la frontera mexicana vive sus mejores momentos, con ocupaciones arriba del 95%. También hay un mercado logístico en franco crecimiento a raíz de la pandemia y una ola de empresas haciendo nearshoring hacia EU.

Otro parteaguas para el auge de los bienes raíces industriales a nivel nacional fue la llegada de GE Capital, por ahí de 1995. Este fondo estadounidense fue la primera fondeadora de deuda y capital institucional, otorgando los primeros créditos a FINSA.

El desarrollo en la capital

En la Ciudad de México, a mediados de los 90 estaban perfectamente delimitadas las zonas industriales como Vallejo, Naucalpan e Iztapalapa. En esos lugares se alojaba la industria de transformación que operaba dentro de la ciudad para abastecer al mercado interno.

Hacia el corredor norte que va de Tlalnepantla hasta la caseta de cobro de Querétaro, comenzaba el desarrollo de naves independientes y E-Group. Ahí comenzó la construcción de conjuntos de bodega a lo largo de la autopista México-Querétaro.

Entre 1998 y el 2000 nació, a unos pasos de la caseta, el primer parque logístico de Grupo Metta: el parque ecológico Cedros. Eran nueve naves enfocadas en empresas dedicadas exclusivamente a la logística y su primer inquilino fue Exel Logistics. 

A partir de ese momento llegaron los grandes jugadores del desarrollo de bienes raíces industriales en el mundo, como AMB, Prologis y CPA, quienes, en conjunto con E-Group y otros desarrolladores locales, comenzaron a construir los pilares de este mercado que permanece hasta hoy. 

Desde sus inicios, el sector nunca ha dejado de crecer hasta convertirse en lo que es. Ni más ni menos que el principal hub logístico del país, con naves industriales de clase mundial arriba de los 100 mil metros cuadrados.

A futuro se vislumbran tiempos positivos con tasas de disponibilidad inferiores al 5% y un mercado logístico que continuará con mayores demandas de espacios. 

La historia en el Bajío y Guadalajara

En el Bajío, la historia no fue distinta a la del resto del país. De un mercado que levantaba bodegas industriales para satisfacer el consumo local y regional, con el TLC las armadoras automotrices encontraron un lugar seguro, con buena logística y mano de obra económica. Se trató del lugar correcto para comenzar a migrar la producción de las plantas de Estados Unidos a México. 

En los 10 años siguientes, llegó también toda la proveeduría de partes. En gran medida, esto generó el crecimiento en Guanajuato, Aguascalientes, San Luis Potosí y Querétaro. Hoy, continúa esta tendencia automotriz de exportación en el Bajío más la proveeduría para la industria aeroespacial y médica. 

Ahora, Guadalajara es conocida como el Silicon Valley de México y vio la llegada de empresas como IBM e Intel acompañadas de fondos y desarrolladores institucionales. Así comenzó la construcción de naves industriales y edificios de soporte para call centers y back office.

El corredor del aeropuerto es donde se centró el crecimiento del mercado inmobiliario industrial. Desde 2010, hemos visto a jugadores institucionales como Hines, Prologis y Parks desarrollando parques con enfoque logístico y de manufactura.

Tres décadas después

A lo largo de estos 30 años, debemos mencionar a los principales disruptores del mercado inmobiliario industrial. Sin duda, la localización de nuestro país, al sur vecino del principal consumidor del mundo, nos ha dado una ventaja adicional.

El TLCAN ha sido el máximo detonador de las inversiones y el crecimiento de parques industriales en México. 

La llegada de los principales fondos y desarrolladores mundiales a nuestro país también ha sido parte fundamental del desarrollo y la consolidación del mercado de bienes raíces. 

Las Fibras desde aquel 2011 con la creación de FUNO son y serán los vehículos de constante crecimiento.

 

* El autor es vicepresidente Sr. de CBRE México.

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