¿El fin de Wynwood? Grandes proyectos modificarían el vecindario más popular de Miami

Wynwood, en Miami, puede que sea el vecindario más popular en Estados Unidos, una dinámica fusión urbana de edificios industriales y almacenes modificados intercalados con nuevos edificios de poca altura que albergan tiendas, bares y restaurantes, oficinas y apartamentos, todo ello impregnado de diseño artístico y murales de grafiti.

Su éxito no es casual: el revigorizado Wynwood, antaño una zona industrial abandonada, es el resultado deliberado de unas directrices de planificación y unos límites de urbanización únicos, establecidos minuciosamente hace una década por los propietarios del distrito y los planificadores de la ciudad de Miami. Las normas especiales de Wynwood están respaldadas por una visión distinta: una alternativa densa, pero a escala humana de los nuevos bosques de rascacielos de Brickell y Edgewater.

Pero justo cuando empiezan a dar sus frutos, los planes cuidadosamente trazados para Wynwood se ven amenazados por una nueva y controversial ley estatal, la Ley Vive Local, que anula los controles locales de construcción y anima a los urbanizadores a sobredimensionar los proyectos a cambio de reservar apartamentos como viviendas ostensiblemente asequibles. Los críticos dijeron que Vive Local es un regalo a los urbanizadores y que las viviendas asequibles prometidas son cualquier cosa menos eso.

En Wynwood, Vive Local se perfila como el plan de un urbanizador para construir una torre de 48 plantas —36 más que el edificio más alto permitido en el distrito— sobre un enorme estacionamiento que, por sí solo, es más grande que la mayoría de las nuevas construcciones del vecindario. Por el contrario, las normas del Distrito de Revitalización del Vecindario (NRD) de Wynwood limitan los nuevos edificios a 12 plantas.

El plan de la torre, de Bazbaz Development, prevé 544 apartamentos y aún más autos y estacionamiento en North Miami Avenue y Northwest 21 Street. De este modo, la densidad del downtown de Miami llegaría a las estrechas calles de Wynwood, ya casi desbordadas por el tráfico y una infraestructura que apenas ha aguantado el ritmo de la actual ola de reurbanización.

Y el proyecto de la torre es solo el primero en aparecer públicamente en Wynwood. Funcionarios de planificación de la ciudad dijeron que otras cinco solicitudes de Wynwood se presentaron este año.

Los registros proporcionados al Miami Herald por la ciudad para tres de las propuestas contemplan lo siguiente:

▪ Una torre de 39 pisos con 336 apartamentos situada cuatro cuadras al norte del proyecto Bazbaz, también en North Miami Avenue, por una filial de Hidrock Properties de Nueva York.

Un rascacielos de 19 plantas y 401 apartamentos situado una cuadra al oeste del proyecto Bazbaz. Como parte del proyecto, Miami Court Holdings conservaría y protegería un edificio art deco adyacente de dos plantas.

▪ Un complejo de edificios de 25 plantas —con 996 apartamentos y 693 plazas de estacionamiento situado a lo largo de NW 6 Avenue, entre las 24 Street y 26 Street, en el extremo oeste de Wynwood, junto a I-95— es la propuesta de Ultimate Equity, del propietario David Sedaghati.

Las partes interesadas locales esperan más y temen que los proyectos de Vive Local conviertan el cuidado distrito en otra versión de Edgewater, el cercano vecindario frente a la bahía que está cambiando rápidamente y que ahora está formado principalmente por torres que se elevan desde voluminosos pedestales de estacionamiento que llenan las calles.

“Si esos controles ahora son anulados por Tallahassee, que no tiene ni idea de lo que es Wynwood o cualquier vecindario, es una especie de locura”, dijo Juan Mullerat, un planificador de Miami cuya firma, PlusUrbia, escribió el galardonado plan de Wynwood, que fue adoptado como ley por los comisionados de la ciudad de Miami en 2015. “Y da un poco de miedo. Si llega Vive Local, usted puede volverse loco”.

Sensibilidad cuestionable

¿En cuanto a las viviendas asequibles prometidas en la torre Bazbaz?

Aunque aún no se han decidido los detalles, es probable que sean unos 217 apartamentos, en su mayoría estudios, destinados a personas que ganen hasta 120% del ingreso familiar promedio en Miami-Dade, el nivel establecido por la legislación estatal Vive ocal . En 2024, según los cálculos publicados por el estado, eso significa que las personas que ganen hasta $95,400 al año pueden pagar hasta $2,385 al mes de alquiler por un estudio. El alquiler de un dormitorio tendría un tope de $2.554.

Vive Local —una prioridad de la presidenta del Senado de la Florida, Kathleen Passidomo, republicana del suroeste de la Florida y acreditada por el senador Alexis Calatayud, republicano de Miami-Dade— se presentó como la respuesta a la crisis inmobiliaria del estado cuando se aprobó en 2023.

Esta ley levanta unilateralmente las restricciones de zonificación en todo el estado para los urbanizadores de proyectos de uso mixto que reservan el 40% de las unidades residenciales como viviendas para trabajadores durante 30 años. Los defensores de la vivienda dijeron que las restricciones locales de zonificación han bloqueado a menudo la urbanización de viviendas asequibles.

También destina cientos de millones de dólares en financiación y exenciones fiscales a los urbanizadores que se acojan a las disposiciones de la ley para construir.

Vive Local no tardó en suscitar polémica ya que los urbanizadores empezaron a proponer proyectos de gran envergadura en municipios que van desde Doral hasta Hollywood y Miami Beach. Las disposiciones de la ley se aplican en zonas comerciales, industriales y de uso combinado.

En South Beach, la ciudad de Miami Beach intentó rechazar el plan de un urbanizador de sustituir gran parte de Clevelander Hotel en Ocean Drive, en el distrito histórico art deco, por una torre.

Otra propuesta, de los propietarios de Bal Harbour Shops, consistiría en construir un hotel y torres residenciales sobre el centro comercial, situado en un vecindario en donde la altura máxima de los edificios es de tres plantas. Los propietarios del centro comercial demandaron al gobierno del pueblo cuando los funcionarios electos se negaron a aprobar el plan ante la protesta de los habitantes que habían votado previamente para bloquear la expansión de las tiendas.

Los fallos de la redacción original de Vive Local permitieron a los funcionarios municipales bloquear algunas de las propuestas, pero este año los legisladores estatales aprobaron revisiones redactadas en gran parte por abogados de urbanizadores y sobrecargaron la ley, rechazando las objeciones de los funcionarios locales que dijeron que permitirá a los urbanizadores arrasar vecindarios sin apenas tener en cuenta la planificación urbana o el carácter o escala históricos existentes.

Al mismo tiempo, la Legislatura prohibió a los gobiernos locales imponer controles de alquiler a las viviendas privadas y dificultó a los municipios y condados la aprobación de viviendas asequibles en zonas de uso exclusivamente residencial.

Algunos expertos dijeron que prevén litigios y un aumento del furor público a medida que aumenten las grandes solicitudes de Vive Local en Miami-Dade.

En el vecindario de West Little River de Miami, por ejemplo, un urbanizador le presentó a Miami-Dade planes de Vive Local para un megaproyecto de 3,200 unidades que contempla seis torres de apartamentos de entre 26 y 37 pisos, además de garajes con un total de 4,200 plazas de estacionamiento, en propiedades actualmente ocupadas por edificios de una sola planta.

Otro proyecto de gran extensión, presentado a la ciudad de Miami, construiría más de 1,000 apartamentos y tres edificios de ocho plantas en el emplazamiento de la última tienda Sears del sur de la Florida, en Coral Way y Douglas Road, en el límite con el centro de Coral Gables.

Preocupación en Wynwood

Algunos urbanizadores inmobiliarios y propietarios de Wynwood, que desde hace mucho tiempo han fomentado las premiadas normas especiales de edificación, están preocupados y furiosos.

Dado que Vive Local se adelanta automáticamente a las normas locales sobre altura y densidad, los funcionarios de la ciudad y el condado no tienen capacidad para reducir las propuestas presentadas en virtud de sus normas o incluso considerarlas en audiencias públicas, que están prohibidas por la ley si los proyectos cumplen los requisitos de zonificación local.

“Con todo el trabajo que hemos hecho durante 12 años para elaborar esta superposición de zonificación, llega esto y permite que se produzcan locuras”, dijo David Lombardi, urbanizador inmobiliario de Wynwood desde hace mucho tiempo que construyó las primeras viviendas nuevas en el vecindario, Wynwood Lofts, en 2003. “Me parece ofensivo. Realmente va a arruinar la escala y el ambiente del vecindario que tanto nos hemos esforzado por mantener. Ahora tiene un carácter y una escala agradables, pero, si le meten un edificio de 48 plantas en medio, se va a arruinar”.

Irónicamente, el plan de la torre Bazbaz llega en un momento en el que Wynwood cuenta con viviendas realmente asequibles, como parte del plan que Lombardi y otros urbanizadores locales llevaron a cabo durante dos años para conseguir la aprobación municipal. El distrito, conocido como NRD-1, genera tasas de los urbanizadores que construyen en Wynwood para un fondo de vivienda que ha recaudado millones de dólares para subvencionar el desarrollo de apartamentos asequibles en la zona.

Actualmente se están desarrollando dos proyectos que incluirán viviendas para habitantes con ingresos bajos y muy bajos, incluidas viviendas de transición para personas sin hogar.

El primero, Wynwood Works, de 12 plantas y repleto de arte, es un proyecto conjunto de Magellan Housing y Udonis Haslem, del Miami Heat, que se está construyendo enfrente de la propiedad de Bazbaz.

Wynwood Works consta de 120 apartamentos de renta restringida, 24 de los cuales se reservarán durante 50 años para personas con ingresos iguales o inferiores a la mitad de la renta familiar media del condado. Según el estado, eso significaría que en 2024 los alquileres de un estudio oscilarían entre $596 y $993, mientras que el resto de las unidades serían viviendas para trabajadores, definidas legalmente por el condado como hogares que ganan entre 60% y 140% de los ingresos promedio del condado.

El segundo, View 29, tendrá de 116 apartamentos con alquileres que van desde la vivienda asequible a la de mano de obra en NW 2 Avenue y 29 Street. Urbanizado por New Urban Development, una rama de la Liga Urbana del Gran Miami, el proyecto está en fase de revisión de permisos.

Dado que las tasas para el fondo se generan permitiendo a los urbanizadores construir hasta los límites de altura y densidad del NRD-1, sus partidarios temen que Vive Local destruya el programa de viviendas asequibles del distrito porque no lo necesitarán para construir más.

Además, Vive Local exime a la parte de un proyecto que sea “asequible” del pago de impuestos locales sobre la propiedad, otro reto para las autoridades locales que deben enfrentar su impacto en los servicios y las infraestructuras.

El urbanizador defendió el plan de la torre

Sonny Bazbaz, presidente de Bazbaz Development, dijo que las preocupaciones de los críticos sobre el impacto de su propuesta de torre están fuera de lugar.

La firma, que entonces tenía su sede en Nueva York antes de trasladar sus operaciones a Miami, alquiló la propiedad de Wynwood, que ocupa media cuadra de la ciudad, en 2016, y luego la compró por $12 millones en 2022. Antes de la aprobación de Vive Local, Bazbaz había presentado planes para un edificio de uso mixto de 12 pisos con 326 unidades residenciales en la propiedad.

Pero Vive Local cambió sus cálculos financieros, dijo Bazbaz.

El terreno, de 65,000 pies cuadrados, era lo bastante grande como para albergar un proyecto mucho mayor y Vive Local hizo que una torre —cuya construcción es mucho más cara— fuera económicamente viable, incluso con las unidades más asequibles.

A eso contribuye que al dividir el costo del suelo entre un mayor número de estacionamientos aumentan los beneficios del urbanizador, lo que contribuye a subvencionar los alquileres más bajos de las unidades de alquiler limitada. Los elevados precios del suelo en Miami son un factor clave del costo de la vivienda.

“Nos dimos cuenta claramente que era una gran oportunidad”, dijo Bazbaz en una entrevista con Miami Herald. “Creo que la legislación está muy bien elaborada. En Wynwood tiene todo el sentido. Miami es ahora mismo la ciudad más emocionante de Estados Unidos, todo el mundo está interesado en invertir en Miami y Wynwood es el vecindario más genial de Miami”.

La empresa familiar tiene una cartera de proyectos en Nueva York, pero ninguno del tamaño de la torre propuesta para Wynwood y ninguno con viviendas asequibles o para trabajadores. Bazbaz cree, no obstante, que él y sus socios pueden sacar adelante el proyecto de la torre en un entorno de financiación difícil, de acuerdo con muchos urbanizadores, debido a la tacañería de los prestamistas y a las elevadas tasas de interés.

Aún quedan muchos detalles por concretar, como el nivel exacto de los alquileres y si la empresa solicitará las subvenciones previstas en el programa Vive Local.

Pero Bazbaz, quien trabajó como becario para Tony Goldman, el difunto padre del renacimiento de Wynwood, dijo que la altura del proyecto no significará que esté fuera de lugar en el vecindario. Esto se debe a que su diseño adopta la estética del vecindario, dijo. Las paredes del garaje por encima del nivel del suelo estarán cubiertas por los cuatro costados con un relieve de grafiti de mampostería que será hecho por el artista Bisco Smith y recordará al garabato de un grafiti callejero, aunque a escala monumental.

“Entiendo la preocupación por la diferencia de escala, pero encontraremos la manera de que funcione”, dijo Bazbaz. “No soy urbanista, pero sé que hay vecindarios en Nueva York que tienen edificios altos junto a otros bajos. Cómo conciliamos estas dos cosas es donde surgirá la magia”.

“He visto la evolución de Wynwood y puedo decir que nuestro edificio tiene el ADN de Wynwood”.

La Junta de Diseño rechazó el plan

Un importante organismo discrepó vehementemente.

El 4 de junio, la junta municipal creada en virtud de la normativa NRD-1 para revisar el diseño y los elementos artísticos requeridos de los nuevos edificios y renovaciones en Wynwood recomendó por unanimidad que el departamento de planificación y zonificación de la ciudad rechazara el diseño del proyecto.

Los miembros del Comité de Revisión del Diseño de Wynwood (WDRC) reconocieron que, en virtud de las normas de de Vive Local, no tienen capacidad para abordar el tamaño y el alcance del proyecto, aunque la mayoría consideraba que no se ajustaba en absoluto a la escala del vecindario.

Pero el enorme pedestal de estacionamiento sí entra dentro de las competencias de la junta y sus miembros dijeron que su diseño a nivel del suelo, obra de la empresa Arquitectonica de Miami —con una longitud de 230 pies de paredes de cristal ininterrumpidas en los tres frentes de la calle—, es monolítico, la antítesis de la estética de Wynwood y de las normas NRD-1, que exigen paredes de mampostería y arte.

“Es un bloque enorme, va a ser abrumador”, dijo el presidente de la junta de revisión y arquitecto Marc Coleman.

Coleman y sus compañeros dijeron que se esforzaban por resolver los problemas de diseño planteados por un enorme pedestal de estacionamiento y una torre nunca contemplados en las normas del distrito que se supone deben hacer cumplir. Dichas normas exigen garajes ocultos o disimulados y diseños a nivel de acera que sean respetuosos con los peatones y recuerden el aspecto grafiteado e industrial de los antiguos almacenes de Wynwood.

Algunos expresaron su frustración por no poder hacer más para limitar la escala y el impacto del proyecto, aparte de recomendarle a la ciudad ajustes en el diseño.

“En mi opinión, este proyecto marca el final de Wynwood 2.0”, dijo Jordan Trachtenberg, miembro del comité y arquitecto que ha trabajado en Wynwood, en alusión a la reurbanización producida bajo las normas NRD-1. “Se parece más a Edgwood que a Wynwood”, dijo. “Se parece más a Edgewater West”.

“Esto no ha hecho más que empezar: habrá muchos más y North Miami Avenue se parecerá más a Biscayne Boulevard en el centro. Es muy poco en el ethos de lo que Wynwood se basó. Básicamente, somos impotentes. Para mí es inútil hablar de esto”.

“Es una caja estrecha encima de otra caja. Nos parece demasiado simplista; usaría el término ‘anodino’ y no es un término que relacionaría con Wynwood. ¿Hay oportunidad para más?”, dijo el miembro de la junta Shamim Ahmadzadegan.

Algunos miembros de la junta también apuntaron a las unidades supuestamente asequibles del proyecto.

“En realidad, la ley Vive Local no se ocupa de la vivienda asequible, es una completa artimaña”, dijo la arquitecta y diseñadora Amanda Hertzler. “Que unos ingresos de $100,000 se consideren para una vivienda asequible es ridículo”.

El proyecto cuenta con un partidario clave

La propuesta de Bazbaz tiene un firme defensor en Wynwood: David Polinsky, un urbanizador que fue uno de los principales impulsores de las normas NRD-1 y el primero en construir un edificio de uso mixto en el vecindario.

Polinsky, el único miembro del público que habló ante el comité sobre la torre, dijo que tiene varios elementos positivos, como apartamentos potencialmente asequibles para los jóvenes profesionales que trabajan en el vecindario y más gente para darle vida a la calle y apoyar a los negocios locales.

“La parte sorprendente para mucha gente es simplemente la idea de un edificio alto en Wynwood y tienen razón”, dijo Polinsky en una entrevista. “Pero que haya más apartamentos asequibles es bueno. La gente que trabaja en Wynwood no puede permitirse vivir en Wynwood y eso es un gran problema. Poner más gente en la calle, para mí, es cumplir los objetivos de NRD”.

También dijo que cree que el impacto del proyecto será limitado. Polinksy dijo que está en el extremo sur del vecindario, hasta ahora el más tranquilo, y que hay una parada de tranvía justo enfrente, lo que reduce la necesidad de desplazamientos en auto para los habitantes; también hay una prometida estación de tren de cercanías en las vías de FEC, a poca distancia a pie.

Por otra parte, el resto de las propiedades no urbanizadas de Wynwood son pequeñas y pertenecen a muchos urbanizadores diferentes, lo que las convierte en lugares poco probables para torres tan grandes como el proyecto de Bazbaz.

“Solo espero Vive Local en los grandes emplazamientos”, dijo. “Debido a la fractura de la propiedad, no se va a tener una torre al lado de otra”.

Incluso con una torre encima, dijo, es posible que el diseño de un gran podio de garajes adopte la ética de Wynwood a nivel de acera, en donde la gente lo nota.

“No sabrá que hay una torre allí a menos que esté volando un dron”, dijo Polinsky.

El mayor problema de Vive Local, según Mullerat, autor del plan NRD-1, es que se basa en un error fundamental: que la densidad exige altura. La ley Vive Local permite a los urbanizadores construir tan alto como la construcción más alta permitida en un radio de una milla.

Al hacerlo, ignora por completo las características y condiciones del entorno. Algunos de los vecindarios y ciudades con más densidad del mundo, como Barcelona, tienen en su mayoría edificios de baja y mediana altura, dijo Mullerat.

En la planificación del NRD-1, los urbanizadores acordaron limitar la capacidad de urbanización total permitida, incluso cuando el plan aumentaba la densidad de zonificación de 35 unidades por acre a 150. Así se creó una escala equilibrada que permite, por ejemplo, que el vecindario prospere y aumente el valor de la propiedad, dijo Mullerat.

Vive Local, por el contrario, permite hasta 1,000 unidades por acre, una cifra prácticamente imposible de alcanzar en condiciones reales, dijo Mullerat. La ley, dijo, es “evidentemente un asalto a la densidad” para los urbanizadores sin ninguna base en la planificación.

El objetivo de Vive Local Local de ampliar la oferta de viviendas, aunque no sean estrictamente asequibles, es loable, dijeron Mullerat y otros críticos. El problema radica en su enfoque indiscriminado.

“Es un instrumento contundente”, dijo. “Necesitamos más bisturí. En Wynwood, los urbanizadores se impusieron al comité de revisión del diseño y otras cosas que no tenían por qué hacer. La idea era mantener la mayor densidad posible dentro de una escala humana y lo hicieron porque entendieron que el valor del distrito aumentaría para ellos si existían ciertos controles”.

“Me temo que la Ley Vive Local fue redactada por abogados y no hay comprensión de la planificación, el carácter o el lugar”.