¿Viene un auge de construcción en los Cayos? El estado estudia relajar los límites al crecimiento de hace decenios

El estado está estudiando la posibilidad de relajar los estrictos límites impuestos desde hace tiempo a la urbanización en los Cayos de la Florida, una medida que pudiera impulsar el mayor auge de la construcción en la ecológicamente frágil cadena de islas en casi medio siglo.

Pudiera –al menos potencialmente– abrir la puerta a hasta 8,000 nuevas viviendas y empresas en uno de los destinos turísticos más famosos de la Florida y sobrecalentar la industria de la construcción y la economía del Condado Monroe.

Pero también aumentaría el número de habitantes de una zona afectada por los huracanes, que ya sufre crecidas por las mareas y tiene que hacer frente a proyectos de miles de millones de dólares para elevar las calles y reparar los anticuados sistemas de aguas residuales y abastecimiento de agua y, casi con toda seguridad, incrementaría el impacto sobre los arrecifes de coral, las poblaciones de peces y los lechos de algas marinas, que están en declive.

El Departamento de Comercio de la Florida tiene previsto modificar las normas de crecimiento más restrictivas del estado, alegando que la población de los Cayos ya está creciendo y que un análisis actualizado permitiría a los gestores de emergencias disponer de más tiempo para ordenar evacuaciones en caso de huracán. Evacuar a habitantes y turistas es siempre un reto en una cadena de 113 millas de largo que ha sido azotada o rozada por tormentas tropicales o huracanes 10 veces desde 2000 y que solo tiene una carretera principal de entrada y salida .

Es probable que muchos propietarios a los que hace tiempo que se les deniega el permiso de construcción apoyen la flexibilización de las normas de construcción, pero algunos antiguos habitantes y grupos ecologistas sostienen que sería una mala medida a muchos niveles.

“Con la rápida intensificación de las tormentas tropicales hasta convertirse en grandes huracanes, que se está convirtiendo en un problema cada vez más grave, ¿cómo se justifica aumentar o eliminar los límites de desarrollo basados en la evacuación en los Cayos?”, declaró al Miami Herald el abogado medioambiental Richard Grosso, que ha representado a varios habitantes de los Cayos en litigios contra los esfuerzos del estado por aumentar la urbanización.

Medio siglo de límites al crecimiento

Las estrictas normas de desarrollo de los Cayos se remontan a la década de 1970, cuando todo el archipiélago fue declarado “zona de interés estatal crítico” en respuesta a la creciente urbanización, que incluía planes para construir rascacielos en Marathon. El objetivo era proteger los delicados sistemas marinos que rodean las islas y garantizar que los habitantes tuvieran tiempo suficiente para evacuarlas por la Overseas Highway en un plazo de 24 horas.

En virtud de la designación de “preocupación crítica”, toda la urbanización se reguló finalmente mediante una complicada ley llamada Ordenanza de Tasa de Crecimiento, conocida como ROGO, que exige a los propietarios pasar por una miríada de pasos que pueden tardar décadas en recorrerse antes de recibir un permiso de construcción.

Las normas vigentes no han paralizado la construcción en los Cayos, pero la han mantenido en un lento goteo. Mientras tanto, la economía turística, antes estacional, se ha convertido en mucho más anual, y el número de personas que compran viviendas permanentes y vacacionales sigue creciendo, lo que eleva los precios inmobiliarios y la demanda de nuevas viviendas.

Aunque las normas estatales han estado en vigor desde que Reubin Askew era gobernador, la ley también estaba destinada a ser revisada “cada censo decenal, siempre que hubiera capacidad adicional tras la actualización más reciente”, dijo al Herald el abogado del Condado Monroe, Bob Shillinger.

Esa apertura ha puesto las normas de crecimiento de nuevo en evaluación y posible revisión, y cualquier cambio propuesto requiere la aprobación de la Legislatura de la Florida y el gobernador.

Como el censo más reciente mostraba una población de alrededor de 80,000 personas –aproximadamente 10,000 más que el censo de 2010–, el estado está estudiando planes para reflejar ese aumento. Una serie de opciones pudieran estar sobre la mesa, incluyendo la apertura del camino para los permisos de construcción para básicamente todos los lotes no urbanizables adquiridos a lo largo de los años en los Cayos, un número que el Departamento de Comercio de la Florida sitúa en 7,954.

En su portal digital este mes, el departamento esbozó el proceso, así como los posibles ajustes en el calendario de evacuación de huracanes. “Se usará un análisis del modelo actualizado de evacuación de huracanes, junto con los comentarios del público y las aportaciones de los gobiernos locales, para hacer recomendaciones sobre políticas y normas al gobernador, el gabinete y la Legislatura de la Florida”.

El abogado del condado, Shillinger, cree que Monroe impulsará algún tipo de compromiso que no permita que todos los terrenos obtengan permisos de construcción de repente, con una mirada cuidadosa al aumento de las casas de vacaciones. Aun así, incluso la mitad de esa cifra representaría un gran aumento para los Cayos, el cual pudiera transformar a algunas comunidades.

“Aunque estamos asistiendo a un aumento de la población censada, también ha aumentado el número de segundas y terceras residencias”, dijo Shillinger. “¿Cómo influyen en el modelo? Bueno, el estándar para 24 horas son los habitantes permanentes, así que, teóricamente, un alquiler vacacional no cuenta en el periodo de evacuación de 24 horas”.

Se espera que los asuntos de permisos y evacuación se discutan en una reunión del 13 de diciembre de la Comisión del Condado Monroe, que es probable que vote una recomendación para pasarla a la Legislatura cuando entre en período de sesiones en enero.

“Están listos para poner en marcha el modelo de evacuación para que puedan finalizarlo”, dijo Shillinger. “Quieren la opinión de los gobiernos locales sobre las cosas que pueden ir en el modelo”.

La alcaldesa Holly Raschein dijo al Miami Herald que ella no puede decir cuál es su posición sobre la urbanización adicional antes de discutirlo con los otros cuatro comisionados, y agregó: “sabíamos que esto iba a venir, sin embargo, ver las palabras en el papel es una comprobación de la realidad”.

“Lo que sí sé es que no vamos a contentar a todos y que entran en juego la seguridad pública, nuestro medio ambiente y los derechos de propiedad”, dijo Raschein. “Me anima saber que nuestros Cayos han enfrentado antes decisiones difíciles y siempre perseveramos”.

Se avecinan demandas millonarias por ‘expropiaciones’

También hay un enorme factor financiero en juego para los dirigentes del Condado Monroe. Según las normas actuales, el condado debe dejar de conceder nuevos permisos de construcción para propiedades no urbanizadas después de 2023, una medida que pudiera exponer al condado, y a los contribuyentes, a una responsabilidad de miles de millones de dólares o más en demandas por “expropiación” por parte de propietarios en caso de que se les deniegue de plano el permiso de construcción.

Por ley, si el gobierno prohíbe a los propietarios urbanizar sus tierras, debe pagar lo que un tribunal decida en última instancia que es el valor justo de mercado de la propiedad. Con la cantidad de terrenos sin urbanizar que hay en los Cayos, solo el Condado Monroe y ciudades como Cayo Hueso, Marathon e Islamorada pudieran enfrentar miles de casos de este tipo si se mantiene el plazo de 2023.

Shillinger dijo que encontrar algún número entre cero permisos y todos los lotes disponibles en los Cayos daría al condado más tiempo para preparar los planes, y proporcionar un argumento en los casos de expropiación. Eso seguiría ofreciendo a los propietarios la posibilidad de construir, dijo, al menos eventualmente.

“Mientras haya una posibilidad, no hay expropiación”, declaró durante una reunión con otros funcionarios del condado a principios de este mes.

El abogado de Cayo Hueso David Paul Horan, que ha representado a muchos habitantes de los Cayos en casos de uso del suelo, no se tragó ese argumento. Al final, dijo, los gobiernos locales tendrán que expedir todos los permisos de construcción pendientes o pagar a los propietarios el valor de mercado por las propiedades”.

“Le estamos diciendo a gente que lleva años y años pagando impuestos: ‘Lo siento, no puede usar su propiedad’”, dijo Horan en esa reunión. “En última instancia, la Constitución va a dictaminar y habrá que hacer una compensación justa”.

‘Aceptando un riesgo conocido’

Los críticos de la propuesta de revisar la ley para ampliar el plazo de expedición de permisos afirman que las personas que apostaron por obtener permisos de construcción poco comunes sabían en qué se estaban metiendo con la compra de terrenos en los Cayos en las últimas décadas.

“Estaban aceptando un riesgo conocido de no poder construir en su propiedad”, dijo Robert Gold, habitante en Cayo Hueso y miembro del grupo ecologista de los Cayos Last Stand, durante la reunión con funcionarios del Condado Monroe.

La última revisión estatal, en 2012, permitió la concesión de un número limitado de nuevos permisos, pero también exigió que el límite permanente de construcción entrara en vigor en 2023. Hace una década, la opinión era que los Cayos no podían soportar tanta urbanización ni tantos visitantes. Los críticos afirman que nada ha cambiado que sugiera que las islas puedan absorber más personas y edificios.

“Esa fue la evaluación más reciente que determinó que había una capacidad medioambiental y de infraestructura en los Cayos que no debía ampliarse”, dijo Ed Davidson, presidente del grupo ecologista Florida Keys Citizens Coalition y presidente emérito de la Florida Audubon Society.

Además de propagar los daños de la contaminación y la sobreexplotación a los ecosistemas marinos circundantes, preocupa que una nueva avalancha de construcciones ponga a prueba la infraestructura crítica de los Cayos, ya sometida a tensión. Desde los sistemas de agua potable y alcantarillado hasta las calles y escuelas necesitan ya ampliaciones o renovaciones.

En marzo, se produjeron tres roturas consecutivas en la red subterránea de agua potable, lo que creó una situación de emergencia para los miles de hogares y empresas desde los Cayos Altos hasta Cayo Hueso.

En mayo, el Miami Herald obtuvo documentos que revelaban que partes del multimillonario sistema centralizado de aguas residuales de los Cayos, que solo tiene cinco años de antigüedad, empezó a verter aguas residuales en las frágiles aguas cercanas a la costa poco después de su finalización y su reparación tiene un costo de $16 millones.

El condado también enfrenta proyectos por valor de miles de millones de dólares destinados a mitigar los efectos del cambio climático en las próximas décadas: construcción de carreteras, instalación de bombas de aguas pluviales y elevación de viviendas y empresas. Los proyectos que se avecinan hacen que el condado esté presionando para aumentar los impuestos sobre las ventas en un 1%, lo que haría recaer gran parte del costo sobre los turistas.

Preocupaciones de tráfico y evacuación

Además, la seguridad pública está en entredicho por los posibles cambios en los plazos de evacuación tras un huracán.

La propuesta estatal aumentaría el tiempo de evacuación permitido para habitantes y turistas de las 24 horas actuales a 31 horas. Eso significa que los gestores de emergencias tendrían que pedir la evacuación antes, en comunidades que se resisten a marcharse hasta que la amenaza es extrema.

Davidson, el activista ambiental, argumenta que el modelo del estado ya subestima los desafíos de evacuación del mundo real, ignorando el hecho de que las personas que traten de huir de Monroe probablemente se encontrarían con personas que también huyen de la densamente poblada parte continental del sur de la Florida, lo que refrenaría aún más el flujo.

“Este estudio parte del supuesto absurdo, totalmente irreal y deshonesto de que mientras todos nosotros huimos para salvar nuestras vidas, ningún habitante de Homestead, Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach ha salido de casa”, declaró al Herald.

En los Cayos ya hay cada vez más atascos. La autopista Overseas Highway, de un solo carril por sentido en la mayor parte de su trayecto de Cayo Largo a Cayo Hueso, también ha sufrido atascos cada vez más frecuentes por el creciente número de visitantes y habitantes. Y el antaño famoso tramo de 18 millas desde Cayo Largo hasta Homestead puede convertirse en un cuello de botella cualquier fin de semana, incluso después de una reforma de $330 millones completada en 2011 que añadió una serie de carriles de adelantamiento y una mediana que ha reducido los mortales choques de frente.

“Se trata de cosas de vida o muerte”, dijo el abogado ambientalista Grosso, “y los líderes estatales y locales deben darse cuenta de que hay nuevas realidades e información ahora en comparación con hace 100, 50 o incluso 20 años, y es hora de centrarse en proteger las vidas existentes y las inversiones en los Cayos en lugar de subvencionar poner aún más [de ellas] en peligro”.