Verano dolarizado. Los precios de las casas y departamentos de Punta del Este, Cariló y otros destinos top

Verde todavía está el mercado alquiler de propiedades de alta gama en la costa porque, a diferencia de otros años para misma época, la oferta es escasa. Y verde también porque los contratos se uniforman en el color de los dólares que, más que nunca, dominan este tipo de operaciones.

Con los mismos argumentos que gran cantidad de propietarios aún miden en qué momento y con qué valores sacar su producto a la búsqueda de clientes, se instaló esta tendencia a cotizar en moneda estadounidense, siempre con objetivo de preservar valor y posibilidades de renta en medio de la vorágine inflacionaria que domina la economía argentina.

Tanto que hay destinos rezagados y por estos días casi todavía fuera de competencia, como Mar del Plata, donde dueños y martilleros miran hacia un lado y otro, entre la incertidumbre del entorno y la picardía de no arriesgar ni lo mínimo, a la espera que alguna señal en tiempo cercano oficie como campana de largada para salir al ruedo con algo más de certezas.

En dólares también son los aumentos en la costa atlántica, desde 10 hasta 40% en relación a la temporada anterior, según dónde se pregunte. La demanda será, dicen en el sector, la que ponga en su lugar a los dueños y algunas de las ambiciones que por ahora parecen desmedidas.

La moneda elegida empareja a las opciones top de la costa argentina con su par uruguaya, donde Punta del Este busca un reencuentro algo más importante y contundente con el turismo argentino que, obligado por la pandemia primero y por los desajustes cambiarios, en mayoría anda con valijas fronteras adentro. ¿Por ahora? ¿O le llegó al segmento ABC 1 la hora de volver a cruzar el Río de la Plata sin pensar demasiado con el bolsillo?

Punta del Este es dueña del je ne sais quoi que desde hace décadas la convierte en destino irresistible para muchos. Pese a los coletazos de la pandemia y los vaivenes de una economía azotada por una inflación anual que promete arañar los tres dígitos, miles de argentinos de alto poder adquisitivo eligen la ciudad balnearia del Uruguay. Y la temporada estival 2023 no parece ser la excepción.

Después de que el último año muchos habitués desistieran de cruzar el charco por los niveles de restricción sanitaria, la pandemia dejó de ser un problema. Las fronteras están abiertas e incluyen adaptaciones: a la presentación de DNI se sumó el carnet de vacunación completo, como casi en todo el mundo, y la necesidad de haber contratado un seguro médico. Pese al sabor amargo que las restricciones cambiarias imponen sobre la industria turística en Uruguay, el país vecino ya despliega un menú de incentivos que buscan salir a la conquista de veraneantes con ahorros en dólares.

Desafío 2023

“Tenemos claro que hay un segmento de un público de alto poder adquisitivo, que es el que prioriza Punta del Este, fundamentalmente por un marco de exclusividad”, observó Remo Monzeglio, viceministro de Turismo de Uruguay, en diálogo con LA NACION, y subrayó: “Esa gente está más allá de las variables del dólar”.

“Nos consta que vamos a recibir ese tipo de público en lo medular de la temporada, y nos consta también que va a ser muy difícil convocar al público de poder adquisitivo medio”, evaluó Monzeglio.

Así, con la inmunización contra el Covid-19 al día, el gobierno de Lacalle Pou desenrolla la alfombra roja para los veraneantes argentinos con medidas que buscan aliviar el bolsillo con descuentos impositivos.

La estrategia, que repite el éxito de ediciones anteriores, supone una serie de medidas que exime de impuestos y se arma de reintegros para alentar la llegada de la clase media, que durante años viajó al Uruguay. Habrá beneficios en alojamiento, salidas a comer, alquileres de auto y hasta en el combustible. Desde el pasado 1 de septiembre, los argentinos pueden acceder a beneficios que recortan los altos costos generados a raíz de la fuerte brecha cambiaria.

Si bien está previsto que la temporada de verano sea superior a la última, cuando las fronteras recién volvían a abrirse al turismo internacional después de casi dos años, el optimismo es reservado. “Va a ser una temporada difícil, pero mejor que la última”, advirtió Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este. “La clase media no puede, la están pasando mal”, observó el experto.

Alquileres, un pedido de congelar

Los alquileres de inmuebles en Punta del Este varían –y mucho- según la ubicación y el metraje. “La primera quincena de enero es difícil conseguir por menos de 2000 dólares”, advirtió Sena, en alusión a departamentos en la zona de la Península para dos personas. Así, un promedio estimado en la zona que vio la fundación de la ciudad para los primeros quince días del mes queda en unos 2500 dólares para una unidad con servicios básicos, mientras que un departamento para cuatro personas sale unos 5000 dólares y uno para seis personas se posiciona en el mercado por unos 7500 dólares de media. Estos valores, no obstante, tienden a incrementar significativamente en cuanto aumentan las comodidades y la cercanía al mar, ya sea hacia la playa Brava o la Mansa.

Frente a la diferencia presupuestaria que implica viajar a Uruguay para los argentinos, la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este exhortó a las inmobiliarias a mantener los mismos precios que el último verano. “El turismo es un estado de ánimo, por eso siempre decimos que tienen que ser buenos anfitriones”, señaló el titular de la organización que nuclea a más de cien firmas que gestionan propiedades en la ciudad balnearia.

En la zona de La Barra y Manantiales, las propiedades disponibles se caracterizan por ser casas de al menos dos dormitorios. En la zona conocida como El Tesoro, un barrio que limita con el arroyo Maldonado y se extiende por un área de bosques, las viviendas promedian unos 5000 dólares para cuatro personas, durante la primera quincena, mientras que las viviendas para seis personas escalan a 7000 dólares. Las casas que se encuentran próximas a las playas, advirtió Sena, aumentan por lo menos un 30%, lo que lleva la media de una casa de dos dormitorios a una base de 6500 dólares y una de no menos de tres dormitorios a una base de 9500 dólares la quincena.

José Ignacio, el pueblo de pescadores devenido en foco neurálgico de argentinos y viajeros internacionales, es el lugar donde se concentran las propiedades más caras del mercado inmobiliario. Con solo un puñado de departamentos disponibles cerca del faro, la oferta de inmuebles para dos personas es escasa y empiezan en unos 3000 dólares para la primera quincena.

Las casas en la zona, también de oferta limitada de acuerdo al titular de la Cámara Inmobiliaria, cotizan unos 9000 dólares para viviendas de dos dormitorios, mientras que escalan a un valor de 14.000 dólares a partir de los tres dormitorios.

Fuera de la media quedan algunas propiedades –una treintena, según estiman en el sector- cuyo valor de alquiler por quince días puede ir a 100.000 dólares, o incluso más. Se trata, de acuerdo a los especialistas, de propuestas buscadas por un público extranjero, principalmente europeos y estadounidenses.

Como incentivo al turismo, el gobierno uruguayo dispuso que los viajeros no residentes que alquilen temporariamente una propiedad (departamento, casa, chacra) en Uruguay podrán recibir un reintegro del 10,5% del precio pactado. La operación debe hacerse con una inmobiliaria uruguaya y el pago debe concretarse con tarjeta de débito o crédito emitida fuera del Uruguay.

Además, autoridades realizarán la devolución de 9 puntos del valor del IVA que corresponden a la comisión de la inmobiliaria. La medida rige durante toda la temporada de verano y hasta abril de 2023.

El turista también deberá contemplar que, de querer alquilar un auto para recorrer las amplias distancias esteñas, también habrá un descuento impositivo, siempre que se pague con tarjeta de crédito.

Por su parte, los viajeros que se trasladen desde la Argentina con vehículo propio tendrán descuento del 30% en combustible en las estaciones de servicio que se encuentran ubicadas en un radio de 20 kilómetros de los pasos fronterizos de Gualeguaychú-Fray Bentos, Colón-Paysandú y Concordia-Salto. Y es que, comparado con los valores promedios de la Argentina, la nafta es un tres veces más cara en el Uruguay.

Aumentan las residencias, aumenta la oferta gastronómica

La pandemia sirvió de catapulta. En 2021, 12.489 argentinos solicitaron residencia en Uruguay, cifra que equivalió al 84% de los pedidos totales que recibió la Cancillería del vecino país. Los trámites de residencia de los argentinos se incrementaron en un 44% con respecto al 2020 y rompieron todos los récords.

Los argentinos llegaron a Uruguay para echar raíces, y con ello llegaron con costumbres y tradiciones. Decenas de cafés y restaurantes se incorporaron al escenario gastronómico del Este, según describe Carla Tchintian, creadora de la guía Como pez en el agua, una propuesta de la argentina que introduce a locales y turistas a las distintas ofertas en la ciudad a través de las redes.

“Hay opciones para todos los bolsillos, lo importante es que el contexto es siempre lindo”, consideró Tchintian, y ejemplificó: “Te podés comer un sándwich o una hamburguesa en el puente de La Barra, donde hay foodtrucks, y estás con una vista impresionante. Eso siempre tiene un valor agregado”.

De acuerdo a la experta en el rubro, un menú clásico y barato en Punta del Este –un chivito canadiense con bebida- cotiza unos 12 dólares, mientras que un almuerzo en un restaurante con plato principal y bebida ascenderá a unos 30 dólares por persona. “Un menú completo cotiza, por su parte, entre 60 y 70 dólares”, advirtió la creadora de Como pez en el agua.

En la escala más premium de Punta del Este, con menús degustación y chefs invitados, las experiencias escalan a precios de entre 100 y 150 dólares por persona.

Los viajeros argentinos, no obstante, deben contemplar que por disposición del gobierno uruguayo se accede a un descuento del IVA en el rubro gastronómico. “La aplicación de todos estos beneficios fiscales corresponden a servicios prestados a consumidores finales, siempre que sean abonados mediante dinero electrónico, tarjetas de débito y/ o crédito”, advierten autoridades, por lo que el descuento –que escala a un 18% del ticket- no sirve para pago en efectivo.

Costa atlántica

En Pinamar y zona esperan que el próximo fin de semana largo de octubre, como en viejas épocas, vuelva ser el disparador de la ola de demanda que arranca, crece y no se detiene hasta el propio verano.

Roberto Castelbajac, de Marcel Gestión Inmobiliaria, confirma que la dolarización de valores de alquileres llegó hace tiempo y para quedarse, con aumentos de 10 a 20% con respecto a los aplicados durante la temporada anterior. “Para enero, en ese segmento de mayor categoría, está alquilado el 70% de las propiedades”, aseguró.

Así como la zona norte es de las de mayor crecimiento en nuevas propiedades y demanda, con ocupación plena durante la mayor parte del último verano, los countries están más alejados del mar pero aseguran a los clientes un clima de servicios e intimidad. “Entre quienes alquilan se encuentran personas de alto poder adquisitivo: empresarios, dirigentes políticos y futbolistas”, señaló el operador inmobiliario.

En La Herradura, una de las propuestas que hace tiempo abrió este tipo de opciones en el distrito, se consiguen alquileres de casas desde 6000 a 15000 dólares la quincena. Como en todos los casos siempre puede haber algunas por debajo o por encima de esos valores, que siempre dependen de la respuesta que encuentren en el mercado.

Tras una temporada muy buena, Pinamar afronta este próximo enero con valores quincenales que van desde los 1200 a 2000 dólares para un monoambiente bien ubicado y equipado y entre 2500 y 3000 en aquellos con capacidad para cuatro personas.

En casas la gama es bien amplia y variada pero, con capacidad para cuatro a seis personas, se publican –y ya están alquilados- por 3500 a 4500 dólares y desde 5000 dólares para otras con algún dormitorio más, como para ocho huéspedes.

“Todavía nos está faltando que ingresen más propiedades, pero lo que se publica enseguida se alquila”, confirma Leandro Guzmán, de Emeese Propiedades. Siempre con cotización en dólares, a la fecha se puede asegurar que los ajustes pretendidos por los propietarios se aproximan al 90% y en algunos casos hasta 100% en pesos, siempre sobre los valores logrados en enero pasado, cuando se alquiló casi todo.

En el sector perciben, y es común en casi todos los destinos, que hay demora en el ingreso de mercadería. Los dueños, entienden, están midiendo un mercado que tiene un movimiento extraño como pocas veces, con demasiada incertidumbre sobre la paridad cambiaria.

A favor, también reconocen, es lo difícil y caro que se volvió pretender o elegir vacaciones en el exterior. La franja que toma esa opción más allá del contexto es mínima y por eso consideran que, más tarde o más temprano, el grueso de esa clientela recalará por estas zonas.

Guzmán señaló que la buena demanda acompaña la intención del sector inmobiliario de jerarquizar la oferta. Por eso los ajustes de precios se están entendiendo no solo por el contexto inflacionario sino que deben justificarse también por mejoras en los inmuebles que se ofrecen, tanto en lo edilicio como en equipamiento y servicios.

Hace tiempo que Mar de las Pampas, desde el distrito de Villa Gesell, creció como opción en la gama del turismo Premium. La construcción ganó en cantidad y calidad y pronto encontró excelentes respuestas desde una propuesta que se presumía más tranquila que en localidades vecinas.

Sergio Alviti, de Giannini Propiedades, admite que la marcha de reservas está más lenta que en años anteriores, aunque reconoce que el ritmo de consultas e interés se parece bastante a estos mismos momentos previos al último verano. “Seguimos con esta dificultad de no tener todavía todas las propiedades porque los dueños no terminan de definir”, aseguró.

Consultas realizadas en esta franja de la costa bonaerense coinciden en una misma respuesta: como pocas veces, se respiran aires de especulación. Entienden que los dueños están haciendo equilibrio entre los vaivenes del dólar y los costos de servicios para no quedarse cortos con los precios y lamentar luego una pérdida de rentabilidad. El impacto de aumentos en energía eléctrica y gas, por ejemplo, son parte de esas sorpresas que no quieren tener.

Los ajustes por estos bosques, al menos de lo que hay en alquiler, pueden llegar hasta 40% en dólares con respecto a la última temporada. Hay casas de tres ambientes desde 1500 hasta casi 4000 dólares la quincena, según ubicación y comodidades. Y desde 3000 a casi 6000 en aquella con tres habitaciones.

Cariló también percibe esa demora en que se sumen propiedades a las vidrieras, las de los locales de su centro de compras y las que tienen mayor actividad desde sitios digitales y redes sociales. “Tenemos muchos dueños que eligen pasar en su casa algún período y entonces resta a la oferta, pero también tendremos nuevas propiedades a estrenar”, destaca Silvia Melgarejo, responsable de Constructora del Bosque, donde a esta fecha tienen 65% de reservas para primera quincena de enero y algo más del 50% para la segunda mitad, para la la que siempre hay más casas disponibles.

Este destino tiene la particularidad que suele incluir, como también empieza a verse en las propiedades más caras de Pinamar, la noche de fin de año. Por eso no acostumbran a diferenciar valores entre primera y segunda mitad de enero. En casas de tres ambientes, quizás con dependencia y comodidades para cuatro a cinco personas, el promedio es de 4000 dólares la quincena. Con tres o cuatro dormitorios esa cifra se eleva desde 5500 a 8000 en zonas clásicas. Y entre lo más exclusivo y mejor ubicado, en especial sobre la línea de playa, los valores son siempre de cinco cifras e importantes.

No hay departamentos clásicos en Cariló como para parejas o grupos de no más de tres personas. Para esa demanda la alternativa en este destino está en los complejos de cabañas y apartamentos. Para enero la estadía de una semana está en casi 250.000 pesos (870 dólares) y puede llegar a casi 450.000 (1560 dólares) si ese monoambiente se contrata con cochera y vista al mar.

Mar del Plata, como ya es costumbre y este año más que nunca, remolonea con sus precios. Este jueves el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos distrital brindará la tradicional conferencia de prensa para anunciar valores para la próxima temporada. Para una ciudad que tiene más de 300.000 camas extra hoteleras es difícil definir un valor referencial. Pero la entidad acostumbra dar valores base para departamentos y casas. Y un porcentaje de aumento sugerido, que oscilará entre 60 y 70%.

Rodrigo Sanz, reconocido operador inmobiliario en zona céntrica, admitió que poco a poco se va instalando también aquí y en las unidades de mayor categoría la tendencia a fijar precios en dólares, unidad de medida que domina la compra/venta de inmuebles. “Esto recién empieza a arrancar”, dijo.

Consideró que los aumentos que se aplicarán intentarán acompañar el ritmo inflacionario, pero atentos a la demanda para no perder clientela. Aseguró que el objetivo, en especial en la zona de microcentro y barrios tradicionales, es “recuperar los valores de la prepandemia”. Explicó que durante los últimos dos años, en busca de clientela, los precios quedaron rezagados en un contexto de oferta muy amplia que tiene el rubro alquileres temporarios en Mar del Plata.

“Hay mucha incertidumbre y también disparidad en los primeros propietarios que se acercan”, aseguró otro operador inmobiliario que se mueve en la franja de barrios coquetos y bien próximos a la costa, desde buscan reposicionar a Mar del Plata en el segmento ABC1 con la oferta de unidades Premium que creció durante las últimas dos décadas.

En el ambiente, con el fin de semana largo próximo como fecha clave tanto para sumar propiedades en alquiler como para recibir las primeras señales de demanda intensa, entienden que en estas semanas se deberá “construir precio” para dar referencias prontas. De lo contrario, otros destinos sacarán ventaja.

Gastronomía

Así como la costa bonaerense gana en cantidad y variedad inmobiliaria, la gastronomía multiplica opciones y suele ser el rubro que menos volumen de quejas genera entre los turistas, que con la carta de menú a la vista pueden definir entre cientos de propuestas.

El ritmo de aceleración inflacionaria no ayuda para proyectar valores que se podrán encontrar en la próxima temporada, pero sí quizás otros que son actuales y se parecerán bastantes a los que en poco menos de dos semanas afrontarán los viajeros que lleguen por estas playas para disfrutar del próximo fin de semana largo.

Mar del Plata siempre se perfila como el lugar más económico no porque el destino lo sea sino por la variedad de bares y restaurantes, lo que abre un abanico mucho más amplio en cada una de las escalas de precios por cubierto. Hoy una comida clásica, desde un plato de pastas, una hamburguesa con guarnición, filet de merluza con puré o una milanesa con papas, se come en promedio por unos 2000 con bebida. Hoy mismo hay menú ejecutivo, con vista al mar y café, por 2100 pesos. Traducido al idioma que domina el mercado inmobiliario: poco más de 7 dólares.

A la carta el promedio quizás se duplica y anda en el orden de los 20/30 dólares si se sientan en alguno de los restaurantes que son más conocidos por el nombre de sus chefs que el del cartel que lucen en la puerta. Y si, además, esos platos se acompañan con un buen vino.

Algo por encima, siempre en promedio, se encuentran los precios en otras localidades vecinas como Cariló o Pinamar, donde se suele acarrear con mayores costos de logística y también están inmersos en una clientela donde predominan los buenos bolsillos.

Al aire libre o al resguardo de un ventanal ubicado a menos de 50 metros de la arena húmeda, por Pinamar hay menú fijo con entrada, plato principal, postre, bebida y servicio de mesa por 4900 pesos. A la carta, con una entrada de rabas y una porción de paella, ambas suficientes como para compartir y zona céntrica, se paga alrededor de 12.000 pesos con gaseosas o agua mineral. O casi 15.000 si se agrega un vino.

Siempre se puede pagar algo más, y también algo menos. En ese caso hay que recorrer y consultar. También sobre la playa ese mismo menú se puede conseguir con rabas por 2200 y plato principal con pescados y también a compartir por 4500. Más bebidas y servicio el ticket final rondará los 9000/11.000, según la etiqueta que se elija.

Por Cariló la misma combinación mantuvo valores similares. Rabas, paella y dos gaseosas o una jarra de limonada, con cubierto incluido, se paga desde 10.500 pesos. Casi 14.000 si es con vino.