¿El fin de los suburbios de viviendas unifamiliares? El impacto de las normas de zonificación de Miami-Dade pudiera ser extenso

Durante la decena de años que José y Bárbara Pazos han vivido en Schenley Park, el centenario barrio no incorporado de casas unifamiliares y amplios árboles que rodea al Hospital Infantil Nicklaus, han visto su parte de derribos a medida que los modestos bungalows antiguos de concreto eran sustituidos por casas nuevas más grandes.

La casa de la pareja, construida en 2011, ocupa la mitad de lo que había sido un terreno más grande y frondoso. Esa parcela fue dividida en dos por un urbanizador que encajó un par de nuevas y amplias viviendas donde antes solo había una.

Por eso, los Pazos no le dieron mucha importancia cuando su anciana vecina vendió su casa de 1951, situada en una espaciosa parcela de esquina, a un inversionista que la vendió por $999,000 a un urbanizador.

Pero entonces llegó a su buzón un folleto comercial de una agencia inmobiliaria que anunciaba la construcción de cuatro duplex de lujo, a $1.5 millones cada uno, en la parcela vecina, ahora vacía.

Tras investigar a fondo, la sorprendida pareja no tardó en enterarse de lo siguiente: Los duplex previstos, en una zona limitada durante mucho tiempo por las normas de zonificación a viviendas unifamiliares aisladas, están ahora permitidos por una norma poco conocida de Miami-Dade diseñada para aliviar la grave escasez de viviendas del condado.

La norma, que forma parte del programa de viviendas para trabajadores del condado, otorga a los propietarios de parcelas destinadas a viviendas unifamiliares en zonas no incorporadas como Schenley Park, que limita con Coral Gables por el oeste, el derecho a construir múltiples unidades de vivienda en sus propiedades, cuyo número dependerá del tamaño de la parcela.

En efecto, la norma parece significar el fin de la zonificación exclusivamente unifamiliar —durante mucho tiempo una vaca sagrada en los suburbios de Miami y el resto del país— en toda la zona no incorporada de Miami-Dade. Algunos expertos en uso de suelo afirman que el impacto potencial en amplias zonas del condado pudiera ser significativo con el paso del tiempo, a medida que las viviendas de baja densidad se sustituyan gradualmente por urbanizaciones más densas. José Pazos cree que lo que está ocurriendo a su lado “se extenderá como un reguero de pólvora” por otros barrios, alterando para mal su aspecto.

Para fomentar su uso, la norma no exige variantes de zonificación, audiencias ni notificaciones a los propietarios de viviendas colindantes, sino solo un visto bueno administrativo de la división de zonificación del condado.

Para poder acogerse a esta excepción, los urbanizadores deben fijar un precio asequible para las familias de ingresos medios —definidos como entre el 60% y el 120% de los ingresos familiares medios del condado, que rondan los $75,000— o pagar una cantidad al fondo de viviendas asequibles del condado que varía en función del tamaño del proyecto. Las nuevas viviendas también deben estar diseñadas para integrarse en el vecindario circundante.

Para los Pazos, el plan del urbanizador supondría la construcción de cuatro casas nuevas en dos edificios separados, de dos plantas cada uno, donde antes había una casa pequeña, y entradas para ocho autos a pocos pies de la suya.

Dicen que se trata de una transformación inesperada e inoportuna que pudiera afectar a su calidad de vida y la de sus dos hijos, y alterar la escala y el carácter de un barrio arraigado que la gente busca por su tranquilidad, baja densidad y densa vegetación.

Pero no han tenido oportunidad de oponerse, comentar o incluso hacer preguntas sobre el plan del urbanizador, que está siendo revisado por el condado.

“Se trata de un barrio de casas unifamiliares de más de 100 años de antigüedad”, dijo un perplejo José Pazos en una entrevista en casa de la pareja. “Nunca había visto algo así”.

La antigua norma despierta un nuevo interés

El impacto total de la norma, promulgada hace relativamente poco, aún no está claro. Aprobada por la comisión de Miami-Dade en 2016, la regla entró en vigor en 2018, pero parece haber permanecido bajo el radar de los urbanizadores hasta hace poco. Según cifras del departamento de recursos regulatorios y económicos del condado, el número de solicitudes bajo la regla ha ido en constante aumento, de solo una en 2018 a 53 en 2022 y 73 en 2023. En lo que va de año, se han presentado 17 solicitudes.

El potencial para cambiar la cara de los suburbios de Miami parece de gran alcance, especialmente a medida que los precios de la vivienda en el sur de la Florida alcanzan máximos históricos y los urbanizadores residenciales recorren Miami-Dade en busca de los escasos terrenos disponibles para construir.

El 87% de la superficie residencial de Miami-Dade está dedicada a viviendas unifamiliares, según el condado, aunque incluye 34 municipios donde no se aplica la norma más laxa.

Eso deja aún amplias franjas de barrios unifamiliares en zonas no incorporadas como Kendall, la zona de Dadeland o largos tramos de West y North Miami-Dade, por ejemplo, donde los propietarios o urbanizadores pueden ahora sustituir las viviendas unifamiliares por duplex o casas adosadas, señaló Ned Murray, director asociado del Centro Metropolitano de la Universidad Internacional de la Florida (FIU), que calificó la nueva norma de “cambio radical”. El número de unidades que pueden colocarse en una parcela depende de su tamaño y de una complicada fórmula que proporciona permisos adicionales de densidad para construir.

‘Realmente se necesita ser transparente’

“Veo en el mapa de zonificación que hay una buena parte de terreno zonificado en esa clasificación. La ordenanza se aplicó en sentido amplio para que aplicara a estas zonas en total”, dijo Murray, cuyo instituto ha abogado por una expansión de la vivienda asequible y para trabajadores en todo el condado. “Es un cambio significativo, y probablemente por una buena razón”.

Murray advirtió que, si bien el objetivo de la norma de aumentar la oferta de viviendas mediante más construcción en los barrios de baja densidad es loable, los planificadores y los funcionarios deben tener cuidado para asegurarse de que los habitantes entiendan las razones del cambio, y que la nueva construcción no altere las áreas antiguas donde las familias han invertido.

“Hay que aplaudir al condado por su agresividad con la vivienda asequible, pero hay que tener cuidado”, diji Murray. “Hay que ser muy transparente. Siempre está el tema de la compatibilidad, y como planificador siempre soy muy sensible al respecto, especialmente en las comunidades unifamiliares”.

Murray, quien dijo que no sabía del cambio hasta que un reportero le envió el lenguaje de la ordenanza, dijo que pocas personas más parecen ser conscientes de ella y cuestionó si los funcionarios del condado han hecho lo suficiente para explicarla públicamente.

Steve Wernick, un veterano abogado de zonificación de Miami, recuerda el debate sobre la medida en 2016, pero dijo que no está seguro de porqué no parece haber sido ampliamente usado hasta ahora. En las manos adecuadas, sin embargo, dijo que la regla pudiera poco a poco ayudar a hacer mella en la escasez de viviendas.

“Es voluntaria, los cambios son graduales y no se impone a nadie”, dijo Wernick. “En las manos adecuadas, debería ser útil. A menudo dependerá de cómo funcione el barrio. ¿Tiene la infraestructura necesaria? ¿Están bien diseñados los edificios?”

El condado no habla de objetivos políticos

Funcionarios de Comunicación del condado, aunque proporcionaron amplias explicaciones sobre los antecedentes de hecho de la norma, no pusieron a nadie a disposición para una entrevista sobre la justificación y los objetivos de la política. El director de Comunicaciones del Departamento de Recursos Regulatorios y Económicos sugirió a un reportero que contactara a la ex comisionada de Miami-Dade Barbara Jordan, quien patrocinó la medida como parte de una serie de enmiendas a la ordenanza de la fuerza laboral del condado en 2016. Jordan se retiró de la política en 2020.

La dependencia emitió un breve comunicado a última hora del miércoles que decía: “El objetivo de la ordenanza adoptada por la Junta de Comisionados en 2007 que establece el Capítulo 33 del Código del Condado (Código) sobre viviendas para la fuerza laboral y las ordenanzas adoptadas posteriormente que enmiendan el Código fue aumentar las unidades de vivienda para los trabajadores incentivando a los urbanizadores a construir unidades en todo Miami-Dade”.

Ni el urbanizador de Miami que pretende construir junto a los Pazos en Schenley Park, identificado en la solicitud de zonificación como Alex González, ni su abogado, Keith Diamond de Hollywood, respondieron a varios mensajes solicitando una entrevista.

La medida es solo uno de una serie de recientes cambios de zonificación a nivel estatal, del condado y local que están destinados a aumentar significativamente la oferta de viviendas en todos los niveles de ingresos mediante la flexibilización de antiguas restricciones sobre altura y densidad, especialmente para el desarrollo de viviendas para familias de bajos ingresos y de clase media.

Los cambios ya están provocando cambios drásticos, a veces bruscos y a menudo controvertidos, en el paisaje urbano y suburbano de Miami-Dade.

Hasta ahora, estos cambios han sido más evidentes en torno a Metrorail y otras estaciones y corredores de transporte público, como el South Miami-Dade Busway, donde Miami-Dade ha ampliado agresivamente las zonas especiales que han fomentado la construcción densa y, a menudo, de gran altura. Esto ya ha provocado conflictos con la ciudad de Miami, que se ha opuesto a que el condado tenga prioridad sobre las restricciones locales de zonificación, lo que ha dado lugar a sesiones públicas de negociación con la esperanza de llegar a un compromiso.

Aún más controvertida ha sido la Ley estatal Vive Local, de un año de antigüedad, que anula las normas locales de zonificación en distritos comerciales e industriales para animar a los urbanizadores a sobredimensionar los proyectos que incluyan determinadas reservas para viviendas de clase media. Después de que ciudades como Doral, Miami Beach y Bal Harbour rechazaran las propuestas de Vive Local el año pasado, la legislatura aprobó este año una serie de enmiendas que aumentan de forma efectiva la escala y densidad permitidas para la urbanización, a la vez que impiden a los gobiernos locales o a los habitantes intentar detener o modificar de cualquier forma los proyectos propuestos.

Aunque ha atraído mucha menos atención, el cambio de la zonificación unifamiliar en la zona no incorporada de Miami-Dade pudiera tener las mismas consecuencias a largo plazo.

Una tendencia nacional

Aunque durante mucho tiempo se consideró sacrosanta, el epítome del sueño americano, la zonificación unifamiliar ha sido objeto de un creciente escrutinio y ataque en todo el país. Algunos críticos afirman que la zonificación unifamiliar, que ilegaliza la construcción de viviendas multifamiliares en 75% del suelo residencial de las principales ciudades estadounidenses, es una de las principales causas de la crisis de asequibilidad del país.

Expertos señalan que las restricciones de zonificación, en particular las que reservan extensos barrios para viviendas unifamiliares aisladas, han sido usadas a menudo por las autoridades locales para excluir a las familias con ingresos más bajos y a las minorías raciales y étnicas. La zonificación unifamiliar, de hecho, tiene sus raíces históricas en medidas deliberadamente excluyentes aprobadas por primera vez hace un siglo, en los primeros tiempos de la expansión suburbana de Estados Unidos, afirman expertos.

Los estados de California, Oregon, Washington, Montana y Maine han prohibido recientemente la zonificación exclusivamente unifamiliar para fomentar la reurbanización multifamiliar a baja escala en zonas residenciales. Ciudades que van desde Gainesville, Florida, hasta Minneapolis, Arlington y Charlotte, Carolina del Norte, también han reformado la zonificación unifamiliar en los últimos años.

En muchos lugares, los cambios han generado la airada reacción de los detractores, que afirman que destruirán sus barrios. Pero, hasta ahora, los urbanizadores y constructores tampoco han acogido con entusiasmo las nuevas normas, posiblemente porque la alta inflación y las elevadas tasas de interés las han hecho poco atractivas desde el punto de vista financiero, al menos por ahora.

Wernick, el abogado de zonificación de Miami, dijo que los bancos a menudo son reacios a prestar a las tasas desconocidas de los proyectos.

“A veces, los prestamistas residenciales tradicionales tardan en adaptarse a un nuevo modelo. Cuando se introduce algo que es creativo o diferente, a veces les toma un tiempo ponerse al día”, dijo.

En Miami-Dade, donde la geografía y un estricto límite de urbanización destinado a proteger los Everglades y la Redland agrícola limitan la tierra disponible para la construcción de viviendas, la medida pudiera estimular un uso más eficiente de las zonas residenciales en expansión y de baja densidad, dijo Murray, de FIU.

“Teniendo en cuenta cómo está el mercado y cómo están los precios de la vivienda, esto puede suponer una oportunidad de inversión para constructores, pequeños urbanizadores e incluso propietarios de viviendas”, dijo Murray. “Al mismo tiempo, si vemos que esto ocurre más a menudo, va a crear más ansiedad entre los habitantes”.

‘Borrar nuestras raíces’

Los Pazos dicen que temen los cambios que la medida significará para ellos y sus vecinos, quienes pronostican que no se detendrá en el lote de al lado. Junto con Vive Local y la extensión de la densificación y la reurbanización, dicen, el cambio de zonificación del condado amenaza con transformar su ciudad natal en un lugar que ya no reconozcan y en el que no se sientan bienvenidos.

“Están borrando nuestras raíces”, dijo José Pazos. “Esto se va a extender como la pólvora. Es un movimiento que se está estrellando en los suburbios, y esto lo ha hecho real para mucha gente aquí en Schenley Park”.

Para su vecino Renier Viego, un aspecto injusto del plan de duplex de los urbanizadores y del cambio del condado es que supone una alteración potencialmente significativa del barrio sin que haya habido una verdadera reacción por parte de los habitantes. Hace tres años, dijo Viego, se mudó al barrio unifamiliar contiguo de Coral Terrace, a solo un par de manzanas de los Pazos, desde el barrio urbano de Miami de The Roads porque la densa reurbanización residencial estaba cambiando su carácter de forma demasiado drástica.

“Entiendo la alta densidad y porqué la gente quiere hacerlo. Pero, por otro lado, quiero paz y tranquilidad. Por eso me mudé a un barrio como este”, dijo Viego. “Si pasa aquí va a pasar en todas partes. Sé que todos tienen su opinión sobre la planificación y el desarrollo de las grandes ciudades, pero van a destruir barrios”.

La medida de Jordan concede a los urbanizadores un derecho efectivo a construir unidades múltiples en barrios unifamiliares y suaviza ciertos requisitos como las distancias mínimas y los límites de cobertura de los terrenos.

Sin embargo, a juzgar por la propuesta de Schenley Park, esto no parece significar que los reguladores vayan a dar su visto bueno.

El registro del condado muestra que los revisores de zonificación están examinando de cerca el plan. Se lo han devuelto al menos dos veces a los urbanizadores porque no cumplían los requisitos de distancias mínimas, no presentaban un plan adecuado de preservación de los árboles y los diseños presentados parecían demasiado duplex, sin disimular suficientemente las estructuras como viviendas unifamiliares para integrarse en el barrio.

En una carta al condado, el urbanizador, González, ha dicho que pagará una cantidad aún no especificada al fondo de vivienda del condado. Según las normas del condado, esa cifra se calcula después de la construcción y se basa en el tamaño del proyecto.

El registro en línea del condado indica que el plan sigue siendo objeto de examen y sugiere que las comunicaciones con los urbanizadores están en curso. No está claro cuál ha sido la respuesta de los urbanizadores a las críticas del condado.

Pero un indicio sugiere que pudiera estar en marcha un rediseño: se eliminó el portal digital de las viviendas.