El riesgo de ascenso del nivel del mar para algunos inmuebles de primera categoría

Miami no es conocida por sus majestuosas montañas. De hecho, los picos más altos del paisaje del sur de la Florida son una serie de vertederos. El punto más alto al sur del Lago Okeechobee es el vertedero de Monarch Hill Renewable Energy Park, más conocido como Mount Trashmore, que se eleva 225 malolientes pies sobre el norte del Condado Broward.

Pero hay protuberancias y crestas naturales de piedra caliza que se elevan y descienden gradualmente a lo largo del sur de la Florida. En Miami-Dade, la más alta de estas laderas se eleva hasta la vertiginosa altura de unos 20 pies sobre el nivel del mar. En estas altitudes alpinas, encontrará cosas extrañas que no se ven en ningún otro lugar de Miami: rutas de ciclismo de montaña, sistemas de cuevas subterráneas, incluso casas con sótanos.

Los puntos más altos del Condado Miami-Dade no están señalizados en y pasan prácticamente desapercibidos. Pero las alturas han desempeñado un papel destacado en la historia del desarrollo del sur de la Florida y, lo que es más importante, ofrecen pistas sobre cómo el cambio climático podría condicionar el futuro de la región. Empezando por su mercado inmobiliario.

Los científicos que estudian las crestas calizas del sur de la Florida dicen que hay una advertencia oculta en la roca bajo nuestros pies. Toda ella se formó bajo el agua, en una época en que el sur de la Florida estaba en el fondo de un mar poco profundo. Ahora, el nivel del mar está subiendo. Algún día –es difícil precisar cuándo– incluso nuestro suelo más alto podría volver a estar bajo el agua.

“Todo el mundo cree que el nivel del mar está determinado por Dios”, afirma Harold Wanless, director del Departamento de Geología de la Universidad de Miami. “No hay nada especial en el nivel del mar”.

A medida que las mareas suben y las inundaciones se hacen más frecuentes, más urbanizadores y compradores de viviendas empiezan a buscar terrenos a mayor altitud. El pasado también nos da una lección al respecto: los terrenos elevados han sido durante mucho tiempo algunos de los inmuebles más deseados de Miami.

Por eso, en los terrenos más elevados de Miami-Dade están las casas más antiguas de Miami y algunos de los primeros indicios de asentamientos humanos al sur del Lago Okeechobee. “Las tierras altas son esencialmente donde los colonos se vieron obligados a vivir hasta que los Everglades empezaron a drenarse a principios del siglo XX”, explica Paul George, historiador residente de HistoryMiami.

Pero a medida que aumentan los precios de la vivienda, algunos grupos comunitarios advierten del riesgo de aburguesamiento climático, un proceso que expulsa a los residentes pobres que viven en vecindarios más altos y secos para dejar paso a inquilinos y compradores más ricos que quieren una vivienda a salvo de inundaciones.

“El componente climático de la gentrificación está creando una situación en la que aumenta el costo de la vida, aprieta a la gente y la obliga a irse”, afirma Paul Namphy, principal organizador y director político de Family Action Network Movement (FANM), un grupo de defensa de la comunidad con sede en el Pequeño Haití.

Propietarios en terrenos elevados

A pesar de ser vulnerables a los huracanes y al ascenso del nivel del mar, las propiedades ubicadas frente al mar siguen siendo algunas de las más deseadas y caras del sur de la Florida. Pero en los últimos años, compradores e inquilinos se han interesado más por los terrenos elevados, y las agencias gubernamentales les han dado más herramientas para investigar la elevación de sus casas y el riesgo de inundación.

Miami-Dade publica en internet datos de elevación extremadamente detallados. Los datos proceden de drones lidar, que sobrevuelan la zona haciendo rebotar rayos láser en el suelo para cartografiar la topografía del condado. El Miami Herald consultó estos datos para identificar los puntos más altos del condado para este reportaje.

Los condados Broward y Palm Beach no publican el mismo nivel de datos detallados, pero los registros del condado y la investigación llevada a cabo por los escaladores del condado, un grupo de aficionados que viajan por Estados Unidos escalando los puntos más altos de cada condado, confirman que el punto natural más alto de Broward está a 29 pies sobre el nivel del mar en Pine Island Ridge y el punto más alto de Palm Beach está a unos 50 pies sobre el nivel del mar en algún lugar de Jupiter, dentro de la comunidad cerrada de The Bluffs. El punto más alto de la Florida es Britton Hill, en el Condado Walton.

Los posibles compradores e inquilinos de viviendas también pueden usar el Visor del Ascenso del Nivel del Mar de la NOAA, una herramienta gratis que permite ver qué partes de su vecindario podrían inundarse –o hundirse bajo el agua– en futuros escenarios de cambio climático.

Reid Grier, presidente de una empresa de atención a personas mayores llamada Right at Home, consultó el Visor de Ascenso del Nivel del Mar cuando compró una casa cerca de Coral Gables, en uno de los puntos más altos de Miami-Dade, en noviembre de 2020.

Cuando Grier elevó el hipotético nivel del mar un pie, luego dos y luego 10, vio cómo el agua entraba por las costas y se derramaba por los canales. Pero el agua no tocó su futura casa, construida a 20 pies sobre el nivel del mar. “Nuestra manzana era uno de los pocos terrenos que quedaban por encima del nivel del mar”, afirma Grier.

Grier tiene familia en Houston y vio la destrucción después de que el huracán Harvey inundó la ciudad en 2017. No quería comprar una casa que enfrentara el mismo riesgo. “El hecho que estemos lo suficientemente lejos de la costa y fuera de cualquier área de riesgo de inundación”, dijo Grier, “simplemente nos da tranquilidad”.

A.J. Barranco, abogado que vive en otro de los puntos más altos del condado, en Coconut Grove, desde 1978, aprendió lo valiosa que puede ser la elevación durante un huracán. La casa de Barranco está en un acantilado de piedra caliza con vistas a South Bayshore Drive, que la protegió cuando el huracán Andrew azotó en 1992 y creó una marea ciclónica a lo largo de la costa de la Bahía de Biscayne.

“Las casas de abajo se inundaron. Había veleros en South Bayshore Drive”, recuerda Barranco. El césped de su casa estaba lleno de escombros: remos, chalecos salvavidas, velas, aletas, etcétera. Pero su casa, construida a 22 pies sobre el nivel del mar, estaba intacta, salvo por una pequeña inundación en el sótano. “Siempre me he sentido muy afortunado de estar tan alto”, dijo.

Pero otros, como David y Michelle Díaz, apenas se enteraron de que vivían en uno de los puntos más altos del condado cuando un periodista del Miami Herald llamó a su puerta. Compraron su casa de Kendall a 22 pies sobre el nivel del mar en 2020. “No tenía ni idea”, dice David, “pero es genial. Quizá en el futuro, si alguna vez vendemos esta casa, podamos usarlo como argumento de venta”.

El debate sobre el aburguesamiento climático

Algunas investigaciones sugieren que los vendedores están empezando a hacer precisamente eso.

En 2018, un equipo de investigadores de la Universidad de Harvard dirigido por el entonces profesor de diseño Jesse Keenan estudió los precios de la vivienda en Miami-Dade y descubrió que el valor de las propiedades estaba aumentando más rápido en las casas en elevaciones más altas que para las casas en elevaciones más bajas. Adoptaron la expresión “gentrificación climática” para describir cómo los compradores e inquilinos ricos, con la esperanza de evitar el ascenso del nivel del mar y las inundaciones mudándose a viviendas en terrenos más elevados, podían hacer subir los costos de la vivienda y desplazar a los residentes de toda la vida en vecindarios elevados como el Pequeño Haití.

En respuesta, la ciudad de Miami aprobó una resolución por la que se encargaba al administrador municipal que estudiara la gentrificación climática y dedicó $4 millones del Bono Miami Forever a abordar el problema.

La gentrificación lleva décadas ocurriendo en el Pequeño Haití, según Namphy, el organizador de la FANM. Pero el creciente interés por las propiedades inmobiliarias en las zonas altas ha acelerado las cosas. “Lo que estamos viendo es un componente climático injertado en un proceso de gentrificación”, afirmó.

La gentrificación climática se convirtió en un grito de guerra para los activistas locales que protestaban contra el proyecto Magic City en el Pequeño Haití. Plaza Equity Partners planea construir 18 acres de apartamentos, hoteles, tiendas y oficinas en el extremo norte de una cresta de piedra caliza, donde la elevación oscila entre los 10 y los 17 pies sobre el nivel del mar.

El tema volvió a surgir en protestas más recientes contra la urbanización de Sabal Palm Village, ocho cuadras más al sur. “El debate sobre el aburguesamiento climático ocupa un lugar central en ambas conversaciones”, afirma Namphy.

Pero en el sur de la Florida, las olas urbanísticas son tan difíciles de detener como las mareas.

Elius Louima, de 82 años, vive entre las urbanizaciones de Magic City y Sabal Palm Village, en una casa a 18 pies sobre el nivel del mar, uno de los puntos más altos del Pequeño Haití. Se mudó allí desde las Bahamas en 1977 y alquila su casa actual desde 1985. Le encanta el vecindario no por su elevación, sino por su comunidad. “Cuando sales, los vecinos te cuidan”, dice. “La gente es amable entre sí”.

Louima dice que empezó a notar que se construían nuevos rascacielos cerca alrededor de 2019, un año después de que se publicara el documento sobre gentrificación climática. Ha visto cómo su alquiler ha subido de $400 a $1,000 al mes desde que se mudó. “Antes era bajo”, dijo. “Ahora todo sube”.

Pero, al menos en Miami, el concepto de aburguesamiento climático es divisivo. Una crítica común es que es difícil diferenciar el aburguesamiento climático del aburguesamiento normal. Nadie discute que los alquileres no están subiendo en el Pequeño Haití y obligando a algunos residentes a marcharse, pero algunos investigadores dicen que están subiendo por razones que no tienen nada que ver con el cambio climático. El vecindario tiene terrenos baratos, está cerca del downtown de Miami y otros vecindarios cercanos, como Wynwood y el Design District, ya han pasado por importantes ciclos de gentrificación.

“La cuestión es que no se puede distinguir el proyecto Magic City en el Pequeño Haití del proceso tradicional de gentrificación en Wynwood”, afirma Han Li, profesor adjunto del Departamento de Geografía y Estudios Regionales de UM, que publicó el año pasado un análisis en profundidad de los precios de la vivienda en Miami-Dade que critica el documento de Keenan sobre la gentrificación climática.

“Como los alquileres han subido en Wynwood y el Design District, la gente está huyendo al Pequeño Haití y Little River para ahorrar dinero”, dijo Devlin Marinoff, socio gerente de DWNTWN Realty Advisors, una correduría que vende propiedades a cinco manzanas de la casa de Louima en el Pequeño Haití. “Recibo llamadas a diario sobre Little River y el Pequeño Haití”.

Marinoff dijo que la elevación de estos vecindarios todavía no es lo más importante, al menos para los urbanizadores. “Surge de vez en cuando cuando estamos trabajando en un acuerdo, pero todavía no he visto una situación en la que afectó el valor o si o no un acuerdo se iba a hacer”, dijo.

Pero eso podría cambiar. Marinoff dice que ha visto cómo se cuadruplicaban las tasas del seguro de inundación de algunas de sus propiedades comerciales en vecindarios bajos. “En algún momento me imagino que eso repercutirá en el balance final”, dijo. “¿Ha sido motivo para romper un acuerdo? Todavía no. ¿Creo que está en el horizonte? Por supuesto”.

El valor histórico de los terrenos elevados

Según Paul George, de HistoryMiami, la búsqueda de terrenos elevados era algo obvio en el sur de la Florida. Además de los asentamientos que construyeron a lo largo del río Miami, los Tequesta también vivían en tierras altas cerca de la finca Deering y en las islas secas de pinos de los Everglades. Antes de que se drenaran los Everglades, muchos de los residentes más ricos de Miami y de los primeros urbanizadores construyeron en los puntos más altos de Miami-Dade para proteger sus propiedades de las inundaciones.

Susana Baker vive en una mansión de estilo renacentista mediterráneo construida en 1924 por un fruticultor y urbanizador del Design District llamado Theodore V. Moore (conocido en su época como el “Rey de la Piña” de la Florida). La casa se asienta sobre una ligera colina en Buena Vista, a 19 pies sobre el nivel del mar, lo que cuenta como terreno elevado en Miami-Dade.

“Se nota que era muy rico porque se aseguró a propósito que su casa estuviera en una colina”, dice Baker. “Así que cuando hay inundaciones, todos los demás se inundan, pero nosotros no”.

Lo mismo puede decirse de Ralph Munroe, un acaudalado diseñador de yates y primer comodoro del Biscayne Bay Yacht Club que en 1891 construyó The Barnacle —a casa más antigua que se conserva en Miami-Dade— en una colina de piedra caliza de Coconut Grove. Aunque la propiedad desciende hasta el agua, Munroe ubicó su casa en un terreno elevado, a 18 pies sobre el nivel del mar.

Algunas de las primeras urbanizaciones modernas del sur de la Florida se construyeron en terrenos elevados. La primera biblioteca pública del condado y una de sus primeras escuelas se construyeron en 1894 en Lemon City, una comunidad edificada en lo que hoy es el Pequeño Haití. Cuando Henry Flagler construyó su ferrocarril para conectar Miami con el resto de Estados Unidos en 1896, envió topógrafos por el sur de la Florida para encontrar el terreno más alto.

“Por allí pasaba el ferrocarril”, dice George. “No se puede hacer funcionar un ferrocarril en un terreno bajo que se inunda”.

La construcción del ferrocarril y de los hoteles cercanos brindó a algunos de los primeros residentes afroamericanos de Miami la oportunidad de construir casas en terrenos altos, dijo George. Muchos de los trabajadores afroamericanos de Bahamas y Estados Unidos que trabajaron en estos proyectos se asentaron cerca, en terrenos relativamente altos, en lo que hoy es el Pequeño Haití, Wynwood, Overtown y Coconut Grove, los vecindarios donde algunos de sus descendientes luchan hoy contra el aburguesamiento.

Sin embargo, en el último siglo, según George, los habitantes del sur de la Florida se han preocupado menos por construir en terrenos elevados. Después de 1909, cuando se excavaron los canales y se drenaron los Everglades, se abrieron nuevos terrenos, antes inundados, para que los urbanizadores construyeran.

“Por eso gran parte de Miami-Dade y Broward y partes de Palm Beach tienen una altura de seis pies o menos”, explica Wanless, profesor de Geología de UM. “Eran antiguos humedales, y entonces drenamos los humedales, bajamos el nivel del agua y construimos el suelo a unos seis pies sobre el nivel del mar”.

La mayor parte de Miami-Dade —el 56%— está a seis pies o menos sobre el nivel del mar, según los datos de elevación del condado. La mayor parte de esa tierra ha sido pavimentada y urbanizada. El Pacto Climático Regional del Sureste de la Florida prevé que el nivel del mar suba entre tres y ocho pies en el próximo siglo, poniendo en peligro estas zonas bajas.

“A medida que aumente el nivel del mar, se inundarán con más facilidad, drenarán más lentamente, las mareas vivas les afectarán con más frecuencia y las mareas ciclónicas serán cada vez más devastadoras”, afirma Wanless.

Las tierras altas pueden ser un refugio temporal

Si el ascenso de las mareas obliga a los habitantes del sur de la Florida a abandonar las costas y las zonas bajas, las tierras altas que queden podrían ser aún más valiosas. Pero incluso eso podría no durar para siempre.

A corto plazo, la retirada de la costa podría implicar que los urbanizadores construyeran rascacielos en las zonas altas y que los gobiernos locales centraran su gasto en infraestructura en esas zonas, según Keenan, que ahora es profesor adjunto de inmuebles sostenibles en la Universidad de Tulane. Ciudades como Miami se reducirían a un área más pequeña construida en torno a bolsas de terreno elevado.

“Ese [terreno alto] es donde inviertes tus primeros dólares en infraestructura, y en la periferia es donde esos dólares comienzan a evaporarse”, dijo Keenan.

Un estudio de 2018 de la Rand Corporation concluyó que Miami-Dade podría evitar daños por inundaciones al “dirigir el crecimiento futuro hacia áreas de terreno naturalmente más alto.” En los próximos 20 años, esa estrategia de urbanización reduciría la cantidad de propiedades en riesgo de inundación en más de $100 millones, calculó el grupo de estudios. Un paseo por la playa demuestra que esa idea aún no se ha adoptado en el sur de la Florida.

Los propietarios de viviendas en zonas altas bromean a veces con que, si el nivel del mar sigue subiendo, sus casas podrían convertirse en propiedades frente al mar.

“Quizá mis descendientes hereden una isla privada algún día”, dijo Grier, presidente de la empresa de cuidados para mayores. Aunque el mar suba 14 pies en 2120, según las peores previsiones climáticas de la NOAA, la casa de Grier, construida a 20 pies por encima del nivel actual del mar, al menos se mantendrá a flote.

Pero no está claro el valor que tendría para las generaciones futuras una isla privada en el inundado sur de la Florida. Incluso las casas ubicadas en los puntos más altos del condado dependen de calles e infraestructuras construidas en cotas más bajas, que son vulnerables a solo unos pocos pies de ascenso del nivel del mar.

“No va a haber carreteras para transitar. No va a haber instalaciones de tratamiento de aguas residuales. No habrá recogida de basura. No habrá una fuente de agua dulce”, dijo Wanless. “Todas esas cosas son la desafortunada realidad del futuro y no esperará hasta que el nivel del mar haya subido 20 pies”.

En otras palabras, incluso las personas que viven en las zonas más altas de Miami tienen motivos para preocuparse por los entre tres y ocho pies de ascenso del nivel del mar que el Pacto Climático del Sureste de la Florida prevé para el próximo siglo, y el incierto nivel de ascenso del mar que experimentará el sur de la Florida en los años siguientes, dependiendo de la rapidez con que la humanidad reduzca sus emisiones de carbono.

“Todo el mundo tiene que entender que esto nos va a afectar a todos”, afirmó Yoca Arditi-Rocha, directora ejecutiva del CLEO Institute, un grupo de defensa del clima sin ánimo de lucro con sede en Miami. “Obviamente, los más vulnerables están sintiendo un impacto desproporcionado, pero al fin y al cabo, todos vamos a sentirlo”.

Este reporte sobre el clima está financiado por la Knight Foundation y la Christina Martin Family Foundation en colaboración con Journalism Funding Partner. El Miami Herald mantiene el control editorial de todo el contenido.