Reacciones en Cutler Bay pudieran echar por tierra plan de apartamentos de bajo costo

A principios de este año, activistas de la vivienda y la dependencia pública encargada de poner freno al problema de los indigentes en Miami-Dade se felicitaron por una importante inyección de dinero destinada a hacer mella en este problema persistente.

Los $41 millones de financiación, procedentes del condado y de las ciudades de Miami y Miami Beach, se destinaron a una novedosa iniciativa del Miami-Dade County Homeless Trust. El plan: comprar y renovar rápidamente edificios en todo el condado para proporcionar apartamentos de alquiler asequible a largo plazo a cientos de personas listas para abandonar los refugios y vivir de forma independiente, con especial atención en los adultos mayores.

Pero una de las primeras compras anunciadas por el fondo, la de un motel situado en un concurrido corredor comercial de Cutler Bay, un suburbio del sur de Miami-Dade, se topó con la oposición airada de algunos vecinos y con peticiones de suspensión por parte de funcionarios municipales. A medida que la campaña gana fuerza política, líderes de la dependencia de recursos para personas sin hogar advierten que pudiera poner en peligro el futuro del incipiente programa.

La reacción ha tenido consecuencias. La comisionada de Miami-Dade Danielle Cohen Higgins, quien votó a favor del nuevo programa de viviendas, presiona ahora para que el condado y el Trust reconsideren la adquisición prevista de Cutler Bay.

Higgins persuadió a sus colegas para eliminar una partida para la compra de Cutler Bay por parte del Trust del presupuesto del condado en septiembre, y está patrocinando una resolución, que se escuchará el 12 de diciembre, que ordenaría a los administradores del condado esperar hasta 60 días para buscar lugares alternativos en su Distrito 8; un retraso que funcionarios del Trust dicen que pudiera hundir su contrato de compra. Un comité de la Comisión dio luz verde a la votación de la resolución de Cohen Higgins en noviembre.

El Trust, un organismo del condado con su propia junta de directores semiautónoma, firmó un acuerdo de $14 millones a finales de septiembre para adquirir el hotel La Quinta Inn, de 107 habitaciones en Caribbean Boulevard, con el fin de convertirlo en apartamentos tipo estudio, tras meses de planificación, negociaciones con el propietario y amplias consultas con funcionarios del condado y de la ciudad, entre ellos Higgins.

Se trataría de la tercera adquisición del Trust que ha sido posible este año gracias al paquete de financiación multimillonario. La primera, la residencia Mia Casa para adultos mayores de 118 unidades en North Miami, se inauguró a principios de este año con el elogio efusivo del alcalde de esa ciudad. Un segundo proyecto, en Krome Avenue, en la zona no incorporada del extremo oeste de Miami-Dade, está en fase de planificación y convertiría un centro residencial de menores en desuso en 190 apartamentos para hombres solteros.

Se trata de una de las diversas iniciativas del condado para hacer frente a una crisis de vivienda asequible que está haciendo que los alquileres sean cada vez más inasequibles para una parte significativa de los habitantes de Miami-Dade. Expertos afirman ahora que la escasez de viviendas asequibles en todo el país es la principal causa de la falta de vivienda.

‘La ubicación perfecta’

La ubicación en Cutler Bay, dicen los funcionarios del Trust, es ideal en muchos sentidos. El motel está situado entre un McDonald’s, gasolineras y un Motel 6, en una zona comercial separada de los barrios residenciales por la autopista Turnpike de la Florida y la U.S. 1. Está junto a la zona sur de la ciudad. Es adyacente al carril de autobuses del sur de Miami-Dade para el transporte público, a poca distancia de un Publix y directamente enfrente de tiendas, servicios y empleos en el Southland Mall.

La conversión no requiere cambios de zonificación, dicen funcionarios de Miami-Dade y del Trust, porque está dentro de una zona de transporte público rápido controlada por el condado que ya lo permite.

Si los oponentes consiguen bloquear la compra de Cutler Bay, dicen funcionarios del Trust, temen que otros usen el precedente para frustrar futuras adquisiciones en otras zonas basándose en la oposición vecinal o política. Un objetivo importante del programa, dicen, es repartir los apartamentos por todo el condado para ayudar a los ex indigentes a vivir en sus propios barrios. El Trust examinó una larga lista de propiedades en la zona antes de decidirse por el motel de Cutler Bay como la mejor opción disponible por mucho, dijeron.

“Es la ubicación más perfecta que podíamos haber encontrado”, declaró en una entrevista Ron Book, el influyente y a veces controvertido abogado y cabildero que preside el Trust desde 2006. “Es la primera vez en 32 años que alguien intenta detener políticamente lo que estamos haciendo. Esto es NIMBYismo en estado puro. No hay ninguna objeción legítima a este uso de la propiedad”, dijo, en referencia a la sigla en inglés de “No en mi patio” (Not In My Back Yard).

Book y la directora ejecutiva de Trust, Victoria Mallette, han subrayado que el edificio no se distinguiría en aspecto o función de cualquier otro inmueble residencial de alquiler, y se quejan de que los críticos persistan en referirse engañosamente a él como un albergue para personas sin hogar. Los inquilinos serían seleccionados para verificar su idoneidad, firmarían contratos de alquiler, pagarían un alquiler y tendrían que cumplir las normas habituales del edificio. Además, un gestor de casos interno pondría a los residentes en contacto con los servicios necesarios.

También señalan que el Trust ya ha alojado durante años a unas 5,000 personas sin hogar en apartamentos de todo el condado, en virtud de acuerdos con propietarios privados, sin problemas significativos. Pero al ser propietaria de los apartamentos, el Trust controlará los alquileres y el mantenimiento, y se asegurará de que sigan estando disponibles y sean asequibles a perpetuidad.

La iniciativa, dicen Book y Mallette, es fundamental para el esfuerzo del condado de reducir drásticamente el número de personas que viven en la calle, que según el recuento anual más reciente asciende a 980 personas. Los refugios de Miami-Dade, con un total de 2,400 camas, están llenos hasta los topes y las personas que viven en ellos a menudo tienen que esperar meses o años para encontrar una vivienda adecuada. El traslado de los residentes de los refugios abrirá camas a nuevos ocupantes, ayudando a reducir en cientos la población sin hogar, dicen.

‘Incompatible’ con planes de proyecto de urbanización de lujo

Hasta ahora, los oponentes de Cutler Bay han planteado pocas objeciones concretas al plan del Trust o a su ubicación. Funcionarios municipales y algunos vecinos afirman que la reconversión del motel sería “incompatible” con los planes anunciados para una remodelación masiva, densa y de lujo que sustituiría al fallido Southland Mall con hasta 4,400 apartamentos, un hotel, tiendas y oficinas. La remodelación propuesta, que aún no se ha puesto en marcha a pesar de haberse anunciado su inicio para mediados de 2023, no incluiría viviendas asequibles.

Un cambio de zonificación a “distrito del centro de la ciudad” más amplio aprobado por la ciudad para fomentar una urbanización más densa en una zona estrechamente circunscrita, incluido el proyecto Southland Mall, también incluye la propiedad de dos acres del motel, aunque no ha surgido ningún plan para el lote más allá de la adquisición del Trust.

“¿Es ese el mejor uso para esa propiedad?”, dijo en una entrevista Rafael Casals, el administrador municipal. “Nuestra postura es que no”.

Casals, sin embargo, dijo que no sabe de una alternativa adecuada en Cutler Bay.

Después que Book presentara el plan en un foro público por primera vez en un taller del Concejo de la ciudad el 29 de noviembre y respondiera a docenas de preguntas de funcionarios electos y habitantes, el alcalde Tim Meerbott, quien ha estado liderando la carga contra la compra del motel por parte del Trust, dijo que su decisión está tomada.

“Me gustaría encontrar otro lugar para esto, sin ninguna duda”, dijo Meerbott.

La campaña contra el plan del Trust ha tomado a veces un cariz desagradable. Varios mensajes en una página pública de Facebook dedicada a detener la compra afirman que la conversión atraería a la ciudad a pederastas y traficantes de drogas o, como dijo un vecino en un video que publicó en la página, “poner en peligro la vida” de los 45,000 habitantes de la ciudad.

Durante el taller del concejo, en el que Book fue interrumpido por gritos ocasionales del público, un hombre de Cutler Bay planteó la preocupación de que los inquilinos del edificio se dedicaran a hacer striptease en un club cercano.

Book, que prometió que no se permitiría la entrada en los apartamentos a delincuentes sexuales ni a ex convictos violentos, replicó: “Dudo que mis ancianos vayan a hacer bailes de barra en un futuro próximo”.

Además, según él, el Trust limpiaría una propiedad que, según los registros policiales, es ahora una molestia pública, con un elevado número de denuncias que van desde agresiones sexuales a robos y asaltos.

La furiosa respuesta al plan del Trust parece representar en parte la más reciente reacción pública contra los esfuerzos de gran alcance de los funcionarios locales y estatales para fomentar el desarrollo de viviendas muy necesarias, especialmente viviendas asequibles, anulando los controles locales de zonificación que, según activistas, son a menudo demasiado restrictivos. El Trust y el condado han citado el estado y las regulaciones de urbanización de Miami-Dade que permiten la conversión de motel para seguir adelante sin revisión legal formal o aprobación por Cutler Bay aparte de los permisos de construcción básicos.

Dos años de negociaciones

La oposición a la compra también se ha visto alimentada por las declaraciones públicas de funcionarios de Cutler Bay, incluido el alcalde Meerbott, que sugieren que el plan del motel fue impuesto a la ciudad por el Trust sin consultar a los funcionarios.

Sin embargo, según una cronología detallada del desarrollo del plan publicada por el Trust, las conversaciones sobre la posible compra comenzaron hace más de dos años, a mediados de 2021, y en ellas han participado en varias ocasiones numerosos funcionarios públicos, entre ellos Cohen Higgins y los administradores de Cutler Bay.

El memorando dice que Higgins fue informada por primera vez a principios de 2022, y posteriormente se mantuvo al tanto de las negociaciones. “Higgins expresó su apoyo continuo”, dice el memorando en una nota sobre una reunión de febrero de 2023 en la que la comisionada pidió a los administradores del Trust que informaran a Cutler Bay de sus intenciones. La oficina de la alcaldesa Daniella Levine Cava también fue informada junto con funcionarios de adquisiciones del condado, dice el memorando.

Higgins confirmó que se celebraron las reuniones informativas, pero negó haber manifestado su apoyo a la ubicación de La Quinta Inn. Aunque admite que el Trust consultó a los líderes municipales, reprochó al organismo que no recabara la opinión de los vecinos hasta noviembre.

“No estoy de acuerdo con la cronología. Es increíblemente parcial. No refleja en absoluto nuestras conversaciones”, declaró en una entrevista. “Dije: ‘Que participe la comunidad’. Y eso no se hizo”.

Cohen Higgins también discrepó con el precio de compra, que es unos $4 millones superior a dos tasaciones realizadas por consultores para el condado, una diferencia que calificó de “curiosa”.

Book dijo que el Trust no habría seguido adelante con las negociaciones de compra sin el consentimiento de Cohen Higgins. Y él y Mallette dijeron que el condado está llevando a cabo una tercera evaluación porque su experto cree que los dos primeros eran defectuosos, al no tener en cuenta el valor añadido a la propiedad por la densa zonificación de transporte público rápido del condado.

“La cronología no solo es exacta, sino que refleja muy claramente lo que ocurrió”, dijo Book.

Cohen Higgins cuestionó la decisión de realizar una tercera tasación como “conveniente”.

La cronología del Trust también parece socavar las sugerencias públicas de los funcionarios municipales de que no se les consultó hasta que el acuerdo de compra estuvo casi cerrado.

Según el documento, los líderes de la ciudad de Cutler Bay, incluido el administrador Rafael Casals y el director de Desarrollo Comunitario del municipio, fueron notificados del posible acuerdo en marzo de 2023 y participaron en varias discusiones y reuniones posteriores, incluida una visita realizada por funcionarios del Trust y del condado a la propiedad el 17 de septiembre, 12 días antes de que se firmara el contrato de compra. Los responsables del Trust afirman que los representantes municipales no pusieron objeciones a la compra.

Sin embargo, el 23 de septiembre, la ciudad publicó una declaración en video de Meerbott en la que decía: “Ellos (el Trust) lo hicieron sin ninguna aportación mía ni del resto del concejo, ni tampoco de ninguno de nuestros ciudadanos... Sentí que no era lo correcto hacerlo sin nuestra aportación”.

La afirmación puede ser estrictamente cierta, ya que el documento del fideicomiso no indica que Meerbott o los miembros del concejo formaran parte de las discusiones. Pero Casals depende directamente del alcalde y el concejo y se sabe que colabora estrechamente con ellos.

Elizabeth Soto, una vecina de Cutler Bay que inició el grupo de Facebook que se opone a la compra del Trust, dijo que entendía de las declaraciones de Meerbot que la ciudad no había sido consultada en absoluto. Pero incluso si lo hubiera hecho, dijo en una entrevista, ella todavía no cree que es el lugar adecuado para los apartamentos asequibles, llamando el acuerdo del Trust “un poco sospechoso”.

“No me parece bien. No tiene sentido”, dijo, antes de referirse a los planes de reurbanización. “La ciudad está intentando hacer de esto un lugar vibrante”.

Casals, en una entrevista, confirmó que las conversaciones y el recorrido enumerados en el memorando del Trust se produjeron de hecho. El único problema que planteó la ciudad, dijo, fue que el tamaño de las habitaciones del motel está por debajo del requisito residencial mínimo de 600 pies cuadrados según su código. El Trust afirma que presentó una solicitud de modificación, pero los funcionarios de zonificación del condado dijeron que no era necesario.

Los reguladores del condado citaron dos leyes de zonificación que sustituyen a las normas de Cutler Bay, incluidos los distritos de zonificación de transporte público rápido de Miami-Dade. Se trata de zonas especiales en torno a estaciones o corredores de transporte público en las que el condado, y no los municipios locales, controla las normas de urbanización con el objetivo de fomentar nuevos conjuntos densos de apartamentos y empresas vinculados al transporte público.

También citaron la nueva ley estatal Ley Vive Local. Aprobada por la Legislatura a principios de este año, la ley toma precedencia en relación con las reglas de zonificación locales para fomentar la urbanización de viviendas asequibles, permitiendo una mayor densidad y altura a cambio de proporcionar apartamentos para la “fuerza laboral” que se alquilen a precios sustancialmente inferiores a los del mercado.

La ley estatal ha resultado controvertida. Ciudades como Doral, Hollywood y Miami Beach se han opuesto a los urbanizadores que proponían torres mucho más altas que las que existían en Vive Local, incluida una propuesta para reurbanizar el histórico Clevelander Hotel, de estilo Art Deco, en Ocean Drive, en South Beach. Tanto en Doral como en la playa, los urbanizadores redujeron considerablemente los planes ante la fuerte oposición de vecinos y funcionarios electos.

En el caso de La Quinta, sin embargo, el edificio se mantendría tal cual, sin añadidos. Se añadirían cocinas a las habitaciones del motel para convertirlas en microapartamentos.

Pero los oponentes como Soto dicen que Cutler Bay debe tener algo que decir en este asunto, haciéndose eco de algunos críticos de las leyes de precedencia.

“No creo que sea correcto pasar por alto el gobierno local”, dijo. “¿Para qué entonces tener el gobierno local?”

Preguntas del condado

Los funcionarios del Trust no son los únicos que cuestionan las motivaciones detrás de la presión para detener la compra de Cutler Bay.

En una audiencia del comité de Miami-Dade el 13 de noviembre donde Higgins consiguió la remisión a la Comisión en pleno de su resolución para buscar alternativas a la compra de La Quinta Inn, el comisionado Keon Hardemon dijo que encontró la solicitud “preocupante”.

“El Trust anunció su intención. Estamos de acuerdo con su intención”, dijo Hardemon, y añadió: “No veo ninguna razón para retrasarlo. El Homeless Trust está realizando un esfuerzo que mucha gente malinterpreta y que teme. Algunas de las peores atrocidades ocurren en nuestras comunidades cuando la gente te malinterpreta y te teme. Me temo que va a causar un daño que no voy a aceptar”.

La comisionada Raquel Regalado se hizo eco de Hardemon.

“El tenor y el momento en que se produce me preocupan”, dijo. “¿Qué pasa si este contrato fracasa mientras buscamos otras alternativas? ¿Esto va a agotar el reloj para que no haya nada disponible para el Homeless Trust en este distrito. ¿Y qué pasará entonces?”

Book dijo que el contrato de venta prevé un cierre de compra 45 días en 2024, pero que los vendedores pueden echarse atrás en cualquier momento. Señaló que el Trust ya ha gastado $300,000 en tasaciones, estudios medioambientales requeridos y otros análisis de la propiedad de La Quinta Inn.

También dijo que estaría encantado de buscar alternativas, pero la búsqueda del Trust sugiere que no hay ninguna.

“Sería un mensaje terrible para la comunidad tirar todo esto a la basura”, dijo Book. “Esto echaría por tierra este esfuerzo. No podemos dejar que un puñado de NIMBys destruya la solución al problema de los indigentes. Alguien tiene que hablar en nombre de esta gente”.