Más proyectos solicitan aprobación fuera de la zona urbana de Miami-Dade

Un año después de que los comisionados de Miami-Dade concedieron una rara aprobación a un gran proyecto más allá del amortiguador de conservación del condado, hay un conjunto de propuestas deseosas de darles la oportunidad de hacerlo de nuevo.

Este año, urbanizadores han presentado siete solicitudes para construir más allá del actual Límite de Desarrollo Urbano (UDB), donde terminan los suburbios y se limita la construcción.

El límite está diseñado para crear una barrera entre los grandes proyectos residenciales y comerciales y dos de las zonas más sensibles de Miami-Dade: el cinturón rural de tierras de labranza que constituye el corazón de la industria agrícola del condado, y los Everglades, los campos de pozos y los humedales que sustentan su ecosistema y protegen su agua potable.

Grupos ecologistas dicen que les preocupa el aumento de las solicitudes del UDB un año después de que los comisionados de Miami-Dade aprobaran el primer cambio del UDB en una década.

“Se abrieron las compuertas”, dijo Laura Reynolds, directora de la Hold the Line Coalition, un grupo de organizaciones conservacionistas y otras que normalmente se oponen a las propuestas de ampliación del UDB.

Aunque Miami-Dade no dispone de un conteo anual de solicitudes de construcción fuera del UDB, el Departamento de Recursos Reguladores y Económicos señaló las 10 solicitudes presentadas en 2005 como la última vez que hubo tantas peticiones sobre el UDB en trámite.

Reynolds señaló que el aumento de las solicitudes sigue a la aprobación de la legislación estatal que hará más difícil para las organizaciones sin fines de lucro impugnar futuras expansiones del UDB en los tribunales. El Proyecto de Ley 540 del Senado, firmado en mayo por el gobernador Ron DeSantis, permite a los urbanizadores cobrar los costos de abogados a los grupos que montan infructuosos desafíos legales al Plan Maestro de Urbanización Integral de un condado. Eso es parte de la ley del condado que contiene las normas de uso del suelo, incluyendo la ubicación del UDB.

Solo tres de las siete solicitudes más recientes en Miami-Dade piden modificar el UDB para incorporar más superficie a la zona urbana. Ese fue el paso que el complejo comercial South Dade Logistics and Technology ganó con un margen de un voto ante la Comisión en noviembre de 2022, seguido de una exitosa votación de anulación después que la alcaldesa Daniella Levine Cava vetó la decisión de la Comisión. La adición de casi 400 acres a la zona urbana fue el primer movimiento del UDB desde 2013, y el proyecto está actualmente atorado en desafíos legales.

Los proyectos que no necesitan cambios en los límites todavía requieren una votación de la comisión para cambiar las reglas que rigen la construcción más allá del UDB. Esas normas forman parte del Plan Maestro de Urbanización Integral, y cambiarlas requiere dos votaciones de la Comisión: la primera para enviar las alteraciones propuestas al estado para su revisión, y la segunda para conceder la aprobación local final.

Este es un vistazo a las solicitudes sobre el UDB de 2023 que están en trámite legislativo:

De tierras de cultivo a humedales

Developer Ecosystem Investment Partners quiere permiso del condado para convertir en humedales las tierras de cultivo en una parcela de 240 acres al este de Southwest 227 Avenue justo al sur de 400 Street. Esa conversión permitiría a los propietarios, que figuran como fondos de pensiones en los documentos del condado, generar ingresos mediante la venta de “créditos de mitigación” a los urbanizadores que buscan rellenar los humedales en otros lugares en la Florida bajo un programa estatal diseñado para generar fondos de conservación.

“Básicamente se preserva esta tierra a perpetuidad”, dijo Hugo Arza, el abogado que representa el proyecto conocido como EIP IV FL Round Hammock Land.

El costo sería tierras de cultivo activas en un momento en que crece la preocupación de que la industria agrícola de Miami-Dade perderá demasiado terreno ante la urbanización para seguir siendo saludable. Un estudio del condado publicado a principios de este año dijo que Miami-Dade necesitará al menos 64,800 acres en 2030, aproximadamente 7% menos que los actuales 70,000 acres de tierras de cultivo.

El personal de planificación del condado recomienda a los comisionados transmitir la solicitud a Tallahassee para su revisión, una medida que daría a los urbanizadores el primero de los dos votos necesarios para su aprobación.

Dos complejos de apartamentos

El complejo de uso mixto Infinity Gardens se construiría en terrenos que están divididos por el UDB al norte de Southwest 260 Street y al este de Southwest 147 Avenue. Para el sitio de 14 acres, el urbanizador Brandon Shpirt necesita que el UDB se amplíe para absorber ocho acres adicionales, según los documentos de la solicitud.

Junto con tener un sitio de urbanización que ya está parcialmente dentro del UDB, el equipo de Shpirt está promoviendo la propiedad como un área natural para el crecimiento debido a su proximidad al transporte público rápido.

El sitio está a media milla de la estación en construcción en Southwest 264 Street para la línea de autobús de transporte rápido del condado que operará en el South Dade Transitway. También está en la región agrícola de Redland al sur de Eureka Drive (Southwest 184 Street), un área que la política del condado dice que no debe ser considerada para las expansiones del UDB.

El personal de planificación del condado ofreció una revisión mixta del proyecto en un informe del 30 de octubre. Instaron a los comisionados a rechazar partes de la solicitud que cambiaría las reglas del condado para que sea más fácil para proyectos similares a ser aprobados en tierras de cultivo. Pero el personal también dijo que vale la pena enviar la solicitud a Tallahassee para su revisión, dada su proximidad a una línea principal de transporte público y su proximidad a una zona urbana designada con mayor densidad en el área Naranja .

Cerca de allí, un grupo urbanizador diferente necesita una aprobación similar para un proyecto de uso mixto en las tierras que están cerca de una línea de transporte público y solo parcialmente fuera del UDB.

El proyecto Naranja 66 se construiría en un sitio de 71 acres de Southwest 142 Avenue y al sur de 252 Street. Los urbanizadores necesitan incorporar 20 acres de tierras de cultivo a la zona urbana. El plan es construir un complejo residencial con 630 unidades residenciales, en su mayoría apartamentos con algunas casas adosadas, y alrededor de 6,400 pies cuadrados de espacio comercial.

El South Dade Busway está a menos de media milla de distancia y los urbanizadores están lanzando el proyecto como una manera de traer más viviendas para la fuerza laboral cerca de un importante corredor de transporte público. Aunque el personal de planificación del condado señaló que las previsiones muestran que hay suficientes tierras dentro del UDB para crear apartamentos más cerca de los centros de empleo hasta 2040, están recomendando a los comisionados que transmiten la solicitud de revisión al estado para considerar si los hogares cerca del transporte público justifican la ampliación del UDB para el proyecto.

Dos instalaciones de camiones más

Dos solicitudes no quieren mover el UDB pero quieren permiso para construir operaciones comerciales fuera de la zona urbana que atiendan a grandes camiones y maquinaria pesada.

Kelly Tractor Co., proveedor de propiedad familiar de equipos de construcción con sede en Doral, quiere trasladar sus operaciones principales a un terreno más grande afuera del UDB. La familia es propietaria de un terreno de 246 acres situado al oeste de Northwest 137 Avenue y al lado de donde termina la State Road 836. Actualmente usado para cultivar palmeras, el sitio se convertiría en un depósito para el equipo pesado de construcción de Kelly, además de espacio de oficinas y un centro de capacitación.

La compañía dice que unos 500 empleos adicionales vendrían con la nueva sede de la operación estatal. En un reciente análisis, el grupo Hold the Line afirmó que el impacto adverso del proyecto sería “muy elevado”, citando terrenos sensibles desde el punto de vista medioambiental en el sitio propuesto.

Cerca de ahí, hay un plan para otro complejo de carga para camiones. El urbanizador 137 Ave 8 St. Holdings quiere construir un centro de 69 acres con estacionamiento para al menos 800 rastras que iniciarían o terminarían sus rutas en las instalaciones. El sitio, al norte de Southwest Eighth Street y al oeste de Northwest 137 Avenue, también tendría 90,000 pies cuadrados de almacenamiento, instalaciones de carga y espacio para almacenar contenedores de transporte. También habría 30,000 pies cuadrados de instalaciones comerciales y médicas para los camioneros.

Los comisionados aprobaron una instalación similar fuera del UDB a principios de año.

Jeffrey Bercow, un abogado que representa al grupo 137 Ave, dijo que el proyecto es necesario para satisfacer la alta demanda de estacionamiento de camiones y eliminar la necesidad de que los camioneros que usen el complejo “se aventuren en zonas más pobladas del condado con sus plataformas para obtener bienes y servicios básicos”.

Reynolds, de Hold the Line, dice que es demasiado pronto para considerar un segundo complejo de camiones fuera del UDB. “Ya aprobamos algo como esto para hacer frente a la necesidad de estacionamiento de camiones”, dijo. “Creo que tenemos que ver si eso satisface la necesidad antes de construir algo más”.

El personal del condado aún no ha emitido recomendaciones sobre las solicitudes.

Solicitud de miles de nuevas viviendas

El proyecto Portofino de Ferro Investment Group convertiría más de 160 acres de tierras de cultivo en una nueva comunidad, con casas unifamiliares, casas adosadas y apartamentos, además de unos 200,000 pies cuadrados de locales comerciales, restaurantes y oficinas. En total, habría más de 1,600 unidades residenciales. Para construir el proyecto al oeste de Southwest 162 Avenue y al sur de Southwest 104 Street, los urbanizadores necesitarían que los 163 acres completos sean trasladados a la zona urbana.

El sitio está en una zona designada para la futura expansión del UDB, una vez que los planificadores del condado concluyan que los constructores han agotado la oferta de tierras para la vivienda dentro de la zona urbana. Aunque todavía no hay una recomendación de planificación para este proyecto, los planificadores del condado dicen que aún hay suficientes sitios para vivienda en el área urbana para dar cabida al crecimiento hasta 2040. Hold the Line califica el proyecto de impacto adverso “alto” por la pérdida de tierras de cultivo y por los problemas medioambientales del sitio.

Centro comercial rural quiere una tienda de comestibles

Ocla LLC no necesita una expansión del UDB para su solicitud. Necesita permiso para ampliar una operación comercial existente en Krome Avenue que ha estado en operación desde principios de 1970, antes de que el UDB formalmente se convirtiera en parte del plan de tierras del condado en la década de 1980. Ahora los propietarios quieren permiso para construir lo que se describe como una tienda de comestibles junto a un sitio de dos acres que ya tiene tiendas en 19100 SW 177 Avenue.

Todavía no hay una recomendación del personal del condado sobre el proyecto. En el análisis de Hold the Line, el proyecto está catalogado como de “bajo” impacto adverso.

“Mucha gente ya vive en esta zona”, dijo Ben Fernández, el abogado que representa al urbanizador. “Recorren largas distancias dentro del Límite de Desarrollo Urbano para comprar sus alimentos”.