Problemas de los seguros de vivienda en Florida no son ningún secreto. Podrían ser peores de lo que piensa

La gran mayoría de las pequeñas aseguradoras que operan en la Florida son consideradas tan débiles financieramente que por lo general no cumplirían las directrices federales que les permitirían respaldar viviendas hipotecadas.

Esta es una de las principales conclusiones de un estudio que también sugiere que se está haciendo creer a los consumidores de la Florida que sus aseguradoras son mucho más sanas de lo que realmente son.

El estudio, realizado por investigadoras de la Universidad de Harvard, la Universidad de Columbia y la Junta de la Reserva Federal, aún no ha sido revisado por expertos. Pero se publicó en diciembre en un portal digital de artículos académicos y ha captado la atención de funcionarios y observadores de seguros nacionales y estatales.

Hay pocos estudios independientes sobre la crisis de los seguros en la Florida, y el informe ofrece una visión de una de las vulnerabilidades del estado: su dependencia de unas 50 pequeñas aseguradoras, que cubren a alrededor del 70% de los asegurados, y que suelen ser calificadas por una sola empresa.

Esa empresa de calificación, Demotech Inc. con sede en Ohio, fue objeto de una ronda de represalias públicas en 2022, después de que la administración del gobernador Ron DeSantis la acusara de amenazar con degradar la calificación de 17 compañías ese año.

Las degradaciones de calificación suponían una amenaza para el mercado inmobiliario del estado mientras DeSantis buscaba la reelección y se preparaba para una contienda presidencial. Los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac exigen seguros de compañías con una calificación alta, como las que reciben una “A” de Demotech. Si de repente 17 aseguradoras no cumplían los requisitos, un millón de floridanos podían haberse visto en apuros para buscar pólizas de seguro.

El director financiero de la Florida acusó a Demotech de ser una “agencia de calificación deshonesta”, y el senador federal Marco Rubio escribió que sus calificaciones tenían una “base dudosa”. Ninguno de los dos presentó evidencia de que Demotech hubiera hecho nada indebido. Al final, cuatro compañías de seguros se declararon insolventes, y Demotech sigue siendo la principal agencia de calificación de la industria.

En su estudio, las investigadoras compararon las calificaciones de Demotech con las de AM Best, una empresa más veterana que califica a algunas aseguradoras de la Florida. Para Fannie Mae y Freddie Mac, la “A” de Demotech equivale a la “B” o “B+” de AM Best.

Las investigadoras descubrieron que no eran equivalentes. Sus resultados mostraron que dos tercios de las aseguradoras con calificación A de Demotech no cumplirían los requisitos de Freddie Mac para asegurar viviendas hipotecadas, y el 21% no cumpliría los requisitos de Fannie Mae, si fueran calificadas por AM Best.

En general, indica que hay “incoherencias” entre las agencias de calificación que “pudieran fomentar la compra de calificaciones” por parte de las aseguradoras de menor calidad, escriben.

“Las calificaciones no son tan significativas como cabría esperar”, dijo Ishita Sen, profesora de Finanzas de la Escuela de Negocios de Harvard y una de las autoras del informe.

Cuando se les pidieron comentarios, Fannie Mae y Freddie Mac no abordaron directamente las conclusiones del informe. Ambas dijeron en declaraciones que revisan periódicamente los requisitos de calificación de los seguros.

“No influimos ni opinamos sobre las metodologías de calificación desarrolladas y ejecutadas por estas agencias de calificación”, afirma un comunicado de Freddie Mac. Las autoras presentaron el trabajo a un grupo de investigación ahí durante un seminario académico la semana pasada .

Joe Petrelli, fundador y presidente ejecutivo de Demotech, dijo que el informe era otro ataque infundado contra su empresa. Dijo que tenía otros estudios que demostraban que las calificaciones de Demotech eran precisas y fiables.

“Es parte del ataque que comenzó en julio de 2022”, dijo Petrelli.

Mayores tasas de incumplimiento de pago

Las autoras dijeron que se centraron en la Florida porque su mercado de seguros es un barómetro para la nación.

A diferencia de la mayoría de los estados, el mercado de la Florida está dominado por pequeñas aseguradoras nuevas que surgieron cuando las aseguradoras nacionales se retiraron de la península, propensa a las tormentas.

Muchas de las nuevas empresas tenían relativamente poco dinero o experiencia; algunas estaban dirigidas por ex políticos. Ninguna agencia de calificación estaba dispuesta a evaluarlas. Casi todos los prestamistas hipotecarios exigen a los propietarios de viviendas que tengan un seguro a través de una compañía aprobada por Fannie Mae y Freddie Mac, que solo aceptan compañías con calificaciones suficientemente altas.

Reguladores de la Florida se pusieron en contacto con Demotech para que calificara a las nuevas aseguradoras, y a la empresa se le atribuye el mérito de haber salvado el mercado de seguros de vivienda.

En otros estados se observa una dinámica similar a medida que se suceden los desastres por todo el país. El año pasado, State Farm y Allstate anunciaron su retirada de California por el creciente riesgo de incendios forestales. Siguen suscribiendo pólizas en la Florida, pero a través de filiales que cubren sobre todo las zonas más seguras del estado.

Las autoras del estudio señalan que las pequeñas aseguradoras están mucho menos diversificadas que las grandes. También son mucho más propensas a quebrar y a recibir quejas de los consumidores.

Alrededor del 19% de las compañías con calificación “A” o superior de Demotech se declararon insolventes entre 2009 y 2022. Entre 2006 y 2016, el estado no fue azotado por ningún huracán con nombre.

Los prestamistas hipotecarios parecen ser conscientes de que las aseguradoras más pequeñas son más arriesgadas, según el estudio. Los legisladores de la Florida han ayudado a las nuevas aseguradoras pagándoles para que suscriban pólizas sacándolas de la aseguradora estatal Citizens Property Insurance.

Cuando esto sucede, los prestamistas son más propensos a descargar esas hipotecas a Fannie Mae y Freddie Mac, trasladando el riesgo a los contribuyentes federales, según el estudio. Las dos corporaciones fueron creadas por el gobierno federal para comprar hipotecas a los prestamistas, agruparlas y venderlas como valores respaldados por hipotecas, liberando a los prestamistas para vender más hipotecas. Las dos corporaciones garantizan los valores: Fannie Mae típicamente de grandes bancos y Freddie Mac de bancos más pequeños.

“Nuestros resultados sugieren que los bancos son conscientes de que existen aseguradoras buenas y aseguradoras malas, e intentan limitar su exposición a las aseguradoras de alto riesgo”, dijo Parinitha Sastry, coautora del estudio y profesora de Finanzas en la Escuela de Negocios de Columbia. Ana-María Tenekedjieva, economista de la Junta de la Reserva Federal, es la tercera coautora del informe.

La fragilidad de las aseguradoras también pudiera estar provocando el incumplimiento de pago de las hipotecas de los floridanos tras el paso de huracanes. Las autoras hallaron mayores tasas de morosidad hipotecaria tras las tormentas en los condados dominados por esas aseguradoras.

A pesar de los riesgos que corren las aseguradoras con sede en la Florida, los reguladores de este estado han sido “laxos”, escriben. Según la ley estatal, las finanzas de las pequeñas aseguradoras deben revisarse una vez cada cinco años, al mismo ritmo que las grandes aseguradoras nacionales. (Una aseguradora que se declaró insolvente en 2018 no había sido revisada en siete años, descubrió el Times/Herald).

“Uno quisiera que las de baja calidad sean examinadas mucho más”, dijo Sastry.

Cambios recomendados por el estudio

Los legisladores y reguladores estatales han sido conscientes de los riesgos.

Después de 2022, cuando el gobernador y los reguladores arremetieron públicamente contra Demotech, los legisladores encargaron un estudio de $750,000 para explorar alternativas a la empresa. Las autoras del estudio recomendaron que las aseguradoras sean calificadas por dos empresas en lugar de una, y que el estado cree un programa para animar a esas aseguradoras a mejorar sus calificaciones con el tiempo.

Legisladores no debatieron públicamente el informe ni retomaron sus recomendaciones.

El mercado de seguros de la Florida se está estabilizando, y los reguladores aprobaron recientemente que ocho compañías suscriban pólizas, seis de las cuales están calificadas por Demotech. Algunas aseguradoras con sede en la Florida también están buscando calificaciones de otra nueva agencia, Kroll Bond Rating Agency, que fue aprobada por Freddie Mac el año pasado.

En este período de sesiones legislativas, el representante estatal Spencer Roach, republicano de North Fort Myers, presentó un proyecto de ley que habría exigido al estado buscar calificaciones independientes para las aseguradoras. Nunca recibió una audiencia. Él dijo que las conclusiones del nuevo estudio son “obvias”.

“No obstante, me sorprende verlo publicado”, dijo en un mensaje de texto.