Por qué negros y latinos lo tienen tan complicado para ser desarrolladores inmobiliarios en EEUU

De las casi 112.000 empresas de desarrollo inmobiliario en operación en Estados Unidos, unas 111.000 tienen un propietario blanco. Esas estadísticas, ya de por sí malas, son todavía peores en la porción superior del mercado: de las 383 desarrolladoras más destacadas, con ventas anuales superiores a los 50 millones de dólares al año, solo un propietario es latino… y ninguno es negro, según un nuevo informe.

Varios economistas, estrategas especializados en impacto social y emprendedores sociales se dedicaron el año pasado a estudiar la industria del desarrollo inmobiliario con fines de lucro, con el propósito de tener un panorama más claro de esta grave crisis de representación. Su informe se concentra en desarrolladores negros y latinos porque el tema de la falta de acceso a capital de este grupo salió a la luz en investigaciones cualitativas anteriores. Esperan analizar con más detenimiento en el futuro a otros grupos de desarrolladores con poca representación, como mujeres y asiaticoestadounidenses, indicó uno de los autores del documento.

Todo comienza con la falta de acceso a capital

La falta de diversidad en el nivel superior importa porque los desarrolladores que se clasifican en esos lugares pueden tener más impacto en las comunidades y propiciar el mayor crecimiento económico. La raíz de la falta de representación es la falta de capital, pues las personas negras y latinas que desean incursionar en la industria del desarrollo inmobiliario por lo regular ni siquiera tienen acceso a capital semilla para arrancar.

“Muchas veces, como en mi caso, los desarrolladores en un principio recaudan dinero entre amistades y familiares”, explicó Cecily King, de 35 años, quien cursó estudios de ingeniería estructural y ahora se dedica al desarrollo inmobiliario en Nueva Jersey y Detroit, tras haber fundado Kipling Development, empresa especializada en viviendas multifamiliares residenciales para distintos niveles de ingresos. “Para reunir dinero de amistades y familiares, debes tener amigos y parientes que tengan dinero y conocimientos sobre actividades de inversión, además de interés en invertir en bienes raíces”.

Debido a la brecha de riqueza racial existente, muchas personas negras y latinas que desean dedicarse al desarrollo inmobiliario no cuentan con ese tipo de amistades conocedoras de inversiones ni familiares con fondos ilimitados: el patrimonio neto promedio de las familias blancas es de 188.200 dólares, mientras que entre las familias negras es de 24.100 dólares y entre las latinas, de 36.200 dólares. Casi tres cuartas partes de las familias blancas tienen una casa, mientras que esa proporción es de menos de la mitad entre las familias negras y latinas.

“La mayoría de los integrantes de nuestra comunidad no tienen un tío o un amigo que pueda hacerles un préstamo así en un momento”, comentó A. Donahue Baker, de 50 años, quien opera una empresa inmobiliaria con oficinas en el centro de Nueva Jersey. “Así que eso reduce automáticamente el número de solicitantes minoritarios disponibles”.

Han logrado el éxito pero conocen perfectamente el problema

Victor MacFarlane, cuya empresa epónima trabaja junto con otras en el proyecto de rascacielos denominado Angels Landing en el centro de Los Ángeles, que incluirá unidades comerciales, minoristas y residenciales, además de un hotel, cuenta con un presupuesto propuesto de 1600 millones de dólares. MacFarlane, de 71 años, comenzó a trabajar en el sector del desarrollo inmobiliario hace más de 40 años en Aetna Life & Casualty Co. Con estudios de Derecho y una maestría en Administración de Empresas, cuando comenzó su carrera en los años ochenta financió su primer proyecto de desarrollo, una comunidad de 208 apartamentos a precio de mercado en Denver, con todo el dinero que había ahorrado gracias a su trabajo con una sociedad de sindicación inmobiliaria, con financiación creativa por medio de bonos para el capital crecimiento, además de un préstamo para la construcción de una institución financiera. Para 1987, logró fundar MacFarlane Partners.

En la actualidad, es uno de los desarrolladores más exitosos del país, cuyo nombre se conoce en distintas ciudades. Con las décadas que tiene de experiencia en la industria, a MacFarlane le molesta que la falta de capital todavía sea una barrera para quienes quieren convertirse en desarrolladores. “Me consta que hay muchos que lo intentan, pero no tienen éxito”, aseveró. “En gran medida, se debe al capital y la falta de acceso al capital”.

Don Peebles, de 63 años, otro desarrollador importante con décadas de experiencia y cuya empresa, Peebles Corp., desarrolla Angels Landing con MacFarlane Partners, habló de cifras terribles. “En la actualidad, 82 billones de dólares se encuentran invertidos en capital de inversión en primeras fases y en fases consolidadas”, explicó. “Menos del 1,3 por ciento de esos 82 billones de dólares se encuentra invertido en empresas cuyo propietario, director o fundador es una mujer o una persona de color en cifras combinadas. Eso significa que el 98,7 por ciento del capital de inversión en primeras fases y en fases consolidadas termina en manos de hombres blancos”.

Cuando Peebles se propuso crear en 2020 y 2021 un fondo para mujeres y minorías interesadas en incursionar en el desarrollo inmobiliario, se le dificultó encontrar inversionistas. “Daban un pretexto tras otro porque, en realidad, nadie quiere cambiar nada”, opinó. “Decían muchas cosas positivas, pero luego comentaban que era demasiado riesgoso respaldar a desarrolladores de minorías”. A fin de cuentas, Peebles descartó la idea del fondo.

Doblemente buenos

El pequeño grupo de desarrolladores negros y latinos que logran estar entre los mejores del mercado por lo regular tienen un mejor desempeño que sus colegas blancos en términos del tamaño de la transacción típica, según descubrió el estudio. En cuanto al nivel más bajo, los desarrolladores que generan ventas anuales de hasta 350.000 dólares, los desarrolladores negros y latinos también superan a sus pares blancos en términos de ingresos promedio.

Estos logros desmienten una narrativa que afirma que la falta de representación en la industria puede atribuirse a la incapacidad de desarrollar proyectos con éxito, explicó Laura Maher, directora de relaciones externas en Siegel Family Endowment, organismo que financió el informe escrito por la organización Initiative for a Competitive Inner City (ICIC), cuyo objetivo es aprovechar la investigación para impulsar “prosperidad económica inclusiva”, y el grupo Grove Impact, que ofrece servicios de consultoría en el área de impacto social.

Los investigadores que participaron en el informe “esperaban esa polémica, analizaron el argumento y lo desmintieron”, señaló Maher.

Pero Howard Wial, uno de los autores, afirmó que el éxito de algunos desarrolladores negros y latinos también podría reflejar la injusticia de una industria que les exige un desempeño de mayor calidad a los desarrolladores de color para siquiera permitirles competir. En vista de las barreras que enfrentan los desarrolladores negros y latinos para tener acceso a capital, “es posible que deban trabajar más para lograr ese acceso”, aseveró. “Creo que, en general, se trata de una señal positiva, pero, en lo personal, le añadiría una nota para destacar que los desarrolladores negros e hispanos de talla pequeña quizá necesiten tener un mejor desempeño que sus colegas blancos tan solo para poder formar parte de la industria. Es posible que esta sea una de las explicaciones de este hallazgo”.

Baker indicó que, en su opinión, es posible que los proyectos, las finanzas y la preparación de los desarrolladores de las minorías deban ser doblemente buenos para lograr avances. “Los proyectos que obtienen los desarrolladores de las minorías, me parece, se revisan con más detalle que los proyectos de desarrolladores que no pertenecen a una minoría”, afirmó. “Así que, según esa premisa, si examinas un poco más esas propuestas, el resultado es que tienes un proyecto más firme. Tienes un proyecto que será más redituable, un proyecto que quizá incluso supere con más facilidad los obstáculos municipales o de zonificación existentes”.

Baker, quien es contador público certificado, se convirtió en desarrollador después de constatar el poder del sector inmobiliario en la cartera de sus clientes de mayor valor neto. Con la experiencia que ha adquirido tras completar más de 30 proyectos de vivienda asequible, como los apartamentos Allen Young, un proyecto de 107 unidades en Plainfield, Nueva Jersey, además de su trabajo actual en una de las primeras casas pasivas del estado, Baker ha visto con sus propios ojos cómo se estancan los desarrolladores de color.

Para lograr que una institución de crédito les otorgue financiación para un proyecto, un desarrollador no solo debe aportar por lo menos entre un 20 y un 30 por ciento del capital, sino también demostrar que tiene experiencia con ese tipo de proyectos. Como muchos desarrolladores negros e hispanos no cuentan con experiencia en desarrollos de grandes dimensiones, no pueden obtener el apoyo financiero… y tampoco la experiencia.

‘Una mejor opción’

Con frecuencia, los desarrolladores negros y latinos deben optar por proyectos de vivienda asequible para incursionar en la industria, pues requieren menos capital para arrancar. El problema es que las utilidades potenciales son limitadas, además de que los proyectos de vivienda asequible no les permiten en todos los casos adquirir la experiencia mínima que exige una institución de crédito para los proyectos más lucrativos.

Al igual que las casas en barrios negros y latinos tienen valuaciones más bajas, los proyectos de los desarrolladores en esas áreas son de menor valor. Un desarrollo en Newark, Nueva Jersey, puede tener una valuación de la mitad de otro ubicado en una zoma de mayoría blanca a unos 50 kilómetros de distancia, subrayó Baker. “Es un hecho significativo porque los costos son iguales”, comentó. Es un aspecto que puede “afectar en gran medida el atractivo del proyecto por su rentabilidad”.

De cualquier manera, muchos desarrolladores negros y latinos están dispuestos a construir y moldear comunidades cuyos residentes se parezcan a ellos, en ocasiones incluso sus comunidades de origen.

Derrick Tillman, de 42 años, creció en Pittsburgh en una vivienda rentada con ayuda del programa “Section 8” que describe como “de calidad inferior”. Recuerda que su madre y sus hermanos pequeños tuvieron que irse cuando llegó un nuevo dueño que subió la renta al doble. Lo mismo le pasó a él en su primer apartamento.

“Ver cómo llegaban los desarrolladores a nuestra comunidad y no tenían ningún respeto real por las personas que vivían ahí me hizo llegar a la conclusión de que debía haber una mejor opción”, dijo.

En 2006, Tillman se convirtió en cofundador de Bridging the Gap Development, organización dedicada al desarrollo equitativo de inmuebles para la comunidad, como los Apartamentos Miller Street, proyecto de vivienda asequible de su empresa compuesto por 36 unidades en el Distrito Hill, un barrio de mayoría negra en Pittsburgh.

Los desarrolladores negros y latinos ponen más interés en comprender y cubrir las necesidades de su comunidad, además de que les interesa más impulsar el crecimiento económico en ellas, según el informe. El estudio hace alusión a investigaciones que revelaron que “es más probable que los negocios de propietarios negros e hispanos contraten empleados negros e hispanos que las empresas dirigidas por personas blancas” y concluye que contar con un sector desarrollador más diverso propiciará una mayor diversidad en “la industria inmobiliaria en su conjunto”.

‘Condiciones equitativas’

Muchos desarrolladores negros y latinos han optado por áreas no hostiles, lugares como Newark, donde no hay obstáculos para los desarrolladores de grupos minoritarios. Baker aseveró que eso “puede crear condiciones equitativas” cuando participan en concursos para proyectos en esas áreas, porque los desarrolladores de color por lo regular comprenden a las comunidades de residentes negros y latinos en las que esperan construir, y eso se hace evidente en sus propuestas. Por ejemplo, en un enorme proyecto de edificios de apartamentos, Baker pensó que sería bueno incluir un centro comunitario en el que los niños pudieran jugar básquetbol y convivir. “No se trata solo de erigir casas”, señaló.

Para cambiar la demografía de los desarrolladores y, por lo tanto, de quienes van a moldear las ciudades y las comunidades, no bastará con que haya unos cuantos municipios abiertos y dispuestos.

Como paso inmediato para solucionar la brecha en la representación entre los desarrolladores, los autores del informe elaboraron un directorio que ayuda a identificar a empresas desarrolladoras de todo el país cuyos propietarios son negros y latinos. Además, incluye un mapa en el que se muestra una comparación gráfica de la representación de desarrolladores en todo el país.

Si no hay ningún cambio en las decisiones de quién puede obtener capital ni existe transparencia en cuanto a quién lo recibe, la demografía de los desarrolladores se mantendrá invariable, advierte el informe.

Se requieren cambios estructurales significativos, en opinión de los desarrolladores y los investigadores.

“El sistema”, afirmó Tillman, “no se diseñó para nosotros desde su planeación”.

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c.2023 The New York Times Company