Policías, bomberos, artistas y bailarines de ballet compartirán apartamentos en Miami Beach

¿Qué se obtiene al mezclar policías y bomberos con profesores, artistas y bailarines de ballet?

No es una adivinanza.

En Miami Beach, esa mezcla de extraños compañeros es la inusual fórmula de un novedoso proyecto inmobiliario que aborda uno de los mayores problemas derivados de la desalentadora escasez de viviendas en Miami-Dade: cómo retener a los empleados esenciales y a los artistas que no pueden permitirse vivir en las ciudades donde trabajan.

Luego de años de esfuerzos, planificación y perfeccionamiento, una urbanizadora seleccionada por concurso por las autoridades de Miami Beach acaba de poner la primera piedra de un edificio de apartamentos de 80 unidades en South Beach que ofrecerá alquileres con descuento a artistas, personal de primeros auxilios y otros empleados públicos y municipales.

Pero eso no es todo.

En una inusual colaboración con un grupo artístico que fue clave para que el proyecto funcionara, el edificio de siete plantas en el histórico vecindario del Museum District y Collins Park dedicará una planta entera a dormitorios a la próspera escuela del Miami City Ballet, que trae a la playa estudiantes de danza adolescentes y jóvenes adultos de todo el país y del extranjero para participar en programas intensivos durante todo el año. Las ocho suites para cuatro personas se añadirán a los 80 estudios y apartamentos de uno y dos dormitorios que se alquilan a los trabajadores del edificio.

La ciudad y sus aliados dijeron que el proyecto ha sido difícil y estuvo a punto de descarrilarse cuando las tasas de interés y los costos de construcción subieron bruscamente a raíz de la pandemia, cuando los alquileres en Miami Beach aumentaron considerablemente. La ciudad, por su parte, ha estado muy lejos de alcanzar los ambiciosos objetivos de desarrollo de viviendas asequibles fijados hace más de una década.

El proyecto de Collins Park ilustra las complicaciones que entraña la construcción de nuevas viviendas, incluso para personas con ingresos moderados, así como los gastos que conlleva.

El desarrollo de la mano de obra de $41.7 millones depende de una combinación atípica de fuentes de financiación, incluidos los bonos de desarrollo económico de Miami-Dade disponibles para edificios educativos y sin ánimo de lucro y el programa de bonos de $159 millones aprobado por los electores de Beach para instalaciones artísticas y culturales. El programa de bonos culturales —una ventaja fiscal de la que pocos municipios pueden presumir— autoriza el uso de los ingresos para viviendas destinadas a artistas e intérpretes.

La Comisión municipal de Beach también tuvo que aprobar en el último minuto un préstamo de $5.85 millones para el proyecto con el fin de compensar el enorme agujero financiero causado por el aumento de los costos, una circunstancia que según las autoridades estatales paralizó otros proyectos de viviendas asequibles en la Florida.

“Entiendo de finanzas y entiendo cómo funcionan estos acuerdos, y fue muy complicado”, dijo David Richardson, comisionado de Miami Beach, uno de los principales promotores del proyecto y miembro del Comité de Finanzas de la Comisión. “Tenemos mucho que hacer en este edificio”.

El atolladero de la vivienda en el “vacío intermedio”

Sus urbanizadores dijeron que esto es un ejemplo del tipo de trabajo y creatividad necesarios para resolver el llamado dilema del “vacío intermedio”, en que se construyen pocas viviendas para las personas en la parte media de la escala de ingresos.

“Ganan demasiado dinero para las viviendas de bajo alquiler, pero no lo suficiente para las viviendas de precio de mercado que se están construyendo”, dijo Ángel Rivera, vicepresidente ejecutivo de Servitas, la urbanizadora texana que está llevando a cabo el proyecto de Beach. “No se ve mucho, porque es muy difícil que funcione económicamente, pero para tener ciudades dinámicas hay que disponer de viviendas de todos los niveles. No todo puede ser vivienda de lujo y de renta baja, con un gran vacío en medio”.

Para Servitas, quien se ha especializado en el desarrollo de residencias universitarias y edificios residenciales en campus universitarios, incluido el de la Universidad Internacional de la Florida en el norte de Miami, el proyecto supuso un proceso de aprendizaje que la empresa espera aprovechar y que otros puedan emular, dijo Rivera, aunque 80 unidades no empiecen a resolver la necesidad. El proyecto de la playa está generando consultas de otros lugares que buscan abordar necesidades de vivienda similares, dijo.

“Puede que sea una gota en un vaso, pero es un paso en la dirección correcta”, dijo Rivera. “Estamos recibiendo todo tipo de interés de otros municipios”.

Para cumplir los requisitos para los apartamentos, los inquilinos deben tener ingresos iguales o inferiores al 120% de los ingresos medios del condado, que es fijado por el estado en este momento en $74,700 para un núcleo familiar de dos personas, y en $99,120 para un núcleo de cuatro personas. El precio del alquiler se han fijado y dependerá de los ingresos medios vigentes una vez que el edificio comience a arrendarse en 2025, cuando está previsto que termine la construcción.

Los cálculos compilados por Miami Homes for All, un grupo de defensa de la vivienda, muestran que la escasez local de viviendas es más grave para los núcleos familiares que ganan menos del 80% de los ingresos medios del condado, pero sigue siendo considerable —se estima una escasez en todo el condado de 16,970 unidades— en el rango al que se dirige el proyecto de Miami Beach.

El proyecto de Collins Park no es el único desarrollo de viviendas asequibles que se está llevando a cabo en Miami Beach. La autoridad de vivienda de la ciudad tiene previsto construir dos complejos de apartamentos asequibles para personas mayores con un total de 119 unidades.

Impulso a la vivienda asequible en el condado

Miami-Dade, por su parte, ha convertido la urbanización de viviendas para trabajadores en una parte importante de su impulso a la reurbanización de los antiguos proyectos de vivienda pública y de los estacionamientos y terrenos sobrantes en torno a las estaciones de Metrorail y otros medios de transporte.

A cambio del derecho de reurbanización, el condado exige a los urbanizadores con fines de lucro que reserven unidades destinadas a los trabajadores con ingresos elevados en proyectos como CORE Link, en la estación de Metrorail de Douglas Road. Las entidades de lucha contra la pobreza de la ciudad de Miami, como la Agencia de Reurbanización Comunitaria de Overtown, también han dado prioridad a la reserva de viviendas para trabajadores en los nuevos proyectos que ayudan a patrocinar.

Algunos grupos culturales también están planeando construir viviendas asequibles para artistas, como Bakehouse Art Complex en Wynwood. Este centro sin ánimo de lucro, que ofrece estudios y espacios de exposición a artistas plásticos, ayudó a conseguir la aprobación municipal de un plan de recalificación favorable al vecindario para la mitad norte de Wynwood, mayoritariamente residencial. Los administradores de Bakehouse ahora trabajan con un urbanizador inmobiliario en planes para construir viviendas asequibles en estacionamientos y espacios abiertos alrededor de su edificio, una antigua panadería comercial en el corazón del vecindario.

Pero la escasez de terrenos disponibles y el fuerte aumento del valor de las propiedades han dificultado especialmente el desarrollo de viviendas asequibles y para trabajadores en lugares como Miami Beach, que está experimentando una oleada expansiva de proyectos residenciales de ultralujo.

Centro cultural de Collins Park

El proyecto de viviendas para trabajadores de Beach, conocido oficialmente por ahora como Collins Park Artist Workforce Housing Project, lleva en marcha más de cinco años. Servitas ganó una licitación competitiva para el proyecto en 2019 después de que otro finalista se retirara. En 2021, la empresa firmó un acuerdo de urbanización con el gobierno municipal de Miami Beach y un contrato de arrendamiento a largo plazo para construir en un estacionamiento de propiedad municipal.

El nuevo edificio contribuye a completar un plan a largo plazo de la ciudad para ampliar un centro cultural en torno a Collins Park, que ya incluye la sede y la escuela del City Ballet, el Museo Bass y la Biblioteca Pública Regional de Miami Beach. Los bonos artísticos municipales también aportarán $20 millones para una nueva ala y otras mejoras del Bass, y $7.7 millones para construir un centro educativo para la compañía Miami New Drama, que actúa en Colony Theatre de Lincoln Road Mall, en un nuevo estacionamiento municipal junto a los apartamentos previstos para los trabajadores.

Servitas y la ciudad elaboraron un plan que no depende de algunas de las fuentes de financiación habituales para proyectos de vivienda asequible, que en muchos casos incluyen créditos fiscales estatales y federales y subvenciones. En su lugar, recurrieron a la poco conocida Autoridad de Desarrollo Industrial de Miami-Dade, que emite deuda para promover el desarrollo económico. Además de financiar proyectos industriales, los bonos también pueden usarse para financiar instalaciones para corporaciones sin fines de lucro, incluso con fines educativos.

La ciudad formó una organización independiente sin ánimo de lucro para el proyecto y contrató a la escuela de la compañía de ballet, que llevaba tiempo buscando un alojamiento mejor y más amplio para los estudiantes que vienen de fuera de Miami, lo que permitió obtener $32 millones en bonos del condado para el edificio de apartamentos.

El programa de bonos culturales de la ciudad aportó otros $4 millones al proyecto, que también incluirá un espacio en la planta baja para grupos artísticos o sin fines de lucro, aunque aún no se ha decidido cuál ni para qué.

Mantener los alquileres bajos indefinidamente

Dado que no hay financiación estatal o federal directa, Servitas —que también gestionará el edificio a largo plazo— podrá dar prioridad a artistas e intérpretes, personal de primeros auxilios y empleados municipales, veteranos militares y miembros de otras categorías, como los trabajadores de hotelería de Beach, para el alquiler de apartamentos, dijeron funcionarios de Beach. Normalmente, un edificio que usa fondos federales no puede elegir y debe estar abierto a todos los solicitantes por orden de llegada, debido a la norma contra la discriminación.

Otra característica clave que los partidarios dicen que es inusual: la propiedad sin ánimo de lucro permitirá que los alquileres se mantengan bajos a largo plazo; además, de acuerdo con Richardson, comisionado de Miami Beach, una vez pagados los bonos, en 2059 si no antes, la ciudad será propietaria del edificio. Esto significa que podrá mantener los alquileres bajos durante toda la vida útil del edificio, mucho más de los 30 años que suelen durar las viviendas asequibles privadas financiadas por el estado y el gobierno federal.

El nuevo edificio y la residencia también supondrán un importante impulso para Miami City Ballet y su escuela, que ha estado alquilando habitaciones de hotel en las inmediaciones y buscando una mejora que facilite la contratación de los mejores estudiantes, profesores y coreógrafos, dijo el director ejecutivo de la compañía Juan José Escalante. Alrededor de la mitad de los bailarines profesionales de la compañía proceden de su escuela, dijo.

Los bailarines de la compañía de ballet y los miembros del personal también podrán optar a los apartamentos de alquiler para trabajadores, dijo Escalante.

“Este proyecto es el resultado del pensamiento original, pionero y colaborativo de los líderes de Miami Beach para desarrollar un verdadero campus cultural”, dijo el presidente de la junta de Miami City Ballet Jeff Davis en un correo electrónico. “El resultado permitirá a nuestros bailarines centrarse en perfeccionar su arte en lugar de en dónde vivir y cómo llegar a los ensayos”.

Inicialmente, la compañía pagará $400,000 al año por el alquiler de la planta de dormitorios, que tendrá entradas separadas y comodidades como una sala de estar para los estudiantes para que no se mezclen con los inquilinos de los apartamentos, así como dos apartamentos para asesores residentes adultos. Según el acuerdo con la ciudad, la compañía de ballet también podrá usar otra planta en el futuro. El nuevo edificio estará situado al otro lado de 23 Street, frente a la sede y la escuela de la compañía de ballet.

“Esto nos permitirá atraer a otro tipo de candidatos para la escuela y la compañía”, dijo Escalante. “Será fenomenal: será una pequeña gran comunidad cultural a nuestras puertas”.

Una vez amortizados los bonos, la compañía de ballet compartirá los ingresos del alquiler del edificio.

La financiación es tan ajustada que solo ha funcionado porque la ciudad y el urbanizador han podido reducir considerablemente algunos costos típicos de desarrollo. El terreno era gratuito porque ya era propiedad de la ciudad y el urbanizador no tendrá que proporcionar aparcamiento in situ —lo que suele ser costoso— porque al lado hay un garaje galardonado que pueden usar los inquilinos.

Servitas accedió a reducir sus tasas estándar y el condado concedió una exención de las tasas de impacto que suelen cobrarse a los nuevos proyectos, de acuerdo con informaron la ciudad y el urbanizador.

Richardson dijo que la ciudad no ha terminado de buscar ideas innovadoras en materia de vivienda para trabajadores. El programa de bonos culturales asignó $30 millones para un plan de rehabilitación y ampliación de North Beach cerrado Byron Carlyle Theater en un centro cultural y Richardson ve otra oportunidad para replicar el modelo de Collins Park allí.

“Mi sueño es crear un nuevo espacio cultural y, encima, viviendas para los trabajadores”, dijo Richardson.