Oferta baja por nueve casas adosadas construidas por el ‘Rey de Coconut Grove’. Los compradores están molestos

Las casas de Coconut Avenue, que nunca fueron habitadas y algunas de ellas fueron vendidas varias veces a compradores desprevenidos en una estafa inmobiliaria que Cox está acusado de manejar, están bajo contrato pero sujetas a ofertas competitivas, dijo el martes el receptor que supervisar el caso de fraude.

“Es como una oferta mayorista en lugar de una oferta minorista”, dijo el juez retirado del Tribunal de Circuito de Miami-Dade Alan Fine, quien es el receptor designado por el tribunal que controla las propiedades de Cox y administra el caso. complejo en el que Cox le debe $34 millones a 32 partes. “Este es un proyecto problemático para comercializar entre los compradores en parte debido a la publicidad adversa y las preocupaciones sobre las infracciones del código de construcción que tardaron mucho tiempo en repararse”.

Fine y su abogado Paul Singerman dijeron que la oferta podría estimular ofertas más altas por las casas.

“La belleza de una oferta en bloque es que permitirá determinar cuál es el valor de mercado”, dijo Fine. “Esperamos lograr el mejor resultado para los compradores y los acreedores que son víctimas”.

La oferta tiene precios significativamente más bajos

Los compradores originales se sintieron decepcionados al saber que la oferta en bloque estaba muy por debajo del valor de mercado. Cox les cobró depósitos de hasta $500,000 cuando las casas que parecían requerir solo los toques finales se vendían por entre $1.2 millones y $1.8 millones entre 2018 y 2021 y las tasas hipotecarias eran del 2 por ciento. Nunca se mudaron

“El síndico debería habernos ofrecido esos precios cuando recibió el caso hace un año y medio y muchos de nosotros los hubiéramos aceptado”, dijo Alan Lombardi, quien pagó $260,000 por su casa adosada de $1.3 millones en febrero de 2020, con la expectativa de instalarse con su pareja y sus gemelos recién nacidos en tres meses. Eso fue hace casi cinco años.

“En lugar de ordenar la vaca, podría haber ahorrado en mercadotecnia, costos de cierre, comisiones, gastos de administración y sus honorarios de $750 por hora. Está recompensando a los inversionistas que tienen el mayor poder adquisitivo y tienen la intención de vender estas casas en lugar de a los trabajadores con familias que perdieron los ahorros de toda su vida”.

Lombardi, un agente inmobiliario de Grove, dijo que la oferta equivale a $571 por pie cuadrado para las unidades de 3,150 pies cuadrados y $536 por pie cuadrado para las unidades de 4,100 pies cuadrados que Fine esperaba vender a $850 por pie cuadrado.

La casa adosada de cuatro habitaciones en 2972 Coconut Ave. es la única en Coconut Avenue que se ha vendido, por $2.7 millones ($884 por pie cuadrado) en agosto. Fine dijo que había recibido cuatro ofertas individuales más altas de compradores víctimas antes de presentar una moción el martes pidiendo al juez Thomas Rebull que aprobara la venta en bloque. Está trabajando en contratos para otras dos casas que no están entre las nueve, incluida una oferta de $2.4 millones por 2990 Coconut Ave.

Phillip Sylvester, ex socio comercial de Cox, presentó el lunes una oferta por cuatro casas adosadas que era más alta que la oferta general, pero no fue aceptada debido a “la cuestión de tiempo: recibimos la oferta general antes de recibir la otra”, dijo Fine.

Sylvester, quien solicitó la administración judicial con una moción de emergencia en 2023 después de leer una investigación del Herald sobre Cox, compró 12 lotes no urbanizados de Grove que estaban en la cartera de 27 propiedades de él y de Cox por $16.5 millones el año pasado. Afirma que Cox lo estafó por $6 millones.

Cox no ha respondido a múltiples solicitudes del Herald para una entrevista.

La moción de Fine y el contrato de venta en bloque tienen una característica inusual que vincula el precio a las casas adosadas, lo que permite a los postores ofrecer más dinero por cualquier casa adosada que elijan. Mela Coconut Grove LLC, el postor “de cola”, puede entonces aumentar su oferta, y esa oferta puede ser contrarrestada nuevamente. Todas las ofertas deben realizarse antes de una audiencia del 20 de diciembre ante Rebull.

“Podría haber una subasta durante la audiencia”, dijo Fine.

Mela Coconut Grove LLC se constituyó en agosto, según los registros estatales. El gerente y agente registrado es el abogado Eric Giray. La dirección de Giray en un condominio de West Palm Beach es la misma que la de Mela y otras 23 empresas de Florida para las que es funcionario o agente registrado. Entre las personas que figuran como funcionarios en sus empresas se encuentra la madre de Giray, Ayse Giray.

El postor mayorista tiene vínculos con el yogur Chobani

Ayse Giray, una médica que usa la misma dirección que Eric, es la ex esposa de Hamdi Ulukaya, el multimillonario fundador del yogur Chobani. Ella demandó a Ulukaya por una participación del 53% de la empresa de $2,000 millones, alegando que llegaron a un acuerdo cuando ella financió a su empresa precursora. La batalla judicial de tres años se resolvió por una cantidad no revelada en 2015.

Singerman dijo que la oferta masiva de Mela era atractiva por varias razones.

“Las condiciones de un comprador bien financiado son simples y elegantes”, dijo. “Es una venta incondicional que permite un cierre rápido con costos de transacción más bajos y permite que los postores que no quieran comprar las nueve propiedades presentadas ofertas competitivas”.

Las ventas aportan efectivo a la administración judicial, que necesita pagar un préstamo de $13.5 millones que genera $5,000 en intereses por día, más los gastos (mantenimiento, seguro de propiedad, honorarios por hora), más los acreedores.

Las casas adosadas, que se venden “tal como están”, finalmente tienen permisos y certificados de ocupación, dijeron Fine y Singerman. La falta de certificados de ocupación, causada por la construcción sin permiso, impidió que Cox cerrara las ventas.

Cox estancó a los compradores que firmaron contratos y le dieron depósitos asegurándoles que los certificados de ocupación de los inspectores de construcción de la ciudad de Miami eran inminentes, dijeron. Mientras tanto, Cox firmó nuevos contratos de mayor precio y cobró nuevos depósitos más altos de nuevos compradores involuntarios a medida que el mercado inmobiliario crecía durante la afluencia de trasplantes por la pandemia del COVID.

La misma casa tenía cuatro grandes depósitos

Los compradores y los abogados del caso describieron el supuesto acto de malabarismo de Cox como un esquema Ponzi inmobiliario. La unidad en 2960 Coconut Avenue era la casa que seguía dando resultados: cuatro personas diferentes firmaron contratos de compra por ella y pagaron a Cox depósitos que iban desde $500,000 a $1.5 millones entre 2020 y 2023.

En un acuerdo de conciliación de junio, 32 compradores e inversionistas que fueron engañados por el autodenominado Rey de Coconut Grove firmaron escrituras de renuncia, renunciando a cualquier gravamen sobre las propiedades y renunciando a su objetivo de ser propietarios.

A excepción de Michael Coyne, un banquero de inversiones de Nueva York, y su esposa Oksana, enfermera, que habían planeado mudarse a su nueva casa adosada de $1.6 millones en 2978 Coconut Ave. en 2021, antes que nacieran sus hijas gemelas. , con su hijo y los padres de Oksana, que son de Ucrania. Pero desde que hicieron el depósito de $487,000 han vivido en siete alquileres diferentes, con la mayoría de sus pertenencias guardadas.

Coyne dijo que exigirá a cualquiera que compren 2978 y haga valer su derecho. Critica el proceso lento y costoso de la administración judicial, que tardó 15 meses en obtener los certificados de propiedad, vendió propiedades con descuento, favoreció a los acreedores garantizados y dejó a las víctimas en la estacada, dijo.

“Tengo muchas dudas sobre la rendición de cuentas”, dijo Coyne, una de las personas que se presentó para anunciar que Cox estaba estafando a los compradores de viviendas. “El año pasado, el síndico me envió una carta en la que me decía que podía comprar mi casa por $3.6 millones, ni un centavo menos, y ahora podría venderla por $2,2 millones.

“Podrían haberle dicho a los prestamistas abusivos que se fueron al diablo y haber negociado precios con descuento con los compradores. Podrían haberle dicho al socio comercial de Cox que cometió un error al unirse a Cox en esta aventura y que no tiene derecho a pujar por las propiedades, sabiendo que las revendería para obtener grandes ganancias. Podrían haber completado este trabajo tan difícil para el que los contrataron en lugar de alargarlo y enriquecer a sus amigos”.

Fine y Singerman no están de acuerdo y afirman que han trabajado diligentemente para limpiar el desastre que dejó Cox y recuperar la mayor cantidad de dinero posible a pesar de obstáculos como una hipoteca de $33 millones de Altamar Financial Group que tuvo que pagarse, problemas complicados con los permisos del Departamento de Construcción de Miami y la falta de cooperación de Cox, a quien se ha visto por el Grove afirmando que está en quiebra. Su esposa Nicole Pearl, abogada que redactó los contratos y ayudó a vender las propiedades, tiene los tres hijos pequeños de la pareja y es posible que se esté quedando con familiares fuera de la ciudad.

Negociar precios más bajos para ciertos compradores habría dejado fuera a otros depositantes, y los acreedores garantizados reciben prioridad bajo la ley, dijeron Fine y Singerman.

En décadas de manejo de casos similares, Fine y Singerman dijeron que las víctimas a menudo recuperan sólo entre el 5% y el 10% de lo que perdieron, a medida que los gastos aumentan y el patrimonio disminuye. Tienen la esperanza de que las víctimas en el caso de Cox puedan recuperar entre el 40% y el 50%.

Lombardi no es optimista dado que los postores sólo tienen 10 días, en medio de la agitada temporada navideña, para hacer ofertas más altas.

“Tal vez pueda recuperar el 20% de mi depósito, que serán los $50,000 que gasté en honorarios de abogados, lo que significa cero”, dijo.

Cuatro casas vendidas hasta la fecha

Fine ha vendido cuatro casas hasta ahora, incluida la casa adosada en 2972 Coconut Ave por $2,7 millones. Vendió la casa adosada en 3167 Shipping Ave. en la que Cox planeaba vivir y la adyacente en 3157 por $5.8 millones a un neoyorquino que le había dado a Cox un depósito de $725,387 para 3157 en 2022. Las casas adosadas de Shipping fueron originalmente puestas a la venta por Fine por $7 millones.

La casa ubicada en 4010 Park Ave., apodada “Casa de los rumores” por los vecinos que la han visto construirse para una sucesión de compradores desde 2016, se vendió por $3.2 millones. Fine quería $4 millones, pero la casa tiene fallas.

Fine y Singerman y la firma de contabilidad forense que contrataron sólo han encontrado callejones sin salida en el rastro del dinero dejado por Cox y Pearl. Registros confusos muestran que parte de los $70 millones que la pareja cobró se gastaron en un círculo vicioso de pedir préstamos a tasas exorbitantes para pagar otros préstamos a tasas muy elevadas.