‘Ni normal ni sostenible’. Los precios de casas del sur de la Florida al fin caen, pero el problema clave se mantiene

Los precios de la vivienda volvieron a caer el mes pasado en Miami-Dade y bajaron por primera vez en meses en Broward, una señal alentadora para los que se quieren comprar una vivienda.

El precio promedio de venta de Miami-Dade se redujo a $551,250 para una casa unifamiliar en agosto, frente a los $570,000 el mes anterior, según el informe mensual de ventas publicado el miércoles por la Miami Association of Realtors. Los precios de los condominios también cayeron a un punto medio de $375,000, de $380,000 en julio.

El descenso de precios en Miami-Dade significa el segundo mes consecutivo, después de subir constantemente desde septiembre hasta junio y alcanzar marcas históricas de $579,000 para una casa y $410,000 para un condominio.

“Los precios nunca aumentan para siempre”, dijo Ana Bozovic, fundadora y analista del mercado inmobiliario en Analytics Miami. “El aumento constante que hemos tenido hasta mediados de 2022 no era normal ni sostenible”.

En agosto, Broward mostró los primeros signos de un mercado inmobiliario residencial que se está controlando. Aunque los precios de los condominios se mantuvieron estables en un promedio de $265,000, el precio de venta promedio de una casa cayó a $562,500 de $600,000 en julio.

El mercado inmobiliario del sur de la Florida se ha sobrecalentado durante los dos años de la pandemia debido a la escasa oferta de viviendas y a la afluencia de compradores de fuera del estado que decidieron establecerse en la zona. Esto hizo que la demanda y los precios subieran, ya que muchos de estos recién llegados superaron la oferta de los locales y pagaron en efectivo por las casas y los condominios.

El cambio drástico inducido por la pandemia en el lugar de trabajo de escritorio, que pasó de los edificios de oficinas a las casas, permitiendo a los profesionales de la tecnología, las finanzas y el derecho, entre otros, trabajar a distancia desde cualquier lugar durante la pandemia, ha empeorado drásticamente una crisis de asequibilidad de la vivienda en el sur de la Florida que comenzó mucho antes de la aparición del coronavirus en marzo de 2020.

Los nativos y los habitantes de toda la vida en Miami-Dade y Broward han estado esperando al margen, apostando a que los precios descontrolados de la vivienda acabaran por estabilizarse.

Por ahora, el sur de la Florida sigue teniendo pocas opciones para las personas decididas a comprar una casa. Miami-Dade tiene un inventario disponible de 3.3 meses de casas y 3.4 meses de condominios. Broward tiene suministros de 2.5 meses de casas y 2.1 meses de condominios. Esto está lejos de ser un mercado equilibrado, el cual normalmente tiene de cinco a siete meses de oferta de viviendas para comprar.

El total de transacciones de venta de viviendas aumentó de julio a agosto en toda la región. Miami-Dade informó de 2,505 ventas, por encima de las 2,375, mientras que Broward registró 2,700 transacciones, por encima de las 2,575 de julio. Siguiendo una tendencia más prolongada, casi la mitad de los compradores del mes pasado pagaron las viviendas en efectivo —para evitar probablemente el aumento de las tasas de interés de las hipotecas, según los expertos— tanto en Miami-Dade como en Broward.

Ken H. Johnson, profesor de Finanzas de la Universidad del Atlántico de la Florida (FAU), experto en el mercado inmobiliario, dijo que las tasas de interés seguirán aumentando lo que queda del año.

El miércoles, la Reserva Federal anunció el quinto aumento de su tasa de interés de referencia en 2022, el tercer aumento de tres cuartos de punto porcentual, medidas agresivas para intentar frenar la persistente inflación de los precios al consumidor. Los aumentos de tasas de la Reserva Federal han llevado las hipotecas convencionales a 30 años a un promedio del 6%, el doble que hace un año y el nivel más alto desde 2008.

Johnson cree que parte de la estrategia de la Reserva Federal para luchar contra la inflación es seguir aumentando las tasas de interés para limitar el poder adquisitivo de los consumidores. Un elemento del pensamiento de la Reserva Federal, dijo, es que a medida que las tasas de las hipotecas suben, menos personas pedirán préstamos contra el patrimonio de sus casas a través de líneas de crédito con garantía hipotecaria.

“La Reserva Federal es consciente de que la disponibilidad de crédito está impulsada por el tamaño del patrimonio de nuestra casa y la Reserva Federal está preocupada por la creación de mayores líneas de crédito”, dijo Johnson. “A muchos nos preocupa que esto esté creando otra forma de oferta monetaria sobre la que la Reserva Federal no tiene control”.

Mientras tanto, Joey Francilus, originario de North Miami y estratega digital, está comprando una casa, pero está reevaluando el cronograma debido a los aumentos en las tasas de interés y el prolongado aumento de los precios al consumidor. El joven de 32 años quiere comprar a finales de 2023 una casa de tres dormitorios y dos baños en North Miami, similar a la casa donde creció. Su madre, Marie Severe Jean-Francois, emigró de Haití a Nueva York en 1979 y poco después se trasladó a Miami. Compró su casa en 1998 por $88,000. Hoy está valorada en $400,000.

Francilus teme que los recién llegados al sur de la Florida, con mucho dinero, sigan desplazando a los habitantes de toda la vida como él.

“Podemos tener crecimiento”, dijo, del mercado de la vivienda. “Pero si estamos echando a la gente que hace de esta ciudad lo que es, ¿cuál es el costo? Estamos perdiendo nuestra esencia, si la gente que hace esta ciudad no puede permitirse vivir aquí”.

Vanessa Perry, profesora de la Facultad de Administración de la Universidad George Washington, estudia la brecha de la propiedad de la vivienda y cree que los aspirantes a comprar una vivienda por primera vez, como Francilus, se ven más obstaculizados que otros por las altas tasas de interés de las hipotecas.

“Esa es una limitación particular con la que estamos lidiando ahora, porque los precios de la vivienda son muy altos y estamos viendo tasas enormes de apreciación del precio de la vivienda durante la pandemia”, dijo Perry. “Hace que sea aún más difícil para el comprador de vivienda por primera vez entrar en el mercado, porque necesitan una hipoteca para comprar una casa y calificar para esa hipoteca es aún más difícil de lo que era hace un año”.