Miami-Dade planea convertir ‘espacio desperdiciado’ en un barrio vibrante en el downtown

Esta es la visión: en el extremo occidental del downtown de Miami florecería en ocho manzanas un distrito de rascacielos denso, transitable, centrado en el transporte público y apto para familias.

Los alquileres de miles de apartamentos estarían al alcance del miamense promedio. Los niños irían a pie a las escuelas del barrio, sacarían libros en una nueva biblioteca pública y explorarían la colorida historia de Miami en un nuevo y atractivo museo. Los vecinos pudieran reunirse en un nuevo parque, cenar e ir de compras en las cercanías, o hacer ejercicio en un moderno centro de bienestar.

Los habitantes pudieran ir cómodamente a pie al trabajo o desplazarse en una miríada de opciones de transporte a pocos pasos de su casa —Metrobus, Tri-Rail, Metrorail o Metromover—, o bien llegar fácilmente a la I-95. Para ir de vacaciones, las familias pudieran pasear hasta un tren rápido de la Brightline para ir a Disney World o al Florida Aquarium de Tampa, o ir en Metrorail directamente al Aeropuerto Internacional de Miami y, de ahí volar a casi cualquier lugar del mundo.

En lo que se considera uno de los mayores y más ambiciosos planes de reordenación urbana del país, Miami-Dade ha agrupado unas 17 hectáreas de terrenos bienes de propiedad pública en el downtown de la ciudad y las ha sacado a concurso. El condado espera atraer a urbanizadores que puedan cumplir un plan de gran alcance para un distrito céntrico transformado, conectado y vital con miles de residentes y nuevos espacios cívicos.

Sin embargo, no es algo seguro.

El camino hacia la urbanización de lo que el condado ha denominado MetroCenter será largo —los funcionarios dicen que pudiera llevar 15 años— y estará lleno de obstáculos desalentadores. El costo de la construcción de todo, incluidos entre 6,000 y 8,500 nuevos apartamentos y condominios, podría ascender a unos $10,000 millones, según las autoridades. Calificaron la cálculo de “punto de referencia inicial” que se irá afinando a medida que avance la planificación del proyecto.

La estrategia de financiación parece sencilla, pero para los urbanizadores es una petición muy grande: A cambio de la oportunidad de construir proyectos a gran escala en terrenos de primera categoría, pagarían a Miami-Dade un alquiler de mercado y un pequeño porcentaje de las utilidades, reservarían al menos un par de miles de apartamentos para viviendas asequibles y para la fuerza laboral, y proporcionarían al condado los nuevos edificios públicos necesarios, como una nueva biblioteca. El condado obtendría nuevos ingresos, incluyendo millones en impuestos sobre la propiedad. y mejores instalaciones sin tener que recurrir a los contribuyentes.

Para comprender la formidable escala de la transformación que Miami-Dade pretende lograr, haga un recorrido por la realidad sobre el terreno alrededor de la losa monolítica de la torre del Centro de Gobierno Stephen P. Clark de estos días. Las propiedades del condado se extienden aproximadamente desde la I-95 y el río Miami hacia el este hasta las vías del East Cost Railway, y desde Flagler Street hasta NW 3 Street.

Los 17 acres que están en juego son en su mayoría una combinación de estacionamientos y garajes, una gasolinera y un taller de reparación de vehículos del condado, aceras agrietadas y manchadas, zonas verdes desaliñadas y poco aprovechadas, un par de edificios anticuados del condado, uno de ellos tan deteriorado que ya va a ser demolido; y el complejo del centro cultural, que parece una fortaleza y es poco visitado, y que alberga el museo HistoryMiami y la Biblioteca Principal del condado.

Pocos son los que frecuentan el barrio, aparte de los empleados y funcionarios de la biblioteca y del gobierno, quienes tienen asuntos que tratar en el condado, desamparados y habitantes de refugios que pasan sus días en la biblioteca o en la plaza frente a la torre del condado. Después de las horas de trabajo, el barrio, donde no hay viviendas, se apaga.

Salvo la torre Clark, que permanecería en su sitio, el condado dice que todo lo demás puede desaparecer. Eso incluye el anexo octogonal que alberga las cámaras de la Comisión de Miami-Dade, así como el centro cultural, construido hace apenas 40 años y diseñado por el famoso arquitecto Philip Johnson, ya fallecido. Los urbanizadores tendrían que proporcionar nuevas casas para la comisión, HistoryMiami y la biblioteca principal, entre otras instituciones y organismos.

Reusar ‘los terrenos del pueblo’

Para la comisionada de Miami-Dade Eileen Higgins, que ha encabezado el plan MetroCenter, las extensas propiedades del condado en el downtown representan una enorme oportunidad perdida en un momento en que los bienes inmuebles locales son cada vez más valiosos, la oferta de suelo urbano disponible para la urbanización se está reduciendo y hay una escasez desesperada de lugares asequibles y céntricos para que los miamenses vivan.

“Gran parte es espacio desperdiciado”, dijo Higgins en una entrevista, cuyo distrito incluye las propiedades que se van a reurbanizar. “Estos son terrenos del pueblo. Deberíamos usarlos para solucionar las necesidades de la gente”.

El momento es especialmente propicio para la reurbanización y transformación del downtown de la ciudad, dijo Higgins.

Brightline, el servicio privado de trenes de pasajeros cuya empresa matriz construyó un enorme complejo de estaciones de varias manzanas que colindan con las propiedades del condado, pronto iniciará el servicio a Orlando y tiene previsto ampliar su línea ferroviaria de alta velocidad a Tampa. Su empresa matriz también ha contratado a un urbanizador para construir dos nuevas torres residenciales junto a su estación MiamiCentral, que ya cuenta con un par de edificios de apartamentos de alquiler y un rascacielos de oficinas.

Por otra parte, la ampliación de la línea pública de tren suburbano Tri-Rail hasta MiamiCentral parece estar lista para empezar a funcionar tras largos retrasos.

Y se está construyendo un nuevo edificio de tribunales del condado al sur del complejo MiamiCentral. Sustituirá al histórico edificio de tribunales, que se venderá para ser renovado para un nuevo uso, posiblemente como hotel, aunque no como parte de la iniciativa del MetroCenter.

Si funciona, el plan del condado reconvertiría radicalmente en un barrio de la ciudad, un centro neurálgico gubernamental y cívico ideado en los años 70 y construido a principios de los 80 para revitalizar el downtown de Miami, con un éxito, cuando mucho, parcial.

El antiguo distrito del downtown, centrado en Flagler Street, fue en su día el centro de la vida empresarial, comercial y de entretenimiento de Miami. Pero entró en un largo y pronunciado declive cuando la clase media de Miami se marchó a los suburbios a partir de la década de 1960. El derribo en 1964 de la estación ferroviaria original del industrial y cofundador de Miami, Henry Flagler, en el emplazamiento de la nueva MiamiCentral de Brightline, fue solo uno de los hitos más notables del declive del downtown.

La construcción de la torre del Ayuntamiento del condado, el centro cultural y la conexión del downtown con los barrios y suburbios del sur, el norte y el oeste a través del Metrorail fueron un esfuerzo por devolver la vida al downtown. Desde entonces, Miami-Dade, la ciudad de Miami y el estado de la Florida han invertido millones de dólares más en nuevos edificios públicos en el extremo occidental del downtown, incluyendo una escuela secundaria especializada y un instituto de educación superior de la policía que colindan con el cuartel general de la Policía de Miami y un tribunal de menores arquitectónicamente distintivo.

Pero sin gente que viva allí, las instituciones públicas por sí solas no lograron despertar una nueva vida cívica o comercial en la zona, especialmente después de las horas de trabajo y los fines de semana.

La incorporación de apartamentos, condominios y escuelas públicas locales, otro elemento del plan del condado que los urbanizadores deben proporcionar, daría a Miami lo que siempre le ha faltado, dijo Higgins: un verdadero barrio urbano con todas las opciones de transporte y una panoplia de servicios y comodidades en el que no se necesita un coche para la vida diaria, pero que también es ideal para las familias. En la jerga de la planificación, se llama urbanización orientada al transporte público (TOD).

“En otras ciudades se puede vivir en un barrio de rascacielos y formar una familia. No se puede formar una familia en el downtown de Miami”, dijo Higgins. “Se pierde el propósito de una TOD, si sus hijos no pueden caminar a la escuela”.

El rendimiento financiero para los urbanizadores participantes es potencialmente enorme, algo con lo que el condado cuenta. Pero también lo serán las inusuales y exigentes responsabilidades públicas que los urbanizadores deben aceptar para participar.

Como funcionaría

Higgins ha trabajado en el plan con la alcaldesa Daniella Levine Cava, y con funcionarios del condado durante unos dos años, consultando con urbanizadores y abogados especializados en el uso de terrenos para asegurar que la idea es viable.

“Hay un interés absoluto “, dijo Higgins, refiriéndose a los urbanizadores. “Este puede ser un proyecto definitorio para un equipo de urbanización. ¿Cuántas veces se consigue crear un barrio que sea también la sede del gobierno y el centro del transporte público?”

En el último mes, el condado ha publicado un borrador de resumen conceptual que describe su plan y unas 600 páginas de especificaciones, también en forma de borrador, que los urbanizadores tendrían que cumplir. Las directrices cubren todo, desde los requisitos de vivienda hasta las mejoras de infraestructura y una lista detallada de necesidades para la biblioteca.

“El condado ha hecho un montón de trabajo. Todos los departamentos han participado”, dijo Higgins. “La biblioteca y HistoryMiami han hecho un trabajo excelente y tienen una buena idea de lo que necesitan”.

Pero eso no significa que el condado haya establecido con precisión qué se construiría, dónde y cuándo. Correspondería a los urbanizadores resolver el complejo tablero de proyectos, con una gran advertencia, dijo Higgins: no puede haber interrupción de los servicios públicos y de la biblioteca ni de las operaciones de HistoryMiami.

El condado solo está al comienzo de lo que será un largo y arduo proceso para desarrollar un plan maestro detallado para MetroCenter.

Ahora se está embarcando en un esfuerzo de dos años para identificar a un urbanizador principal que se encargaría de elaborar el plan maestro de MetoCenter, averiguar cómo financiarlo y supervisar su desarrollo en virtud de un acuerdo que se negociaría con los funcionarios de Miami-Dade.

El condado está pidiendo comentarios del público sobre el borrador de los planes y lanzará una solicitud de propuestas a los urbanizadores a mediados de septiembre, dijo Rita Silva, jefa de Adquisiciones del proyecto para Miami-Dade.

A mediados del próximo año, el condado espera nombrar hasta cinco finalistas a los que se les pedirá que desarrollen propuestas más específicas. El condado emitiría entonces una solicitud final de propuestas y la alcaldía recomendaría un ganador en 2024, dijo Silva.

Tras la firma de un acuerdo detallado, el urbanizador principal reclutaría socios para diseñar y construir proyectos individuales.

Los funcionarios del condado subrayan que todavía no hay nada grabado en piedra y que los detalles están sujetos a cambios a medida que los planes evolucionen para garantizar su viabilidad.

“Se trata de una fase muy temprana”, dijo Silva. “Hay muchas partes en movimiento”.

Centro de Transporte Público

Un elemento clave en el plan es un nuevo centro para las numerosas rutas de Metrobus que comienzan y terminan en las calles del downtown alrededor del centro de gobierno, pero proporcionan poco en la forma de refugio o comodidades para los usuarios. Una estación de varios niveles que pudiera construirse en la base de una nueva torre consolidaría las paradas en un entorno cómodo tanto para los pasajeros como para los conductores.

La estación de autobuses, la estación combinada de MiamiCentral y Tri-Rail y la estación de Metrorail y Metromover del Government Center estarían idealmente conectadas para que los pasajeros pudieran pasar sin problemas de una a otra y estar protegidos del sol y la lluvia, dicen los funcionarios del condado.

A diferencia del resto del plan MetroCenter, los funcionarios del condado no esperan que los urbanizadores paguen por el centro de transporte público. Eso saldría de la parte de Miami-Dade del impuesto de ventas de transporte de medio centavo. El condado ya cuenta con especificaciones detalladas para la estación elaboradas por el gigante de la ingeniería AECOM. Higgins ha dicho que la estación es uno de los elementos más complejos del plan MetroCenter.

Viviendas asequibles

Las propiedades del condado incluidas en la licitación pueden albergar 23 millones de pies cuadrados de urbanización total porque ya están designadas como zona de transporte público rápido de Miami-Dade. Se trata de una categoría de zonificación de alta densidad que se aplica a los terrenos propiedad del condado que lindan con las estaciones de metro, incluso cuando están dentro de los límites de un municipio como la ciudad de Miami. Aunque pueden ser necesarios algunos ajustes, Higgins dijo que la zonificación existente debería ser suficiente para cumplir los objetivos de urbanización del condado.

Esto significa que los urbanizadores deberían poder instalar entre 6,000 y 8,500 apartamentos o condominios en los terrenos disponibles, sobre todo porque la zonificación del transporte rápido permite reducir los requisitos de estacionamiento. El condado exigirá a los urbanizadores que un tercio de los nuevos apartamentos, es decir, un mínimo de 2,000 unidades, sean de alquileres que se ajusten a los criterios de ingresos de la vivienda asequible o laboral. Esto se dirigirá a una variedad de familias que ganan desde menos de 80% de los ingresos promedio de la zona hasta el 140% del punto de referencia, que ahora se sitúa en $68,300. La cifra de ingresos que se aplique variará en función de cuándo se construyan las viviendas.

La zonificación permite técnicamente una altura ilimitada, pero las normas de la Administración Federal de Aviación (FAA) y del condado limitan los edificios altos en el downtown de la ciudad porque se encuentran bajo las rutas de vuelo hacia y desde el aeropuerto de Miami. Se determinará la altura de cada proyecto, pero las normas limitan la altura de las torres a 1,049 pies a lo largo de la bahía.

Servicios cívicos

El plan prevé un parque público de al menos 2.5 acres en el centro de la nueva urbanización. El parque pudiera reemplazar el anexo de la cámara de la Comisión en la entrada sur de la torre de gobierno, así como una plaza y un jardín verde adyacente infrautilizado en el flanco occidental del edificio.

Una valiosa e icónica escultura en la plaza, “Dropped Bowl with Scattered Slices and Peels”, de los renombrados artistas pop Claes Oldenburg, fallecido recientemente, y su esposa y compañera artística Coosje van Bruggen, probablemente tendría que trasladarse a un lugar fuera del downtown porque ocupa demasiado espacio, dijo Higgins. Otros comisionados ya lo han solicitado para sus distritos, dijo.

Los urbanizadores también tendrían que proporcionar nuevos hogares para HistoryMiami y la biblioteca principal. El museo es una institución privada sin fines de lucro que recibe apoyo del condado y opera dos edificios en el centro cultural, aunque no tiene un contrato formal de arrendamiento o de uso con Miami-Dade.

Higgins dijo que un nuevo edificio permitiría al museo mostrar mejor la historia de la ciudad y su espectacular y cada vez mayor colección de objetos y artefactos, y aumentar significativamente la asistencia, ahora obstaculizada por su ubicación fuera de la vista.

La nueva biblioteca incluiría un auditorio público de 300 asientos, un espacio multiusos para eventos y una galería de exposiciones para mostrar la extensa colección de arte del sistema, además de espacio para libros y materiales de investigación, computadoras públicas, almacenamiento y otras funciones típicas de las bibliotecas.

Los urbanizadores también tendrían que proporcionar una nueva guardería que sustituyera a la existente en un edificio de una sola planta en los terrenos del centro gubernamental que sería demolido, así como nuevos edificios escolares para los niveles de preescolar a secundaria.

Oficinas del condado y espacio público

El plan también exige a los urbanizadores que construyan nuevas sedes para el Departamento de Parques y Actividades Reecreativas del condado y para un innovador programa del condado para jóvenes con problemas, el Centro de Evaluación Juvenil. Ambos están ahora alojados en un edificio de oficinas estrecho y anticuado, a una manzana de la torre del Ayuntamiento.

Los ocupantes de otro edificio de oficinas del condado en 140 Flagler Street ya han sido trasladados por problemas estructurales. Está previsto derribar el edificio.

Los urbanizadores también deben proporcionar un reemplazo para un pequeño edificio de mantenimiento de vehículos del condado, así como un estacionamiento una vez que un par de garajes envejecidos que sirven a los empleados de Miami-Dade y al centro cultural sean demolidos para dar paso a las torres.

Por último, los promotores tendrían que aportar una nueva cámara de asamblea pública de 50,000 pies cuadrados y 300 asientos para la Comisión del condado.

Al igual que el centro de transporte público previsto, la mayoría de los edificios cívicos y de apoyo que quiere el condado pueden incorporarse a proyectos individuales a medida que se construyen, dijo Higgins. Este enfoque permitiría al condado aprovechar los terrenos infrautilizados y el valioso espacio aéreo —a enorme cantidad de edificios de gran altura no construidos que permite la zonificación actual—, al tiempo que se amplían y mejoran los servicios públicos y se asegura un lugar para las familias de ingresos bajos y medios.

“Queremos dar a este terreno un uso económico y un buen uso”, dijo Higgins. “¿Se pudieran obtener más ingresos si solo construyéramos condominios de lujo? Probablemente. Pero queremos que este plan se centre en la asequibilidad. A fin de cuentas, este plan ofrece todo lo que pido”.