Mercado de la vivienda se está frenando. Esto es lo que significa para usted

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Alan Diaz/AP

La suerte se alinea a favor de los compradores de casas que puedan permitirse las tasas hipotecarias más altas de hoy.

Varias fuentes indican que cada vez son más las personas que cancelan la compra de viviendas porque los intereses han quedado fuera de su alcance, una situación que hace que las casas “vendidas” vuelvan al mercado en masa. Y el fenómeno se da tanto en las nuevas construcciones.

“Hay muchos más compradores de vivienda nueva (que están) cancelando”, informa Rick Palacios Jr., director de Investigación de John Burns Real Estate Consulting. Y una fuente de la correduría Redfin dice que las ventas de las casas existentes “están cayendo al ritmo más rápido desde 2020”, poniendo de rodillas al mercado de la vivienda, aunque sea temporalmente.

En consecuencia, si perdió una casa en una guerra de ofertas, vuelva a consultar al vendedor. Puede que esté disponible de nuevo, posiblemente a un precio más bajo.

Una casa nunca se vende realmente hasta que se cierra el trato y se firman todos los papeles. En cualquier momento antes del cierre, los compradores pueden cancelar, aunque tengan que pagar una penalización. Y si se echan atrás, hay que volver a poner la casa en el mercado.

En el sector de la reventa, algunos compradores simplemente se retiran. Pero otros se echan atrás con la esperanza de obtener una oferta mejor en la misma propiedad. “La disminución de la competencia en el mercado de la vivienda está dando a los compradores espacio para negociar”, dice Taylor Marr, jefe adjunto de Redfin.

En el caso de las viviendas en construcción, es probable que los constructores mantengan el precio de venta porque ya han absorbido los costos de construcción. Cualquier descuento probablemente será mínimo, y es muy posible que sea en forma de incentivos o mejoras.

Si se trata de una reventa, no hay tales restricciones. Obviamente, los vendedores pueden mantener su precio de venta si así lo desean. Pero con el aumento del inventario de viviendas, lo más probable es que quienes pierdan una venta vuelvan a poner su casa en el mercado por un precio algo inferior al anterior.

En el Condado Sarasota, Florida, según los datos del servicio local de listados múltiples, a mediados de julio, el precio de lista promedio de los contratos cancelados durante el período anterior de siete días era $307,350. Pero cuando esas casas volvieron a salir al mercado, el precio de lista promedio había bajado a $273,670 dólares.

Según Altos Research, es probable que los precios de la vivienda hayan tocado techo este año. Mientras tanto, el número de casas en el mercado es un 31% mayor que en esta época del año pasado, y están tardando más en venderse.

“El mercado está cambiando rápidamente”, dice el fundador de Altos, Mike Simonsen. “Cuando la demanda se enfría, las viviendas reciben menos ofertas, o ninguna, y los contratos empiezan a fallar”.

Las reventas, señala Simonsen, “están ahora en su nivel más alto de los últimos años, y suben cada semana”.

Otras fuerzas del mercado actúan cuando se anula un contrato de una casa nueva cuya construcción no ha comenzado. En este caso, el constructor puede hacer casi todo lo que quiera: Subir el precio, mantenerlo o bajarlo. Pero como el tráfico ha disminuido y hay pocos compradores a la vista, lo más probable es que los constructores bajen el precio, sobre todo porque los costos de construcción están bajando.

Los constructores siempre experimentan cancelaciones: las circunstancias de la gente cambian, o tal vez no logran asegurar el financiamiento. Pero ahora las cancelaciones son “extremadamente altas”, dijo un constructor de Phoenix a la consultora Burns en su última encuesta.

La mayoría de los constructores no revelan sus índices de cancelación, pero las empresas públicas sí lo hacen en sus informes trimestrales a los accionistas. En el momento de escribir este artículo, solo se han presentado algunos informes, pero apuntan a que se avecinan mejores oportunidades.

La tasa de cancelación de KB Home era del 17% a finales de mayo, comparado con el 10% de todo 2021, según el bloguero inmobiliario Bill McBride. A finales de abril, la tasa de Hovnanian era también del 17% (frente al 15 hace un año), y la de Lennar estaba en el 11.8%.

Al mismo tiempo, los costos de construcción y de mano de obra están bajando, lo que significa que los constructores pueden bajar sus precios y seguir manteniendo sus márgenes. Y lo están haciendo. Esto es lo que algunos constructores dijeron a la firma Burns en su encuesta más reciente:

“Los comerciantes están más dispuestos a negociar los precios, ya que el mercado se ha ajustado significativamente en los últimos 60 días”, dijo un constructor de Austin, Texas. Un colega de Boise, antaño al rojo vivo, coincidió: “Las ventas están disminuyendo enormemente. Los constructores están bajando los precios y deteniendo las nuevas construcciones. ... (Estamos) esperando una reducción del 15% al 20% en la mayoría de los costos”.

La historia es similar en Houston, donde un constructor informó que los costos de los productos de construcción han bajado en casi todas las categorías, lo que le permite usar el ahorro para “hacer bajar las tasas de interés hipotecarias para conseguir compradores calificados”. Y un constructor de Kennewick, Washington, confió que las ventas han sido tan lentas últimamente que su empresa está “reajustando el precio de nuestras casas para intentar encontrar al nuevo mercado”.

Si los constructores no han empezado a reaccionar ante el creciente número de cancelaciones –así como la caída general de las ventas–, es casi seguro que lo harán pronto.

“Hemos llegado al tope de los precios”, dijo a Burns un constructor del sur de California. Y un homólogo de St. Louis espera que “los costos sean más bajos en un futuro próximo, a medida que la demanda se enfríe y los fabricantes y los comercios vean que se reducen los retrasos”.

Lew Sichelman lleva más de 50 años cubriendo el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.

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