Ley para acelerar construcción de viviendas asequibles provoca reacción negativa

La Legislatura de la Florida fue muy elogiada este año cuando aprobó una ley de gran alcance creada para impulsar la construcción de viviendas asequibles mediante la asignación de cientos de millones de dólares en préstamos a bajo interés y grandes exenciones fiscales a urbanizadores.

Pero en los primeros días de su aplicación en el sur de la Florida, la Ley se está topando con importantes obstáculos debido a otra característica menos publicitada que entró en vigor el 1 de julio: las estipulaciones que anulan los controles locales de zonificación sobre la altura y la densidad de los edificios.

La idea es permitir a los urbanizadores construir a lo grande a cambio de reservar apartamentos en proyectos residenciales combinados y comerciales con alquileres más bajos para personas que cumplan determinados criterios de ingresos. La nueva ley, presentada como un intento audaz y global de enfrentar la grave crisis de vivienda, exige a las ciudades y condados que aprueben los proyectos sin celebrar audiencias en las que funcionarios electos puedan recabar la opinión del público y debatir y votar las propuestas, incluso si infringen drásticamente las restricciones existentes en materia de altura y densidad.

Los críticos se preguntan si la ley estatal ayudará realmente a las personas que pasan más apuros para pagar el elevado alquiler de los apartamentos y el precio de venta de las viviendas que se convirtieron en la marca distintiva del sur de la Florida durante la pandemia. Lo más controversial es que la ley prohíbe a las autoridades locales promulgar controles de alquiler, como hicieron los electores del Condado Orange el año pasado. Activistas de la vivienda habían pedido esos controles para calmar al frenético mercado inmobiliario de Miami-Dade.

Es más, el lenguaje de la ley parece destinado a atraer a los urbanizadores inmobiliarios que suelen construir proyectos a precio de mercado, en lugar de dar a los constructores experimentados de viviendas asequibles nuevos incentivos para conseguir que se construyan más viviendas de bajo precio .

En al menos dos ciudades locales, Doral y Hollywood, los urbanizadores inmobiliarios han citado la nueva ley al presentar públicamente planes para urbanizaciones residenciales y comerciales de gran altura que superarían con creces todo lo que les rodea en altura, escala y densidad.

Oasis Doral sería un proyecto residencial y comercial de 17 acres en una importante intersección junto a un par de antiguas urbanizaciones de modestas casas adosadas de dos pisos Villas of Amberwood que rodean un campo de golf llamado Costa del Sol.

En Hollywood, a lo largo del Broadwalk frente a la playa, un grupo de moteles sería sustituido por un complejo de torres de condominios y apartamentos de 18 pisos, un club de playa de tres pisos y un restaurante frente al paseo peatonal.

Las propuestas, que aún no se han presentado formalmente a las autoridades locales para su examen y aprobación, han suscitado rápidamente en ambas ciudades el rechazo acalorado de habitantes, propietarios y funcionarios públicos. Los funcionarios electos de Doral y Hollywood se sienten frustrados porque la ley estatal parece dejarles impotentes para abordar las preocupaciones de la comunidad o planificar los efectos en los vecindarios establecidos de la escala desmesurada de los nuevos proyectos contemplados.

En ambas ciudades, los funcionarios afirman que están frenando el examen de las solicitudes de urbanizadores inmobiliarios para proyectos que incluyan viviendas asequibles, posiblemente infringiendo la ley, mientras analizan sus implicaciones y presionan a los legisladores estatales para que aclaren o revisen las cláusulas de zonificación de la ley. Esa postura oficial representa una rara resistencia pública a la creciente tendencia de la Legislatura a aprobar leyes favorables a los urbanizadores que desechan la zonificación local y las protecciones medioambientales y de los inquilinos, en una práctica denominada “acción preventiva”.

Weston, otra ciudad de Broward, ya ha emprendido sus acciones preventivas. Después que la Legislatura aprobó en marzo el proyecto de ley de vivienda que el gobernador hizo ley, la Comisión municipal aprobó el 20 de junio la primera lectura de un reglamento que exigiría una audiencia pública para las propuestas de urbanización que impliquen viviendas asequibles.

Ley deja sin participación a funcionarios locales

El dinero prometido por la ley, que destinó $711 millones a diversos programas estatales de vivienda, aún no ha llegado. La Florida Housing Finance Corporation, una dependencia estatal que administra los programas, aún no ha publicado las reglas para el financiamiento competitivo, pero dijo que abrirá las solicitudes el 1 de octubre.

Pero los urbanizadores ya se están apresurando a averiguar si pueden beneficiarse de las estipulaciones que anulan la zonificación, consultando con abogados especializados en el uso del suelo que han estado haciendo correr la voz para captar empresas, según afirman abogados y grupos empresariales, y acercándose a los municipios con planes de urbanización preliminares.

En el sur de la Florida, las propuestas de Doral y Hollywood son de las primeras en salir a la luz pública en todo el estado, y las primeras en toparse con lo que, según algunos expertos, pudiera ser una oleada de oposición pública, a medida que los proyectos se someten a la aprobación de condados y ciudades.

Funcionarios y habitantes afirman que la ley significa que no pueden decir “no” o reducir de tamaño los planes de un urbanizador que quiera construir torres en un distrito de almacenes o de un distrito céntrico de baja escala, por muy perturbador o poco sensato que sea. Algunos se quejan de que los autores de la ley, promovida por la presidenta republicana del Senado, Kathleen Passidomo, del suroeste de la Florida, no consultaron con funcionarios municipales o del condado ni con urbanizadores especializados en viviendas asequibles, o rechazaron sus aportaciones cuando se las ofrecieron.

La reacción ha sido especialmente furibunda en Doral.

A principios de este mes, una multitud desbordada abarrotó una polémica asamblea municipal para interrogar a un urbanizador sobre su propuesta de construcción colosal basada en la nueva ley. El plan prevé cinco nuevas torres de 10 y 12 pisos con 623 apartamentos y 44,000 pies cuadrados de espacio comercial en la esquina suroeste de Doral Boulevard y NW 97 Avenue, congestionada por el tráfico.

Miembros del público abuchearon y se quejaron en voz alta cuando el urbanizador, Edward Abbo. de The Apollo Companies, de Aventura, trató de restar importancia al efecto de las torres propuestas en el vecindario.

¿Un poco de Brickell en una esquina de Doral?

“Estamos en contra del tamaño del proyecto”, dijo el presidente de la asociación Costa del Sol, Jim Ferguson, en una entrevista después de la reunión. “Es demasiado alto y está demasiado cerca del límite de nuestra propiedad, y hay problemas de tráfico en una esquina ya congestionada. No hay torres de 12 pisos en una o dos millas a la redonda. Así que tendríamos un pequeño Brickell en la esquina. Es una locura”.

La reunión se celebró una semana después que el Concejo de Doral, reaccionando a las peticiones cada vez más airadas de los habitantes, aprobó por unanimidad en primera lectura una moratoria de seis meses para aceptar o tramitar solicitudes de urbanización de viviendas asequibles, incluso después que el abogado de Apollo, Joseph Goldstein, del poderoso despacho Holland & Knight, lanzó una amenaza apenas velada de demandar a la ciudad. El Concejo fijó una segunda y última votación sobre la moratoria para el 23 de agosto.

Los críticos, entre ellos la alcaldesa de Doral, Christi Fraga, dicen que la propuesta de Apollo satura una esquina de Doral Boulevard y NW 97 Avenue que nunca tuvo ese fin.

La propuesta de Abbo reservaría 250 unidades, 40% del total, como viviendas asequibles o para trabajadores, según la definición del estado. Ese 40% es el umbral en virtud de la nueva ley para anular la zonificación local. La ley aplica en todos los distritos comerciales, industriales y de uso combinado, pero exime a las áreas zonificadas únicamente para la construcción residencial.

Fraga señaló que, en virtud de la ley, la propuesta de urbanización de Apollo no ofrece a Doral, como haría normalmente, la oportunidad de negociar si un urbanizador quiere más altura o densidad de la permitida para la zonificación existente a fin de garantizar una escala de proyecto compatible con el entorno. Más bien, según la ley estatal, un urbanizador puede alcanzar la altura del edificio más alto en un radio de una milla dentro de la jurisdicción local, e igualar la densidad de la zonificación local más densa permitida.

La ley trata básicamente de obligar a la ciudad a aceptar lo que proponga el urbanizador, dijo Fraga, siempre que el plan se ajuste a otros aspectos de las reglas locales de zonificación, como las distancias mínimas. Dado que la ley también prohíbe a las ciudades realizar proyectos residenciales en zonas industriales, dijo que también pudiera amenazar a la columna vertebral de la economía y el empleo de la ciudad: sus extensos distritos de almacenes. La especulación de tierras pudiera hacer subir los precios en los distritos de almacenes, haciendo económicamente inviable el uso industrial continuado.

La construcción de viviendas en una zona industrial, dijo Fraga, parece cuestionable, en el mejor de los casos, sobre todo si aleja del transporte público, el trabajo y las tiendas a personas que tienen dificultades para pagar el alquiler.

“Este es el epítome de lo que es el derecho de preferencia local”, dijo Fraga, quien propuso la moratoria, en una entrevista. “Esto realmente puede cambiar las características de un barrio que puede desafiar por completo la calidad de vida de nuestros residentes. Anula las medidas que tenemos en vigor para protegerla.

“Mi objetivo es no ser demandada”, dijo la alcaldesa de Doral. “Pero vi el alboroto en la comunidad y tuve que hacer algo. Mi objetivo es proteger a esta comunidad”.

Durante la reunión especial del Concejo convocada para considerar la moratoria, la abogada municipal de Doral, Valerie Vicente, dijo que los planificadores y administradores necesitan tiempo para averiguar cómo procesar las solicitudes de la ley Vive Local, interpretar el lenguaje ambiguo en la ley estatal y considerar la mejor manera de revisar el código de zonificación para que encaje con sus requisitos y proteja a los habitantes.

“La ciudad ha tenido que lidiar con la forma de aplicar este estatuto”, dijo Vicente. “Se ha dejado mucho a la interpretación. Es un impacto tan significativo para la ciudad que tiene que hacerse de una manera cuidadosa”.

En una carta posterior a los funcionarios de Doral, el abogado Goldstein instó al concejo a no dar la aprobación final a la moratoria, de la cual argumenta que sería ilegal. Dijo que la ciudad no tiene otra opción en virtud de la nueva ley que aprobar el proyecto de Apollo en un plazo de 120 días tras la presentación de la solicitud.

Durante la reunión, el urbanizador, Abbo, se mostró dispuesto a trabajar con los habitantes para disipar sus preocupaciones, aunque la mayoría pareció no dejarse convencer.

“No somos sus enemigos”, dijo Abbo. “Estamos aquí para trabajar juntos y ver cómo podemos llegar a una urbanización que se integre bien”.

Eliminar la nostalgia del Broadwalk de Hollywood

La segunda propuesta, a lo largo de las dos millas del famoso Broadwalk de Hollywood frente a la playa, requeriría la demolición de nueve de los modestos pero característicos moteles de mediados de siglo del distrito de resorts.

El plan de los urbanizadores e inversionistas inmobiliarios Condra Property Group, de Brooklyn, sustituiría los edificios de uno, dos y tres pisos y sus 123 habitaciones de motel por tres estructuras independientes en tres cuadras: el complejo de apartamentos y condominios de 18 pisos con locales comerciales en la planta baja, el club de playa y restaurante frente al Broadwalk y un estacionamiento de ocho pisos.

El complejo residencial incluiría 87 apartamentos de alquiler, con entrada independiente de los condominios, que se ajustan a la definición estatal de vivienda asequible o para trabajadores. En un formulario de presolicitud presentado a la ciudad, los urbanizadores dicen que la altura propuesta coincide con la del Margaritaville Resort, patrocinado por la ciudad, y la densidad es menor que la de Hyde Residences and Resort. Ambas propiedades se encuentran más al sur de la playa de Hollywood.

Los socios de Condra, Mark Drachman y Allen Konstam, dijeron que ya habían propuesto un hotel de 13 pisos en una propiedad que llevaban varios años adquiriendo, pero el plan encalló cuando las autoridades de Hollywood no cedieron en su negativa a permitir que los urbanizadores construyeran por encima del límite de altura de 65 pies vigente en el distrito de la playa.

Sin embargo, una vez aprobada la ley Vive Local, su abogado les sugirió que se acogieran a sus estipulaciones de anulación de la zonificación, que también incluyen una importante reducción del impuesto sobre bienes inmuebles, explicaron Drachman y Konstam. La altura y densidad adicionales permitidas, junto con la reducción de impuestos, hacen que el proyecto en su conjunto sea financieramente viable incluso con alquileres de apartamentos reducidos, dijeron.

“Nos lanzamos de inmediato”, dijo Konstam. Drachman añadió: “Podemos construir un hermoso edificio que tenga sentido y ofrezca viviendas asequibles”.

Drachman dijo que su plan de urbanización trata de ser “muy consciente” de los alrededores de Hollywood, colocando la torre de 18 pisos en el lado oeste de su propiedad hacia A1A, con un edificio de baja altura del club frente al Broadwalk. Los edificios que pretenden derribar están anticuados y, en algunos casos, en mal estado, dijeron.

Los socios reconocen que numerosos vecinos y funcionarios municipales se oponen a su plan, pero sostienen que los trabajadores locales de hoteles se beneficiarían porque podrían vivir en los apartamentos, aunque aún no han fijado objetivos de alquiler e ingresos. Dijeron que tienen intención de presentar una solicitud a la ciudad en septiembre.

“Se trata de un lugar que es una especie de lugar NIMBY”, dijo Konstam, refiriéndose a los que se oponen a la urbanización bajo el argumento “no en mi patio trasero”. “Es obvio que la gente no quiere ningún tipo de urbanización allí. La gente va a tener sus opiniones. Otros están absolutamente entusiasmados.

“No hemos propuesto un edificio de 18 pisos en toda la cuadra, lo cual podíamos haber hecho. Nuestro objetivo no es poner zancadillas a todos. Estamos dispuestos a trabajar con la ciudad y el estado para descifrar esta ley Vive Local. Queremos que todos estén contentos”.

Pero los oponentes afirman que la escala y el tamaño del proyecto destrozarían el tejido histórico de baja escala del distrito de la playa y aglomerarían más gente y tráfico de automóviles en unas calles estrechas ya congestionadas hasta casi la inmovilidad en la temporada alta de invierno y las vacaciones. Los detractores dicen que también perturbaría la economía de la hospitalidad de la zona, que depende de los turistas y los vacacionistas invernales.

“Esto va a ser un desastre, es una idea realmente mala”, dijo Marie Balmaseda, gerente del Hollywood Beach Hotel, cuyos propietarios rechazaron las ofertas de compra de los urbanizadores de Condra. El motel quedaría encajado entre el complejo de condominios y el estacionamiento. “Es una zona muy pequeña y ya está abarrotada. Piénselo”.

Unas cuadras más abajo, en el Broadwalk, Craig McAdams, el antiguo dueño del Bel Aire Motel de 1955, dijo que el ambiente familiar y de baja escala de la zona turística es lo que ha atraído durante décadas a visitantes de la playa de Hollywood procedentes de Canadá y otros puntos del norte, incluidos los clientes habituales de los que él depende.

“Esto es lo que se llama un negocio familiar”, dijo McAdams del motel, que ha estado en su familia durante 66 años. “¿Y me están diciendo que, con la firma de un bolígrafo, el estado puede cambiar la cara de la playa de Hollywood? ¿Que puede acabar con nuestras leyes e imponerla a los habitantes? Eso no está bien. Alguien tiene que tener una visión a largo plazo para esta zona que no sea llenarse el bolsillo”.

Sin tener en cuenta los efectos del cambio climático costero

El estrecho distrito de la playa se extiende solo dos cuadras entre la A1A y el Broadwalk. Ya es propenso a las inundaciones y muy vulnerable al ascenso del nivel del mar y a las mareas de tempestad provocadas por el cambio climático, dijo Caryl Shuham, comisionada de Hollywood.

Shuham dijo que la nueva ley es defectuosa porque su enfoque único no tiene en cuenta las condiciones e impactos locales tan dispares, que deberían dejarse en manos de las autoridades locales. Su efecto en la playa de Hollywood sería “destructivo”, dijo.

“La idea de que se fomente la densidad en las islas barrera, ¿cómo es posible que no lo hayan tenido en cuenta?”, dijo Shuham. “¿Y cómo pueden quitarle al público el derecho a opinar?”.

Además, dijo, la ley anima a los urbanizadores a ignorar la cuidadosa planificación de la ciudad para fomentar la reurbanización de usos mixtos densos pero cuidadosamente escalonados, incluida la vivienda asequible, en el downtown cercano de la ciudad y a lo largo de los corredores de transporte público y privado, donde es más apropiado.

Luego está la cuestión del cumplimiento de la ley: La ley exige a los urbanizadores que mantengan los alquileres de las viviendas reservadas a la ley Vive Local en los niveles bajos exigidos durante 30 años, pero no dice cómo se verificará ni quién se encargará de esta onerosa tarea.

Dadas las dudas, Raelin Storey, administradora municipal adjunta de Hollywood, declaró que las autoridades municipales no tramitarán ninguna solicitud al amparo de la nueva ley hasta que no se aclaren estos temas, algo que, según ella, pudiera tardar en resolverse por vía judicial.

“Todavía estamos analizando la ley y nos va a llevar un tiempo. Hay temas que todavía estamos resolviendo”, dijo Storey. “Va a ser necesario que los tribunales o el estado aporten claridad. No vamos a permitir que algo siga adelante sin más claridad al respecto”.

“Vemos muchos de los elementos positivos de Vive Local, como la financiación y la rápida comercialización de las urbanizaciones. Necesitamos viviendas asequibles desesperadamente. Pero también nos preocupa el aspecto de la urbanización y su impacto en nuestra comunidad, y esto parece tirarlo todo por la ventana. Es una oportunidad para la urbanización aleatoria”.

Críticos como Shuham dicen que las reglas de anulación de la zonificación también corren el riesgo de crear una reacción negativa pública considerable contra el loable objetivo de aumentar drásticamente la oferta estatal de viviendas asequibles o para trabajadores.

Y algunos se preguntan si los sustanciales beneficios que la ley Vive Local canaliza hacia los urbanizadores compensarán en términos de aumento real de la oferta de viviendas para los más necesitados de viviendas asequibles en la Florida.

La ley invierte la antigua práctica del estado y de la Legislatura de desviar millones de dólares de ingresos destinados a viviendas asequibles a otros usos.

También está claramente redactado, al menos en parte, para apuntar a las ciudades y condados que dificultan a los urbanizadores la construcción de viviendas en muchos lugares a través de restricciones de zonificación, incluidas las prohibiciones de construcción de urbanizaciones residenciales en zonas comerciales, o los límites de baja densidad que fomentan la expansión y restringen artificialmente la oferta de viviendas.

‘Cosas a favor de los urbanizadores disfrazadas de vivienda asequible’

Sin embargo, este no suele ser el caso en Miami-Dade o en ciudades como Miami, que ya fomentan la urbanización combinada residencial y comercial. Miami-Dade ha promulgado reglas de gran alcance que fomentan la urbanización de alta densidad, incluidas las viviendas para personas de bajos ingresos y trabajadores, en y alrededor de las estaciones de transporte público y a lo largo de los corredores de transporte público, y requieren que los municipios levanten las restricciones a la urbanización de viviendas de alta densidad.

En comparación con el enfoque cuidadosamente calibrado del condado, un funcionario de Miami-Dade no autorizado a hablar con los medios calificó la ley Vive Local de instrumento contundente.

También está la cuestión de a quién ayudará precisamente la ley.

Tiene como objetivo a las personas que ganan hasta el 120% de los ingresos medios del área local, con niveles de alquiler fijados para cada lugar por la estatal Housing Finance Corp. Los urbanizadores pueden cumplir ese estándar u ofrecer las viviendas reservadas con un descuento del 10% sobre los alquileres vigentes en el mercado, dependiendo de la alternativa que dé lugar a los alquileres más bajos.

En Miami-Dade, el ingreso medio se establece actualmente en $74,700 para un núcleo familiar de dos personas. En Broward es $82,100. Eso significa que los proyectos aprobados en virtud de la nueva ley deben ser asequibles para dos personas que ganen no más de $89,640 en Miami-Dade y $98,520 en Broward.

Esas cifras definen la llamada vivienda para trabajadores, típicamente descrita como destinada a trabajadores esenciales como maestros, policías y bomberos o trabajadores de la hospitalidad que cada vez más no pueden permitirse el lujo de vivir cerca de sus empleos. Eso es diferente de lo que generalmente se entiende por vivienda asequible, que se dirige a los habitantes que ganan por debajo del nivel medio de ingresos del condado.

Las estimaciones compiladas por Miami Homes for All, un grupo activista de la vivienda, muestran que la escasez de vivienda local es más grave para los hogares que ganan menos del 80% de los ingresos medios del condado.

Pero la ley no ayuda a los núcleos familiares con ingresos más bajos que, según los activistas, son los más necesitados de asistencia. Un ejecutivo de una gran empresa urbanizadora de viviendas asequibles dijo que las estipulaciones de zonificación hacen poco para fomentar la construcción de viviendas a bajo precio para las personas que ganan menos de los ingresos medios, lo que requiere importantes subvenciones públicas y una compleja mezcla de créditos fiscales federales y financiación, especialmente dado el alto costo actual de la construcción. De hecho, los urbanizadores que ya construyen viviendas asequibles subvencionadas no pueden acogerse a las exenciones fiscales previstas en la nueva ley.

Más bien, la ley está orientada a animar a los urbanizadores de proyectos a precio de mercado a entrar en el ámbito de la vivienda para trabajadores, ofreciéndoles una capacidad de urbanización adicional tan rentable que puedan permitirse cobrar alquileres más bajos por algunas viviendas.

Uno de los socios de un importante despacho de abogados de Miami, que cuenta con un gran equipo especializado en uso de suelo, pronosticó que la ley de la Florida resultará atractiva sobre todo para los urbanizadores que deseen construir proyectos de mediana altura, dados los elevadísimos costos de construcción, financiación y seguros. Construir por encima de ocho pisos multiplica los costos debido a los requisitos estructurales de los códigos de edificación.

El abogado Anthony De Yurre, socio del bufete Bilzin Sumberg, dijo que uno o dos pisos más de capacidad de urbanización pueden ser un incentivo suficiente para los urbanizadores, por lo que predijo que la ley producirá lo que pretende: una proliferación de proyectos de ingresos combinados en todo el estado, la mayoría de escala media.

“En última instancia, esto creará urbanizaciones de ingresos mixtos, de modo que los urbanizadores se vean incentivados a incluir viviendas para trabajadores junto con viviendas a precio de mercado, pero no viviendas asequibles subvencionadas”, dijo De Yurre.

Algunos escépticos y críticos, sin embargo, dicen que piensan que la ley hará más bien a los urbanizadores que para los floridanos que pasan apuros con los costos de la vivienda.

“Es un montón de cosas a favor de los urbanizadores, disfrazadas de viviendas asequibles”, dijo Shuham, la comisionada de Hollywood.

La alcaldesa de Doral Fraga dijo: “Sé que los urbanizadores han tenido la vista puesta en este proyecto de ley desde hace algún tiempo. Es un regalo para ellos”.