Juez decidirá si se venden casas en litigio en Coconut Grove

Argumentos tensos sobre el destino de las casas adosadas de Coconut Grove construidas por un urbanizador acusado de fraude fueron presentados ante un juez del Tribunal de Circuito de Miami-Dade, con un lado pidiendo venderlas ahora a precios superiores a los del mercado a pesar de sus defectos y el otro abogando por la consideración de los compradores de viviendas que firmaron contratos de compra a partir de 2018 pero nunca se mudaron.

“Nos metimos en el lío porque las propiedades bajo contrato se estaban vendiendo a precios más altos, y eso es exactamente lo que está sucediendo aquí”, dijo Marko Cerenko, abogado de los compradores. “Si no quieren repudiar los contratos, entonces ¿por qué no los cumplen?”

Imposible, respondió Alan Fine, el ex juez nombrado administrador judicial en mayo pasado para supervisar un marasmo de demandas contra el urbanizador Doug Cox, el autodenominado “Rey de Coconut Grove” que se embolsó múltiples depósitos y firmó múltiples contratos con compradores desprevenidos durante cuatro años mientras el mercado inmobiliario se disparaba, alegan.

“No podemos permitirnos el lujo de ofrecernos a cumplir todos los contratos porque en la mayoría de los casos hay varios contratos para la misma propiedad. Es un lío”, dijo el abogado de Fine, Paul Singerman, en una audiencia celebrada el miércoles. “Pero estamos saliendo de la niebla y entrando en la luz”.

Fine pidió al juez Tom Rebull que apruebe los procedimientos de venta de 12 casas adosadas en la cuadra 2900 de Coconut Avenue, casas inmaculadas que Cox llamó Coconut City Villas. Los compradores que pagaron adelantos de $155,000 a partir de 2018 y hasta $1.5 millones en 2023 fueron estafados por Cox, dicen, ya que repetidamente pospuso las fechas de cierre de venta. Dijo que estaba retrasado en completar las inspecciones de los toques finales y no podía obtener certificados de ocupación del departamento de construcción de la ciudad.

Cox adeuda $40 millones a compradores, inversionistas y prestamistas, según los archivos judiciales. Los investigadores de Fine encontraron dos cuentas bancarias de Cox que contenían un total de $269, pero no han podido encontrar nada más del dinero desaparecido. Docenas de páginas de los registros de ingresos y gastos de Cox presentados por Fine muestran que Cox recibió y pagó en cantidades significativamente mayores lo que parecen ser préstamos de empresas como Last Chance Funding, High Speed Capital y On Deck Capital. Según Singerman, gran parte del dinero de Cox pudo haberse esfumado por una mala gestión a medida que se endeudaba más. Cox niega haber actuado mal.

Fine ha puesto a la venta una de las casas adosadas de cuatro dormitorios por $2.7 millones y una de las casas de cinco dormitorios por $3.3 millones, el doble de sus precios originales. Todavía no tienen certificados de ocupación, y nadie puede mudarse ahí hasta que los tengan. Persisten los problemas con las barandillas de cristal a medida y el cableado eléctrico de las piscinas, entre otras cosas.

Los compradores, sobre todo los originales, cuyas vidas llevan años en suspenso, quieren tener la oportunidad de comprar las casas, si no al precio que firmaron, sí con un descuento sobre el valor actual de mercado. Al fin y al cabo, han perdido sus inversiones, tasas hipotecarias del 2-3%, el dinero gastado en alquileres, almacenamiento y costas legales, y el tiempo dedicado a discutir con Cox y la ciudad.

Pero algunos compradores renunciaron a sus derechos en contratos unilaterales, están por debajo en el orden jerárquico de los acreedores garantizados que usaron las propiedades como garantía colateral y no hay dinero para pagar los $40 millones adeudados a menos que las propiedades se vendan al precio más alto, dice Fine.

“El administrador judicial ha decidido rechazar y repudiar los contratos existentes y, en lugar de vender a las personas que los firmaron, quiere venderlo todo por un bote de dinero”, dijo el abogado Josh Migdal, que representa a los compradores. “Esto no es una quiebra, por mucho que al administrador judicial le gustaría que lo fuera. Haga lo que es justo”.

La sugerencia de que Fine está “ordenando una venta de liquidación no pudiera estar más lejos de la verdad”, dijo Singerman. “Los bienes inmuebles se alinearán con los intereses de las partes interesadas para obtener la máxima cantidad. Estamos buscando una orden que apruebe un procedimiento de venta en el que todas las reclamaciones y gravámenes se adjunten a los ingresos para no enturbiar el título”.

“Si la gente quiere contratar abogados para pelearse entre ellos por el bote y sus reclamaciones sobre él, que lo hagan. Pero reclamar derechos de retención superiores es inapropiado para esta moción. No queremos que ninguna jugada por la puerta de atrás perjudique el procedimiento de venta”.

Rebull abordó la ira de los compradores que dicen que han sido destendidos y dejados en la oscuridad por el administrador judicial a pesar de que fue un pequeño grupo de compradores originales el que se presentó para exponer a Cox y lo que dicen fue un esquema piramidal inmobiliario instigado por la falta de aplicación de la ley por parte de la ciudad.

“Soy muy consciente de que esto es un desastre para sus clientes”, dijo Rebull. “Siento una increíble simpatía y empatía por lo ocurrido. Pero no puedo tomar decisiones basadas en sentimientos. Tengo que atenerme a las leyes. De los litigios no sale nada bueno. Quizá para los abogados, pero no para los seres humanos.

“Rara vez en un litigio alguien sale sano”.

Fine también necesita efectivo para pagar sus propios gastos y honorarios de $750 por hora y los de Singerman, contadores forenses y corredores de bienes raíces. Está acumulando $5,000 de intereses al día por un acuerdo y no puede conseguir un seguro caro para las casas a medida que se acerca la temporada de huracanes. Pero los compradores afirman que los costos correrán a cargo de Phillip Sylvester, el ex socio de Cox que financió la compra de las propiedades de Grove. Sylvester dice que Cox lo engañó, rompió su acuerdo y le debe $6 millones. En una solicitud de emergencia, Sylvester buscó un administrador judicial designado por el tribunal para detener a Cox el pasado mes de marzo después de que Sylvester leyera un artículo del Miami Herald sobre Cox y los compradores de viviendas varados.

“El solicitante, el Sr. Sylvester, que pidió un administrador judicial, es el que más se beneficia de una administración judicial”, dijo el abogado Alexander Lian, que representa a los compradores. “Necesitamos más claridad sobre el estado financiero de la administración judicial y quién es responsable de pagar los costos, porque dicen que necesitan vender estas casas ahora para pagar sus costos. ¿Por qué tienen que ser los compradores los que paguen cuando es la parte que se supone que debe asumir los costos la que tiene que dar un paso al frente?”

Sylvester pagó un préstamo de $34 millones que Altamar Financial Group hizo a Cox en 2019. Altamar concedió a Cox seis prórrogas hasta 2023 a pesar de que Cox no había cerrado la compra de una sola vivienda. Altamar, el mayor acreedor garantizado, exigía un interés del 25% mientras se oponía al plan de Fine de vender las propiedades, y el litigio contra el prestamista habría llevado años, dijo Fine. Sylvester consiguió llegar a un acuerdo con Altamar por la cantidad principal durante una sesión privada de mediación, pero los compradores se quejaron de que Altamar se había librado con demasiada facilidad tras conceder prórrogas poco aconsejables a Cox.

Sylvester también compró una docena de terrenos de Grove bajo el control del administrador judicial por $16.5 millones. Sylvester los había comprado previamente para que Cox construyera casas en ellos, como parte de su acuerdo. Pero Cox nunca lo hizo, a pesar de mostrar a los compradores representaciones de casas de lujo y firmar contratos con ellos.

“El Sr. Sylvester ha financiado esta administración judicial con $1 millón para gastos y ha pagado $34 millones para llegar a un acuerdo con Altamar”, dijo Marcos Jiménez, abogado de Sylvester y ex fiscal federal en Miami. “Está perdiendo dinero y sueño por este acuerdo y está haciendo todo lo posible para arreglarlo”.

Migdal dijo que era escéptico de los motivos altruistas con tanto dinero en juego. Dijo que los prestamistas están recibiendo un trato preferencial y que no debería esperarse que los compradores rescaten a empresas que conceden malos préstamos.

“El administrador judicial ya ha elegido a ganadores y a perdedores”, dijo Migdal. “Altamar ha recuperado todo su capital. Los otros prestamistas están apoyando estas ventas. Pero los depositantes no han recibido ninguna oferta. Esto no es cosa de caballeros”.

Singerman contraatacó: “Los derechos de los acreedores garantizados son superiores, sí. Pueden criticarme por elegir favoritos, pero estamos cumpliendo la ley”.

Jiménez propuso la mediación.

“La mejor manera de parar la hemorragia es reunir a todos en una sala y hacer una mediación para acordar la venta al mejor precio posible”, dijo.