¿Impide la deuda asfixiante comprar vivienda a los jóvenes en Estados Unidos?

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MATIAS J. OCNER/mocner@miamiherald.com

Sí, la combinación del alza de las tasas de interés hipotecarias y del precio de la vivienda es probablemente insuperable para muchos jóvenes compradores de vivienda. Pero un nuevo estudio ha revelado que lo que realmente está frenando a muchos de ellos son las deudas. Casi tres de cada cuatro millennials tienen algún tipo de deuda no hipotecaria, y la media se acerca a los $117,000, según Real Estate Witch, la rama de investigación del servicio de búsqueda de agentes Clever Real Estate.

Con una carga de deuda tan grande, ¿cómo van a comprar una casa? Según la encuesta, tres de cada 10 creen que nunca lo harán. Dos tercios de los millennials cargados de deudas tienen saldos en sus tarjetas de crédito, a menudo de un mes para otro y rara vez, los pagan. Y casi la mitad tiene préstamos estudiantiles por un promedio de casi $127,000.

Los precios se calman

La rápida alza de los precios de la vivienda se está desacelerando. Aun así, la mayoría de los propietarios no pierden dinero al vender. Incluso cuando reducen el precio de venta, suelen salir con la billetera llena.

Según la empresa de análisis Attom, los vendedores han hecho un gran esfuerzo en el segundo trimestre de 2022. Los márgenes de utilidad de la casa y el apartamento de precio medio alcanzaron un nuevo récord de 55.5%, informó la empresa. Esto ocurre después de lo que algunos calificaron de un un primer trimestre mediocre, en que los vendedores obtuvieron un 48.3% de utilidades en promedio, la mayor ganancia de la historia, hasta el período de abril a junio.

En términos monetarios, Attom dice que el vendedor típico tuvo $123,869 de utilidad bruta en el segundo trimestre, frente a $103,750 del primero. Si los propietarios que vendieron en los primeros meses del año hubieran esperado unas semanas más.

El hermano mayor

Santa Claus sabe si te has portado bien o mal, y pronto los prestamistas también lo harán. Con el nuevo software que está saliendo al mercado, también sabrán cuándo has perdido el empleo, has dado la bienvenida a un nuevo bebé o has tenido un ataque al corazón. Con su nuevo programa de alertas automatizadas, Sales Boomerang notifica a los prestamistas y a los gestores de préstamos cuando un prestatario o un posible cliente de su base de datos experimente un cambio importante en su vida que pueda alterar su situación financiera.

El software busca en los registros públicos los acontecimientos vitales más comunes que afectan a las personas y a los hogares, como el matrimonio, el divorcio, el nacimiento de un hijo, la graduación de la escuela secundaria o una muerte en la familia. Los prestamistas que usen el Life Events Notification System podrán ponerse en contacto rápidamente a un prestatario por un acontecimiento reciente y ofrecerle consejos personalizados para alcanzar su próximo objetivo de ser propietario de una vivienda.

Por ejemplo, si un divorcio desencadena una notificación el prestamista puede ponerse en contacto para ofrecer a los clientes opciones para hacer frente a su hipoteca. O cuando el hijo de un prestatario se gradúa en la universidad, el prestamista puede sugerir formas de reducir sus préstamos o mejorar sus condiciones de vida. Y si el cliente sufre un revés financiero o de salud importante, puede apostar que el prestamista se pondrá en contacto con él.

Tiempos salvajes

Así de salvaje era el mercado de la vivienda antes de la desaceleración de mediados de verano: en mayo de 2011, según la National Association of Realtors, las casas estaban en el mercado un promedio de 101 días antes de cerrar un contrato. En junio de este año, los carteles de “vendido” se colgaron un promedio de solo 14 días.

Otra forma de ver el fenómeno: hace 11 años, una media del 24% de las casas se vendían en menos de un mes. En junio, esa cifra era del 88%. En otras palabras, en ese entonces los compradores podían tomarse su tiempo para tomar una decisión. En los últimos 18 meses, sin embargo, si los compradores parpadean, es probable que tengan que seguir adelante.

Remodelación

El ahorro de los compradores que eligen una casa en mal estado en lugar de un palacio impecable depende de muchas variables. Pero un nuevo estudio ha revelado que las casas en ruinas son un promedio de 32% más barata en las 50 ciudades más pobladas.

Tras analizar 61,200 listados activos de casas unifamiliares en el sitio de búsqueda Point2, StorageCafe descubrió que las casas arregladas se ofrecían en $307,000 frente a $448,000 de otras casas, lo que supone un ahorro de $141,000. Una diferencia: Las casas en mal estado eran normalmente más pequeñas en un promedio de 500 pies cuadrados.

(Revelación completa: tanto StorageCafe como Point2 forman parte de Yardi, al igual que Multi-Housing News, publicación para la que escribo una columna mensual).

Alivio en los materiales

El costo de los materiales de construcción sigue aumentando, pero la desaceleración de las ventas de viviendas nuevas debería suponer un alivio para los constructores, incluso hasta el punto de que los precios de las viviendas nuevas pudieran empezar a bajar.

Desde enero de 2020, los precios de los innumerables productos que componen una casa nueva han subido un 35.7%. Y aproximadamente el 80% de eso ha ocurrido desde enero de 2021. Pero Matt Saunders, que se encarga de la investigación de los productos de construcción para la consultora John Burns, cree que hay un respiro a la vista. Saunders espera que los precios bajen en la madera de construcción, los productos de cocina, las cubiertas y las ventanas, entre otras categorías.

Pero en el lado opuesto, los distribuidores de productos de construcción verán menguar sus ingresos, especialmente si se pasan de la raya.

Lew Sichelman lleva más de 50 años cubriendo el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.