¿Hialeah es aún asequible para comprar vivienda? Esto dicen los expertos

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Si es de los que ve a Hialeah como una opción para comprar una vivienda, piénselo dos veces.

De acuerdo con un estudio de bienes raíces de la empresa Realty Hop, esta ciudad del Condado Miami-Dade es la quinta menos asequible de Estados Unidos para adquirir una casa.

Solo cuatro ciudades superan a Hialeah en cuanto a la inequidad de comprar una vivienda: Miami, Los Ángeles, Nueva York y Newark.

Mientras los precios de los inmuebles se disparan en Hialeah, los residentes tienen un ingreso medio de $38,471, con una tasa de empleo del 57.1%, según la Oficina del Censo.

De acuerdo con Realty Hop, cuya investigación se fundamentó en datos gubernamentales y registros de compraventa de propiedades, en promedio una vivienda en Hialeah tiene una tasa fija del 5.5% en una hipoteca a 30 años, por lo que “una familia local necesitará gastar el 70.06 % de sus ingresos anuales para poder comprar una casa”.

Aunque Hialeah es la segunda municipalidad de Miami-Dade con mayor número de unidades de vivienda, después de la Ciudad de Miami, no ha disminuido la brecha de asequibilidad, según la Evaluación de Necesidades de Vivienda Asequible de Miami-Dade, del Centro Metropolitano Jorge M. Pérez de la Universidad Internacional de Florida (FIU).

“Desde hace al menos 25 años ha habido una disminución de fondos en todos los niveles, estatales y locales para abordar la situación de viviendas asequibles”, explicó Robin Faith Bachin, profesora de Historia de la Universidad de Miami (UM) especializada en urbanismo y vicerrectora de participación cívica y comunitaria.

Precisamente, Daniella Levine Cava, la alcaldesa de Miami-Dade, declaró en abril que existe una crisis de asequibildiad en el condado y más recientemente presentó un plan de construir casas modulares para resolver la coyuntura habitacional en el sur de la Florida.

En junio, Marcia Fudge, la secretaria de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), visitó Miami y calificó a la ciudad como el “epicentro” de la crisis de vivienda en los Estados Unidos.

Frente a los aumentos en los alquileres y venta de inmuebles en el sur de la Florida, Fudge estimó que los gobiernos locales deberían facilitar la construcción de viviendas con rapidez.

“No podemos seguir sentados y decir ‘sí queremos que las cosas sucedan’, y luego hacer las cosas lo más difícil posible a través de la zonificación y la planificación”, dijo Fudge.

Sin embargo, Julio Ponce, director ejecutivo de la Autoridad de Viviendas de Hialeah (HHA), indicó a el Nuevo Herald que la ciudad no tiene tierra pública para construir, una limitación gubernamental para desarrollar urbanismos que ayuden a disminuir la brecha de asequibilidad entre sus residentes.

Julio Ponce, director de la Autoridad de Vivienda de Hialeah en su oficina en Hialeah, el martes 31 de julio del 2018.
Julio Ponce, director de la Autoridad de Vivienda de Hialeah en su oficina en Hialeah, el martes 31 de julio del 2018.

En 2021, HHA construyó 83 unidades para personas de la tercera edad y este año terminará un proyecto de otras 86 unidades, según Ponce.

“Para las autoridades públicas de viviendas es difícil disminuir la brecha, porque aún y cuando construyan más viviendas, y renueven las existentes no pueden cumplir con la necesidad del mercado (...) construir viviendas con mayor densidad es una manera de solucionar el problema”, acotó Bachin.

El alcalde Esteban Bovo Jr explicó previamente a el Nuevo Herald que en Hialeah “nosotros podemos jugar un papel importante para crear viviendas asequibles, aunque uno aspira a tener una mezcla, también tener viviendas de mercado para generar movimiento económico que cree oportunidades”.

Bovo está dispuesto a ofrecer incentivos a los urbanizadores: “agilizar los premisos, darles más densidad, trabajar con ellos en las regulaciones del estacionamiento, en el cambio de esas concesiones. Le puedes pedir al que va a construir que te dé ciertas unidades para personas trabajadoras, de bajos recursos, mayores”, indicó.

Altos precios en una ciudad con bajos ingresos

La desproporción entre los salarios y los precios de las viviendas se refleja en las ayudas que ha dado la ciudad a sus residentes. Entre marzo de 2021 y el abril de 2022, 440 familias de Hialeah habían solicitado asistencia económica para pagar sus alquileres a través del Programa de Asistencia Alquiler de Emergencia (ERAP), según datos de la oficina de administración de subvenciones de la ciudad.

La Ciudad de Hialeah ha recibido una asignación de $7 millones del ERAP del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos, que vence en septiembre. De estos fondos, ha proporcionado a los residentes un total de $4.3 millones, explicó la oficina de subvenciones de la ciudad a el Nuevo Herald.

Una casa promedio en venta en Hialeah tiene alrededor de 50 años de construcción, con un valor promedio de esas unidades de $450,000 o $292 por pie cuadrado, según el estudio de Realty Hop, que advierte que en la ciudad hay actualmente 299 casas a la venta en su plataforma.

En la primera semana de julio se reportó que la vivienda unifamiliar más cara de Hialeah se vendió en $625,000, ubicada en 300 de W 46 Street, según el Bot de el Nuevo Herald, un software de inteligencia artificial que analiza información estructurada de destacados proveedores de datos inmobiliarios.

Esa estructura construida en 1951 tiene una superficie habitable de 1,591 pies cuadrados. El valor por pie cuadrado fue de $393.

Casa ubicada en la cuadra 300 de West 46th Street de Hialeah fue vendida por $625,000 recientemente
Casa ubicada en la cuadra 300 de West 46th Street de Hialeah fue vendida por $625,000 recientemente

Aumento de alquileres causa incertidumbre

El problema de la vivienda no solo se circunscribe a la compraventa sino también a los inmuebles en alquiler, causando desplazamientos y desalojos en Hialeah, entre los menos favorecidos.

Cada mes se reportan ventas de inmuebles de edificios de alquiler para residentes de la ciudad, causando incertidumbre entre sus habitantes.

Este es el caso del edificio en 1300 West 29th St en Hialeah, una estructura multifamiliar de 29,208 pies cuadrados en un lote de 0.92 acres con 48 habitaciones y 44 baños, que fue vendido recientemente por $6,754,000 o $231 pies cuadrado.

Fachada del edificio 1300 West 29th St, Hialeah, que recientemente cambió de dueño, aumentando los precios de los alquileres 14 de julio 2022
Fachada del edificio 1300 West 29th St, Hialeah, que recientemente cambió de dueño, aumentando los precios de los alquileres 14 de julio 2022

Una pareja de residentes de dicho edificio, José Méndez y su esposa, Esther, con más de tres décadas viviendo en un apartamento de tres habitaciones, tiene que mudarse en menos de un mes a otra unidad más pequeña, en la misma estructura, luego de que la nueva administración les informara que los precios iban a cambiar. Allí vieron crecer a sus dos hijos.

Un apartamento de tres habitaciones cuesta $1,030 pero a partir de agosto, el alquiler aumentará a $1,550, un valor 50,49% superior. La pareja vive desde diciembre de 1987 en esa unidad, ahora tendrá que adaptarse a una unidad de una sola habitación por $1,250. Este matrimonio está jubilado y preocupado por su futuro.

Aunque Méndez explicó que “el aumento de la renta no es tan abusivo”, reconoce que ese monto escapa de sus finanzas familiares y responsabiliza a las autoridades locales de esto.

Méndez atribuye el aumento de la renta en parte a la construcción de otros desarrollos urbanísticos más modernos en las zonas aledañas que están impulsando al alza los precios de los alquileres en su vecindario.

Citó como ejemplo los apartamentos de Pura Vida, recién inaugurados, a media milla de su vivienda. Los precios de los alquileres en este nuevo desarrollo oscilan entre $1,990 un estudio de 505 pies cuadrado hasta $3,345 la unidad más grande, de tres habitaciones y 1,120 pies cuadrados.

Fachada del complejo urbanístico de Pura Vida, ubicado en 3051 W 16th Avenue, Hialeah. 14 de julio 2022
Fachada del complejo urbanístico de Pura Vida, ubicado en 3051 W 16th Avenue, Hialeah. 14 de julio 2022

Dicho proyecto de nueve acres y $85 millones ubicado en 3051 W 16th Ave está compuesto por tres torres de ocho pisos que ofrecen 260 apartamentos. Inicialmente el alquiler estaba previsto entre $1,400 a $2,300, de acuerdo con Miami Herald.

Este proyecto urbanístico es uno de varios desarrollos que se están realizando en los últimos años dentro de Hialeah. Entre los que se encuentran Shoma Village, Station 21 Lofts, Altura Westland y Metro Parc.

La plaza de don Quijote recibe a los visitantes en la entrada de Hialeah a través de Palmetto Expressway hacia 49th Street. Arriba se ve Alture Westland, un complejo de apartamentos boutique en alquiler 11 de mayo de 2022
La plaza de don Quijote recibe a los visitantes en la entrada de Hialeah a través de Palmetto Expressway hacia 49th Street. Arriba se ve Alture Westland, un complejo de apartamentos boutique en alquiler 11 de mayo de 2022

En cada sesión legislativa, los concejales de Hialeah escuchan nuevas propuestas de desarrollos urbanísticos y aprueban los que consideran que no afectan la dinámica de vida de los residentes de la ciudad.

El concejal Jesús Tundidor explicó a el Nuevo Herald que no está de acuerdo en aprobar nuevos edificios en el medio de zonas con viviendas unifamiliares porque afectan la privacidad de los vecinos y la dinámica de vida, incluido el tránsito en el área, pero sí apoya la idea de construcciones en esquinas o áreas con volumen como la Okeechobee Road.

“Una de las preocupaciones más grandes que tenemos en la ciudad es cómo podemos seguir generando más ingresos sin aumentar los impuestos de las tasas de propiedad. La solución más rápida y fácil es construir más desarrollos. Lo difícil es tratar de balancear qué es lo mejor para la ciudad y qué es lo que quieren los residentes”, explicó Tundidor.

La crisis de vivienda ha incidido incluso en los alquileres de efficiencies, que tradicionalmente habían sido opciones económicas para personas de bajos recursos, pero ahora, se pueden ubicar en precios que oscilan entre $800 a $1,500.

¿$1,500 mensuales por un ‘efficiency’ en Hialeah? Otra crisis con las rentas en la ciudad

El Departamento de Construcción de la Ciudad de Hialeah ha recibido en los últimos cinco años 7,793 denuncias de anexos ilegales en el municipio. Un modelo de vivienda no autorizado por las autoridades, que no solo incide en la presión de los servicios sino en la seguridad de sus habitantes.

La crisis silente que aflige a todos en Hialeah: el exorbitante precio del agua y alcantarillado

“Es muy difícil disminuir la brecha de las viviendas asequibles en el sur de Florida porque su economía está orientada en los servicios. Vemos que el precio de las viviendas aumentan pero los sueldos no, es un reto”, acotó Bachin.

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