El FBI investiga los pagos de una urbanizadora al alcalde de Miami mientras SEC indaga en las finanzas de la empresa

El FBI y la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) abrieron investigaciones paralelas sobre los negocios del urbanizador inmobiliario Rishi Kapoor en el sur de la Florida, centrándose por separado en la contratación del alcalde de Miami como asesor en proyectos locales y en la captación de fondos de inversores, de acuerdo con lo que hasta ahora sabe Miami Herald.

Fuentes familiarizadas con ambas investigaciones dijeron que la investigación criminal del FBI se centra en los pagos mensuales de $10,000 efectuados al alcalde Francis Suárez por una filial de la empresa de Kapoor, Location Ventures. Agentes especiales de la brigada de corrupción pública del FBI comenzaron a interrogar a testigos esta semana, según las fuentes, centrándose en si los pagos constituyen sobornos a cambio de obtener permisos u otros favores del alcalde para el proyecto de uso mixto de Location Ventures en Coconut Grove.

Mientras tanto, SEC confirmó que también está investigando a Location Ventures en una respuesta en la que negaba al Herald el acceso a los registros públicos relacionados con la investigación de la agencia. Las fuentes dijeron que sus investigadores están indagando si Kapoor y su empresa vendían contratos de inversión sin registrarlos como valores, si tergiversaban los beneficios potenciales para los inversores o si malversaban fondos para gastos personales. La investigación de la agencia reguladora está en marcha desde principios de este año.

El creciente interés federal en los negocios de Kapoor y su relación con el alcalde se produce después de que el Miami Herald sacara a la luz los pagos de Location Ventures a Suárez por concepto de consultoría y los registros internos detallados de la empresa, que indicaban que el alcalde y su oficina ayudaron a Kapoor a superar un importante obstáculo en la tramitación de permisos, que amenazaba su proyecto de $70 millones en Coconut Grove. La Comisión de Ética y Confianza Pública de Miami-Dade y la Fiscalía Estatal también abrieron investigaciones.

Las múltiples investigaciones plantean complicaciones para Kapoor, un prometedor urbanizador que hace malabarismos con costosos proyectos inmobiliarios desde South Dade hasta Fort Lauderdale, así como para Suárez, quien se espera que anuncie este mes su campaña para la nominación presidencial republicana.

Kapoor y su abogado no respondieron a una solicitud de comentarios, Suárez tampoco respondió a una consulta similar. El viernes, sus abogados dijeron que iban a emitir un comunicado en nombre del alcalde, pero no lo hicieron. Tanto Kapoor como Suárez han negado anteriormente haber cometido ningún delito en su relación comercial.

Suárez, que los registros corporativos muestran que se le pagó al menos $170,000 en honorarios de consultoría no declarados por Location Ventures, la filial de URBIN, y que se remonta a septiembre de 2021, negó el uso de su oficina para ayudar a obtener permisos para el proyecto Commodore Plaza del urbanizador. El proyecto en Coconut Grove comenzó a construirse en enero de este año después de resolver una disputa de zonificación con la ciudad.

Suárez, un abogado que como alcalde gana $130,000 al año en sueldos y estipendios, ha obtenido regularmente ingresos externos prestando servicios jurídicos y de capital privado. Se negó a revelar su lista de clientes y solo reconoció su acuerdo de consultoría con URBIN después de que el Herald se enfrentara a él por una demanda que detallaba la relación. Suárez no incluyó sus ingresos procedentes de URBIN en 2021 en su último formulario de declaración financiera, alegando que la ley no le obligaba a hacerlo porque sus ingresos procedentes de la urbanizadora representaban menos del 5% del total de sus ingresos externos.

Kapoor dijo que Suárez ayudó a su empresa con la comercialización y la marca de los proyectos de URBIN en el Condado Miami-Dade y más allá, y que el alcalde proporcionó asesoramiento de “programación” y una visión sobre la asequibilidad, la resiliencia y la sostenibilidad. Suárez, sin embargo, dijo que le pagaron para ayudar a atraer inversores a los proyectos de Kapoor.

Contactados la semana pasada, el FBI y la Fiscalía de Estados Unidos declinaron hacer comentarios sobre la existencia de cualquier investigación penal. Un portavoz de SEC también se negó a comentar si la oficina regional de la agencia en Miami estaba investigando Location Ventures.

Pero SEC confirmó su interés en Location Ventures la semana pasada al negarse a revelar al Herald cualquier documento en su poder sobre el urbanizador, citando una investigación en curso.

“Esta exención protege de la divulgación los registros compilados con fines policiales, cuya divulgación podría razonablemente interferir con las actividades de aplicación de la ley”, respondió SEC a principios de este mes. “La política general [de SEC] es llevar a cabo sus investigaciones de forma no pública”.

La investigación de SEC

El abogado Ryan O’Quinn, ex fiscal de SEC y fiscal federal en Miami, dijo que la cuestión fundamental para SEC es determinar si la empresa de Kapoor vendía “contratos de inversión” individuales en proyectos inmobiliarios con expectativas de beneficios que eran valores sujetos a la regulación federal. Si se determina que ese es el caso, dijo, Kapoor y su compañía podrían enfrentarse a una serie de preguntas, incluyendo cómo usó el dinero de los inversores para los acuerdos de desarrollo o posiblemente algo más, como una casa personal, un barco o un auto.

“Una vez que SEC establezca que se trata de un valor a los ojos del gobierno federal, de esa decisión se derivarían una serie de cosas que podrían acarrear verdaderos problemas”, dijo O’Quinn, señalando que los investigadores de SEC suelen trabajar en paralelo con el FBI en este tipo de casos.

O’Quinn dijo que en los últimos años SEC ha puesto en el punto de mira a empresas privadas que venden inversiones en operaciones inmobiliarias. Representó a uno de los mayores objetivos de SEC en este campo: Robert H. Shapiro, ex presidente ejecutivo de Woodbridge Group of Companies, con sede en el Condado Palm Beach.

Shapiro se declaró culpable de los cargos federales que lo acusaban de conspirar para orquestar un esquema Ponzi de $1,200 millones que estafó a miles de inversores, en su mayoría ancianos, que hundieron sus ahorros en los negocios inmobiliarios de Woodbridge desde la Florida hasta California. En 2019, Shapiro fue condenado a 25 años de prisión por fraude y llegó a un acuerdo con SEC, que lo obligaba a devolver el dinero a sus inversores.

En esta primera etapa, ni Kapoor ni ningún otro ejecutivo de Location Ventures han sido acusados por las autoridades de haber cometido irregularidades, pero un antiguo alto ejecutivo de la empresa de Kapoor lo acusó de una serie de “irregularidades financieras” en una demanda ya resuelta que podría servir de hoja de ruta para los investigadores.

Greg Brooks, un ex director financiero que trabajó en Location Ventures desde agosto de 2022 hasta marzo de 2023, demandó la empresa de Kapoor en mayo para cobrar $80,000 en bonos supuestamente no pagados por obtener hipotecas para el proyecto Commodore Plaza de URBIN en Coconut Grove y un proyecto de viviendas unifamiliares de lujo en la misma comunidad.

En su demanda, que Kapoor refutó, Brooks afirmó que fue despedido después de plantear una serie de dudas sobre la gestión de los fondos de la empresa por parte del director general. Entre las muchas acusaciones incorporadas a la demanda:

▪ Brooks destacó los pagos mensuales de $10,000 de URBIN al alcalde de Miami “por servicios desconocidos” sin “ningún acuerdo por escrito” y “sin facturas por ningún servicio”, como informó previamente el Herald. Kapoor respondió en una presentación judicial que tenía un acuerdo con Suárez que fue “aprobado” por el abogado de la ciudad de Miami, pero la principal abogada de la ciudad dijo al Herald que ella no revisó ningún acuerdo.

▪ Brooks acusó a Kapoor de usar fondos de desarrollo para pagar su casa de casi $6 millones frente al mar de Coral Gables en Cocoplum, un chef privado por $10,000 al mes para cocinar en su yate de casi $700,000, que se mantiene en un muelle del puerto deportivo, y un auto deportivo McLaren, todo ello sin declarar los ingresos ante el IRS.

▪ Brooks también alegó que Kapoor “cobró honorarios inapropiados y/o no autorizados a varios proyectos en violación de los respectivos acuerdos operativos” con los inversores y luego “se pagó a sí mismo importantes sumas de dinero de esos honorarios sin revelación ni aprobación ni del Concejo de Administración de Location Ventures ni de los inversores en los proyectos correspondientes”; además, acusó a Kapoor de cobrar comisiones de esta manera por un total de alrededor de $1.5 millones en 2021 y más de $1.5 millones en 2022.

▪ La demanda de Brooks también alegó que Kapoor “repetidamente agregó deuda a varios proyectos”, incluido el desarrollo comercial y residencial de uso mixto de URBIN en Commodore Plaza en Coconut Grove, para cubrir los pagos que debía a otro inversor a quien “había acordado cobrar”, a pesar de que el acuerdo operativo del proyecto requería la aprobación de otros inversores.

▪ Su demanda también afirmaba que el año pasado Kapoor hizo un uso indebido de los depósitos de los compradores de condominios en unidades prevendidas del proyecto Grove por un total de más de $1.5 millones. Brooks alegó que Kapoor luego tomó la mayor parte de ese dinero para ayudar a pagar los costos en un proyecto de un edificio de condominios no relacionados en 1505 Ponce, en Coral Gables, de done Location Ventures aún no había obtenido los permisos para la construcción.

En efecto, el ex presidente ejecutivo acusó a Kapoor de violar sus acuerdos con dos grupos diferentes de inversores al mover dinero entre los dos proyectos para cubrir los gastos generales de su empresa, incluidos los salarios de los empleados, en lugar de los costos de construcción, como exige la ley de la Florida.

“Cuando el señor Brooks le informó a Rishi Kapoor que no aprobaría la petición de solicitar estos fondos [$1.5 millones] a la empresa titular de los mismos, porque aún no se había hecho ningún trabajo de desarrollo en el solar [Grove], la respuesta del señor Kapoor fue “envíame el formulario, yo lo firmaré“, señala la demanda del ex director financiero.

Además, la demanda indica que, como presidente ejecutivo que dirigía Location Ventures, Kapoor categorizó a muchos ejecutivos corporativos regulares como contratistas independientes y “a sabiendas” no presentó ni pagó los impuestos sobre la nómina de los empleados durante múltiples periodos de tiempo entre 2017 y 2022, a pesar de que había reducido los cheques de pago de los empleados para tales deducciones.

Esta semana, Brooks terminó un acuerdo confidencial con Locations Ventures, en el que su abogado dijo que abordó sus pagos de bonificaciones y su negativa a participar en lo que él creía que eran incorrecciones financieras en la compañía de desarrollo.

“Las cuestiones se resolvieron a satisfacción de todos”, dijo el abogado de Brooks, Brian Pollock.

Antes del acuerdo, el abogado Brian Goodkind, que representa a Location Ventures, dijo que las acusaciones del ex director financiero eran falsas. “No hay absolutamente nada inapropiado aquí”, dijo Goodkind en una entrevista.

Los inversores

Kapoor, de 39 años, un graduado de la Universidad de Miami (UM) que fundó Location Ventures en 2016, comenzó a hacerse un nombre al atraer a personas adineradas para invertir más de $100 millones en los proyectos de su compañía, incluido un desarrollo emblemático, Villa Valencia, un edificio de condominios de lujo de 10 pisos en Coral Gables. El urbanizador, descrito como una estrella emergente en las publicaciones inmobiliarias, está llevando a cabo proyectos en Miami Beach, Fort Lauderdale y otros lugares.

Kapoor, quien según los registros corporativos posee alrededor del 25% de la propiedad de Location Ventures, promueve regularmente la adquisición de terrenos y propiedades por parte de la empresa; sin embargo, solo una parte de la docena de proyectos que figuran en el portal digital de la empresa incluye terrenos o propiedades de Location Ventures, de acuerdo con los registros de la empresa.

Alrededor de 60 inversores poseen una participación en Location Ventures o en proyectos individuales, según los registros corporativos. Algunos de los proyectos de Kapoor también dependen de préstamos concedidos por prestamistas institucionales y privados.

Algunos inversores minoritarios llevan meses dando la voz de alarma y detallando las señales de advertencia en escritos judiciales.

Los registros judiciales de una demanda interpuesta el pasado diciembre por un grupo de inversores minoritarios contra URBIN y Kapoor muestran que, para evitar la ejecución hipotecaria del proyecto Grove de URBIN, Kapoor obtuvo prórrogas de dos préstamos que costaron $150,000 en comisiones adicionales a un prestamista y unos $132,000 a otro prestamista. El grupo también se quejó en la demanda de que Kapoor obtuvo un préstamo de $16 millones para el proyecto Grove sin consultarles sobre la asunción de una deuda tan importante, como exige el acuerdo de explotación.

Los inversores que demandan a Kapoor solicitan su destitución como “gestor” del proyecto Grove y una indemnización millonaria por daños y perjuicios. El urbanizador negó las acusaciones de los inversores.

Además, fuentes familiarizadas con Location Ventures dijeron que uno de los mayores inversores en el negocio de Kapoor, Alex Kleyner, empezó a presionarle para que devolviera todo su capital el año pasado.

Kleyner, un acaudalado neoyorquino que dirige una empresa llamada National Debt Relief, invirtió más de $45 millones en Location Ventures y sus proyectos inmobiliarios, incluida la promoción Grove, de acuerdo con las fuentes. Hasta la fecha, Kleyner y su esposa, Diana Ulis, que ambos forman parte del consejo de administración de Location Ventures, han sido capaces de recuperar más de $20 millones de la inversión inicial, pero todavía quieren que Kapoor entregue el saldo de $25 millones, según fuentes familiarizadas con su disputa.

Varias fuentes dijeron que Kleyner es el inversor mencionado en la demanda de Brooks que Kapoor tuvo que devolver, lo que hizo asumiendo $16 millones en nueva deuda de un prestamista en el proyecto Grove y millones más de otros inversores de Location Ventures.

Kleyner no pudo ser localizado para hacer comentarios.

El alcalde

No está claro hasta qué punto SEC podría estar interesada específicamente en el trabajo del alcalde para Location Ventures.

Suárez, a través de una portavoz, dijo que “proporcionó y participó en presentaciones de capital y lanzamientos, así como otras formas de desarrollo de negocios relacionados con la obtención de capital” para URBIN, la filial de Location Ventures que persigue proyectos en Miami, Coral Gables y Miami Beach.

A medida que su relación con Kapoor se ha ido haciendo pública, hay fuertes indicios de que el alcalde se prepara para lanzar una campaña por la candidatura republicana a la presidencia. El miércoles se reunió con donantes en un acto organizado por un superPAC y tiene previsto pronunciar un discurso el 15 de junio en Ronald Reagan Presidential Library, a las afueras de Los Ángeles, California.

Suárez no ha hablado con el Miami Herald desde una breve conversación el mes pasado fuera de su oficina, durante la cual criticó la cobertura del periódico. El viernes, NBC Miami publicó extractos de una entrevista con el alcalde, en la que negó haberle hecho favores a Location Ventures.

“Puedo asegurarle al público que como alcalde nunca he usado ni usaré mi cargo público para beneficiar a un partido privado”, dijo. “Nunca ha ocurrido y no va a ocurrir”.

Joey Flechas, Sarah Blaskey y Tess Riski, redactores de Miami Herald, contribuyeron a este artículo.