La exclusiva zona residencial de la ciudad que resiste los cambios en las reglas de construcción

Un cartel con la leyenda “Basta de destruir nuestro barrio” está colgado en la cerca gris de una casa de dos pisos con jardín frontal y ladrillo a la vista, en Mendoza 1164. La palabra “Basta” está escrita en rojo y es significativamente más grande que el resto de las letras que componen la proclama. La escena se repite en varias de las fachadas que componen el Bajo Belgrano, una zona residencial de la ciudad de Buenos Aires en la que predominan las casas amplias y con garage y los espacios verdes. Sin embargo, unas cuantas construcciones en altura ya rompen la estética del barrio.

Se llama Bajo Belgrano a las manzanas del barrio homónimo que se encuentran entre las calles Monroe, Migueletes, La Pampa y la avenida Figueroa Alcorta.

Días atrás, en la esquina de Figueroa Alcorta y Echeverría, un grupo de vecinos con pancartas, vuvuzelas y carteles reclamaban por el cambio, a último momento, de un proyecto de ley que pretendía proteger la identidad del Bajo Belgrano. “Creímos que a los funcionarios les importaba lo que pensábamos”, dijo LA NACION Liliana Moles, presidenta de la Asociación de Vecinos del Bajo Belgrano (AVBB).

“Construyen un edificio en un barrio de casas bajas y es como la mancha venenosa: cuando se instala, la casa de al lado se vende porque ya no es agradable vivir ahí, entonces en ese lugar se instala otro edificio. Y así sucesivamente, no se termina nunca”, dijo Moles, que vive en el barrio desde hace 25 años.

El conflicto entre los vecinos y el Gobierno de la ciudad se remonta a diciembre de 2020, cuando se aprobó la ley 6361, que modificó el Código Urbanístico. En esa sanción, se incluyeron tres artículos 127, 128 y 139 que modificaron las condiciones de construcción del perímetro denominado U23, que incluye el Bajo Belgrano.

La Constitución de la ciudad de Buenos Aires prioriza la participación ciudadana en las normas urbanísticas y ambientales, y creó el mecanismo de doble lectura con llamado a audiencia pública entre la primera votación y la sanción en segunda instancia para este tipo de leyes. Así lo estipulan los artículos 89 y 90 de la carta magna porteña.

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Si bien la ley 6361 cumplió en general con el procedimiento ordenado, los vecinos argumentan que los artículos 127, 128 y 139 son inconstitucionales porque fueron incorporados sobre tablas, durante la sesión, sin haberlos mencionado en el proyecto sancionado en primera lectura, ni en la audiencia pública ni en el dictamen de comisión para la segunda lectura.

“Hay un tema práctico: un pedido de inconstitucionalidad te puede llevar años, mientras tanto rige la ley 6361 y el barrio desaparece. Entonces, cuando evaluamos eso, decidimos ir directamente a hablar con el Poder Ejecutivo. Estuvimos meses hablando con los funcionarios y se avanzó en el 80% de lo que queríamos para modificar la 6361. Se trabajó ese proyecto en el primer dictamen, en la primera sanción y en la audiencia pública, pero cuando llegamos a la reunión de comisión que se celebró el miércoles [pasado] nos encontramos con un proyecto completamente diferente”, precisó a LA NACION Héctor Ponce de León, vecino del barrio y parte de la comisión directiva de la AVBB.

“Nos tomaron el pelo —dijo Moles—. Decidimos conversar con los funcionarios y legisladores, y logramos que hicieran un proyecto de ley para subsanar lo sancionado en la ley 6361. Confiábamos en que las cosas que faltaban las íbamos a poder explicar y pedir en la reunión de comisión, pero eso nunca pasó porque cambiaron el texto de la iniciativa”.

Enrique Banfi, presidente de la Asociación Civil Vecinos de Belgrano (ACVB), dijo: “No se está escuchando a los vecinos, sino que se nos está imponiendo. Están haciendo lo que quieren, no están actuando como representantes. Nos estamos convirtiendo en auditores de la administración pública. Sin embargo, con un Gobierno que no le importan las movilizaciones y que impone un modelo de ciudad, mucho no se puede hacer”.

“Hablaron 90 personas en la audiencia pública [celebrada el 3 y 4 de este mes], de las cuales 61 se refirieron a la U23 y a la zona 1. Alrededor de 50 de las 61 personas apoyaron lo que planteamos desde la asociación vecinal. Esto supone que cerca del 80% de las personas que se proclamaron en la audiencia lo hizo en favor de lo que planteamos nosotros”, detalló Moles.

Al respecto, el diputado de Vamos Juntos y autor del proyecto 1044-D-2022, Diego García de García Vilas, explicó: “Las audiencias son un espacio de escucha, pero no son instancias vinculantes. Se empezó a trabajar en un proyecto en común. Sin embargo, algunos vecinos quieren que dejemos sin efecto lo que se sancionó en la 6361. En realidad, no funciona así, hay limitaciones”.

“Con este proyecto buscamos honrar todo el proceso que hicimos junto a los vecinos. La diversidad de propuestas y miradas enriquece el proyecto, y nuestra responsabilidad es tratar de representar parte de lo que cada uno con sus diversas miradas aporta. Y es una propuesta que además contempla la visión urbanística que tenemos para la ciudad”, destacó Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la ciudad.

De aprobarse en la sesión prevista para el próximo jueves, el proyecto se convertiría en ley.

Qué dice el dictamen

La principal modificación que se introdujo en el proyecto es la división de manzanas de la zona 1. De las 28 manzanas del perímetro, 16 se clasificaron en la categoría “T1″ y 12 en la categoría “T2″.

En las manzanas T1 no hay parcelas superiores no consolidadas (vacías). En ese sentido, se definió que todas las parcelas serán destinadas a construcciones unifamiliares y no se permitirá la construcción de edificios multifamiliares. Además, se restringirán los usos del suelo para consolidar su carácter de casas.

“Se respetarán las actividades comerciales existentes y se tendrán en cuenta para las habilitaciones y autorizaciones de aquellos locales en edificios que cuenten con planos de registro en etapa de proyecto; plano de permiso de ejecución; habilitación; o autorización, no permitiéndose la construcción de nuevos locales comerciales, ni la ampliación de los existentes”, señala el texto del dictamen.

En las manzanas T2, hay lotes con parcelas no consolidadas (vacías). Se definió que en esta clasificación se mantendrá la vivienda individual en las parcelas denominadas “menores” (superficies de hasta 450m²). En tanto, se admitirá la construcción de viviendas multifamiliares en las parcelas denominadas “superiores” (superficies mayores a 1500 m²) y en las denominadas “mayores” (superficies mayores a 450 m²). El máximo de altura permitido para las construcciones será de 15 m. “Si no permitís la construcción de viviendas plurifamiliares en los lotes superiores, que tienen 1500 mts de superficie y 25 mts de frente, quedan vacíos y eso es un perjuicio para el barrio”, determinó el diputado García de García Vilas sobre este punto.

En la misma línea, una fuente de la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña habló de las especificidades del lugar y de la diversidad de intereses: “En barrios como este, con una fuerte impronta vecinal, trabajamos con todos para llegar a esta nueva propuesta. Así como hay muchos que querían que el barrio permanezca casi sin modificaciones, hay otros, a los que también se escuchó, que solicitaron mayor capacidad constructiva de todas las parcelas”.

Además, se habilitarán a asentarse comercios minoristas y servicios personales de baja influencia. “Se permitirá el Área de Baja Mixtura de Usos del Suelo 1, correspondiente a ‘áreas predominantemente residenciales con comercios minoristas y servicios personales de baja influencia’”, precisa el dictamen.

Qué piden las agrupaciones vecinales

Uno de los reclamos es que en el proyecto original, consensuado con las autoridades del Ejecutivo y el Legislativo porteños, no estaba previsto que se permita la construcción de viviendas multifamiliares en las parcelas consideradas “mayores” de ninguna manzana.

Además, pidieron en las audiencias públicas que las parcelas denominadas “superiores” se circunscriban solo a los terrenos que superen los 2500 m² de superficie y no los 1500 m², como se definió en el dictamen. Con el pedido de los vecinos, la cantidad de manzanas con posibilidad de incluir construcciones multifamiliares se reduciría de 12 a 6.

En la misma línea, solicitaron limitar la altura de los edificios a 9 metros, como la que tienen las casas; así como restringir los usos comerciales en todo el perímetro de la zona 1 y que se respete el pulmón de manzana.

Por último, se pidió que todas las posibles modificaciones al Código Urbanístico sean retroactivas a diciembre 2020 para evitar que se materialicen aquellos proyectos aprobados con la ley 6361.