Se enfría la demanda para los condominios costeros de Miami-Dade, un año después del mortal colapso de un rascacielos

Ashley Wilson cambió el Bronx por Miami Beach en 2020, durante el primer año de la pandemia. Después de alquilar en Mid Beach, Wilson y sus dos hijos se convencieron del sur de la Florida y ella decidió buscar una casa para comprar.

La idea de vivir a orillas de la playa atrajo a Wilson, que trabaja como agente inmobiliaria en Ancona Real Estate, con sede en North Bay Village. Entonces, el mismo día en que Wilson cumplió 32 años –el 24 de junio de 2021– ocurrió lo impensable en Surfside y eso la hizo cambiar de opinión sobre una casa frente al mar.

La mitad del edificio de condominios Champlain Towers South, de 12 pisos, se derrumbó, en uno de los peores derrumbes de edificios en la historia de Estados Unidos. La tragedia de Surfside cobró la vida de 98 personas. Solo unos cuantos sobrevivieron. Más de un año después, siguen existiendo dudas sobre la causa definitiva. Los investigadores federales siguen estudiando el colapso del edificio de condominios y esperan tener respuestas para 2024.

“Como no ha habido respuestas de lo que pasó, eso hace que uno mire de reojo a los edificios de la costa”, dijo Wilson en una entrevista reciente. “No son para mí”.

Otros posibles compradores también se han cuestionado el mercado de los edificios de condominios costeros de Miami-Dade, tras el horror del verano pasado que atrajo la atención de los medios de comunicación internacionales. Las ventas y los precios cayeron a lo largo de la costa durante la primera mitad de este año, el primer indicio del efecto del colapso de la torre de condominios en el mercado inmobiliario.

Las ventas totales de condominios cayeron un 1% en las comunidades costeras, al comparar los datos de enero a junio de 2022 con el mismo período de 2021, según cifras del Multiple Listing Service y la consultora inmobiliaria de Miami Condo Vultures Realty LLC. Fisher Island, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour y Sunny Isles Beach registraron 3,077 ventas de condominios en la primera mitad de este año, por debajo de los 3,119 cierres a mediados del año 2021.

Los precios de venta promedio de los condominios también cayeron un 1% en las mismas zonas costeras, a $520,000 respecto de $525,000 el año anterior. Sin embargo, los cierres de ventas de condominios a lo largo de la costa durante la primera mitad de este año todavía se mantuvieron más altos que el precio promedio de un condominio del Condado Miami-Dade de $410,000 en junio.

Entre las comunidades costeras, los compradores de condominios mostraron grandes dudas a la hora de comprar en Surfside, donde se derrumbó la torre de condominios. La ciudad junto a la playa tuvo 62 ventas de condominios este año hasta el 30 de junio, es decir, 41 menos que las 105 ventas de hace un año. Solo Fisher Island, un pequeño enclave que es una de las comunidades más ricas del país, experimentó un mayor descenso en las ventas de condominios, del 46% en el mismo periodo, pasando de 67 ventas a mediados de 2021 a 36 este año.

La antigüedad de los edificios de condominios importa

Además de suavizarse, el mercado de los condominios costeros ha cambiado de otras maneras en el último año, obligando a los consumidores a informarse más sobre la antigüedad y la seguridad de las propiedades antes de tomar la decisión de comprar o no. Además, con tantos edificios de condominios a lo largo de la costa de Miami-Dade con 10 años de antigüedad o más, los inversionistas los han estado comprando pensando que eventualmente pueden ganar dinero, si las propiedades enteras envejecidas se venden a urbanizadores que construirán nuevos rascacielos de lujo.

En última instancia, la capacidad de muchos profesionales para trabajar a distancia desde cualquier lugar durante la pandemia en curso ha servido como una especie de red de seguridad para el mercado de condominios de la costa, y esa flexibilidad laboral ha impulsado el mercado de la vivienda de Miami-Dade en general.

La tragedia de Champlain motivó a los compradores de lujo a hacer preguntas más específicas, dijo Rejane de Paula, agente inmobiliario asociado a Circle Group Miami, una firma de corretaje afiliada a Fortune International Realty.

“Los compradores no preguntaban mucho antes. Ahora, quieren ver cómo es la estructura y quieren ver los reportes estructurales. Se retractan en un contrato si no están satisfechos con el mantenimiento de un edificio”, dijo De Paula, y añadió que las reservas de un edificio para posibles reparaciones también se convirtieron en un tema candente. “Cuanto más conservadoras sean las reservas, mejor”.

Las condiciones del mercado de condominios de la costa han contrarrestado hasta ahora los pronósticos catastrofistas en los días y semanas posteriores al colapso en Surfside. Los expertos tenían motivos para preocuparse: muchos vendedores a orillas de la playa se resistían a poner en venta sus viviendas y los compradores cancelaban los contratos o abandonaban las negociaciones.

La escasa oferta amortigua el mercado

Los posibles compradores de condominios regresaron al cabo de dos meses. La alta demanda y la escasa oferta —no solo en la costa sino en todo Miami-Dade— sostuvieron el mercado, según los investigadores de la Universidad de la Florida. Los nómadas digitales, las empresas de tecnología, los ejecutivos financieros corporativos como el presidente ejecutivo de Citadel, Ken Griffin, y los empleados que siguen a las expansiones corporativas hasta aquí continuaron en 2022.

Bill Hughes, profesor y director de investigación del Centro Inmobiliario Kelley A. Bergstrom de la Universidad de la Florida, ha estudiado los efectos del colapso del edificio de condominios de Surfside del año pasado en el mercado inmobiliario del sur de la Florida con Fernando Mattar, director adjunto del Warrington College of Business de la Universidad de Florida. Hughes y Mattar han analizado el volumen de ventas de condominios y los precios en los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach desde septiembre de 2021 usando datos de Zillow, un mercado inmobiliario en línea.

“Los compradores están dispuestos a aceptar que Surfside fue un resultado puntual y confían en que no se va a repetir”, dijo Hughes. “Si el mercado [de condominios] no estuviera tan ajustado como lo está, veríamos una reacción mayor”.

Consideremos a Benjamin Lavertu, de 35 años, que quería salir del mercado de alquiler de South Beach después de mudarse de Boston a Miami Beach en abril de 2021. Él y la mayoría de los lugareños enfrentaron alzas de los alquilere superiores al 50% desde el inicio de la pandemia en la primavera de 2020, pero algunos barrios experimentaron aumentos mucho mayores. Miami Beach ha tenido uno de los mayores aumentos de alquileres del condado en los últimos dos años: los alquileres aumentaron un 72%.

Lavertu comenzó a buscar un condominio para comprar, con la esperanza de encontrar uno en South Beach con un balcón y la proximidad a la playa y los parques. El colapso del edificio de condominios poco después de mudarse aquí no lo disuadió de buscar un condominio junto al mar.

“El edificio en el que vivía en Boston tenía casi 200 años. Estaba acostumbrado a esa sensación”, dijo Lavertu. “Los accidentes ocurren, pero [Surfside] parecía aleatorio. No era un patrón”.

Lavertu finalmente encontró su nuevo hogar en South Beach en noviembre de 2021. Compró una unidad de 800 pies cuadrados y una recámara en un rascacielos construido en 2002. Su condominio tiene vistas a la Bahía de Biscayne y tiene un balcón que es “más grande que mi sala de estar en el noreste”.

Menos compradores para los condominios de lujo

El mercado de los rascacielos de lujo —con precios superiores al $1 millón— en las comunidades costeras tuvo 871 ventas durante el primer semestre de este año, un descenso del 3% respecto de los 895 cierres durante el mismo período del año pasado. En comparación, las ventas de condominios con precios inferiores al $1 millón disminuyeron ligeramente de un año a otro, pasando de 2,224 a 2,206.

Mientras tanto, los edificios de condominios antiguos en la costa del condado han vendido más que los nuevos por una de dos razones, dicen los expertos en bienes raíces. En primer lugar, un mayor número de compradores puede permitirse obtener un pedazo de costa directa y más metros cuadrados en una propiedad de condominio más antigua. Por ejemplo, los condominios más antiguos frente al mar tuvieron un precio medio de venta de $380,000 durante los primeros seis meses de 2022, o un 73% menos que el precio promedio de $1.4 millones en el inventario de condominios de lujo.

En segundo lugar, los inversionistas están comprando condominios antiguos ya que los urbanizadores ven oportunidades para derribarlos y reconstruir la línea costera. Después de que Miami-Dade adoptara medidas para el mantenimiento de todos los edificios de condominios tras el colapso del verano pasado, los urbanizadores Mast Capital, Fortune International y Related se lanzaron a contactar con los propietarios de condominios que vivían en edificios declarados inseguros. Algunos propietarios contrataron a corredores para encontrar urbanizadores, y prefirieron coger el dinero y marcharse en lugar de enfrentar las renovaciones y al aumento de las cuotas de la asociación de condominios. Los urbanizadores siguen recorriendo el litoral, buscando la compra de edificios de condominios y proponiendo nuevos proyectos de torres de condominios.

“Los inversionistas están comprando más edificios antiguos debido a la tendencia de compra de condominios”, dijo Vivian Fernández, agente inmobiliario de RE/MAX Advance Realty. “Si el edificio tiene un mantenimiento diferido, los urbanizadores se dirigen a él. Estas unidades se venden por $500,000 o $700,000 cada una. El urbanizador puede pagar a los propietarios, derribar el edificio y ganar dinero”.

Grandes retos amenazan a la venta de condominios

A medida que se acerca el final del verano, el fuerte aumento de las tasas de interés a lo largo del año y la mayor incertidumbre económica presentan los mayores desafíos para el mercado de condominios costeros de Miami-Dade.

Las tasas de interés son casi del doble de lo que eran hace un año, lo que ha hecho subir las tasas hipotecarias. Según Freddie Mac, la tasa hipotecaria promedio a 30 años de es ahora del 5.55%, casi el doble que hace un año, cuando la tasa era del 2.87%.

Los economistas pronostican que las tasas hipotecarias van a aumentar más en los próximos meses, lo que reduciría el poder adquisitivo de los compradores de condominios.

“Muchos de los compradores son de Nueva York”, dijo de Paula. “Sienten que el mercado va a tener una corrección”.

Peter Zalewski, director de Condo Vultures, dijo que se avecinan otros desafíos que amenazan las ventas de condominios costeros del condado. Además de las tasas de interés más altas y una posible recesión, Zalewski dijo que muchos propietarios y asociaciones de condominios enfrentan mayores costos de seguro de la propiedad y cuotas mensuales de mantenimiento, especialmente después de la nueva legislación que requiere que las asociaciones de condominios de la Florida comiencen a llenar plenamente las reservas para el mantenimiento y reparaciones importantes.

“Si la persona tiene un presupuesto ajustado”, dijo Zalewski de los posibles compradores de condominios, “los precios pudieran ser catastróficos”.

Wilson, trasplantada de Nueva York, sigue alquilando en la sección Mid Beach de Miami Beach. Tiene los dedos cruzados para encontrar pronto un lugar para comprar por unos $850,000.

Quiere vivir en un dúplex o cuádruplex en Biscayne Point, Normandy Isle o North Bay Village.

“Los inquilinos están a merced del mercado. Decidí que quería salir del club de los inquilinos para siempre y ganar dinero con la propiedad”, dijo. “Una parte de mí piensa que debería esperar un poco para ver si los precios empiezan a bajar, pero si es lo correcto para mí, entonces actuaré ahora”.