Yahoo Noticias El desafío de Hialeah: cómo crear un programa de vivienda asequible para trabajadores
Resolver la crisis de vivienda asequible parece un nudo gordiano. Encontrar tierra disponible, reducir los precios de construcción y lograr acuerdos con empresas inmobiliarias, para obtener cuotas de unidades a bajos precios, son tareas pendientes para encontrar una solución.
Bajo este panorama, Hialeah ha instaurado un comité de expertos que apunta a mitigar la crisis de la vivienda.
Políticamente la intención es crear un programa de vivienda para trabajadores, cómo lograrlo es la incógnita.
Jesús Tundidor, presidente del Concejo de Hialeah y promotor del comité estima que el crecimiento poblacional e inmobiliario ha traído algunos obstáculos para la ciudad.
“Hay una necesidad de vivienda pero los precios de construcción son muy elevados”, indicó el Tundidor.
De acuerdo con el concejal, la administración está buscando la manera de ayudar a la empresa privada a reducir los costos para construir unidades de vivienda asequible.
En la rueda de prensa que antecedió a la primera reunión del comité el lunes, el alcalde de Hialeah, Esteban Bovo Jr., estimaba que una de las causas de la crisis de vivienda es la oleada migratoria de los últimos tres años, por lo que considera necesario abordar el proceso con “expertos”.
Opciones para más viviendas asequibles en Hialeah
Bovo ha dicho en repetidas ocasiones que la ciudad no tiene tierra disponible, aunque la municipalidad aún cuenta con 55 acres vacantes en East 56th St.
A juicio del alcalde “el costo de limpiar (esos 55 acres) sería el obstáculo más grande (...) hay una línea de tren, se ha hecho mecánica (sic) con camiones”, puntualizó. “El mejor uso para esa tierra sería algo comercial, como galpones”.
Sin embargo, ese terreno parece tener un destino sellado: la construcción de una nueva sede para la alcaldía, a manos de Terra Group, cuyo director ejecutivo David Martin, forma parte del Comité de Vivienda Asequible de Hialeah.
La empresa le ofreció a la ciudad construirle una nueva sede gubernamental de 20 acres. A cambio, los urbanizadores piden alquilar los 35 acres restantes con un contrato de arrendamiento por 99 años.
Precisamente Martin propuso contratar a consultores para ayudar al departamento de zonificación a identificar las opciones disponibles para la ciudad.
Sin más tierra pública, lo que parece viable para Hialeah es buscar apoyo en el Sistema Escolar del Condado Miami-Dade para identificar terrenos disponibles.
Roberto Alonso, miembro del distrito 4 de la Junta Escolar que representa a Hialeah y Miami Lakes, aseguró ante el comité que la escasez masiva de personal se debe a que los maestros “no pueden darse el lujo de vivir en las comunidades a las que sirven”.
El representante escolar mostró su intención de formar alianza con el comité. “Estamos abiertos a la conversación, especialmente cuando se trata de proporcionar alojamiento a nuestros maestros y a cualquiera de nuestros empleados”, dijo Alonso.
Sin embargo, algunos residentes están en contra de cualquier intención de tocar parques públicos o terrenos de las escuelas.
José Azze, férreo defensor de los parques de la ciudad, advirtió que desde 1992 cuando Hialeah comenzó a tener un “enorme crecimiento” empezó un detrimento de los terrenos para parques, incluso el cierre de algunos de estos espacios públicos.
“Ciudades como Opa-locka, North Miami y otras con un nivel de ingresos más bajo que el nuestro han construido nuevos parques y han agregado terrenos para parques” dijo Azze, quien trabajó en el Departamento de Parques y Recreación por más de tres décadas.
La tormenta perfecta: altos precios y pocas tierras
Durante la primera reunión del comité que duró poco más de dos horas, los nueve panelistas, empresarios dedicados a la construcción y arquitectura, expusieron lo que consideran los principales problemas: un código de zonificación anticuado que retrasa el proceso de construcción y pocos terrenos con elevados precios.
De acuerdo con Martin, director de Terra Group, el panorama general que están enfrentando desde el punto de vista del desarrollo, es que los costos de la tierra son altos, al igual que las elevadas tasas de interés y los propios costos de construcción.
Para Alex Ballina, director de Gestión de Activos del Departamento de Vivienda Pública y Desarrollo Comunitario de Miami-Dade (PHCD) el condado está enfrentando una tormenta perfecta, con tasas de interés crecientes y elevados costos de construcción son altos, además del desafío de encontrar terrenos disponibles.
En ese sentido, Ballina estimó que lo que se puede hacer es una “reutilización adaptativa de las tierras”, buscar terrenos que no eran originalmente considerados como viviendas “para la supervivencia no solo del condado sino de nuestro ecosistema”.
Concesiones a cambio de unidades residenciales asequibles
En medio del debate de qué sería mejor, se planteó la posibilidad de pedir a los urbanizadores unidades asequibles a cambio de concesiones en la construcción, pero este aspecto generó algunas críticas.
Alex Ruiz, director de Prestige Builders, principal constructora en la ciudad, con una veintena de edificios, advirtió que “la ciudad necesita entender” que darles incentivos no necesariamente supera los posibles subsidios.
Para Ruiz, la idea de otorgar una variación de espacios de estacionamiento no se traduce en la posibilidad de ofrecer un porcentaje de vivienda asequible.
A su juicio, ello “destruiría por completo el desarrollo y el crecimiento positivo que la ciudad experimenta. Creo que este comité tiene una difícil labor”.
Ruiz fue enfático en señalar que Hialeah tiene un código de zonificación anticuado que hace que la mayoría de los urbanizadores deban pedir variantes para llevar a cabo sus proyectos, siendo la cantidad de puestos de estacionamiento uno de los más comunes.
Precisamente sobre este tema, el alcalde explicó que el concejo debe unirse cuando una constructora solicité una concesión, dependiendo del proyecto, para pedir unidades residenciales asequibles.
Bajo esta administración, solamente una vez el concejo ha pedido públicamente a un constructor ayuda para palear la crisis.
En agosto de 2023, Tundidor pidió a la empresa Taves Capital Group LLC encontrar una manera de ayudar a mitigar los efectos de la escasez de vivienda que enfrenta la ciudad, quienes ofrecieron 5% o 29 unidades como viviendas para trabajadores, de las 580 que planean construir.
A qué población podría beneficiar el programa
Melissa Tapanes, designada como la vicepresidenta del comité, quien pertenece a la firma Bercow, Radell, Fernandez, Larkin and Tapanes, planteó definir a qué ingreso medio del área (AMI) busca ayudar este programa.
En ese sentido, Ruiz se preguntó si fundamentarán en la tasa sobre el ingreso medio de Miami-Dade, de $74,700, o el de Hialeah, que alcanza $49,531, mientras que el promedio de una unidad de una habitación en la ciudad supera los $1,975.
Ballina explicó a el Nuevo Herald que el costo de vivienda en todo el país ha crecido 123% en los últimos cinco años, en detrimento de los sueldos, que se han quedado atrás, sumado al hecho de que hay un rezago en la construcción de viviendas.
En Hialeah la porción de vivienda de alquiler (40,383) supera a la de compra (35,759), de acuerdo con el Estudio sobre la Vivienda para Trabajadores que realizó la ciudad en 2023.
El más reciente estudio Plan de Vivienda Asequible de Miami-Dade que data 2020, elaborado por la Universidad Internacional de Florida advertía que la brecha de viviendas asequibles en Hialeah superaba en aquel entonces más de 12,796 unidades para alquiler, cuya situación no ha disminuido a pesar de las nuevas y modernas construcciones en la ciudad.
La primera reunión terminó con muchas interrogantes sobre la posibilidad de éxito de este grupo de trabajo. Tundidor propuso que en la siguiente, pautada para el 8 de abril, deberían tener identificados los terrenos más viables dentro de la ciudad, para avanzar en sus propuestas.
