¿Será Cutler Bay la próxima ciudad en auge de Miami-Dade? Sus esperanzas están en un proyecto de $1,000 millones

Cutler Bay aspira a convertirse en la próxima ciudad en auge del sur de Miami-Dade.

Esas esperanzas están puestas en un centro comercial semivacío que ha luchado por recuperarse desde el huracán Andrew y que ahora es el centro de un proyecto de reurbanización de $1,000 millones.

“Seremos el corazón geográfico del sur de Dade y su motor económico en muy poco tiempo. Todas las oportunidades están ahí”, dijo el alcalde Tim Meerbott el mes pasado durante una reunión de la Miami Association of Realtors. “Ahora ya es estupenda, pero vamos a ser con diferencia la mejor ciudad que jamás se haya visto”.

Antaño uno de los mayores empleadores del sur de Miami-Dade, Southland Mall ha luchado por atraer clientes y restaurar su imagen después que Andrew destruyó la mayor parte de la estructura en 1992. A pesar de su ubicación en la confluencia del Florida Turnpike y la U. S. 1, el centro comercial sigue parcialmente vacío.

Los funcionarios de Cutler Bay dijeron que este proyecto será un impulso muy necesario para esta localidad de 45,000 habitantes, en donde el 96% de los vecinos trabaja en otro lugar, de acuerdo con el Plan Maestro de Transporte 2021 de la ciudad. Si tiene éxito, puede convertirse en un modelo para futuros desarrollos a gran escala en la a menudo olvidada región del sur de Dade, ya que el suelo disponible en el sur de la Florida sigue reduciéndose.

Pero los analistas dijeron que también es una apuesta arriesgada.

“Sé que a medida que la tierra se vuelve más escasa, especialmente en Miami-Dade, que vamos a ver los urbanizadores aventurarse en algunas áreas que se pensaba que no eran terrenos de primera clase”, dijo Jack McCabe, analista de bienes raíces y dueño Jack McCabe Expert Services, con sede en Deerfield Beach. “Me parece que es algo muy grande para Cutler Bay”.

Miami-Dade proyecta que se quedará sin terrenos vacíos en los que construir viviendas dentro del Límite de Desarrollo Urbano para 2026, lo que hace que el terreno de 83 acres en Cutler Bay que ya está zonificado para uso comercial y residencial sea “un regalo del cielo”, dijo Ned Murray, director adjunto del Centro Metropolitano de la Universidad Internacional de la Florida (FIU).

“Se puede seguir y seguir sobre lo que se puede hacer cuando se rehúsa un centro comercial”, dijo Murray. “Tienen casi carta blanca para crear algo realmente especial”.

“Una ciudad dentro de la ciudad”

Los urbanizadores BH Group y Electra America compraron en abril el centro comercial Southland Mall por $100.35 millones. En octubre adquirieron el edificio contiguo de Sears por $34 millones.

“Aún estamos en las primeras fases del proceso, pero imaginamos una ‘ciudad dentro de la ciudad’ para vivir, trabajar, comprar y jugar”, dijo Ron Gaither, director de desarrollo de Electra America, en un correo electrónico enviado a Miami Herald. “Tenemos un historial de 30 años urbanizando y adquiriendo propiedades residenciales de uso mixto, pero este será uno de los proyectos más grandes y ambiciosos de nuestra cartera”.

Los planes preliminares de lo que se convertirá en el Southplace City Center incluyen un hotel de 150 habitaciones, 60,000 pies cuadrados de consultorios médicos, un anfiteatro comunitario con terrazas, senderos para carritos de golf, un sistema de trolebuses, restaurantes, comercios y aproximadamente 4,400 viviendas que se construirán en un periodo de siete años.

Los vecinos que hablaron con el Herald se mostraron en general favorables o neutrales a la remodelación de Southland Mall, pero dijeron que la ciudad tendrá que planificar con cuidado para no poner en peligro la sensación de pueblo pequeño que los atrae de Cutler Bay.

“Ese lugar ha sido inútil, una monstruosidad”, dijo Dahlia Canes, de 70 años, de Southland Mall. “Es increíble que no habían hecho nada hasta hace poco”.

Canes se mudó a Cutler Bay desde Miami hace unos 10 años y dijo que los nuevos desarrollos y los atascos de tráfico contribuyeron a una calidad de vida estresante que la empujó hacia el sur. Ella escuchó que otros vecinos están preocupados de que el proyecto Southland Mall podría aumentar el tráfico y los costos, pero dijo que esas preocupaciones pueden ser abordados con una planificación adecuada.

“Estoy a favor del progreso, porque no se puede detener, pero se puede manejar de una manera en la que esté debidamente restringido”, dijo Canes. “Esta es la ciudad de Cutler Bay, así que el sabor del pueblo no debe perderse nunca. Tenemos que mantener el sabor del pueblo. Es un pueblo, no una ciudad: es diferente; por eso vivo aquí”.

Cutler Bay, antes llamado Cutler Ridge, se constituyó en 2005. La ciudad, tal vez más conocida por sus desfiles de carritos de golf, es el municipio más joven de Miami-Dade. Sus dirigentes suelen alardear de su “ambiente de pueblo pequeño”.

Pero ser una comunidad dormitorio tiene sus desventajas. Se traduce en atascos de tráfico en los desplazamientos hacia el norte en busca de trabajo y entretenimiento.

“Todos los puestos de trabajo están allí”, dijo Meerbott en la reunión de la Asociación de Agentes Inmobiliarios . “Sinceramente, la mayoría de los buenos restaurantes están allí. Todos los médicos están al norte. Aquí abajo no hay nada y por eso el tráfico es tan malo”.

Aprobación no necesaria

Los urbanizadores prevén empezar las obras a mediados de 2023.

El proyecto Southland Mall no requerirá la aprobación del Ayuntamiento, a menos que los urbanizadores soliciten exenciones. Esto se debe a que el centro comercial se encuentra dentro del distrito del centro de la ciudad, que permite el uso mixto, el uso comercial y el desarrollo multifamiliar, así como hoteles, discotecas e incluso dispensarios de marihuana medicinal, según el código municipal.

Esto también significa que los urbanizadores, quienes presentaron sus planes de sitio en septiembre, pueden eludir un proceso de audiencia pública.

“Es estrictamente administrativo”, declaró al Herald Rafael Casals, administrador municipal. “Es un incentivo enorme”.

Southland Mall también resulta atractivo para los urbanizadores, porque está situado en una de las 8,700 zonas de oportunidad designadas por el gobierno federal. Los urbanizadores que construyen en estas zonas “económicamente desfavorecidas” pueden optar a cuantiosas exenciones fiscales.

La remodelación del centro comercial podría convertir a Cutler Bay en “el centro de toda la zona del sur de Dade”, dijo la experta en comercio minorista Beth Azor, de Azor Advisory Services en Weston.

“Si seguimos construyendo viviendas allí, entonces el comercio minorista y restaurantes les seguirán”, dijo. “Necesitamos viviendas para nuestros trabajadores en el sur de la Florida y creo que es mucho mejor tener dos o tres complejos de apartamentos frente a un centro comercial viejo y muerto”.

McCabe puso en duda que exista suficiente demanda en la región para apoyar un proyecto de esta magnitud.

“¿Es demasiado optimista? ¿Es realista? ¿Es un poco increíble? Bueno, está entre las dos últimas”, dijo. “Podría ser un catalizador para el futuro o podría ser un gran fracaso”.

Crear empleo y reducir los desplazamientos

Meerbott, en plena euforia por su reelección del 70%, describió ambiciosos planes para su ciudad durante la reunión del mes pasado de la Asociación de Realtors.

“Quiero que piensen en esto”, dijo a los asistentes. “Allá por el siglo XIX, alguien que vivía en Manhattan dijo ‘Oigan, mantengamos verde el centro de esta zona’ y eso es ahora Central Park”.

En marzo, los vecinos aprobaron un bono de obligación general de $37 millones para convertir 16 acres de antiguas tierras de labranza en un extenso Legacy Park, un centro comunitario y el Ayuntamiento.

“Este va a ser nuestro Central Park, por así decirlo”, dijo el alcalde.

El 96% de todos los trabajadores que viven en Cutler Bay están empleados en otros lugares del condado, principalmente en South Miami, Coral Gables, Miami y Doral, según el Plan Maestro de Transporte 2021 de la ciudad. “Cutler Bay exporta el mayor porcentaje de sus trabajadores en el sur de Dade”, dice el informe. “Del mismo modo, tiene el porcentaje más bajo de personas que viven y trabajan en sus límites que cualquier municipio del sur de Dade”.

Los vecinos de la ciudad gastan aproximadamente 27% de sus ingresos en transporte. Tienen un tiempo promedio de desplazamiento al trabajo de 40 minutos, superior al promedio nacional de 25 minutos, y 7% de la población activa de la ciudad se considera pasan más de 90 minutos en los viajes de ida y vuelta al trabajo, agrega el informe.

Según Meerbott, la creación de empleo local es fundamental para paliar estos problemas. Se prevé que el proyecto Southland Mall cree 2,700 puestos de trabajo, según los urbanizadores.

“Tenemos una población muy diversa a nuestro alrededor para proporcionar los puestos de trabajo que se necesitan: médicos, abogados, enfermeras, plomeros, conserjes, maestros, bomberos... todo está aquí”, dijo en una entrevista con el Miami Herald.

Meerbot repite a menudo el mantra de “no puedes detener el cambio, pero puedes guiarlo”. Dijo que puede empatizar con la ansiedad que sienten los vecinos ante los próximos proyectos, pero que, en última instancia, la reurbanización es inevitable.

“Tenemos que permitir el crecimiento en algún lugar”, declaró ante Herald.

El proyecto Southland Mall incluye alrededor de 4,400 unidades de vivienda que se construirán en un período de siete años, con las primeras 400 unidades que se espera que se construyan dentro de dos años después de comenzar la construcción.

“Se trata del mejor uso del terreno en un momento que se necesitan desesperadamente nuevas viviendas, sin sobrecargar la infraestructura de la ciudad”, dijo Gaither.

Los urbanizadores no han anunciado planes para incluir viviendas asequibles en el proyecto. En un comunicado de prensa, dijeron que los apartamentos serán “a precio de mercado”.

“Prevemos que las opciones de vivienda cubrirán todo el espectro de necesidades residenciales, desde precios razonables a precios premium”, dijo Gaither, sin especificar más.

McCabe, analista inmobiliario, se mostró escéptico ante este planteamiento.

“Necesitamos urgentemente viviendas asequibles”, dijo McCabe. “¿Viviendas a precio de mercado? No estoy tan seguro”.

Más viviendas previstas

La remodelación del centro comercial es uno de los tres proyectos que traerían más viviendas a Cutler Bay.

En octubre, el Ayuntamiento aprobó la solicitud de sitio para construir una comunidad de vivienda de $100 millones llamado “The Contemporary” para personas de 55 años o mayores, que incluirá 196 unidades de vivienda, 42,000 pies cuadrados de espacio médico y 19,000 pies cuadrados de espacio comercial.

El solicitante para ese proyecto, Cutler Bay Real Estate Partners LLC, es copropiedad de Juan Carlos Mas, según la solicitud. Es hermano de Jorge y José Mas, copropietarios del equipo de fútbol Inter Miami y responsables del proyecto de estadio de fútbol Miami Freedom Park, de $1,000 millones.

En otra propuesta de desarrollo, A&E Partners Holding solicitó en agosto permisos para construir cuatro edificios de apartamentos con un total de 760 unidades en un terreno de 10.6 acres. El proyecto incluiría 274 viviendas para personas mayores, 338 viviendas a precio de mercado y 148 viviendas para trabajadores. La ciudad celebró su primer taller de zonificación para el proyecto a principios de este mes y el consejo pareció apoyarlo.

Meerbott prevé que la población de la ciudad aumente en unos 5,000 habitantes en los próximos cinco años. Si los tres proyectos se completan según lo previsto, la oferta de viviendas de la ciudad aumentaría en más de 5,300.

“Esas cifras asustan a nuestros ciudadanos”, declaró Meerbott al Herald. “Ahí es en donde verán en las redes sociales ‘madre mía, están aprobando esto, esto y esto’. Por eso he dicho que nos cuesta transmitir el mensaje de que no podemos impedir que construyan. Tienen derecho a hacerlo. Lo único que podemos hacer es asegurar que construyan de un modo que sea mejor para nuestra comunidad”.

Chris Robinson, de 29 años, nacido en Homestead y quien que iba a Southland Mall en excursiones escolares y para ver películas cuando era niño. En 2019, él y su esposa compraron su primera casa en Cutler Bay.

“Nos enteramos de los carritos de golf y los desfiles y todo y es un gran vecindario para criar una familia, así que nos decidimos; nos encanta allí”, dijo.

Robinson apoya la reurbanización del centro comercial pero se mostró preocupado por la propuesta separada de 760 nuevos apartamentos.

“Estoy entusiasmado con Southland Mall”, dijo. “Sin embargo, en algún momento, demasiados apartamentos es demasiado”.

“Eso definitivamente haría que pierda su atractivo Cutler Bay”, dijo.

Ángel García, de 56 años, dijo que los vecinos de su vecindario Cantamar en años anteriores expresaron su preocupación por la construcción de apartamentos cerca de viviendas unifamiliares.

“No me malinterpreten, sabemos que va a haber viviendas en Southland Mall, pero eso es más que suficiente vivienda”, dijo.

García apoyó la remodelación de Southland Mall.

“Es triste que nunca hayan hecho nada realmente con este centro comercial, por lo que el hecho de que lo estén haciendo ahora es emocionante”, dijo. “Espero que este proyecto va a animar Cutler Ridge un poco más”.

García dijo que los negocios “de lujo” eran muy necesarios, como restaurantes de alta gama y grandes tiendas.

“Para comer bien tenemos que ir a Coral Gables o Brickell y eso no es justo”, dijo. “¿Por qué tenemos que llevar nuestro dinero a Coral Gables, cuando Coral Gables no hace nada por nosotros?”