¿A quién se culpa cuando los compradores de vivienda creen que pagaron demasiado?

Allison Diaz/Allison Diaz

Es probable que el arrepentimiento del comprador tome un cariz más siniestro en los próximos meses, a medida que las personas que compraron sus casas en el punto más alto del mercado descarguen su frustración contra sus agentes inmobiliarios. Los precedentes históricos sugieren que a medida que el valor de la vivienda se estanca y luego desciende el último grupo de compradores suele resentirse, hasta el punto de arremeter contra sus agentes u otros profesionales participantes en el proceso, según Victor Insurance Managers.

La empresa, uno de los principales proveedores de pólizas por errores y omisiones para agentes y corredores, afirma que las inmobiliarias deberían esperar un aumento del número de demandas presentadas contra sus agentes en los próximos meses. Cuando los ánimos se caldean, asuntos que normalmente se consideran inconvenientes menores pueden convertirse en grandes asuntos que litigar.

Como señala la empresa, los agentes que son demandados en estas condiciones de mercado no corren mayor riesgo de ser declarados culpables que en cualquier otro momento. Pero eso no disminuye el calvario que implica tener que defenderse ante un tribunal.

Técnicas de defensa

En el mercado de viviendas nuevas, los cambios en las las tasa hipotecarias, las mejoras y el dinero en efectivo para cubrir los gastos de cierre son ya la norma. Algunos constructores incluso ofrecen bonificaciones en metálico o mayores comisiones a los agentes que atraen compradores. Ahora las reducciones de precios son inminentes, o ya están ocurriendo, dice Ben Caballero, de HomesUSA. El corredor con sede en Dallas lista casas nuevas para la venta de más de 60 constructores en los cuatro principales mercados de Texas.

“Los constructores ofrecen los incentivos y bonificaciones antes de bajar los precios”, me dijo Caballero. “Ahora están bajando los precios”.

Caballero sabe algo acerca de vender casas nuevas: Es tres veces poseedor del Récord Guinness de “mayor número de transacciones anuales de venta de viviendas a través de la MLS por un agente inmobiliario vendedor individual”. También es el único agente en superar los $1,000 millones en ventas anuales, una hazaña que logró por primera vez en 2015 y luego repitió cada año hasta 2018, cuando se anotó más de $2,000 millones.

UN FINAL LENTO

El New American Home, ese homenaje anual a los últimos productos y técnicas de construcción, está batallando para cruzar la línea de meta. Esta obra maestra se presenta cada año en la gran convención de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, el Salón Internacional de la Construcción (IBS).

El modelo 2023 hará su debut en enero. Pero el constructor de la casa está lidiando con los mismos problemas de la cadena de suministro a los que se enfrentan todos los demás constructores. De hecho, el proyecto estuvo prácticamente parado más de tres meses durante la primavera a la espera de que llegara el material.

“Nuestro mayor reto ha sido averiguar cuándo llegará el material para saber cuándo programar la mano de obra”, explica Michael Gardner, arquitecto en jefe. “Todos nuestros [subcontratistas] han estado muy ocupados, y como los retrasos se han vuelto tan comunes, nadie se compromete a una fecha específica hasta que el material esté en el lugar de la obra”.

Como exposición insignia del IBS, la casa tiene un plazo de entrega muy estricto. Por eso, para cumplir los ajustados plazos de instalación, Gardner dice que su equipo hace un seguimiento semanal de los proveedores. “Ha llegado un punto en el que parece que somos más una empresa de logística que una empresa de construcción”, afirma el arquitecto.

A pesar de los importantes retrasos, el proyecto está en vías de terminarse este mes. La casa de demostración de 7,575 pies cuadrados cuenta con cinco dormitorios, siete baños, un spa, una sala de juegos, un despacho privado, una cocina exterior de última generación, una terraza en la azotea y una piscina de dos niveles.

JUEGO DE NÚMEROS

Estas son algunas de las estadísticas más destacadas:

▪ En octubre se cerraron casi 60,000 operaciones de compraventa, según Redfin. Eso equivale a un récord de 17.9% de las viviendas que estaban bajo contrato.

▪ Alrededor del 37% de las pequeñas inmobiliarias no pudieron completar sus alquileres en octubre, según Alignable, una red de recomendación en línea. Aterrador, sin duda, pero aún más escalofriante es que 37% es el promedio nacional entre todas las pequeñas empresas.

▪ Quizá las pequeñas empresas sigan siendo la columna vertebral del sector de la construcción de viviendas, pero están perdiendo cuota de mercado en favor de empresas regionales y nacionales. Esas empresas más grandes aumentaron su cuota de mercado hasta la friolera del 57.5% en 2021, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

SEGURO CONTRA INUNDACIONES

En un cambio que lleva dos años gestándose, la Administración Federal de la Vivienda (FHA) permite ahora a los deudores que usen financiamiento asegurado por la FHA obtener pólizas de seguro contra inundaciones de aseguradoras privadas. La FHA exige que las propiedades situadas en las Zonas Especiales de Peligro de Inundación designadas por la Agencia Federal de Gestión de Emergencias (FEMA) cuenten con un seguro contra inundaciones. Pero la cobertura contra inundaciones suele ser aconsejable fuera de esas zonas.

El cambio ofrece ahora una opción a los deudores de la FHA: Pueden obtener cobertura contra inundaciones en el mercado privado o a través del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones. Las pólizas privadas suelen ser, aunque no siempre, más baratas que las ofrecidas a través del programa federal, y a menudo proporcionan mejor cobertura.

“La nueva norma es una victoria para los consumidores, para la libertad de elección y para una cobertura contra inundaciones que protegerá a más deudores y propiedades de la catástrofe natural número 1”, declaró Kenny Parcell, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Aceptar pólizas privadas desplaza el riesgo del Tío Sam al sector privado. Pero aquí está el problema: las empresas privadas deben ajustar sus pólizas a los requisitos del NFIP, o de lo contrario sus pólizas serán rechazadas, incluso si son aceptables para otros préstamos respaldados por el gobierno federal.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.