Controlar el alza de las rentas y registrar contratos: Esto dice la iniciativa de Batres sobre alquiler en CDMX

El Gobierno de la CDMX presentó este martes 30 de julio una iniciativa que busca bajar el tope para el aumento de las rentas y estimular la producción de vivienda para personas de menores ingresos.

La iniciativa, entregada este martes al Congreso local, plantea cambios a la Ley de Vivienda de la CDMX y el Código Civil del Distrito Federal para también crear un registro de contratos de arrendamiento.

El texto indica que la reforma tiene como objetivo garantizar el derecho humano a la vivienda adecuada a toda la población, mismo que se ha visto vulnerado. Sin embargo, especialistas consultados por Animal Político consideraron que las acciones que propone son insuficientes y carecen de medidas eficaces para cumplirse.

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Silvia Emanuelli, coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), explicó que esta iniciativa forma parte de un paquete de reformas que ha impulsado la actual administración en materia de vivienda, como la regulación de espacios en renta de corta estancia (tipo Airbnb) y el programa piloto de vivienda para jóvenes, los cuales muestran la intención de las autoridades de atender las problemáticas relacionadas con este derecho, pero no las resuelven del todo.

“Son iniciativas que demuestran el reconocimiento que hay a la crisis de vivienda, que el gobierno ha tomado conciencia de ella, pero son complicadas desde el punto de vista de la implementación”, apuntó Emanuelli.

Que las rentas no crezcan más que la inflación

El documento entregado al Congreso de la CDMX propone cambios al artículo 2448 D del Código Civil local, para que las rentas no puedan incrementarse anualmente por encima de la inflación. 

Actualmente, dicho artículo plantea que el alza máxima puede ser de 10% anual, mientras que la inflación promedio en la última década es de 4.69% anual, por lo que las rentas tuvieron un margen para crecer cada año más del doble de ese porcentaje.

Al respecto, Rosalba González Loyde, investigadora de la UNAM en materia de vivienda, consideró que la propuesta es positiva, pero tiene limitaciones para hacerse cumplir, pues sólo aplica a las actualizaciones de contratos, es decir, cuando se renueva al mismo arrendatario.

“Lo que regula de los aumentos es la actualización (del contrato). Si se va ese inquilino y llega otro, no hay actualización de contratos, es un contrato nuevo y el propietario puede aumentar la renta, pues no sé, el 20 o 30%, si el mercado lo permite, y eso no se establece ni con lo que tenemos vigente ni con la propuesta”, explicó. 

Además, resaltó que con datos a 2020, 36% de las viviendas en la Ciudad de México no tenían un contrato vigente, por lo que una tercera parte de las viviendas en arrendamiento quedan fuera de este control.

Silvia Emanuelli señaló que, además, la propuesta de Martí Batres deja fuera de los límites del alza de precio de las rentas a aquellas personas que alquilen por menos de un año cualquier inmueble, ya que únicamente contempla la regulación de contratos con mayor vigencia.

“En la realidad muchos contratos duran menos de un año, lo que deja a estas personas fuera de la regulación, porque los arrendatarios no tienen que respetar el tope de incrementos planteado en la iniciativa. El problema de la asequibilidad es complejo y requiere medidas amplias e integrales, incluso radicales, pero que realmente estén enfocadas al sistema económico que ha convertido la vivienda en una mercancía“, indicó.

Registro de contratos 

La iniciativa también establece la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento, a cargo del Gobierno de la Ciudad de México, en el que los acuerdos deberán ser inscritos en un plazo no mayor a 30 días de haberse celebrado.

Según la iniciativa de reforma del artículo 2448 F del Código Civil local, el registro se regirá de conformidad con los criterios de la Ley de Transparencia, acceso a la información pública y rendición de cuentas de la Ciudad de México, así como la Ley de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados de la capital.

Sobre este registro, el arquitecto Horacio Urbano, director de Centro Urbano, comentó que tal como se encuentra planteado en la iniciativa, este padrón no será viable, ya que no establece medidas que obliguen a los arrendatarios a inscribir sus contratos y tampoco proporciona incentivos para que las personas propietarias estén dispuestas a pagar impuestos.

“No hay condiciones para crear ese catálogo, porque no veo que las personas estén dispuestas a pagar impuestos”, agregó el arquitecto.

Desde su punto de vista, una propuesta viable debe contar con información clara sobre los derechos que se protegen de los propietarios, así como de aquellos que salvaguardan a los inquilinos, pero en el documento que discutirá el Congreso de la Ciudad de México “falta claridad y queda sólo en buenas intenciones”.

Rosalba González Loyde coincidió en que “si no es obligatorio (el registro), es una invitación prácticamente y además, esa invitación implica obligaciones –en este caso fiscales al plantear que se transparenten los ingresos– no lo van a hacer, o sea como propietarios no les convendría hacerlo”.

Para Máximo Jaramillo, investigador del Instituto de Estudios Sobre la Desigualdad (Indesig), el registro presenta una oportunidad para recabar información suficiente sobre los precios de la renta de viviendas, ya que actualmente no se cuentan con datos oficiales al respecto y sólo hay estimaciones.

Construcción de viviendas en arrendamiento a bajo costo

Además del control en el precio de las rentas, la iniciativa propone la producción pública de espacios cuyo arrendamiento resulte asequible para personas de bajos ingresos.

Esto como parte de un Programa Institucional de Vivienda de Interés Social y Popular, que el gobierno capitalino deberá crear en términos de lo establecido por la Ley de Planeación del Desarrollo del Distrito Federal, que incluya la vivienda en arrendamiento asequible, así como acciones de mejoramiento de casas, rescate de la cartera hipotecaria, apoyos para construcciones en riesgo, así como un Programa Comunitario de Producción y Gestión Social del Hábitat. 

Aunque, de acuerdo con Silvia Emanuelli, la producción de viviendas para arrendamiento asequible dependerá del presupuesto que la próxima administración de la Ciudad de México asigne a este tipo de proyectos, dado que en el documento presentado al Congreso únicamente se menciona la intención de construirlos.

“Todo dependerá de qué sucede en la nueva administración, si va a haber modificaciones importantes al Instituto de Vivienda para hacer más efectivo su trabajo, así como de los recursos que tendrá a disposición la ciudad para garantizar este derecho, pero eso se sabrá hasta que tengamos información de lo que hará el gobierno de Cara Brugada en relación con esta temática en específico”, agregó Emanuelli.

¿Qué le hace falta a la iniciativa?

Para Horacio Urbano, “la iniciativa tiene un efecto más bien político de decirle a la gente que están tomando en cuenta el problema de las rentas, que es un problema real, pero que no se soluciona con un parchecito”, ya que “lo que se requiere es una política integral que tenga claro el nivel de la demanda de viviendas, en qué zonas y qué tipo de construcciones se requieren, pero esto debe partir de un replanteamiento de la política pública de desarrollo urbano”.

Pese a que reconoció las buenas intenciones de la iniciativa, el arquitecto señaló que las propuestas de política pública en materia de vivienda “deben tener un equilibrio entre la protección de los inquilinos y la oferta, es decir, que también debe ofrecerse incentivos para que existan espacios en renta, y esto solo se logra garantizando que hay acceso a la compra de vivienda y que se proteja a sus propietarios”.

Mientras que González Loyde advirtió del riesgo de que la construcción de vivienda social por parte del gobierno y su venta a precios asequibles puede resultar contraproducente.

“La vivienda social es protegida en términos de que es más barata y se otorga bajo ciertos mecanismos de selección. Cuando tú permites a ciertos perfiles que accedan a esa vivienda en propiedad, y le das la oportunidad de comprarla, esa vivienda que se pagó con dinero público, cuando la compra deja de estar protegida, porque bajo la figura jurídica de la propiedad privada, ahora ya se puede colocar la otra vez al mercado”, explicó.

Al respecto, Máximo Jaramillo mencionó el caso de Singapur, donde hay opciones de arrendamiento hasta por 99 años, que permiten garantizar un espacio de vivienda a las familias sin opción a venderla.

“Básicamente implica que es tuya la casa, pero la gran diferencia es que no la puedes vender entonces, es del Estado pero está completamente asegurada a ti. Y digamos la ventaja que tiene eso es que sacas del mercado inmobiliario esa vivienda”, apuntó.