Contratos inmobiliarios tienden a favorecer a los urbanizadores. Qué deben tener en cuenta los compradores

Los contratos de compra con los urbanizadores son típicamente unilaterales a favor de éstos, y los compradores deben estar conscientes de lo que aceptan antes de firmar, explicaron abogados.

Los compradores que firmaron acuerdos para casas en Coconut Grove con Doug Cox, de Drive Development, y su socia Nicole Pearl, a través de su empresa Send Enterprises LLC, han estado atrapados en un patrón de espera durante años mientras Cox ha pospuesto el cierre y no ha podido adquirir los certificados de ocupación para que puedan mudarse.

“Es común que los contratos de los urbanizadores sean bastante onerosos y tengan protecciones para el urbanizador frente al comprador”, dijo Dennis Eisinger, socio gerente del bufete Eisinger Law, en Hollywood. Como experto en derecho inmobiliario, representa a compradores, comunidades de propietarios y urbanizadores. “Se trata de una relación contractual que es tan diferente como comparar manzanas y naranjas a la compra de una reventa en 45 días. Estos contratos sesgados pueden abrirle la puerta a la mala fe”.

“Eso no quiere decir que los compradores tengan cero opciones, pero deben ser cautos antes de firmar un acuerdo con un urbanizador”.

El lenguaje de un contrato, o acuerdo de compraventa, como el que firmaron los clientes de Cox, puede dejar pocos recursos a un comprador que tenga un conflicto con un urbanizador. Si el comprador no puede exigir al urbanizador un cumplimiento específico, el margen de maniobra para retrasos puede ser ilimitado.

“No es raro que el urbanizador incluya fechas de cierre previstas, pero no ofrezca ninguna garantía”, dijo Eisinger. “La jurisprudencia solo dice que esa fecha debe ser ‘razonable’”.

Aunque los compradores de Cox están “en una situación desafortunada”, dijo Eisinger, un grupo de compradores comprometidos con un urbanizador siempre puede “unir fuerzas para tomar medidas, minimizar los honorarios legales y ver qué reclamaciones se pueden hacer para derrotar cualquier posible conducta impropia de un urbanizador”.

Pasos a seguir para protegerse

Lo primero que debe hacer un comprador es investigar al urbanizador. ¿Cuál es su historial? ¿Cuál es el historial de sus contratistas? Pregunte por su financiamiento, hable de plazos concretos, asegúrese que el urbanizador le muestra proyectos anteriores y hable con esos propietarios.

“Yo digo a los compradores que tienen más posibilidades de conseguir un trato justo y una fecha de cierre fiable con un urbanizador de renombre que tenga un historial de resultados”, dijo Eisinger, quien también imparte cursos relacionados con derecho de propiedad horizontal y desarrollo comunitario en la Universidad de Florida (UF).

Si la casa está en la ciudad de Miami, visite el portal digital iBuild de la ciudad, cree una cuenta y consulte los informes sobre otros proyectos del urbanizador. Otras ciudades tienen portales digitales similares.

Haga que un abogado revise el contrato. No se deje engañar por un lenguaje denso y repetitivo.

Nunca se encariñe demasiado con una casa o con sus impresionantes planos. Es más fácil decirlo que hacerlo, pero piense en la casa como una inversión, posiblemente la mayor de su vida: está haciendo una transacción comercial, no iniciando un romance.

El Herald y abogados inmobiliarios examinaron un contrato de compraventa de Send Enterprises presentado como prueba A en las demandas contra la empresa.

Un comprador, Jonathan Schonfeld, esperó dos años a que le entregaran su casa adosada de $1.38 millones en 2986 Coconut Avenue, después de hacer un depósito de $415,000 y firmar un contrato el 8 de julio de 2020. El contrato establecía como fecha de finalización el 1 de septiembre de 2020 y una fecha para el certificado de ocupación y cierre en un plazo de seis meses, es decir, el 1 de marzo de 2021. En el momento en que firmó, la casa “estaba construida y solo faltaban los últimos retoques”, señala la demanda.

Schonfeld demandó a Send Enterprises y Cox el 8 de julio de 2022 por incumplimiento de contrato, porque, dijo, Send y Cox “mintieron repetidamente” al prometer terminar la casa “inminentemente” y “negarse a terminar la construcción, obtener los permisos adecuados de la ciudad de Miami y fijar una fecha de cierre”, muestran los registros judiciales de Miami-Dade.

En la demanda, Schonfeld pedía una compensación por daños y perjuicios, incluido el alquiler “en uno de los mercados de alquiler más caros del país”, los gastos de almacenamiento y la pérdida de una tasa de interés hipotecaria del 2%, que había aumentado al 6%. Alegó “inducción fraudulenta”, exigió que Send “cumpliera específicamente todas sus obligaciones” y solicitó que se embargara la propiedad.

Pero la demanda fue desestimada y enviada a mediación, como exigía el contrato. Nadie puede hablar de cómo se resolvió, porque tuvieron que firmar acuerdos de confidencialidad.

Cláusulas contractuales a tener en cuenta

Tenga en cuenta los siguientes puntos clave del contrato de Send Enterprises, redactado a favor del urbanizador, dijeron los abogados:

▪ El comprador renuncia a sus derechos. El contrato protege al vendedor, no al comprador. Cuando el comprador renuncia a su derecho a solicitar el cumplimiento específico, no puede obligar al urbanizador a entregar la casa terminada. Las fechas de terminación, las fechas de cierre y los plazos que aparecen en el contrato pierden su sentido.

▪ Cualquier disputa debe someterse a mediación. Ni el vendedor ni el comprador pueden solicitar un juicio con jurado o una indemnización por daños y perjuicios.

“La disputa debe ir primero a mediación durante no más de 90 días y, si no se resuelve, se resolverá mediante arbitraje de cumplimiento obligatorio ante un árbitro único. En ningún caso el árbitro tendrá autoridad para dictar un fallo que contemple daños punitivos o ejemplares”.

En palabras de Eisinger, “la mediación está bien, pero, si no resuelve el conflicto, el comprador debe tener la opción de litigar como recurso si el urbanizador no cierra la operación en un plazo razonable”.

“Es típico que el urbanizador diga ‘No habrá juicio’. No quiere ir ante un jurado que simpatice con el comprador y no con el urbanizador grande y malo”.

▪ El vendedor puede gastar los depósitos. Pearl and Associates, el bufete de abogados dirigido por Nicole Pearl, socia y novia de Doug Cox, retiene el depósito del comprador según un acuerdo de custodia con Cox, pero esto plantea un conflicto de intereses. El depósito del comprador estaría más seguro si lo custodiara un tercero independiente.

“Los depósitos pueden ser usados por el vendedor [...]. Todos los intereses devengados por los depósitos del comprador se acumularán únicamente en beneficio del vendedor”.

Según Eisinger, “el urbanizador suele querer usar los depósitos para la construcción, [por lo que] aconsejo a mis compradores que exijan que el primer 10% se deposite en garantía. Nunca se sabe lo que puede pasar con el urbanizador o la economía”.

▪ El comprador es el segundo en la fila, detrás de los prestamistas del vendedor. La primera obligación del vendedor es con sus prestamistas y con el pago de sus hipotecas, así que el vendedor debe liberar esas deudas para limpiar el título, mientras que el comprador acepta estar “subordinado”.

“El comprador acepta que todos y cada uno de los prestamistas del urbanizador tendrán, hasta el cierre, una hipoteca u otro interés en la propiedad, con mayor prioridad que cualquier derecho o interés que el comprador pueda tener en la misma, si lo hubiera, de conformidad con este contrato o en virtud de cualquier principio de igualdad o de otro modo. En el momento del cierre, el vendedor hará que las hipotecas aplicables en ese momento queden liberadas como gravamen sobre el inmueble y podrá usar los ingresos de cierre del comprador para tal fin [...]. Los derechos e intereses del comprador en virtud del presente acuerdo (y los depósitos hechos en virtud del mismo) estarán subordinados a todas las hipotecas, entrepisos y cualesquiera otras formas de financiación [...] que afecten al inmueble [...]”.

Eisinger dijo que “esa disposición es necesaria para el prestamista del urbanizador. En la venta de un urbanizador, el prestamista no va a dar un préstamo sin ese lenguaje en el contrato”.

▪ El comprador no puede gravar la propiedad.

“El comprador se compromete a no tratar de imponer ningún tipo de gravamen o reclamación sobre la propiedad y el comprador renuncia cualquier derecho de este tipo”.

“No estoy seguro de que esa disposición sea suficiente como para prohibir cualquier reclamación contra el inmueble, lo que le impediría al urbanizador venderlo. Estaría denegando algunos derechos básicos para presentar una reclamación”, dijo Eisinger.

Una disposición en la que Eisinger dice a sus clientes que insistan es el derecho de la parte ganadora a recuperar los honorarios del abogado de la parte perdedora en cualquier litigio.

“Eso refuerza la posición jurídica del comprador frente al urbanizador”, dijo. “Iguala las condiciones”.