Constructores de la Florida solicitan millonarias exenciones fiscales de ‘Vive Local’, pero construyen pocas viviendas asequibles

Cuando los legisladores de la Florida aprobaron el año pasado una ley para crear miles de viviendas asequibles, se consideró un alivio largamente esperado para los floridanos de bajos y medios ingresos.

La Ley Vive Local, como se le llamó, era una prioridad para el presidente del Senado, y nadie se inmutó ante su precio de $711 millones.

Menos de un año después, comunidades de todo el estado están protestando. Las autoridades locales se quejan de que las urbanizaciones propuestas arruinan el carácter de los barrios. Algunos dicen que han perdido el control de la planificación local.

Y la ley ha permitido a los urbanizadores eludir millones en impuestos locales sin proporcionar muchas viviendas asequibles para los residentes de ingresos más bajos.

Un informe sobre uno de los componentes clave del proyecto de ley muestra que menos de 500 nuevos apartamentos que merecen exenciones fiscales son asequibles para los floridanos que ganan el 80% o menos de los ingresos medios.

La presidenta del Senado, Kathleen Passidomo, republicana de Naples, y otros legisladores estatales han reconocido la indignación. El miércoles 7 de febrero, el Senado aprobó por unanimidad un proyecto de ley que aborda algunas de las quejas, pero no todas. La legislación todavía tiene que ser aprobada por la Cámara de Representantes.

Passidomo dijo que quiere seguir trabajando con los gobiernos locales, y la ley pudiera cambiar en los próximos años para dar cabida a las quejas. Pero el éxito de la Ley Vive Local tardará años en hacerse realidad.

“El mercado dictará lo que se va a construir”, dijo. “Tenemos que dejar que esto se desarrolle”.

Eso no sirve de consuelo a los funcionarios locales que creen que la legislación no ha proporcionado suficientes viviendas asequibles.

“Es absolutamente absurdo”, dijo el comisionado del Condado Pasco, Jack Mariano, después de ver la aprobación del proyecto de ley el miércoles. “No ayuda a la gente trabajadora normal”.

Apoyo ‘histórico’ a la vivienda

Después de años de inacción, la Ley Vive Local del año pasado fue considerada la legislación de vivienda más significativa de la Florida en décadas.

En lugar de continuar con la tendencia de la Legislatura de reasignar el dinero destinado a viviendas asequibles, la ley dedicó una cantidad récord de fondos a fomentar la construcción. Otros $100 millones se destinaron a préstamos sin intereses para los trabajadores de la Florida.

Y los urbanizadores de apartamentos recibían incentivos fiscales si designaban al menos 70 unidades como viviendas asequibles, disponibles para personas con ingresos de hasta el 120% de los ingresos medios de la zona. En comparación, el programa estatal de construcción de apartamentos asequibles se centra en unidades destinadas a personas que ganan solo hasta el 60% de los ingresos medios de la zona.

El objetivo era crear más viviendas para trabajadores y acabar con el control de los gobiernos locales sobre los nuevos proyectos.

Tras ver cómo las comunidades rechazaban proyectos de viviendas asequibles, Passidomo quería que Vive Local eliminara la burocracia. La ley hizo precisamente eso, permitiendo que los proyectos de viviendas asequibles eludieran los requisitos de zonificación, densidad y altura.

Las comunidades temían perder el control, y algunos activistas señalaron que la legislación no parecía beneficiar a los floridanos que ganan el 60% o menos de los ingresos medios del área, un nivel al que los edificios de viviendas asequibles tradicionalmente han tratado de ayudar.

Aun así, la legislación navegó a través de la Legislatura con apoyo bipartidista y fue elogiada por la mayoría de los activistas de la vivienda asequible por su récord de financiación. El gobernador Ron DeSantis lo calificó de “histórico” al firmar el proyecto de ley.

Tras entrar en vigor en julio, no tardó en provocar enfrentamientos entre urbanizadores y funcionarios y residentes locales.

Preocupación por los barrios

En Miami Beach, los propietarios del emblemático Clevelander Hotel and Bar anunciaron en septiembre que querían sustituir el inmueble por una torre de 30 pisos, con un 40% de las unidades calificadas en el rango más alto de lo que la Ley Vive Local designaba como “asequible”. El alcalde lo calificó de “la peor idea de la historia” porque “destruiría” el horizonte de Ocean Drive de la ciudad, y los propietarios redujeron la propuesta a 18 pisos.

En Doral, se propuso construir un rascacielos en 17 acres junto a una comunidad de casas adosadas de dos plantas. Las autoridades municipales lo impidieron invocando una moratoria de seis meses. Proyectos en Weston y Hollywood también encontraron resistencia.

Pocas comunidades se han mostrado tan en contra de la Ley Vive Local como el Condado Pasco, que cuenta con abundantes viviendas pero carece de suficientes empleos. En diciembre, los comisionados amenazaron con demandar a los urbanizadores de apartamentos que construyan en propiedades industriales o comerciales. Los funcionarios del condado quieren preservar esas áreas para atraer empleos.

El Proyecto de Ley 328 del Senado, aprobado el miércoles, aborda una de las preocupaciones planteadas por los gobiernos locales. Prohibiría que las construcciones superasen el 150% de la altura del edificio más alto siguiente si está adyacente a un vecindario de al menos 25 viviendas unifamiliares.

Pero también prohíbe a las comunidades usar otros métodos para restringir el tamaño de los edificios.

La senadora Alexis Calatayud, republicana de Miami, quien patrocinó el proyecto de ley, lo calificó de “mejora” de la Ley Vive Local que preserva el “carácter de las comunidades”.

¿Qué es ‘asequible’?

El SB 328 no hace nada para abordar algunas de las mayores quejas de las comunidades: créditos fiscales para viviendas que no consideran asequibles.

La Ley Vive Local concede a los urbanizadores de apartamentos exenciones del impuesto sobre la propiedad del 75% o el 100% si ofrecen al menos 70 unidades que sean asequibles para hogares con ingresos de hasta el 120% de los ingresos medios de la zona. En Tampa Bay, esto supone $104,280 para una familia de cuatro integrantes, según datos federales. En el Condado Miami-Dade es de $123,840.

Funcionarios locales dicen que esos estándares extienden la definición de quién califica para las viviendas asequibles. Dicen que los urbanizadores no tienen que bajar sus alquileres para calificar para exenciones fiscales. Mientras tanto, esas exenciones fiscales pudieran costar a los gobiernos locales millones en ingresos fiscales.

En Gainesville, seis de los siete complejos de apartamentos que han solicitado exenciones fiscales son viviendas para estudiantes alrededor de la Universidad de la Florida, según declaró la semana pasada Bryan Eastman, comisionado municipal, ante una comisión del Senado.

Por lo general, los estudiantes universitarios a tiempo completo no califican para los programas de viviendas asequibles porque suelen estar subvencionados por préstamos estudiantiles o por sus padres, dijo Eastman. La Ley Vive Local no tiene tal exención, y dijo que las exenciones fiscales pudieran privar a la ciudad de $3 millones en ingresos por año.

“Un proyecto de ley que fue diseñado para albergar a los residentes de bajos ingresos podría ser usado para dar exenciones fiscales para viviendas estudiantiles de lujo”, dijo Eastman.

Datos de los seis primeros meses de la Ley Vive Local muestran que 83 complejos de apartamentos en todo el estado cumplían los estándares para obtener créditos. Dichos complejos declararon asequible el 40% de su inventario –unas 9,500 unidades–, según la definición más generosa de la Ley Vive Local, que se refiere a los hogares que ganan el 120% de los ingresos medios de la zona.

Menos de 500 unidades fueron designadas para personas que ganan 80% o menos de los ingresos medios de la zona; $82,560 para una familia de cuatro en el Condado Miami-Dade y $69,520 en Tampa Bay.

En el Condado Pasco, dos complejos de apartamentos que promovieron detalle de “lujo” solicitaron créditos fiscales. El portal digital de Tapestry Cypress Creek ofrece una casa club y piscina de agua salada. The Gallery at Trinity Apartments cuenta con pickleball y un área verde “élite”.

En conjunto, los dos complejos solicitaron créditos fiscales porque 266 de sus 629 unidades califican para el 120% de los ingresos medios de la zona. Ninguna estuvo por debajo del 80%. Los propietarios de los apartamentos no han respondido a peticiones de comentarios.

Cuando un senador le preguntó si los apartamentos de “lujo” calificarían para los créditos fiscales, Calatayud dijo que “cumple el espíritu de la legislación”, siempre que las unidades estén un 10% por debajo del precio de mercado.

“Así que bien por esa gente de Pasco que consiga mudarse allí”, dijo Calatayud.

David Goldstein, ayudante del abogado en jefe del Condado Pasco, envió cartas de demanda el miércoles a los dos complejos pidiéndoles que no solicitaran las exenciones o que las rescindieran, alegando que los créditos fiscales son inconstitucionales porque las urbanizaciones no son de beneficencia. Esas exenciones fiscales pudieran costar a las arcas del condado hasta $86 millones hasta 2059.

La carta afirma que los alquileres que se cobran por un apartamento de dos dormitorios en los complejos “no son asequibles para el agente de policía, bombero o maestro de escuela del Condado Pasco”.

Según las directrices federales, los ingresos medios de la zona en el Condado Pasco, que se agrupa en el área de Tampa Bay, es de $89,400. En 120%, un apartamento de un dormitorio se considera asequible hasta $1,957. Uno de dos dormitorios sería de $2,349.

El área de Tampa Bay, incluyendo Pasco, ya tiene un excedente de unidades de alquiler para las personas que ganan entre el 80% y el 120% de los ingresos medios, dijo Mariano, el comisionado de Pasco. Señaló que los datos de la Universidad de la Florida muestran que la zona carece de unas 380,000 unidades más baratas; de un dormitorio que no cuesten más de $1,305 al mes y de dos dormitorios por debajo de $1,566.

Pasco argumentó ante los líderes estatales que los objetivos de ingresos de la ley Vive Local existentes para la vivienda asequible no cumplen con lo que Pasco necesita, y propuso un lenguaje que permita que cada comunidad defina su necesidad.

“Simplemente no puede ser una solución de talla única”, dijo la comisionada del Condado Pasco Kathryn Starkey al Tampa Bay Times. Calificó la exención fiscal de “bienestar corporativo”.

“Es un regalo fiscal sin beneficio alguno”.

Aaron Leibowitz, redactor del Miami Herald, contribuyó a este artículo.