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¿Quién consigue el sueño americano en Miami? Cómo le ha ido con la propiedad de una vivienda

Linda Neverson siempre quiso comprar una casa.

La gestora de carteras bancarias regresó al sur de la Florida tras casi dos décadas viviendo en Washington DC, Nueva York, Chicago y, más recientemente, Tampa. Neverson quería criar a su hija de ocho años cerca de la familia. El apoyo le vino muy bien a la nueva madre soltera, que perdió a su esposo a causa del COVID en 2021.

Un año después, Neverson y su hija se mudaron a casa de unos parientes, ahorraron y buscaron un nuevo hogar. Al cabo de un año, lo encontró en una casa de segunda mano en una comunidad cerrada de casas adosadas junto a la Interestatal 75 en Miramar.

Para Neverson, de 48 años y de origen haitiano, se trata de su tercera vivienda en propiedad y, según un nuevo estudio, es la excepción en el mercado inmobiliario del sur de la Florida. En la actualidad, menos negros e hispanos son propietarios de viviendas en los condados Miami-Dade y Broward desde 2012.

Miami-Dade tenía un total de 983,509 residencias ocupadas en 2022, y la mayoría –un total de 507,879– eran habitadas por propietarios, según la Oficina del Censo de Estados Unidos. La firma nacional de corretaje e investigación Redfin encontró que los negros representan el 44% de todos los propietarios de viviendas, frente al 47% en 2012; los hispanos el 51%, frente al 55.4%; los asiáticos el 58.1%, frente al 65.7%, y los blancos el 62.9%, frente al 67.6%.

La misma tendencia se mantiene mayoritariamente en Broward. El condado vecino tiene un total de 867,215 residencias ocupadas y la mayoría –un total de 544,611– son habitadas por propietarios. Los negros representan el 50.5% de esas viviendas ocupadas por sus propietarios, frente al 51.7%; los hispanos, el 57.1%, frente al 62%, y los blancos, el 73.4%, frente al 75.3%. Los asiáticos ganaron impulso en la propiedad de viviendas en Broward, llegando al 73.8% respecto de 73.3%.

Redfin recopiló datos entre 2022 y 2012 sobre los índices de propiedad de viviendas por raza y etnia de la Encuesta de Vivienda Estadounidense de la Oficina del Censo de Estados Unidos para el Miami Herald.

“Mi experiencia en términos del camino hacia la propiedad de la vivienda es que se ha vuelto mucho más difícil”, dijo Neverson, quien compró su primera casa en 2008 en Chicago.

“Lo que creo que está sucediendo es que el poder adquisitivo o la brecha económica entre las minorías y los demás se está ampliando”, dijo. “El poder adquisitivo en Miami se está diluyendo”.

"El poder adquisitivo en Miami se está diluyendo", dijo Linda Neverson, habitante de Miramar que compró su casa adosada de dos pisos en Miramar en 2022. Neverson es fotografiada dentro de su renovada casa adosada en Miramar, el lunes 14 de febrero de 2024.
"El poder adquisitivo en Miami se está diluyendo", dijo Linda Neverson, habitante de Miramar que compró su casa adosada de dos pisos en Miramar en 2022. Neverson es fotografiada dentro de su renovada casa adosada en Miramar, el lunes 14 de febrero de 2024.

Hoy en día, Miami-Dade tiene precios de venta medios de $610,000 para una casa unifamiliar y $410,000 para un condominio. Broward cae ligeramente por debajo en $570,000 para una casa y $275,000 para un condominio. Estos precios están fuera del alcance de muchos habitantes del sur de la Florida, especialmente con el aumento de la competencia de inversionistas ricos, ejecutivos de fuera del estado y sus empleados que se reubican en la región.

¿Ser propietario de una vivienda es un sueño lejano?

La tendencia a que haya menos propietarios de vivienda va mucho más allá del sur de la Florida, dijo Ken H. Johnson, profesor de finanzas especializado en el sector inmobiliario de la Universidad Atlántica de la Florida de Boca Ratón. Es un problema nacional.

La Gran Recesión presentó una ventana para los aspirantes a propietarios con problemas de presupuesto para convertir un sueño en una realidad cuando los precios inmobiliarios cayeron. La ventana abierta se cerró para muchos a lo largo de los años, con el inventario rezagándose respecto a la demanda, los costos de construcción y de mano de obra subiendo, y los precios de venta medios disparándose cada vez más.

Gracias a las diferencias salariales, la propiedad de la vivienda se convirtió en un sueño lejano para negros e hispanos en todo el país, así como en el sur de la Florida. En todo el país, los hogares asiáticos tenían los ingresos medios más altos, con $108,700, seguidos por los blancos, con $81,060; los hispanos, con $62,800, y los negros, con $52,860, según el informe de ingresos nacionales de 2022 de la Oficina del Censo de Estados Unidos.

En el sur de la Florida, el ingreso medio por hogar es de $67,263 al año. El año pasado, el Miami Herald informó que los compradores necesitan un salario de seis cifras –alrededor de $131,714– para permitirse una casa.

El descenso de las tasas de propiedad de viviendas en el sur de la Florida preocupa a Johnson, sobre todo porque el sector inmobiliario es conocido por crear riqueza tanto individual como generacional.

“La propiedad de la vivienda es un increíble vehículo de creación de riqueza”, dijo Johnson. “Pagas una hipoteca y tu casa aumenta de valor. Si no la pagas, el banco se queda con la casa. Te obliga a ahorrar”.

Se espera que las tasas de propiedad de viviendas en el sur de la Florida sigan disminuyendo en los próximos años. Aunque todas las poblaciones vieron un aumento del 1% en la compra de viviendas entre 2022 y 2021, el economista sénior de Redfin, Sheharyar Bokhari, dijo que eso es una irregularidad.

“Yo no usaría el ligero repunte para pensar que 2023 o 2024 será mejor”, dijo. “Las tasas hipotecarias aumentaron en la última década. Eso ha erosionado la asequibilidad y ha hecho más difícil que la gente se convierta en propietaria de una vivienda”.

"Las tasas hipotecarias han aumentado en la última década. Eso ha erosionado la asequibilidad y ha hecho más difícil que la gente se convierta en propietaria de una vivienda", dijo Sheharyar Bokhari, economista sénior de Redfin.
"Las tasas hipotecarias han aumentado en la última década. Eso ha erosionado la asequibilidad y ha hecho más difícil que la gente se convierta en propietaria de una vivienda", dijo Sheharyar Bokhari, economista sénior de Redfin.

¿Cuál es la causa del descenso en la propiedad de una vivienda?

Las diferencias salariales son parte del problema, ya que impiden que más negros y latinos ahorren y adquieran su propia vivienda.

¿Otros retos? Las tasas hipotecarias y las calificaciones crediticias, dijo el agente inmobiliario Robert Henry, de la firma de corretaje Miami Way Realty, de Kendall. La tasa hipotecaria promedio a 30 años de la entidad crediticia Freddie Mac ronda el 6.64%. Aunque eso es más bajo que hace un año en 6.86%, sigue siendo más alto que 4.37% en febrero de 2019.

La mayoría de sus clientes tienen puntajes de crédito superiores a 600 –lo que Henry recomienda que los compradores necesitan para comprar una casa a la tasa hipotecaria nacional–, pero ha visto algunos por debajo de ese punto de referencia. Esos compradores han tenido que aguantar entre seis meses y un año más para construir puntuaciones más altas.

La educación puede ser una gracia salvadora para los aspirantes a propietarios negros y latinos, dijo Henry, un factor clave que pudiera ayudar a revertir la disminución de las tasas de propiedad de vivienda.

“A mucha gente no se le enseña a asumir riesgos”, dijo Henry. “A los blancos y asiáticos se les enseñó desde pequeños a ser más propietarios. Sus padres los posicionaron para comprar esas casas. Tienen testamentos y fideicomisos que mucha gente no tiene”.

Los padres de Neverson siempre les recalcaron a ella y a sus ocho hermanos la importancia de ser propietarios. Su padre trabajaba como lavaplatos en el restaurante de costillas Tony Roma’s y su madre como auxiliar de enfermería, con lo que ganaban unos $10,000 al año.

En 1980, sus padres invirtieron los ahorros de cinco años en una casa de tres dormitorios y dos baños por unos $50,000 en Little River, al noreste de Miami. La casa venía con un estudio anexo, un espacio habitable con entrada independiente. Sus padres lo alquilaron y usaron el dinero para pagar la hipoteca.

Cuando crecía en Little River, Neverson recuerda los aguacates, mangos y limoneros que bordeaban su jardín y los viajes de fin de semana a la tienda de la esquina para comprar Charms Blow Pops y Lemonheads. El barrio distaba mucho de ser perfecto. Pero Neverson no se metió en líos y fue la primera de sus hermanos en ir a la universidad.

La casa permaneció en la familia hasta que la madre de Neverson murió en 2006. Debido a una disputa familiar, la casa se perdió en una ejecución hipotecaria. “He visto el lado bueno y el lado malo de ser propietaria de una casa”, dijo.

En la actualidad, se asegura de que su hija conozca la importancia de ser propietaria y de construir un historial de crédito para poder permitirse una vivienda propia en el futuro.

“Es importante para mí”, dijo Neverson, “porque entiendo que vivimos en una división económica”.