Yahoo Noticias Cómo puedes convertir en efectivo el fuerte aumento de valor que ha experimentado tu vivienda
El valor neto de la vivienda en Estados Unidos se ha duplicado en siete años.
Los hogares son la gran hucha de la nación: a inicios de 2024, tenían un valor colectivo de 32,8 billones de dólares, según datos federales, lo que implica un aumento de 15,6 billones de dólares desde el primer trimestre de 2017.
La cifra representa el valor neto acumulado de la vivienda en el país; o sea, cuánto valen todas las casas, restando la deuda hipotecaria. Y ha alcanzado un nivel récord.
“Los propietarios de viviendas realmente han sido los grandes ganadores en la economía actual”, afirmó Jessica Lautz, vicepresidenta de investigación de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
La casa estadounidense ha tenido una racha notable como activo. El valor neto de la vivienda se ha cuadruplicado desde principios de 2012, cuando la economía se estaba recuperando de la Gran Recesión, partiendo de un mínimo de 8,2 billones de dólares.
El patrimonio se disparó debido al aumento del valor inmobiliario y las bajas tasas hipotecarias, según los economistas. Otro factor que ha influido es el aumento de la tenencia: la gente se está quedando más tiempo en sus casas, hasta el punto de que algunos propietarios incluso se sienten atrapados en ellas.
El dramático aumento de las tasas hipotecarias de los últimos años parece haber contribuido y obstaculizado al mismo tiempo el valor neto de la vivienda. El fondo patrimonial se redujo en 2022, ya que las tasas se dispararon y los precios de las viviendas se tambalearon, pero se recuperó en 2023. Como resultado, en 2024 hay millones de propietarios de viviendas reacios a refinanciar o vender porque tienen envidiables tasas hipotecarias del 3 al 4%.
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El valor neto de la vivienda ha impulsado la riqueza de los hogares
El valor neto de la vivienda ha generado un crecimiento récord en la riqueza de los hogares estadounidenses. Entre 2019 y 2022, el patrimonio neto medio de los hogares estadounidenses aumentó un 37 % hasta los 192.900 dólares, descontada la inflación, el mayor aumento que ha registrado la Encuesta Federal de Finanzas del Consumidor.
La mayoría de los propietarios creen que su casa es su activo principal. Una vivienda típica estadounidense valía 323 mil dólares en 2022, en comparación con los 261 mil dólares de 2019, según la encuesta federal.
“La propiedad inmobiliaria es la vía principal para crear riqueza en Estados Unidos”, dijo Mark Hamrick, analista económico senior de Bankrate, un sitio de finanzas personales.
Sin embargo, el aumento del valor neto de la vivienda tiene un lado negativo, puedes preguntarle a cualquiera que esté buscando una casa.
“Si le preguntas a un propietario, te dirá que es una noticia fantástica”, dijo Tobias Peter, codirector del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute. “Pero si le preguntas a cualquier persona que aspire a convertirse en propietario de una casa, probablemente te dirá lo contrario”.
El precio medio de venta de las viviendas existentes aumentó más del 40 % desde inicios de 2020 hasta mediados de 2022, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
En mayo, el precio medio de la vivienda se situaba en 438 441 dólares, casi un 5 % más que hace un año, según Redfin. El tipo de interés promedio de una hipoteca fija a 30 años es del 7,3 %, el doble que a principios de 2022.
Quienes quieren comprar su primera casa se “han quedado en el aire”
En el caso de las personas que se plantean comprar su primera vivienda, “es casi como si las hubieran dejado en el aire”, dijo Kyle Moore, economista del Instituto de Política Económica.
De hecho, quienes no tienen viviendas en propiedad se sienten excluidos del motor de creación de riqueza más potente de Estados Unidos.
“Sabemos que un propietario típico tiene 40 veces más riqueza que un inquilino en este país”, 400 mil dólares frente a apenas 10 mil, dijo Lautz.
Mientras tanto, la nueva realidad de tasas hipotecarias más altas está poniendo a muchos propietarios en un aprieto.
Los agentes inmobiliarios lo llaman “efecto bloqueo”: la mayoría de los propietarios estadounidenses tienen tasas hipotecarias por debajo del 4 %. Vender o refinanciar significaría asumir un nuevo préstamo a las tasas actuales.
“Podrías tener que pagar más, aunque compres una propiedad más pequeña”, dijo Jackie Frommer, directora de operaciones de Figure Technology Solutions, un prestamista con garantía hipotecaria. “La gente no puede permitirse el lujo de mudarse porque no puede renunciar a esa hipoteca”.
Cuando las tasas hipotecarias estaban por debajo del 5 %, los propietarios refinanciaban, en ocasiones incluso varias veces, y “cobraban” el capital para pagar mejoras en la casa, asumir costos universitarios y otro tipo de gastos que no pudieran cubrir con sus ahorros.
Ese mercado se ha evaporado. Los refinanciamientos con retiro de efectivo disminuyeron de 730 mil préstamos en el cuarto trimestre de 2021 a 44 mil en el primer trimestre de 2023, según datos federales.
Los propietarios de viviendas tienen menos alternativas para aprovechar su capital
Esa situación está dejando a los propietarios con menos opciones para acceder a su riqueza.
El valor neto de la vivienda “es ilíquido. Es tan sencillo como eso”, dijo Hamrick.
Con millones de propietarios atrapados en tasas bajas y reacios a vender, el inventario de casas disponibles se redujo a mínimos históricos, aunque se está recuperando lentamente.
“En realidad, eso preocupa mucho al mercado ahora”, dijo Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic, una firma de servicios de información.
La gente lleva más tiempo en sus casas. “Esa tendencia ya había aumentado. Ahora, si se extiende aún más, ¿qué significará para los mercados súper caros, como los de la costa?”, dijo Hepp.
Quizá los propietarios atrapados en sus viviendas no puedan vender, pero los expertos dicen que tienen algunas opciones para acceder a su capital. Estos son algunos consejos.
Evita los refinanciamientos con retiro de efectivo
Hay una razón por la que el mercado de financiación con retiro de efectivo se ha evaporado: la diferencia entre una tasa hipotecaria del 3 y el 7 % es de aproximadamente unos mil dólares adicionales en las cuotas mensuales de la hipoteca por una casa típica, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
“En realidad, es una inversión terrible”, dijo Peter. “Es mucho mejor hacer una segunda hipoteca” y dejar la primera como está.
Valora los préstamos con garantía hipotecaria
Con el declive de la refinanciación, los préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria ahora dominan el sector de los préstamos sobre el patrimonio neto de la vivienda, según un informe de Figure Technology Solutions.
Los préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria permiten al titular de una hipoteca obtener un segundo préstamo contra el valor de su capital.
Tradicionalmente, un préstamo con garantía hipotecaria estándar ofrece una suma global a un interés fijo, con pagos mensuales durante un número determinado de años. Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) funciona más como una tarjeta de crédito que permite al propietario retirar dinero según lo necesite. No obstante, algunos prestamistas de HELOC prefieren entregar la suma total por adelantado.
Desde el 10 de julio, el interés promedio de préstamos con garantía hipotecaria es del 8,6 %, según Bankrate, mientras que la tasa media de HELOC es del 9,2 %.
Abre una cuenta de ahorro
Los expertos en finanzas hipotecarias advierten a los propietarios que no pidan prestado demasiado dinero del capital disponible. Un préstamo con garantía hipotecaria es otro pago mensual que se suma a cualquier hipoteca, seguro, impuestos sobre la propiedad o costos de mantenimiento existentes –y la mayoría de esos gastos están aumentando.
Los prestatarios “no solo deben fijarse en la tasa de interés, sino también en el pago, y asegurarse de que puedan abonar la cantidad acordada cuando llegue el momento”, aconsejó Frommer.
Si puedes permitirte un préstamo con garantía hipotecaria, asegúrate de destinar esos fondos a “una inversión de capital”, como volver a estudiar, remodelar una casa o iniciar un negocio, dijo Peter.
Y recuerda que una segunda hipoteca drenará el valor neto de tu alcancía.
“Lo que estás haciendo es tomar un activo y convertirlo en un pasivo”, explicó Hamrick.
Daniel de Visé
