La coalición de izquierda que gobierna España acuerda una ley que pone un techo al aumento del precio de los alquileres

MADRID.- El gobierno español alcanzó hoy un acuerdo con dos fuerzas de izquierda regionales para aprobar una nueva Ley de Vivienda, que entre otras medidas pone un techo al aumento de los alquileres, modifica el índice de referencia para la actualización de los contratos y rebaja el límite de cantidad de viviendas que una persona debe tener para entrar en la categoría de gran tenedor.

La coalición de izquierda de Pedro Sánchez llevaba meses negociando con el partido vasco Bildu y el catalán Esquerra Republicana (ERC) para desbloquear la ley que consideraba más importante. Los debates habían generado grandes tensiones entre el partido de Sánchez, el PSOE, y su socio en el gobierno, Unidas Podemos. Gracias a este acuerdo, el presidente del gobierno podrá aprobarla de forma rápida en plena precampaña para las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo.

El acuerdo generó fuertes críticas en la oposición. El presidente del PP, Alberto Núñez Feijóo, lamentó que ERC y Bildu “impongan” la política de vivienda en España cuando “no quieren formar parte de ella” y cree que el acuerdo que han alcanzado estos partidos con el gobierno en esta materia, con medidas como “topar precios e intervenir en el mercado”, puede derivar en un aumento de los precios de alquiler como “consecuencia de la disminución de los pisos en alquiler”.

A continuación, los puntos clave del acuerdo para aprobar una nueva ley:

Tope a los alquileres

El tope al alquiler se refiere al límite por encima del cual los propietarios no pueden actualizar la renta de sus inquilinos, y es uno de los puntos más importantes —o al menos más debatidos— de la nueva norma. Actualmente, este techo está fijado en el 2%. Pero se trata de una medida temporal, aprobada por el gobierno ante la escalada de precios, que permanecerá en vigor hasta finales de este año para mitigar el impacto de una inflación que escaló hasta el 8,4% en 2022 y que es aún difícil de controlar. Las actualizaciones de rentas suelen coincidir con el IPC (Índice de Precios de Consumo) medio del ejercicio anterior. El dato de marzo, publicado este viernes, es del 3,3%.

Mientras que Unidas Podemos defendía mantener el porcentaje del 2%, el PSOE presionaba para subirlo al 3% durante dos años para después fijar una nueva referencia que tendrá que elaborar el Ministerio de Transportes y Vivienda. Tras un largo tira y afloja, finalmente se ha acordado eliminar el IPC como índice de referencia. Este año se mantendrá el límite vigente del 2%, que subirá al 3% el año que viene. A partir de 2025 será sustituido por un nuevo índice.

Nuevo índice

Debido a que el IPC “ha demostrado producir fluctuaciones enormes” y “aumentos [de precios] descontrolados” en las rentas, según el partido Bildu, dentro de dos años entrará en vigor un nuevo índice que contenga las actualizaciones de las rentas y evite que se disparen. Este indicador aún no está diseñado, “pero está la determinación que no arroje un resultado superior al IPC”, señaló un diputado de Bildu.

Zonas tensionadas

Son aquellas áreas donde los precios de los inmuebles particularmente elevados están expulsando a los inquilinos, y por eso se ha considerado necesario poner restricciones adicionales a las rentas. En concreto, topar los precios del alquiler, además de limitar las actualizaciones. Para que el perímetro sea declarado como tal se tendrán en cuenta dos elementos distintos, que no se tienen que cumplir a la vez. El primero es que la carga media del costo del alquiler o hipoteca, más gastos y suministros, supere el 30% de la renta media de la zona. El segundo, que los precios de compra o alquiler de la vivienda hayan superado en más de tres puntos el IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.

Pueden ser zonas micro, equivalentes a distritos censales, o áreas más amplias. La declaración de la zona tensionada la tiene que hacer la administración pública competente, es decir, el Ayuntamiento o la comunidad autónoma, y se revisará cada tres años. Un punto que podrá generar agravios comparativos entre territorios, debido a que algunas administraciones ya han avanzado que no se adaptarán a la nueva norma.

“Crear más zonas tensionadas y más amplias, como vemos en el acuerdo, con mayor facilidad administrativa para las comunidades autónomas y municipios, no es la solución. Propietarios e inversores van a querer huir de las zonas tensionadas, cerrando o vendiendo sus inmuebles”, señaló José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. “La pandemia nos ha enseñado que la única manera de que los precios de los alquileres bajen, es a través del aumento de la oferta”.

Gran tenedor

La norma introduce la definición de gran tenedor, que ya estaba prevista en el texto anterior. Rebaja de 10 a 5 el número de viviendas que tiene que poseer un propietario para ser considerado gran tenedor, y establece que puede ser tanto una persona física como jurídica. A estos propietarios, cuando alquilen en zonas tensionadas, se les aplicará la limitación de los precios referenciada al nuevo sistema de índices de precios en áreas tensionadas, según el borrador facilitado por el gobierno. En el caso de los pequeños propietarios, que tendrán incentivos fiscales para que les salga rentable poner la vivienda al alquiler —medida apoyada por el PSOE, pero no por Unidas Podemos ni por los grupos aliados—, el alquiler deberá indexarse a la renta anterior.

Reparto de gastos

El acuerdo también contempla un distinto reparto de los gastos de la agencia inmobiliaria entre inquilino y casero, estableciendo que estos honorarios iniciales tengan que ser asumidos al 100% por los arrendatarios. También se prohíbe subir las renta a través de la inclusión de nuevos gastos.

Desalojos

Aumentó la protección en caso de desalojos. Cuando entre en vigor la nueva norma, será obligatorio trasladar a los afectados la fecha y hora del lanzamiento, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos que pueden alcanzar hasta los dos años y se refuerza el apoyo a los más vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales.

Agencia DPA y diario El País