Yahoo Noticias ¿Un cambio masivo en Miami? 5,000 apartamentos asequibles para una antigua zona industrial
Una gigantesca propuesta de reurbanización de un destacado urbanizador de Miami remodelaría radicalmente un tramo de casi una milla de los vecindarios de Little River y el Pequeño Haití de la ciudad, aportando grandes superficies comerciales, una nueva estación de Tri-Rail y casi 5,000 apartamentos asequibles y para trabajadores a una zona deprimida que necesita urgentemente nuevas viviendas y puestos de trabajo, pero que recela del aburguesamiento.
A diferencia de la mayor parte de la remodelación que se está llevando a cabo en Miami, centrada en personas de altos ingresos y apartamentos de lujo, el plan encabezado por el urbanizador Swerdlow Group, con sede en Coconut Grove, se dirige directamente a los miamenses de clase media y baja, a quienes les resulta cada vez más inasequible vivir en la ciudad, especialmente en el núcleo urbano.
Swerdlow le presentó el plan al Condado Miami-Dade en respuesta a una solicitud de propuestas para reconstruir y ampliar cuatro de sus proyectos de vivienda pública en el vecindario, pero el plan del veterano urbanizador va mucho más allá, pues abarca la sorprendente cantidad de 65 acres de terrenos privados y públicos en total. El proyecto de $2,600 millones, que requiere la aprobación del condado, se financiaría en su mayor parte con fondos privados y tardaría casi 10 años en terminarse.
Las propiedades, aunque no todas contiguas, se extienden en una franja de dos a cinco cuadras de ancho que va aproximadamente desde el oeste de Interstate 95 hasta NE 2 Avenue. Las propiedades, ahora en su mayoría industriales aparte de los proyectos de viviendas, se extienden a lo largo de un ramal de mercancías de los Ferrocarriles de la Costa Este de la Florida (FECR) que la línea de cercanías Tri-Rail usa para su nuevo servicio al downtown Miami.
“Como puede ver, no se trata de una empresa pequeña”, dijo Swerdlow en una entrevista mientras describía el alcance de su propuesta.
Swerdlow y un socio del proyecto que posee extensas propiedades en la zona, AJ Capital Partners de Nashville, fueron los únicos urbanizadores que respondieron a la solicitud de oferta del condado.
AJ Capital, quien compró en 2021 una participación mayoritaria en una colección de 27 acres de propiedades industriales, en su mayoría en el vecindario y de propietarios de Miami que habían convertido varios en cafés de moda, lugares de trabajo y tiendas, volvería a urbanizar sus piezas por separado, pero bajo la dirección de Swerdlow, probablemente para un mercado más exclusivo.
El resultado, según los urbanizadores, sería un vecindario de ingresos mixtos, transitable y de fácil acceso, que ofrecería a los habitantes no solo apartamentos de distintos precios, sino también puestos de trabajo, tiendas y servicios, como un Home Depot y 700,000 pies cuadrados de nuevos parques y zonas verdes.
Swerdlow dijo que la propuesta es “sin duda” uno de los mayores planes de reurbanización de la historia de Miami, si no el mayor.
David Dech, director ejecutivo de la Autoridad de Transporte Regional del Sur de la Florida (SFRTA), matriz de Tri-Rail, dijo que la nueva estación que Swerdlow propone construir como parte de la remodelación podría llevar a los habitantes al centro de la ciudad o a la línea principal del servicio en la estación de transferencia de Hialeah en pocos minutos.
“Es muy preliminar, pero, por lo que veo, sería un lugar fantástico para una estación”, dijo Dech. “El proyecto parece bien pensado. Sería algo bueno”.
La zona del proyecto está formada principalmente por un tramo destartalado de almacenes y edificios industriales envejecidos y a veces vacíos, talleres de chapa y pintura y solares vacíos, aunque al norte hay un vecindario obrero de casas unifamiliares.
El Pequeño Haití en transición
Esta amplia zona se conoce como el Pequeño Haití desde la década de 1980, cuando los refugiados haitianos empezaron a instalarse en un barrio conocido originalmente como Little River. La ciudad de Miami sigue considerando oficialmente que la zona del proyecto forma parte del Pequeño Haití, que durante mucho tiempo fue uno de los vecindarios más pobres de Miami-Dade.
Sin embargo, a medida que la presencia y la población haitianas han disminuido, el nombre de Little River ha vuelto a usarse para una parte de la zona, provocando a veces fricciones con los habitantes haitianos de toda la vida y con activistas temerosos del inminente aburguesamiento y de la aceleración del desplazamiento. Otro proyecto de reurbanización de gran envergadura, pero de lento inicio, el Distrito de Innovación de Magic City, se ha visto acosado por la polémica, ya que pretende convertir hectáreas de terreno en el corazón del Pequeño Haití en una miniciudad de apartamentos de gran altura y proyectos comerciales sin ningún componente de vivienda asequible.
A pesar de su amplitud, la propuesta de Swerdlow, presentada en noviembre, ha pasado hasta ahora desapercibida. La solicitud anunciada por el condado y el extenso y detallado plan de Swerdlow son de dominio público, pero los funcionarios del condado se negaron a hacer comentarios, citando un “cono de silencio”, una norma destinada a prohibir los cabilderos, mientras que las propuestas son examinadas. Swerdlow dijo que los funcionarios del condado aún no responden formalmente a su propuesta, pero cree que cumple plenamente los requisitos de la licitación.
Por lo general, si un plan presentado en virtud de una solicitud del condado cumple los requisitos, los funcionarios y los urbanizadores negocian un acuerdo formal antes de su examen por la Comisión de Miami-Dade, un proceso que puede llevar meses.
Swerdlow dijo que su plan cumple una condición clave del condado: que nadie que viva en los proyectos de vivienda se verá obligado a abandonar la zona como consecuencia de la reurbanización.
“Se trata de viviendas de clase media y asequibles. No hay aburguesamiento”, dijo Swerdlow.
El condado solicitó propuestas en el marco de un programa patrocinado por el gobierno federal que fomenta la reconversión de proyectos de vivienda pública tradicionales, a menudo anticuados y deteriorados, en comunidades modernas para residentes de clase media y bajos ingresos. El programa exige que los habitantes de las viviendas públicas existentes, que tienen ingresos muy bajos, dispongan de nuevos apartamentos en los nuevos edificios con los mismos alquileres bajos que ya pagaban, de modo que nadie se vea desplazado involuntariamente.
La solicitud del condado incluía Victory Homes, un proyecto de viviendas de baja densidad de 148 unidades construido originalmente como barracones para veteranos de la II Guerra Mundial y atravesado por I-95, y New Haven Gardens, un antiguo proyecto de 82 unidades situado junto a NE 2 Avenue, en el otro extremo de la zona de reurbanización propuesta, así como dos proyectos más pequeños y un almacén de la agencia de vivienda del condado.
El plan de Swerdlow sustituiría y ampliaría considerablemente los antiguos proyectos con densos grupos de nuevos edificios de apartamentos de mediana y gran altura con un total de unas 1,400 unidades asequibles para personas con ingresos bajos y muy bajos. Los actuales inquilinos de viviendas públicas se trasladarían a las nuevas viviendas con los mismos alquileres y en la misma ubicación una vez finalizada la construcción, que se llevaría a cabo por fases.
Los habitantes no han visto los detalles
Un par de habitantes de viviendas públicas que hablaron con un periodista dijeron que, en general, eran conscientes de que los planes de reurbanización estaban en marcha, pero no conocían los detalles.
Un habitante de New Haven Gardens desde hace siete años, que salía de su auto con su hija pequeña después de recogerla de la escuela, dijo que recibiría con satisfacción la reurbanización del deteriorado complejo.
“Sería estupendo”, dijo Rubén, quien no quiso dar su apellido, mientras señalaba el desolado entorno. “Definitivamente tienen que derribar toda esta mierda. No la cuidan, se nota. Hasta los conductores de Uber tienen miedo de entrar aquí”.
En Victory Homes, en donde los niños andan en bicicleta por las calles del vecindario, un habitante de ocho años dijo que no se oponía a la reurbanización, pero que probablemente elegiría irse para evitar las molestias de la construcción.
“Es frustrante, porque no conocemos los detalles, pero uno se acostumbra a donde está”, dijo Kaleena, quien tampoco quiso dar su apellido. “Las casas están en buen estado, me gusta como están; además, no me gustan los rascacielos, prefiero estar en el suelo”.
Además de las viviendas asequibles, Swerdlow propone construir unos 3,500 apartamentos para trabajadores con ingresos limitados. Serían asequibles para personas que no ganaran más del 120% de la renta familiar media del condado o un máximo de unos $90,000. El plan clasifica esos apartamentos como de alquiler, pero Swerdlow dijo que está considerando comercializar algunos, como edificios de condominios, con los mismos límites de ingresos.
Swerdlow dijo que los edificios de su grupo no parecerán viviendas asequibles, sino que estarán llenos de servicios como gimnasios, jardines y albercas y contarán con un diseño y unos acabados de alta calidad.
“Serán muy diferentes de las típicas viviendas asequibles”, dijo.
Las viviendas públicas seguirían siendo asequibles a perpetuidad, mientras que los límites de alquiler de las viviendas para trabajadores se mantendrían durante 30 años, un plazo típico. AJ Capital aún no elabora planes para nuevas construcciones de gran envergadura.
Swerdlow también firmó un acuerdo para comprar varias propiedades que componían la empresa cerrada ABC Supply, justo al oeste de I-95, y tiene una carta de intención de Home Depot para una nueva tienda en su lugar. Otros grandes almacenes también han manifestado su interés por el emplazamiento y pueden integrarse en el proyecto con algunos cambios de diseño, dijo.
A lo largo de NW 73 Street se crearía una nueva calle principal peatonal con tiendas de vecindario en la planta baja, que conectaría el solar remodelado de Victory Homes con las propiedades de AJ Capital en el centro de la zona del proyecto.
La nueva urbanización colindaría con St. Mary’s Cathedral de Catholic Archdiocese of Miami y su escuela parroquial, un importante centro del vecindario. La propuesta de Swerdlow incluye una entusiasta carta de apoyo del arzobispo católico Thomas Wenski.
El grupo sin ánimo de lucro Oolite Arts, por su parte, inició la construcción de su nueva sede, valorada en $30 millones, en medio de la zona de reurbanización propuesta.
La agencia de vivienda de Miami-Dade puso sus propiedades del vecindario para la reurbanización en virtud de un programa apoyado por el gobierno federal llamado Demostración de Asistencia de Alquiler o RAD.
El condado tiene al menos otro gran proyecto RAD en curso, la reurbanización de la histórica Liberty Square en la cercana Liberty City. La división de vivienda asequible de la urbanizadora Related Group está transformando el vetusto proyecto de los años 30 en una comunidad de ingresos mixtos de 55 acres con 1,900 nuevos apartamentos y casas adosadas, es decir, unas 1,100 unidades más de las que existían anteriormente en el lugar.
Aunque el proyecto Related ha sido objeto de críticas en un nuevo documental, Razing Liberty Square, en el que se afirma que la mayoría de los habitantes del complejo acabaron trasladándose a otro lugar, la iniciativa de reurbanización, cuya finalización está prevista para 2026, se considera en general un éxito.
Nueva estación de Tri-Rail
De aprobarse, la propuesta de Little River superaría al proyecto de Liberty Square en tamaño, densidad y alcance.
Swerdlow, un veterano urbanizador del sur de la Florida que construyó Dolphin Mall y puso en marcha el enorme proyecto de remodelación conocido como Sole Mia en el norte de Miami antes de venderlo, también urbanizó un importante proyecto en el vecindario históricamente afroamericano de Overtown, en Miami, que incluye 578 apartamentos asequibles para personas mayores. El proyecto Sawyer’s Walk, que está a punto de completarse, también incluye tiendas Target, Ross y Aldi y oficinas para MSC Cruises.
El urbanizador, entre cuyos socios en Little River también se encuentran Alben Duffie y Stephen Garchik, dijo que el grupo ya obtuvo compromisos de financiación para los principales elementos del plan. Los créditos fiscales federales ayudarían a financiar las viviendas asequibles. El plan también requeriría la creación de un distrito fiscal especial que usaría los impuestos sobre la propiedad generados por la nueva construcción para pagar la instalación de infraestructuras modernas, como líneas de agua y alcantarillado, nuevas calles y aceras, así como la estación de Tri-Rail propuesta.
Dech, el director de Tri-Rail, dijo que el propietario del ramal ferroviario FECR también tendría que aprobar el plan de la estación.
La estación, que sería una parada intermedia en los nuevos trenes de transporte colectivo del servicio entre la estación Market de Hialeah y la estación central del downtown Miami, es un elemento clave del plan general.
La estación sería fundamental para conseguir el tipo de altura y densidad que exige la urbanización. En virtud de las normas especiales del condado que rigen el desarrollo en torno a las estaciones de tránsito, el condado puede anular la zonificación local para permitir aumentos significativos de altura y densidad por encima de lo que permitiría el código de zonificación Miami21 de la ciudad.
Si se aprueba la propuesta, la construcción del plan maestro completo, elaborado por los estudios de arquitectura y planificación Arquitectonica y PlusUrbia, tardaría unos ocho años, de acuerdo con Swerldlow.
