Yahoo Noticias Códigos de Florida mantienen las casas nuevas ‘en alto y secas’. ¿Empeoran las inundaciones para las casas viejas?
La casa de Lance Peterman, en el vecindario de River Oaks de Fort Lauderdale, se inundó a principios de mes durante unas lluvias récord. No era la primera vez para él ni para muchos de sus vecinos, pero su historia fue distinta cuando charló con los propietarios de algunas casas nuevas construidas en parcelas elevadas a lo largo de su calle.
“Estaban en lo alto y secos”, dijo Peterman, de 56 años. “Nada que ver con el resto de nosotros”.
Se ha convertido en una imagen habitual en el sur de la Florida: nuevas y relucientes casas apareciendo en vecindarios de casas antiguas de poca altura, casi siempre construidas en terrenos elevados con grava transportada en camiones. La elevación añadida se ha convertido en la norma gracias a décadas de códigos de construcción más estrictos y a una comprensión cada vez mayor de que los edificios de la Florida deben elevarse para resistir las tormentas y las inundaciones del futuro.
Pero vecinos como Peterman se preguntan —especialmente después de la última “bomba de lluvia” que azotó Fort Lauderdale— si las normas para elevar las nuevas construcciones empeoran las inundaciones de las casas más antiguas de los alrededores.
Peterman cuenta que su familia es propietaria de su casa desde 1972. Se ha inundado varias veces desde entonces, dijo, cada vez más frecuente e intenso en la última década. Cree que todo el nuevo desarrollo del vecindario, que incluye docenas de casas más, una iglesia, un McDonald’s y un hotel, tiene algo que ver con ello.
No es el único: el vecindario de Biscayne Shores, en el Condado Miami-Dade, se opone a una nueva urbanización con la misma lógica: que un edificio nuevo y más alto inundará las casas más antiguas y bajas.
“Para mí, va a ser una pesadilla”, dijo Dave Hart, quien vive en una casa de 1944 cerca del sitio del proyecto propuesto justo al lado de Biscayne Boulevard. “¿A dónde va a ir el agua? Están arrancando tierra y poniendo cemento encima”.
De acuerdo con el Código de Construcción de la Florida (FBC), los edificios y viviendas diseñados adecuadamente no deberían causar inundaciones a los vecinos. Las normas de construcción suelen exigir que incluyan canales u otros elementos para gestionar la escorrentía de la propiedad, independientemente de la altura a la que se construyan.
Pero esa es la palabra clave: adecuadamente.
Las quejas de que las nuevas urbanizaciones empeoran las inundaciones en las zonas circundantes son frecuentes en todo el sur de la Florida y los expertos en zonas inundables dijeron que esto pone de manifiesto un problema que tal vez sea la principal estrategia para enfrentar las inundaciones provocadas por el cambio climático. Puede haber efectos dominó perjudiciales de un enfoque de la nueva construcción, resumido como “rellenar y construir”.
“Entra dentro de la categoría de cosas que sabemos que son un problema, pero no solucionamos”, dijo Del Schwalls, consultor de gestión de llanuras aluviales de la Florida. “Nos pasamos 20 años quejándonos de ello en lugar de tapar los agujeros”.
Un efecto dominó involuntario
La diferencia entre las casas viejas y nuevas en River Oaks es solo el último ejemplo de un defecto involuntario en los esfuerzos de la Florida para construir comunidades más resistentes a las inundaciones, uno conocido desde hace tiempo, pero también dejado en gran medida sin abordar.
En 2019, por ejemplo, la Universidad Internacional de la Florida (FIU) elaboró un estudio para FBC en torno a los posibles efectos del cambio climático en el parque de edificios del estado. Solo en una nota a pie de página al final señalaba que “Es posible que se necesiten nuevas investigaciones” cuando se trata del uso de relleno en zonas propensas a inundaciones.
A diferencia de lo que ocurre en los Cayos o en otras comunidades de islas barrera, en donde las casas se construyen sobre pilotes, las viviendas más altas de las zonas urbanas del sur de la Florida suelen elevarse sobre grava o tierra, una mezcla conocida como relleno.
Tal vez sea la técnica de construcción más antigua de la Florida. Desde el primer día, los constructores han aprovechado el estiércol, las rocas y la tierra procedentes del drenaje y el desarrollo de los Everglades para elevar las carreteras y los vecindarios.
Ahora, a medida que el aumento del nivel del mar empuja las mareas tierra adentro y eleva el nivel de las aguas subterráneas, muchas franjas de tierra corren un riesgo aún mayor de inundarse cuando se abra el cielo. La ciencia sugiere que, a medida que la atmósfera se calienta, las lluvias extremas como la de Fort Lauderdale de hace un par de semanas podrían ser más frecuentes y aún más extremas.
El relleno —en gran parte roca caliza extraída en la frontera occidental del Condado Miami-Dade, en lo que antaño fueron los Everglades— es un ingrediente clave de la “estrategia de acción climática” de Miami-Dade.
El condado menciona la construcción sobre relleno como una de las cinco vías principales para adaptarse al aumento del nivel del mar y, el año pasado, el condado añadió una nueva política que exige elevar más las carreteras del condado, las orillas de los canales y las parcelas de tierra para evitar inundaciones, todo ello usando relleno.
No pasa lo mismo en otras comunidades propensas a las inundaciones. Charleston, en Carolina del Sur, por ejemplo, prohibió esta práctica a principios de este año para las propiedades situadas entre cero y seis pies por encima del nivel del mar, a pesar de la oposición del sector urbanístico.
Esa misma norma causaría estragos en el sur de la Florida, en donde la elevación promedio es de unos seis pies.
Pero Miami-Dade, así como la mayoría de los organismos reguladores del sur de la Florida, ven aspectos positivos en el uso del relleno. Obviamente, protege las nuevas estructuras y, a medida que el aumento del nivel del mar reduce la distancia entre las aguas subterráneas y la superficie, añadir unos pies de relleno deja más espacio para que el suelo absorba el agua.
“He creado espacio para que el agua se esconda y vuelva a la capa freática y salga de la calle”, dijo Vince Seijas, director general de Florida Floodplain Managers Association (FFMA).
También evita que las tuberías subterráneas se sumerjan en agua cada vez más salada, lo que puede acortar la vida de los sistemas de alcantarillado y drenaje, pero Seijas reconoce que puede ser “un arma de doble filo”.
“Ahora tengo esa capacidad de almacenamiento extra, pero ¿qué pasa con esa escorrentía extra?”, dijo. “La elevación es buena y ayuda hasta cierto punto, pero entonces se crea esa disparidad con el inventario existente”.
Esa disparidad puede significar la diferencia entre una casa seca y el agua que llena los patios o se filtra por debajo de las puertas.
No inunde a sus vecinos
El código de edificación de la Florida incluye normas destinadas a resolver el problema de los terrenos elevados junto a zonas bajas, al menos en parte. El código más reciente permite el relleno, incluso en zonas inundables, siempre que no envíe agua u olas hacia otro edificio, y la mayoría de los lugares de la Florida también tienen una regla de “no impacto adverso”, lo que significa que el nuevo desarrollo no debe empeorar las condiciones de los vecinos.
“Sea lo que sea lo que vaya a hacer, tienes que demostrar que no afectas a ninguno de tus vecinos”, dijo Marina Blanco-Pape, directora de la división de gestión del agua del Condado Miami-Dade.
Se supone que las nuevas construcciones deben ser capaces de gestionar la escorrentía de las aguas pluviales —al menos de las lluvias relativamente habituales— dentro de los límites de la propiedad, aunque añadir relleno también exige cambios; la fórmula funciona así: por cada yarda cúbica de tierra que se añada a una propiedad, la normativa obliga a los urbanizadores a hacer planes para gestionar la misma cantidad de agua.
En proyectos de gran envergadura, como una nueva urbanización, los urbanizadores tienen margen de maniobra: pueden incluir un lago artificial o una serie de canales profundos para recoger la escorrentía de las viviendas elevadas.
Pero, cuando se trata de reurbanizar una propiedad en un vecindario antiguo, la cosa se complica, y es que muchas de las viviendas del sur de la Florida son viejas y bajas.
La mayoría de las casas antiguas de Miami-Dade se construyeron mucho antes de que existieran normas de drenaje, por lo que no están a la altura; si a esto le añadimos la intensificación de las lluvias, el incremento del nivel de las aguas subterráneas y el aumento de las mareas provocadas por el cambio climático, la receta es perfecta para que se produzcan más inundaciones.
Y cuando una (o varias) casas de una hilera de casas bajas se elevan, el punto más bajo donde solía acumularse el agua se concentra ahora en solo unas pocas propiedades, que ahora pueden sufrir más inundaciones.
Entonces, ¿es culpa de la nueva casa más alta? De acuerdo con Blanco-Pape, aunque a los propietarios les parezca que sí, a los ojos de los organismos reguladores de inundaciones en realidad significa que las casas más bajas tienen que arreglar sus desagües.
“Eso no significa que la propiedad se inunde por el vecino de al lado, significa que esa propiedad necesita tener alguna mejora en cómo retienen o gestionan sus propias aguas pluviales”, dijo Blanco-Pape.
Si una nueva urbanización aumenta o no el riesgo de inundación para sus vecinos es un tema delicado en el sur de la Florida, en donde no son infrecuentes los pleitos por este asunto.
Por ejemplo, en Miami Beach, en donde la ampliación de las carreteras ha tenido efectos similares, lo que ha dado lugar a demandas por el aumento de las inundaciones en los patios.
Hace décadas, las normas de construcción se diseñaron para que la escorrentía de lluvia de las casas y los jardines fuera a parar a la calle, en donde el sistema de aguas pluviales la absorbía, pero, como argumentaron algunos propietarios de West Avenue en un pleito contra Miami Beach, esas calles elevadas “cortocircuitaron” el sistema de drenaje original.
Aparte del lenguaje general sobre la nueva urbanización que no inunda a los vecinos, Seijas, administrador de llanuras inundables, dijo que el código de construcción es bastante ambiguo. Especifica que la escorrentía solo puede fluir a “un lugar aprobado y lo dejan abierto”, dijo.
También está la cuestión del nivel de precipitaciones que una propiedad está diseñada para absorber. Las propiedades antiguas se construyeron antes de que existieran las normas e incluso las nuevas están diseñadas para absorber una cantidad limitada de precipitaciones, tal vez un par de pulgadas en un solo día. Si llueve más, lo más probable es que el agua vaya a parar a la zona más baja: las calles o, a veces, los patios de los vecinos si el sistema de alcantarillado municipal se ve desbordado.
Con esos sistemas diseñados para manejar el agua de una tormenta promedio en la Florida, eso puede ocurrir varias veces durante una temporada de lluvias. Las inundaciones de Fort Lauderdale, al igual que las que se producen regularmente en lugares como Sweetwater y el downtown de Miami, son un ejemplo de los daños potenciales cuando el drenaje no puede seguir el ritmo de la naturaleza.
Algunos expertos en llanuras aluviales, como Schwalls, quieren que se actualicen las normas sobre construcción en rellenos para abordar los problemas o, al menos, para proteger mejor a los vecinos de las zonas bajas. De acuerdo con Schwalls, la normativa actual no se centra lo suficiente en la hidrología, es decir, en cómo se desplaza la escorrentía por el terreno y en dónde puede acabar.
“Es un tema que no se aborda realmente, aunque parezca que sí en la normativa”, dijo Schwalls. “La normativa va por detrás de la ciencia”.
Y ¿las casas más antiguas?
Con el tiempo, a medida que aumente el nivel del mar y los mapas de inundaciones del gobierno, que guían el desarrollo, sigan actualizándose, las casas y edificios del sur de la Florida no tendrán más remedio que elevarse.
“Es una conclusión inevitable”, dijo Seijas.
Pero la realidad es que ese paso podría llevar décadas, incluso con la alta tasa de reurbanización del sur de la Florida. La mayoría de los habitantes no pueden permitirse las decenas o cientos de miles de dólares que cuesta elevar una casa antigua o construir una nueva más alta y las soluciones a corto plazo, como las barreras contra inundaciones o los jardines que absorben el agua, son solo eso, soluciones a corto plazo.
“Este es realmente uno de los problemas pendientes que vamos a tener que estudiar como una cuestión de equidad para las personas que se encuentran en estas situaciones”, dijo James Murley, jefe de resiliencia del Condado Miami-Dade.
Una solución limitada es usar dinero público para comprar las propiedades más propensas a las inundaciones y, posiblemente, excluirlas de futuras urbanizaciones, pero eso ha sido difícil de conseguir en Miami-Dade.
El condado tardó demasiado en comprar 10 casas inundadas por el huracán Irma y tuvo que devolver los fondos federales destinados al proyecto, pero no antes de que los desarrolladores se apresuraran a comprar algunas; después, Miami-Dade aprobó un desarrollo aún más denso en una de las propiedades más inundadas.
De acuerdo con Murley, en estos momentos la gran apuesta del condado es el proyecto federal para proteger la costa de Miami-Dade de futuras mareas de tempestad, el proyecto Back Bay. Es probable que la versión final —pagada en su mayor parte por el gobierno federal— incluya dinero para elevar miles de viviendas en el condado.
Sin embargo, para eso falta una década, en el mejor de los casos.
En los Cayos de la Florida, en donde la elevación sobre pilotes ya es habitual, sobre todo por la amenaza de las marejadas ciclónicas, hace tiempo que el relleno ha caído en desuso para las viviendas. De hecho, el gobierno federal acaba de aprobar un proyecto multimillonario para proteger la cadena de islas de futuras marejadas ciclónicas.
¿La mayor parte del proyecto? Elevar miles de casas sobre pilotes, no sobre relleno.
Doug Hanks, redactor de Miami Herald, contribuyó a este artículo.
