La alternativa más barata al seguro de títulos tiene riesgos, pero las autoridades federales empiezan a permitirla

CHARLES TRAINOR JR/ctrainor@miamiherald.com

Como parte de los esfuerzos del Tío Sam por hacer que la vivienda sea más asequible, algunos prestamistas están empezando a aceptar alternativas al costoso seguro de título. ¿Pero a qué precio?

Los nuevos productos —que incluyen cartas de opinión de abogados (AOL)— son ciertamente más baratos. Pero es posible que no ofrezcan la misma protección que un seguro de título más caro. Entre otras muchas cosas, las AOL no cubren los embargos fiscales no declarados, las cuotas de la asociación de propietarios o los embargos por no pagar la manutención de los hijos o del cónyuge.

Nadie discute la necesidad de hacer más asequible la propiedad. Pero Steve Gottheim, asesor jurídico de la Asociación de Títulos de Propiedad de Estados Unidos, dice que las alternativas al seguro de título “pudieran ahorrar [a los deudores] unos cuantos dólares por adelantado, pero costarles mucho más dinero al final”.

En primer lugar, una breve introducción. Antes del cierre, todos los prestamistas ordenan una búsqueda en los registros de la propiedad para determinar si hay algo que infrinja la propiedad del comprador. Y exigen un seguro de título para protegerse contra la posibilidad de que la búsqueda no descubra algo que pueda enturbiar el título: Por ejemplo, quizás un usufructo no registrado permita a su vecino acceder a la propiedad, o que el heredero del anterior propietario aparezca reclamando la propiedad. O tal vez se falsificó una escritura anterior.

En estos casos, el seguro del título protege al prestamista, no a usted. Pero usted lo paga en el momento del cierre como parte de los costos de ese proceso. En ese momento, también se le preguntará si desea adquirir una póliza adicional que proteja sus derechos, incluida la asistencia jurídica, si se da el caso. En conjunto, ambas pólizas pueden costar $1,000 o más, dependiendo de numerosas variables.

Aproximadamente 80% de los deudores optan por una póliza de propietarios, según ALTA, el grupo comercial del negocio de los títulos. Por eso, Fannie Mae se unió recientemente a Freddie Mac para aceptar las pólizas de AOL en lugar del seguro de título “bajo circunstancias limitadas”.

Fannie y Freddie son firmas patrocinadas por el gobierno que compran préstamos a los prestamistas y los combinan en valores que se venden a los inversionistas. Juntas, tocan al menos la mitad de todas las hipotecas.

Es difícil hacerse una idea de lo que cuestan las AOL. United Wholesale Mortgage anunció recientemente su nuevo sistema de revisión de títulos y cierre, llamado TRAC, que elimina por completo la necesidad de una póliza del prestamista. UWM revisa el título y los documentos de cierre, se asegura que el título es claro y ayuda a facilitar el proceso de cierre. El costo es de $350.

Por su parte, el proveedor SingleSource ofrece una AOL estandarizada que dice ser escalable y asequible. Cobra una tarifa plana por las refinanciaciones y una fracción del costo del seguro del título en los préstamos para la compra de dinero.

Una plataforma de cierre ofrecida por iTitleTransfer cuesta alrededor de $1,500 para un préstamo de $411,000, lo que elimina la necesidad de $3,085 en cobertura de título y costos relacionados, dice el director administrativo Theodore Sprink. Esta plataforma también amplía las protecciones de los despachos de abogados a los compradores, vendedores y prestamistas por defectos y cuestiones relacionadas que afectan a un título claro, dice.

Para dificultar aún más las comparaciones, es imposible establecer un costo medio del seguro de título porque las tarifas dependen de la normativa estatal y de las jurisdicciones locales, por no mencionar el importe de la hipoteca y el valor de la propiedad subyacente.

En Massachusetts, la póliza de un prestamista para una hipoteca de $250,000 costaría $625, según Nathan Bossers, de Boston National Title. Pero si el deudor también comprara su propia póliza, el costo total sería de $1,088.

En una casa de $250,000 con una hipoteca de $200,000, el costo combinado aproximado de las pólizas del prestamista y del propietario es de $1,700 en Texas; $1,350 en la Florida, y $1,440 en Nueva York, según ALTA. La diferencia de costos puede ser sorprendente.

Pero en algunos estados, el vendedor paga la póliza del propietario; en otros lugares, el costo de la cobertura se incluye en el costo del préstamo. En esos casos, no hay ninguna diferencia, salvo que se acaban pagando los intereses mientras la hipoteca esté en vigor.

“Apoyamos la idea de hacer que las casas sean más asequibles”, dice el portavoz de ALTA, Jeremy Yohe, “pero hay que poder hacer los pagos todos los meses”. Pero más allá de eso, está la falta de protección que ofrece una AOL. “En caso de que surja un problema de titularidad en una propiedad cubierta por un dictamen de abogado”, me dijo Yohe, “el propietario tendría que demostrar la negligencia del abogado para presentar la reclamación. Si no se demuestra, el reclamante probablemente tendría que pagar los costos legales que conlleva el litigio”.

Por otro lado, el seguro de título de propiedad incluye la representación legal. Y cubre numerosos elementos que las AOL no cubren: embargos y gravámenes no declarados, fraudes, falsificaciones, procedimientos judiciales defectuosos, disputas de líneas de demarcación y muchos otros elementos, según una lista recopilada por el bufete de abogados Greenberg Traurig.

Pero aquí está el problema: solo 2.4% de los titulares de pólizas de títulos presentaron una reclamación en 2020 (el último año del que se dispone de datos sobre reclamaciones), según el Insurance Information Institute. La mayoría de las reclamaciones tienen que ver con fraudes, falsificaciones, errores en los registros públicos y gravámenes pasados por alto por el examinador. Además, tres de cada cuatro búsquedas y exámenes de títulos no encuentran ningún problema, lo que “hace innecesaria la cobertura”, afirma Sprink.

Pasó 25 años en el campo de los seguros de títulos y dice que cree que el negocio es “un dinosaurio maduro para los cambios”.

La conclusión: si quiere ahorrar dinero, tire los dados con un AOL. Pero si quiere una protección adicional, opte por un seguro de título tradicional. Y recuerde que es la elección del comprador, no la del prestamista. Si no le ofrecen opciones, pídalas.

Lew Sichelman lleva más de 50 años cubriendo el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector de la vivienda y las finanzas. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.