Alcaldesa de Miami-Dade quiere pagar a los arrendadores $10 millones para que bajen los alquileres. ¿Funcionará?

Alquilar un apartamento en Miami por $3,000 al mes pudiera tener pronto un nuevo beneficio: la asistencia por parte del condado.

Los propietarios recibirían $10 millones en subsidios según un programa propuesto por el Condado Miami-Dade, financiado en parte con dólares de los impuestos a la propiedad.

El programa tiene como objetivo controlar el costo de la vivienda para los inquilinos de clase media.

Pagaría a los arrendadores subsidios que ascenderían a unos $167 al mes para 4,500 apartamentos y casas de alquiler dentro de los rangos de alquiler objetivo. El condado exigiría a los propietarios que redujeran los alquileres a niveles para la “fuerza laboral”, es decir, precios considerados asequibles para una familia de cuatro miembros que gane hasta $136,000 al año.

Los activistas de la vivienda asequible dicen que la iniciativa desperdiciaría el dinero en inquilinos que ya pueden pagar los alquileres de Miami, ya que un apartamento de dos dormitorios que se alquila por $3,073 al mes pudiera calificar para el subsidio de $2,000 anuales del condado.

“Creo que es realmente problemático”, dijo Annie Lord, directora ejecutiva de Miami Homes for All, una organización sin fines de lucro que aboga por más viviendas asequibles. “Y es muy poco probable que produzca el tipo de asequibilidad –o protección de la asequibilidad– que realmente se necesita”.

La alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, hizo del programa una pieza central de la estrategia de vivienda en su propuesta de presupuesto para 2023, un plan de gastos de $10,000 millones que irá a la Comisión del Condado para una primera votación el jueves por la noche.

Algunos comisionados quieren que Levine Cava reduzca los aumentos de gasto propuestos para permitir un recorte de las tasas impositivas mayor que la reducción del 1% que quiere la alcaldesa.

Ese debate pudiera ser crucial para la supervivencia del propuesto Programa de Incentivos a la Vivienda de la Fuerza Laboral, que se pondría en marcha en el otoño si se financia en el presupuesto de 2023.

Los grandes operadores y constructores de apartamentos ayudaron a diseñar el nuevo programa de subsidios, y se unieron a Levine Cava en una conferencia de prensa del 29 de agosto para promoverlo como parte de su iniciativa de vivienda “HOMES” de $86 millones, que también forma parte de su plan presupuestario.

“De hecho, ayudamos a redactar la legislación”, dijo Ana Veiga-Milton, antes de unirse a Levine Cava en el podio. La familia Milton es propietaria de United Property Management, uno de los mayores arrendadores residenciales de Miami-Dade.

“Fue un esfuerzo de colaboración total entre el sector público y el sector privado”, dijo Veiga-Milton.

El programa refleja la legislación patrocinada por el comisionado Kionne McGhee, que los comisionados aprobaron en julio, pidiendo la creación de los subsidios para los propietarios.

McGhee dijo que el programa está diseñado para ayudar a los trabajadores de clase media que ganan demasiado para calificar para la mayoría de los programas de vivienda del gobierno, pero que aún así batallan con el aumento de los alquileres en uno de los mercados de vivienda más caros del país.

“Se les está excluyendo”, dijo esta semana. “Son un componente de la fuerza laboral que ha sufrido en silencio”.

El programa de subsidios para el alquiler se basa en el plan de Levine Cava para ampliar el segmento que califica para la asistencia para la vivienda del condado.

Un programa existente de asistencia para el alquiler financiado por el gobierno federal en Miami-Dade limita las solicitudes a los inquilinos que ganan un 20% menos que el ingreso promedio del condado, de $68,300. Esa regla limita la elegibilidad para el Programa de Asistencia de Emergencia para el Alquiler a un ingreso anual de alrededor de $78,000 para una familia de cuatro integrantes.

La nueva propuesta de Levine Cava usa reglas de elegibilidad mucho más amplias, cubriendo a los inquilinos que ganan hasta un 40% por encima de los ingresos promedio. Con estas normas, el límite se eleva a $136,500 para una familia de cuatro miembros. El programa reserva la mitad del fondo para la fuerza laboral a las familias que ganan menos de $108,000, o el 10% por encima de los ingresos promedio.

Con los límites de ingresos más altos, Miami-Dade también estaría gastando dólares del condado en un segmento mucho más amplio del mercado de la vivienda de alquiler.

El programa para la fuerza laboral, abierto a las casas y apartamentos de alquiler, permitiría subsidios para las viviendas que igualen o superen algunos alquileres del mercado, según las estadísticas del sector y las listas de alquiler.

El típico apartamento de dos dormitorios en Miami-Dade se alquila por $2,113 al mes, según los datos más recientes de Apartment List, una empresa nacional de listas de alquiler. Eso está muy por debajo del límite máximo del condado de $3,073 de alquiler mensual para un apartamento de dos dormitorios, según las directrices de los subsidios propuestas.

United Property, la empresa de Milton, anuncia varios apartamentos que ya se alquilan por debajo de los límites de alquiler propuestos por el condado, incluido un apartamento de dos dormitorios en el complejo Colony at Dadeland que se ofrece por $2,700 al mes.

Según las directrices publicadas esta semana, Miami-Dade no concedería subsidios a los apartamentos o casas de alquiler que ya están por debajo de los límites de alquiler del condado. Levine Cava dijo que el programa está diseñado para bajar los alquileres que actualmente están por encima del tope para la fuerza laboral, no para subsidiar los existentes.

“La idea es bajar los precios”, dijo Levine Cava en una entrevista la semana pasada.

Anne Ray, investigadora del Centro Shimberg de Estudios de la Vivienda de la Universidad de la Florida, dijo que los topes de ingresos propuestos dejan a Miami-Dade subsidiando alquileres relativamente caros, mientras que no se dirigen a los escalones más bajos del mercado de la vivienda que necesitan más ayuda.

Un alquiler de “$3,000 es mucho”, dijo. “Por mucho, los más necesitados son los inquilinos que ganan el 50% o menos del ingreso promedio de la zona”, dijo.

La administración de Levine Cava dio a conocer esta semana algunas normas para el programa, pero no ha dicho cómo piensa poner en práctica una prioridad anunciada la semana pasada para subsidiar los apartamentos alquilados a los trabajadores de “primera línea”, como los policías, los trabajadores de la salud, los bomberos y los maestros, que serían los primeros en recibir el dinero del condado.

Al dar prioridad a esa categoría de trabajadores, gran parte de los subsidios del condado pudieran destinarse a apartamentos alquilados por empleados cuyos salarios ya se pagan con los impuestos locales.

En un memorando presupuestario publicado el miércoles, Levine Cava no proporcionó un desglose del financiamiento de los subsidios para la fuerza laboral. Pero forma parte del presupuesto de $86 millones de HOMES, y la mitad de esa cantidad procede de los impuestos locales y la otra mitad de los fondos federales por el COVID.

Esta semana, una coalición de organizaciones sin fines de lucro y grupos activistas escribió a Levine Cava instándola a rehacer el programa para la fuerza laboral para que ayude a las personas que ganan menos de $65,000 al año, en lugar del tope actual de casi $110,000.

“Nos preocupa que el programa [para la fuerza laboral] destine una cantidad muy grande de fondos a un concepto de incentivo que no está probado en ningún lugar del país”, dice la carta.

Levine Cava dijo que el esfuerzo de los arrendadores es parte de un plan más amplio para traer alivio a un mercado de la vivienda sobrecalentado.

Su programa HOMES incluye $5 millones en subsidios de alquiler exclusivamente para los inquilinos de bajos ingresos que ya usan los vales de alquiler de la Sección 8 federal. Eso es independiente del fondo de $10 millones para la fuerza laboral. El plan HOMES también incluye asistencia para proyectos de mejora de la vivienda con el fin de reducir los costos energéticos, fondos adicionales para la asistencia a las personas sin hogar, además de subvenciones de $1,500 para los propietarios de viviendas que se retrasen en el pago de las facturas de la hipoteca, los servicios públicos y los impuestos. El plan HOMES también forma parte del proyecto de presupuesto para 2023 que se someterá a votación preliminar el jueves.

“Hemos sido testigos de una crisis de asequibilidad sin precedentes, ya que nuestra comunidad se ha convertido en una de las menos asequibles de todo el país”, dijo Levine Cava al presentar el plan HOMES. “Estamos haciendo inversiones históricas en soluciones a la crisis de la vivienda”.