Alcaldesa de Miami-Dade impulsa el pago de $133 millones por encima del valor de mercado por edificios de oficinas antiguos

La alcaldesa Daniella Levine Cava quiere que Miami-Dade gaste $205 millones en un complejo de oficinas de la década de 1970 que, según dos tasaciones, vale actualmente alrededor de la mitad de esa cantidad.

El acuerdo para un nuevo Centro de Gobierno en el Oeste de Dade está listo para una votación final el martes sin revisión del comité o una revisión detallada de los costos a largo plazo que la administración había planeado dar a los comisionados del condado esta semana. El condado pediría prestado dinero para comprar un antiguo centro de operaciones de Florida Power & Light en 9250 West Flagler Street, que fue construido en 1974 y en la actualidad tiene solo una cuarta parte de su espacio de oficinas alquiladas.

Esa baja tasa de vacantes hace que algunos observadores de bienes raíces cuestionen porqué Miami-Dade pagaría tanto por encima del valor de mercado en un sector de oficinas afectadas por las tendencias de trabajo desde casa. Dos tasadores contratados por el condado dijeron que el valor actual de mercado para el antiguo FPL Center es de entre $104 millones y $116 millones, para un promedio de $110 millones.

“No es exactamente un jonrón para los contribuyentes”, dijo Hugo Cardona, agente de bienes raíces comerciales en el área de Miami. “El mercado está a su favor, y están pagando de más”.

También el martes, los comisionados están listos para una votación final sobre otro acuerdo similar. Miami-Dade gastaría $160 millones para comprar el complejo American Bankers Life Assurance Co. en 11222 Quail Roost Drive. Dos empresas de tasación contratadas por Miami-Dade fijó el valor de los edificios en entre $121 millones y $125 millones, para un valor medio de mercado de $122.3 millones.

Conocido como el Assurant Center, la mayor parte del complejo de oficinas de la era de los años 80 en el sitio de 79 acres permitiría a Miami-Dade cambiar la mayor parte de sus operaciones desde el actual Centro de Gobierno del sur de Dade, que se erigió en 1970 a dos millas de distancia en SW 211 Street. El precio propuesto es aproximadamente 31% superior a las estimaciones del valor de mercado.

Se requieren dos tercios de los votos de la Comisión para su aprobación

Dado que ambos precios están por encima de los valores de mercado determinados por las tasaciones requeridas, las normas estatales exigen dos tercios de los votos de la Comisión de 13 miembros para aprobar las operaciones. Con los precios de compra combinados por un total de $365 millones, las propiedades se venderían por unos $133 millones por encima de los valores de mercado estimados.

La legislación que autoriza las ventas no pasó por la revisión de la comisión estándar, por lo que la reunión del martes será la primera vez que la junta y el público puedan discutir las propuestas.

Miami-Dade pediría prestado el dinero para el desembolso de $365 millones para adquirir las propiedades, pero la legislación que aprueba los contratos no incluye los gastos de intereses previstos. Los memorandos de Levine Cava que esbozaron las ofertas declaró que la información se presentaría al igual que los contratos, pero ahora la administración espera que las aprobaciones de financiación se den en enero.

El presupuesto de 2024, aprobado en septiembre, parece tener en cuenta solo una parte de las adquisiciones previstas. El presupuesto de capital contiene $85 millones en varios años para un nuevo centro de emisión de permisos del condado, que es el ancla del complejo previsto de West Dade.

Si bien los detalles finales no están disponibles, Dawn Soper, jefe de urbanización inmobiliaria de Miami-Dade, dijo que el personal espera que los pagos del servicio de la deuda combinada sean de entre $24 millones y $31 millones al año. La cifra final dependerá de las tasas de interés y si el condado gasta la totalidad de los $91 millones presupuestados para las mejoras de los dos complejos.

El condado transformaría el antiguo complejo de FPL en un centro de servicios gubernamentales en el oeste de Miami-Dade, incluyendo un nuevo hogar consolidado para las dependencias que procesan los permisos necesarios para las nuevas construcciones.

“Sería una ventanilla única”, dijo Alex Muñoz, director de Servicios Internos, el departamento del condado que gestiona los bienes raíces de Miami-Dade. “Reúne los permisos por primera vez”.

La alcaldesa expone sus argumentos a favor de la compra

En un memorando a los comisionados, Levine Cava dijo que el precio de $205 millones por el edificio de FPL se justifica por el ahorro de poder cancelar los contratos de arrendamiento existentes para algunas dependencias en edificios del sector privado. También dijo que Miami-Dade tendría que gastar más de $320 millones en la construcción de un complejo de tamaño similar, incluyendo los costos del terreno. Dijo que la propiedad de West Dade, como la de South Dade, tiene potencial de ingresos que pueden ser desbloqueados a través de ofertas inmobiliarias en las zonas no desarrolladas de las parcelas.

La administración también afirma que el valor de mercado tasado del complejo de oficinas de FPL no es la mejor comparación para el precio de venta. Más bien, el condado pidió a los tasadores calcular un “valor de mercado hipotético” para el edificio si estaba ocupado por un solo inquilino como Miami-Dade en lugar de su actual estado de alta ocupación.

Usando esa premisa, los dos tasadores llegaron a un valor promedio de $191 millones, solo un 7% por debajo del precio negociado por la administración para el centro de FPL.

Ese cálculo de un valor más alto vino con advertencias de los tasadores de que las cifras no reflejaban el valor actual de mercado del edificio de seis pisos y 625,000 pies cuadrados tal como existe hoy, y que el valor hipotético fue un complemento creado para Miami-Dade.

“El propósito de la tasación es desarrollar una opinión del valor de mercado tal como es”, decía una carta del 21 de junio de James Andrés y Paul Turner de Integra Realty Resources, una empresa tasadora de Miami. “Según lo solicitado, también se estima el valor de mercado hipotético tal cual de la participación en la cuota arrendada suponiendo que la propiedad esté ocupada al 100% por un solo inquilino de crédito o usuario propietario”.

Joseph Hatzell, socio de la firma de tasación Joseph J. Blake and Associates, escribió en una carta el 30 de octubre al condado que el valor hipotético se basó en la creación de un modelo financiero basado en que el sitio de FPL esté “estabilizado”, el término de la industria para una propiedad comercial que está totalmente arrendada o casi totalmente arrendada.

Hatzell hizo hincapié en que no es la realidad de la propiedad de Miami-Dade quiere comprar. “Esta evaluación incluye una valoración ‘como si estuviera estabilizado’”, escribió. “El sujeto no está estabilizado”.

FPL construyó el complejo de oficinas en la década de 1970 y fue propietaria del complejo hasta que lo vendió en 2011. En 2014, el actual propietario, Hoffman Flagler LLC, pagó $58 millones por el complejo.

Hoffman Flagler está controlada por Bushburg Properties, un inversionista inmobiliario de Nueva York. La compañía ha estado tratando de reposicionar lo que su propio portal digital llama un “vestigio anticuado de la era de los parques de oficinas”. Ahora apodado “The Current”, Bushburg promociona el helipuerto de la azotea y los sistemas de energía resilientes dejados por FPL como elementos que hacen que el edificio sea único.

La resiliencia contra los huracanes viene con una apariencia de búnker que ha ayudado a hacer una venta difícil para los inquilinos de oficinas que quieren un espacio de trabajo más moderno cerca de restaurantes, dijo Stephen Rutchik, corredor de oficinas de Colliers en Miami.

“Lo que estamos encontrando hoy es que los inquilinos buscan un entorno de oficinas que atraiga a los trabajadores de regreso a la oficina”, dijo Rutchik. “El edificio está funcionalmente obsoleto para lo que buscan los inquilinos, que es amplia luz natural y transitabilidad”.

Soper, el gerente de bienes raíces de Miami-Dade, dice que el acuerdo tiene sentido dada la rareza de encontrar un edificio entero disponible para su compra y porque permitirá al condado ahorrar en futuros pagos de alquiler, mientras consolida servicios de una manera que será más conveniente para los habitantes.

“Llevamos años intentando alquilar propiedades para nuestros servicios y chocando contra un muro”, dijo Soper . “Es una oportunidad única”.

Natalia Jaramillo, subdirectora de comunicaciones de la oficina de la alcaldesa, dijo que la administración consideró un complejo de oficinas de Doral en NW 91 Avenue antes de decidirse por el centro de FPL para las operaciones de West Dade. El sitio de Doral, en 3511 NW 91 Ave., es una antigua sede del Miami Herald. Jaramillo dijo que la ubicación se consideró demasiado remota por no estar en una vía principal y, con menos de 160,000 pies cuadrados, demasiado pequeña para albergar todas las dependencias previstas para el centro de West Dade.

Adquirido en 2014 por $58 millones

El cambio de bienes inmuebles de propiedad privada a la propiedad del gobierno también significará menos ingresos fiscales para los gobiernos locales. Ambas propiedades están fuera de los límites de la ciudad y pagan impuestos del condado por los servicios municipales, así como los impuestos sobre la propiedad del sistema escolar. En conjunto, las facturas fiscales ascienden a $1.5 millones al año.

Las compras propuestas siguen los planes del condado de entregar a urbanizadores el centro de South Dade y los edificios gubernamentales alrededor del Centro de Gobierno Stephen P. Clark. Miami-Dade arrendaría los campus a los urbanizadores para la creación de centros habitacionales, de entretenimiento y comerciales pagando un alquiler al condado, con algunas dependencias gubernamentales alquilando espacio ahí también.

Los administradores también predicen que el centro de West Dade acabará siendo menos costoso una vez que Miami-Dade traslade otras oficinas gubernamentales de espacios alquilados a dependencias propiedad del condado.

El mayor cambio será renunciar al espacio alquilado en un centro comercial de Tamiami que alberga al centro de emisión de permisos del condado, el principal destino para los constructores y los habitantes que necesitan obtener la autorización del condado para la construcción y reparaciones.

La administración dijo que también mudará otras oficinas que tienen un papel en el proceso —como parte del personal de Agua y Alcantarillado y la oficina del Tasador de Propiedades del condado— de conseguir la aprobación de la construcción.

El nuevo centro también alejará a algunas oficinas del downtown del tráfico y los altos costos de estacionamiento de Miami. “Siempre hemos recibido quejas de que no tenemos una oficina en West Dade”, dijo Lázaro Solís, tasador subalterno de propiedades. “Para nosotros, tiene sentido”.