Yahoo Noticias ¿$1,500 mensuales por un ‘efficiency’ en Hialeah? Otra crisis con las rentas en la ciudad
Ante el grave problema de vivienda que enfrenta Hialeah, exacerbado por una oferta de propiedades mucho menor que la demanda, los ciudadanos han encontrado una alternativa a los altos precios de los alquileres en las unidades residenciales no reguladas, conocidas como efficiencies o anexos.
En los últimos cinco años, el Departamento de Construcción de la Ciudad de Hialeah ha recibido 7,793 denuncias de anexos ilegales en el municipio. De ellos, ha emitido al menos 3,800 notificaciones de violaciones, al comprobar que el dueño de una vivienda ha cometido una infracción, según datos proporcionados a el Nuevo Herald por la oficina de la Secretaría Municipal.
Solo en 146 de los casos, las inspecciones no supusieron infracciones. Mientras que en otros 543 reportes los expedientes fueron cerrados.
Las infracciones ocurren, en su mayoría, cuando casas unifamiliares son separadas en varias unidades e incluso apartamentos se dividen en múltiples viviendas. Una de las violaciones más frecuentes es la presencia de varias cocinas en una vivienda o la de una puerta exterior sin permiso de construcción.
Hasta el 31 de mayo del 2022, el Departamento de Construcción había recibido 316 denuncias sobre la presencia de unidades ilegales.
De acuerdo con el concejal Jesús Tundidor, los efficiencies suponen “mayor presión en la infraestructura en esas casas que son unifamiliares: en el servicio del agua y alcantarillado que ya ésta tiene problemas, más presión en nuestros policías, bomberos, parques. En nuestras calles ahora transitan más carros. Nuestra infraestructura no puede sostener ese aumento de habitantes. Cuando cambia la zonificación de viviendas unifamiliares a duplex o a multifamiliares también cambia la infraestructura de los servicios”, explicó.
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La construcción o adecuación de una vivienda unifamiliar como multifamiliar sin los permisos requeridos supone además un peligro de seguridad pública, de acuerdo con Eric Johnson, presidente del sindicato de bomberos de la Ciudad de Hialeah.
El rescatista recuerda que en muchas ocasiones el Departamento de Bomberos recibe reportes sobre incendios en estructuras con efficiencies que ponen en peligro la vida de sus ocupantes.
“Hace algunos años tuvimos un incendio en una casa y al llegar nos encontramos con paredes por todos lados. No había manera de atravesar de un salón a otro, ese día murieron cuatro niños a los que no pudimos rescatar por vivir en una vivienda que había sido cambiada ilegalmente”, lamentó Johnson.
Américo Arias, un ciudadano preocupado por esta tendencia habitacional en la ciudad aseguró que “nuestra calidad de vida está desapareciendo lentamente. No se aplica el código de construcción cuando alguien en un vecindario decide dividir lo que se supone que es una casa familiar única en una multifamiliar al agregar efficiencies ilegales. La presión sobre el consumo de agua, alcantarillado y recolección de basura es enorme. Esto es causado porque la gente no paga impuestos adicionales al sistema”.
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Dificultades para verificar una unidad ilegal
El efficiency o anexo se ha popularizado como una forma económica de vivir cerca de las áreas urbanas. La estructura puede estar formada únicamente por una habitación dentro de una vivienda unifamiliar o un área externa de una casa, acompañado de un baño al que generalmente se le improvisa una cocina y que el propietario alquila sin contrato. Prácticamente ninguna opción ofrece cuarto de lavado.
La cifra de unidades ilegales en Hialeah en los últimos cinco años supone prácticamente el 10% del total de viviendas en la ciudad. En 2020 la Ciudad de Hialeah tenía 76,459 viviendas oficiales, de acuerdo con el Censo.
Al analizar los datos provistos por la oficina de la Secretaría Municipal se puede determinar que son pocas las áreas de Hialeah que no tienen reportes de unidades ilegales, sin embargo, hay zonas donde la prevalencia de este tipo de viviendas es mayor: principalmente en el sureste de la ciudad.
“La zona del sureste de la ciudad es la que más denuncias de viviendas ilegales recibe la Ciudad de Hialeah, porque es la zona más antigua”, dijo Yaraisi González, asistente del Departamento de Construcción.
González explicó que una de las mayores dificultades con estas denuncias ocurre cuando el dueño de la vivienda no permite a los inspectores municipales constatar si existe evidencia de una unidad ilegal. El caso solo continúa su curso si el personal puede verificarlo.
Cuando existe evidencias de que hay una unidad ilegal, se multa con $100 al dueño de la vivienda y se le da un plazo estimado de 90 días para solicitar los permisos necesarios ante el Departamento. Si el inspector encuentra además que hubo alteraciones de construcción a la vivienda, sin el permiso requerido, la multa asciende a $250.
Cuando existe una notificación y el dueño no solicita el permiso, el caso escala hacia una audiencia pública con un magistrado que determinará si hubo o no una violación de códigos de construcción.
En caso de determinar que sí hubo una infracción, el magistrado coloca un gravamen sobre esa vivienda, que genera intereses cada día por los siguientes 20 años, hasta que el dueño obtenga los permisos de construcción por dichos cambios efectuados.
Efficiencies le restan potencial a Hialeah
El alcalde Esteban Bovo Jr. indicó a el Nuevo Herald que si bien “el tema de los anexos ilegales en Hialeah no es nuevo; es una situación que estoy abordando como alcalde. Tener una casa rodante en un patio trasero para alquilar no es el modelo al que debe aspirar una ciudad con el potencial de Hialeah”.
Por su parte, el concejal Tundidor dijo que desde la rama legislativa municipal están promoviendo nuevos desarrollos de infraestructuras para aumentar la densidad poblacional, pero estimó que ante los aumentos en los precios de los alquileres, se crearán más anexos en el mediano plazo.
Tundidor advirtió que actualmente tienen reportes de anexos ilegales cuyos precios de alquiler alcanzan $1,400. “Los tráilers se están rentando entre $500 a $1,000 al mes. Debemos mitigar el problema” precisó.
El concejal estima que la crisis de vivienda ha exacerbado este problema aunque advierte que no es única de Hialeah, ”también vemos este problema en otras ciudades del condado”.
Después de la Ciudad de Miami, Hialeah es la segunda municipalidad de Miami-Dade con mayor número de unidades de vivienda de la región, según la Evaluación de Necesidades de Vivienda Asequible de Miami-Dade, del Centro Metropolitano Jorge M. Pérez de la Universidad Internacional de Florida (FIU).
“La Ciudad de Hialeah y el Condado Miami-Dade tienen una tasa muy baja de densidad, 80% de nuestras tierras están diseñadas para viviendas unifamiliares, eso es increíblemente alto comparado con otras zonas metropolitanas del país. Construir con mayor densidad es una manera de aumentar la disponibilidad de viviendas y por lo tanto, de disminuir los costos”, explicó Robin Faith Bachin, profesora de Historia de la Universidad de Miami (UM) especializada en urbanismo y vicerrectora de participación cívica y comunitaria.
Patricia Medina, residente de Hialeah de 25 años, busca un efficiency o una habitación a la cual mudarse con su pareja. Ambos tienen un trabajo a medio tiempo en un restaurante y sus ingresos son limitados.
“Quisiéramos mudarnos a una vivienda mejor pero mi crédito no es bueno, tengo muchas deudas y donde estoy viviendo nos aumentaron la renta a $1,850. No podemos pagarlo. Esperamos encontrar un sitio antes que nos tengamos que ir”, comentó Medina.
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Económicas pero con mayores limitaciones
De acuerdo con publicaciones en Craigslist y Marketplace en Facebook los alquileres de efficiencies en Hialeah oscilan entre $800 de un anexo tipo estudio sin cocina hasta una unidad con todos los servicios por $1,500.
Aunque los alquileres suelen ser “más económicos”, las exigencias de los arrendatarios son tan rigurosas como las de un condominio: tres meses de alquiler, verificación de antecedentes penales, formulario W-2 para demostrar empleo.
Además, muchas de estas unidades tienen mayores limitaciones que una vivienda promedio: generalmente no admiten mascotas y son diseñadas para una sola persona.
Osmer, dueño de un efficiency ubicado en el oeste de la ciudad, quien prefirió no proveer su apellido por temor a ser multado por la ciudad, asegura que su anexo tiene lo mínimo necesario para vivir. “Tiene baño, fregadero pero cocina como tal no. Estos efficiencies son pequeños. Pido tres meses de adelanto: el primero, el último y el depósito”, indicó.
Algunos no escatiman en la promoción que hacen del lugar, otra propietaria de nombre Kadisha ofrece un efficiency “mejor que un Airbnb para ahorrar dinero” por $160 diarios en una unidad de 1,200 pies ubicada en el límite al norte de Hialeah.
Esta es una opción para estancia diaria o semanal. “No estoy interesada en alquilar mi casa a extraños por largo plazo”, señaló.
De acuerdo con la revisa Fortune, Hialeah tiene un 81% de tasa de ocupación de Airbnb.
De acuerdo con la publicación, la Ciudad que Progresa se ha convertido en uno de los 10 principales mercados de alquileres a corto plazo que está en un auge acelerado.
Este tipo de viviendas improvisadas no cumplen con los códigos de zonificación de Hialeah ni del condado, lo que convierte a la unidad alquilada en ilegal.
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Cómo determinar que existe una unidad multifamiliar Ilegal
De acuerdo con los parámetros del Condado Miami-Dade, se considera que una vivienda multifamiliar es usada ilegalmente cuando:
Hay más de un área de cocina en la estructura primaria
No están interconectadas todas las áreas habitables de la vivienda
Existe una puerta exterior sin permiso de construcción
Edificación independiente no autorizada con aire acondicionado, áreas interiores para cocinar, medidores de servicios públicos y/o tanque de gas propano líquido.
Múltiples espacios de estacionamiento pavimentados marcados.
Más de una dirección postal o números de unidad publicados en las instalaciones.
Dos o más medidores de electricidad, agua, gas u otros tipos de servicios públicos.
Dos o más buzones.
El uso de una vivienda multifamiliar ilegal afecta el valor de las propiedades y ejerce presión sobre los servicios, advierte el Departamento de Construcción del condado.
La Ciudad de Hialeah pide denunciar cualquier unidad ilegal que conozca ante la Oficina de Cumplimiento de Códigos del área codecompliance@hialeahfl.gov o llamar al 305 883-5832.
