Vendedores de condominios en Miami-Dade enfrentan amarga realidad: los precios siguen bajando. Esta es la razón

Los vendedores de condominios en Miami-Dade quizá se sientan como si estuvieran montando por la Torre del Terror de Walt Disney en estos días con los precios en constante caída, un resultado de la disminución en el número de compradores y el aumento del inventario.

El precio de venta medio cayó a $420,000 en junio, 6% menos que el máximo de este año de $445,000 en marzo y casi lo mismo que hace un año, según el más reciente informe de ventas de viviendas de la Miami Association of Realtors divulgado el martes.

Es el tercer mes consecutivo de descenso de los precios de los condominios, lo que indica un problema mayor para quienes quieren vender sus condominios y quienes quieren comprarlos.

Además de los retos habituales, como el exceso de oferta, los condominios del sur de la Florida enfrentan una variedad de nuevos problemas, incluyendo el requisito de aumentar los fondos de reserva para reparaciones como resultado del mortal derrumbe del edificio de Surfside en 2021. Eso pudiera significar cuotas de asociación más altas, especialmente en los edificios más antiguos.

“El paciente”, dijo el experto en edificios de condominios Peter Zalewski, refiriéndose a la salud de los edificios de condominios de Miami-Dade, “necesita cirugía a corazón abierto. Cuando se evalúa un condominio es necesario mirar cuando se construyó. Todo antes de 2000 está en un bucle de condenación. Todo lo que esté entre 2000 y 2010 está en pie. Tienen el colesterol alto. Tienen sobrepeso. Pero es manejable. Todo lo posterior a 2010 es saludable”.

Todos los cambios significan que los compradores se están moviendo con cautela, dijo Zalewski, fundador de la firma de consultoría inmobiliaria Condo Vultures.

Miami-Dade tiene 8.9 meses de inventario de condominios. Un mercado equilibrado se compone de seis a nueve meses, cualquier cifra por encima beneficia a los compradores.

Los compradores saben que sus cuotas de la asociación de propietarios de condominios podrían aumentar debido a las reservas, las reparaciones y la espiral de los costos de los seguros en un estado amenazado y azotado por los huracanes.

Esto significa que los vendedores están reduciendo los precios en la desesperación para salir de una crisis cada vez mayor.

En Broward, la crisis no es tan visible. De hecho, los precios subieron el mes pasado. El precio de venta medio $287,500 es ligeramente superior al de mayo.$282,000, un alza de casi 3% desde hace un año.

Otro punto a favor de los vendedores de Broward: inventario ligeramente inferior en comparación con Miami-Dade, con 7.9 meses de inventario.

Las ventas totales —incluyendo condominios y viviendas unifamiliares— se redujo en dos dígitos en ambos condados. Miami-Dade tuvo un total de 2,051 ofertas, 13.2%, y Broward tuvo 2,206 ofertas, 18.9%.

Dolores de crecimiento para los condominios

Las caídas intermensuales de los precios de los condominios son solo el principio. Es de esperar que los precios bajen de un año a otro, dijo Jack McCabe, propietario de la empresa de investigación inmobiliaria y económica Jack McCabe Expert Services, de Deerfield Beach.

“Dentro de un año, usted y yo vamos a estar hablando de la caída de los precios”, dijo McCabe.

La gente ahora está comprando condominios cuando es absolutamente necesario que compren una casa, dijo Zalewski.

“Si usted es comprador, ¿por qué saltaría en cuando el meteoro golpea la tierra?”, dijo. “Esté atento a los precios para retirarse”.

Las casas van viento en popa

Los vendedores de viviendas unifamiliares están viviendo una vida más dulce en comparación con los propietarios de condominios que buscan vender. El inventario sigue estando de su lado, rondando alrededor de cuatro meses, tanto en Miami-Dade como en Broward. Además que los vendedores tienen la ventaja durante las negociaciones, también siguen viendo que los precios de venta medios están alcanzando nuevos récords.

Miami-Dade tiene un precio de venta medio de $657,000 para viviendas unifamiliares, un nuevo punto de referencia histórico. Los precios se elevaron alrededor del 6% respecto del año pasado. También rompió el récord establecido en abril, cuando la mediana de precios de venta se elevó a $654,000.

Broward vio tendencias similares para las viviendas unifamiliares. Los precios subieron a $640,000, alrededor del 4% más que hace un año. Es el punto de precio más alto que Broward haya visto este año.

Menos ofertas en efectivo

De todas las transacciones residenciales de Miami-Dade en junio, el 37.9% cerró con dinero en efectivo. Es una historia similar en Broward, que vio el 36.9% de las ofertas de cierre en efectivo. Es un alto porcentaje en comparación con el promedio nacional del 28%. Aun así, ambos están por debajo de los máximos registrados en febrero con el 43.3% visto en Miami-Dade y 44.5% en Broward.