¿Vas a vender tu casa? Así puedes ahorrar en impuestos por la ganancia... Estar casado ayuda

Los meses de primavera y verano son los mejores para poner una casa a la venta. Si a eso se suma la promesa de que las tasas de interés pueden bajar por el descenso de la inflación, es hora de prepararse para hacer esa movida que venía planeando para vender su casa.

Ante los altos precios de la vivienda, que en Miami-Dade están en su máximo histórico, es lógico que los vendedores, sobre todo los que compraron su propiedad hace años, se pregunten cuánto tendrán que pagar en impuestos por la venta de una casa.

El precio promedio de una casa en Miami-Dade es $654,000, y en Broward, $635,000. Por la venta de un apartamento, puede obtener como precio de venta $444,000 en Miami-Dade, y $282,500 en Broward.

Este sigue siendo un mercado que beneficia a los vendedores porque las casas no permanecen a la venta más de cuatro meses, y los condominios, alrededor de ocho meses, lo que contribuye a mantener el inventario de propiedades bajo.

La buena noticia de que la ganancia al vender puede ser alta, también indica que debe estar al tanto de las responsabilidades fiscales y al mismo tiempo las exclusiones tributarias, que ayudan al contribuyente que vende su casa.

El experto en impuestos Carlos Ramírez, con 30 años de experiencia en el sector fiscal y fundador de varias compañías en la Florida, explicó a el Nuevo Herald los aspectos fundamentales de la inversión en bienes raíces, y el pago de impuestos sobre la ganancia de capital, que se efectúa cuando se vende la propiedad.

Ramírez indicó que es muy distinto si se trata de la venta de la residencia primaria (homestead); una segunda casa, que generalmente es una propiedad para vacaciones, en la playa o la montaña, y hasta en otro país, o una propiedad de inversión, que generalmente se destina a alquiler, que puede ser a largo plazo o a corto plazo, como es el caso de los Airbnb.

También es fundamental para cuestiones tributarias el estado civil del contribuyente, lo que determina la cantidad que puede excluir de impuestos sobre la ganancia de capital.

Estos son los aspectos que debe considerar al vender su residencia (homestead):

En los bienes raíces, el precio de compra de la propiedad es la base de la inversión, explica Ramírez, que fundó en el 2013 la organización Latin American Business Institute (Labitax), con el propósito de compartir su conocimiento con profesionales de impuestos de la comunidad hispana.

“Si compré una casa hace cinco años por $500,000 y ahora mi casa se vende por $800,000, hay ganancia de capital”, ejemplificó, indicando que esta ganancia se debe reportar al Servicio de Rentas Internas (IRS), pero a su vez la persona cuenta con una exclusión para esa ganancia, cuya cantidad depende de su estado civil.

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Para reclamar una exclusión de impuestos por la venta, la persona debe haber vivido al menos dos de los últimos cinco años en la casa que vendió.

▪ Si es soltero o cabeza de familia, la persona que vendió su casa puede beneficiarse de una exclusión de $250,000.

▪ Si es casado y hace la declaración de impuestos en conjunto, puede obtener una exclusión de $500,000.

Ramírez explica que la compañía de título que procesa el cierre de la venta de la propiedad envía el informe del dinero recibido en la venta al IRS mediante el formulario 1099. El contribuyente debe entonces presentar los justificativos para hacer la exclusión al hacer la declaración de impuestos.

Venta de una segunda casa o propiedad de alquiler

Una segunda casa puede estar tanto en Estados Unidos o en otro país, pero la persona tiene que vivirla una parte del año y debe ser una sola vivienda. Al hacer la declaración de impuestos, pueden deducirse los gastos y también el pago de la hipoteca.

Las reglas para los préstamos hipotecarios son más flexibles en una segunda casa que en una inversión.

En el caso de una segunda casa o propiedad para rentar, Ramírez señala que mientras exista una hipoteca, el banco es aun dueño de la casa, pero una vez que la propiedad esté pagada debe ponerse bajo una compañía de responsabilidad limitada (LLC).

Esto debe hacerse con cada una de las propiedades de inversión que posea, que deben tener cada una su propia compañía de responsabilidad limitada, con vistas a protegerlas contra demandas, indicó el experto.

Depreciación de una propiedad de inversión

Ramírez explicó que al hacer la declaración de impuestos, cada año debe pedirle al contador que incluya la depreciación de la propiedad de inversión.

El IRS define la depreciación como “la recuperación del costo de la propiedad durante un número de años. Usted deduce una parte del costo cada año hasta que recupera el costo total”.

Ramírez explica que una propiedad que se alquila tiene dos valores, el terreno, que no se deprecia, y el del inmueble, que sí se desgasta con el uso.

“Las casas que se alquilan se deprecian a 27 años y medio. Al calcularse la depreciación anual en la declaración de impuestos, el IRS va entregando un efectivo para mantenerla”, precisó sobre cómo funciona la depreciación.

“Cuando venda la propiedad, el IRS hace la recaptura de la depreciación”, indicó, independientemente de si el propietario incluyó las depreciaciones en sus declaraciones de impuestos o no.

“No solo va a pagar impuestos sobre la ganancia sino sobre la depreciación que no reclamó”, dijo, aconsejando hacerla porque en las propiedades de inversión no existen exclusiones de la ganancia de capital.

También es importante considerar que existen las ganancias a corto plazo (de un año o menos), que se calculan a la misma tasa de los ingresos regulares, de un 10% a 37%. Esto aplica por lo general para las propiedades que se compran para reparar y vender lo más pronto posible, lo que se conoce como flipping, una actividad que no resulta ya tan lucrativa por los altos precios de la vivienda.

Luego está la ganancia de capital a largo plazo –de una propiedad que se tuvo más de un año– que se grava a una tasa más baja que el ingreso a corto plazo. Para calcular la tasa de impuestos sobre ganancia a largo plazo también se tiene en cuenta el estado civil en la declaración de impuestos.

Cómo ahorrar en impuestos al vender propiedad de inversión

Un manera de reducir los impuestos al vender las propiedades de inversión es que el dueño la convierta en su residencia principal –y la viva– durante más de dos años. Luego de venderla, puede regresar a su residencia principal.

También puede hacer un intercambio de propiedades para diferir el pago de la ganancia de capital. Este consiste en vender la propiedad de inversión y comprar otra. El propietario no va a recibir el dinero, sino que tiene que elegir un intermediario calificado que mantenga el dinero en depósito de garantía. Luego debe encontrar la propiedad para comprar en un plazo de 45 días y hacer el cierre de la transacción en 180 días.

Este proceso puede repetirse cuantas veces quiera, pero tiene limitaciones, como el tipo de propiedad que se puede intercambiar por otra.

Ramírez recomienda pagar las ganancias de capital cuando se realizan las ventas de las propiedades, para evitar pagar más impuestos por el aumento del valor de la propiedad con la apreciación al pasar el tiempo, y los posibles cambios de las leyes tributarias.

Los inversionistas extranjeros en bienes raíces deben tener en cuenta a la hora de vender el impuesto de propiedad a los extranjeros, Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA). La ley exige que los extranjeros que no tengan residencia fiscal en Estados Unidos retengan, en la mayoría de los casos, el 15% del valor bruto de venta de la propiedad, transfiriendo esta cantidad directamente al IRS, dentro de los 20 días de la fecha de cierre de la venta.

Ramírez es uno de los organizadores y ponentes de la conferencia USA Tax Convention, edición Miami, que tiene lugar el 5, 6 y 7 de junio en el Centro de Convenciones de Miami Beach. Se cuentan entre los oradores Charles P. Rettig, ex comisionado del Servicios de Rentas Internas (IRS), y William Rondón, especialista en Crypto Tax. El evento es para profesionales de la industria de los impuestos.

Puede inscribirse y consultar la agenda de conferencias y eventos, en miamitaxcon.com/en/