Urbanizador amplió a $250 millones proyecto de apartamentos junto al Metrorail cerca de Coral Gables

Aprovechando una iniciativa de Miami-Dade para promover la construcción de viviendas de alta densidad cerca de las estaciones del Metrorail, el urbanizador Shoma Group quiere duplicar la altura y la escala de un proyecto ya enorme que ha estado planeando en una cuña de terreno encajonada entre Bird Road, las vías de Metrorail y dos cruces importantes a lo largo de la carretera U.S. 1 en Miami.

El proyecto revisado de Shoma One costaría $250 millones y metería con calzador un par de torres de 40 pisos con al menos 740 apartamentos, un garaje para 700 autos y una sala de comidas de dos plantas en un terreno a pocos pasos de las intersecciones de Bird, U.S. 1 y Douglas Road con la autopista. El solar, situado en 3650 Bird Road, está ocupado por las tiendas de autos usados, recambios y mantenimiento de automóviles de Deel Volkswagen, que se trasladará al otro lado de la calle.

Shoma compró la propiedad de Deel por $34 millones en 2022 y había anunciado previamente que construiría un par de torres de apartamentos de 18 pisos en el sitio, que se encuentra a lo largo de la ruta del parque urbano y sendero planeado Underline y a una cuadra de la estación de Metrorail de Douglas Road.

La situación cambió después que la Comisión de Miami-Dade aprobó el mes pasado una ampliación de los distritos de zonificación especial, que sustituyen a los controles municipales locales sobre altura y densidad en torno a las estaciones de transporte público, con el fin de animar a los urbanizadores a construir viviendas muy necesarias. Como resultado, la antigua propiedad de Deel, en Miami, queda ahora dentro de la “zona de transporte público rápido” de la estación de Douglas Road y sus normas de urbanización mucho más generosas.

La propuesta de Shoma ocurre en momentos que el estado y Miami-Dade han estado presionando para aliviar la escasez de vivienda, especialmente la vivienda asequible, mediante la expansión de la urbanización residencial y la densidad. Los críticos dijeron que una de las causas de la escasez ha sido el uso por parte de algunos municipios de estrictas normas de zonificación para limitar la densidad y restringir la construcción de torres condominios y apartamentos.

Masoud Shojaee, presidente ejecutivo de Shoma Group, dijo que había decidido “maximizar” su proyecto para aprovechar las normas del condado para la zona, que permiten torres de hasta 40 pisos. El urbanizador 13th Floor Investments se ha acogido a las mismas normas para construir un par de torres en la propiedad de la estación de Douglas Road y tiene previstas otras dos. Una de las torres terminadas, Cascade at Link, de 37 pisos, es mucho más alta que cualquier otra a millas a la redonda y visible desde las casas de West Coconut Grove hasta la vecina Coral Gables.

Shojaee destaca la ubicación del proyecto Shoma One en el futuro sendero Underline y a un corto paseo de la estación de Metrorail, afirmando que cumple el objetivo del condado de situar a más residentes a las puertas del transporte público y reducir la dependencia del automóvil, facilitándole a la gente el acceso a pie, en bicicleta o en tren para las actividades cotidianas.

Según las normas de la zona de tránsito rápido, Shoma también reservaría 12.5% de los apartamentos —aún no se decide el número exacto de unidades totales— como viviendas para trabajadores, a cambio de la aprobación para construir densidad adicional. Esto se define como viviendas asequibles para hogares que ganan hasta 20% por encima de los ingresos medios de Miami-Dade, que se sitúan en $74,700.

Shojaee dijo que, al aumentar la densidad residencial y añadir servicios públicos como un salón de comidas, un centro de oficinas compartidas y un parque para perros, el proyecto se convertirá en un centro de actividad a lo largo de Underline y en una nueva comunidad alrededor de la estación de metro de Douglas Road.

“En realidad, no se trata de un proyecto a lo grande, sino de que Miami-Dade está experimentando una evolución”, dijo el urbanizador. “Se quiere animar a la gente a tener acceso al transporte público. No hay muchas propiedades a lo largo de Metrorail. Hay que aprovechar esas oportunidades, para crear esa sensación de gran ciudad como Nueva York. Aquí no es fácil caminar como en Nueva York”.

“Pero se están gastando un montón de dinero. Imagínese que el sábado por la mañana está paseando y la gente está jugando. Quieren comer y beber, pasar el rato. Eso es crucial. Van a usar menos el auto. Está creando un nuevo estilo de vida”.

Al mismo tiempo, sin embargo, Shojaee también ha optado por no acogerse a las excepciones que permiten a los urbanizadores en esas zonas de tránsito reducir drásticamente el número de aparcamientos obligatorios. El proyecto Shoma One prevé 700 plazas de estacionamiento. Los expertos en planificación dijeron que la disponibilidad de estacionamiento fomenta la conducción.

El lugar donde se levantará el proyecto de Shoma está encajonado entre dos cruces importantes, el de la carretera U.S. 1 con Bird y Douglas, que ya están atascadas de autos durante gran parte del día. Shojaee dijo que afectará al tráfico, pero defendió la decisión, diciendo que sigue siendo necesario proporcionar estacionamiento para los habitantes y las empresas para que una urbanización tenga éxito, así como que la gente tendrá varias alternativas para moverse.

“Me gusta tener mucho estacionamiento por si acaso. Aun así, es necesario”, afirma. “Miami está creciendo, y si tienes una afluencia de gente, a menos que quieras cerrar las puertas, cualquier proyecto obviamente tiene impactos, no importa la ubicación, pero tenemos la ventaja de tener una estación de Metrorail al lado y la gente puede usarla”.

La comisión del condado ha ido ampliando gradualmente las zonas de tránsito rápido en torno a las estaciones de Metrorail y Metromover dentro de los límites de Miami, lo que ha suscitado la oposición de las autoridades municipales, que sostienen que la flexibilización está produciendo un desarrollo en algunas zonas que está muy fuera de escala con los vecindarios circundantes; sin embargo, según los estatutos del condado, la comisión de Miami-Dade tiene autoridad para anular las normas municipales de zonificación.

Del mismo modo, la legislatura de la Florida ha aprobado varios proyectos de ley favorables a los urbanizadores inmobiliarios que también anulan la zonificación local y las normas medioambientales. Una de las más polémicas es la Ley Vive Local de este año, que anula los límites de zonificación en zonas comerciales para promover la construcción de viviendas asequibles. Las ciudades de Doral, Miami Beach y Hollywood se opusieron a que los urbanizadores usen esta ley para proponer proyectos de gran tamaño en zonas como Doral Boulevard y el histórico distrito art deco de Ocean Drive.

En el caso de la propuesta de Shoma para Bird Road, la propiedad se añadió a la zona de tránsito rápido de la estación de Douglas Road en septiembre, junto con otras propiedades, a petición de la comisionada condal Raquel Regalado.

Shojaee dijo que simplemente le está dando al condado lo que pidió. Shoma aún no ha presentado un plan para la revisión por parte del condado, pero lo hará pronto, dijo.

Una portavoz del Departamento de Recursos Normativos y Medioambientales del condado dijo que los planificadores no pueden analizar los efectos del proyecto de Shoma en la zona hasta que se presente el nuevo plan. Si el plan cumple las normas de zonificación, los planificadores del condado lo revisan y aprueban sin audiencia pública. Si requiere un cambio en la designación del uso del suelo, podría requerir una votación de la comisión del condado.

El proyecto de Shoma estará repleto de servicios para atraer a los inquilinos, incluyendo no solo el gimnasio y la piscina habituales, sino también un cine y una fuente de chapoteo para niños. Los apartamentos irán de estudios a tres dormitorios y amplios áticos.

También incorporará el tercer Bazar Shoma de la empresa, después de la versión original de 15 puestos en Doral y un segundo planeado en un proyecto residencial Shoma que está a punto de terminar en Hialeah.

Shojaee también intenta distinguir Shoma One con un destello arquitectónico: un “halo” sobre cada torre que se iluminará al anochecer. Forma parte de un diseño de los arquitectos Bermello Ajamil and Partners, con sede a unas cuadras de distancia, en Coral Gables, que según Shojaee, pretende mejorar el diseño de la zona en expansión.

“Ya habíamos trabajado con ellos y trasladaron muy bien nuestras ideas al proyecto”, dijo. “Pensé ‘Si voy a hacer este concepto, quiero tener algo que sea diferente, quiero tener la sensación de, digamos, Nueva York’. Lo que observé es que la mayoría de los proyectos son prácticamente iguales. No hay diferenciación. No tienen mucho carácter”.

Shojaee estima el costo de Shoma One en $250 millones. Espera empezar a construir la primera torre en julio o agosto de 2024 y que las obras duren entre dos y tres años.