Terrenos de Poinciana en Miami-Dade, abandonado durante décadas, está en una pugna por su urbanización

Desde su patio frontal, Sonya Brown-Wilson puede ver siete acres de terreno cubierto de hierba propiedad del Condado Miami-Dade que podría ser parte de la próxima gran zona de urbanización de Liberty City, pero en la actualidad sirve como un vertedero ilegal de residuos grandes y pequeños, incluyendo un saqueado Pace Arrow RV sin puertas, ventanas que faltan y un marco podrido.

“Estoy orgullosa de mi casa”, dice esta maestra jubilada desde una de las dos sillas de jardín que tiene fuera para charlar con los visitantes del complejo de viviendas de North Park, cerca de la confluencia de NW 22 Avenue con 79 Street. “Pero cuando miro al otro lado de la calle, me molesto”.

El vertedero ilegal forma parte de un mosaico de 16 parcelas propiedad del condado en una zona de cinco cuadras al sur de NW 79 Street, entre NW 27 y 23. Aunque está separado por otros terrenos privados y del condado, el vertedero de Poinciana tiene un total aproximado de 24 acres.

Desocupado durante décadas, el terreno es llamado Poinciana Industrial Park o Poinciana Park en los documentos del condado. El terreno baldío se consideró clave para reactivar Liberty City tras los disturbios de 1980, que destruyeron edificios comerciales y de venta minorista que sustentaban gran parte de la economía del vecindario.

El entonces llamado Condado Dade financió a finales de la década de 1980 una iniciativa de urbanización que intentó reactivar el antiguo distrito comercial con una panadería y un distribuidor de alimentos a gran escala. Ese esfuerzo se desvaneció, al igual que el de Miami-Dade de alinear $60 millones en deuda exenta de impuestos en 2007 para llevar una planta farmacéutica allí, una empresa que terminó con cargos de fraude contra un urbanizador.

En 2012, el comisionado del condado que representaba a la zona en ese momento, Jean Monestime, dio a conocer una estrategia de urbanización de Poinciana Park basada en el estudio de una comisión de la zona.

Seis años después, el entonces gobernador Rick Scott, firmó un presupuesto de la Florida en 2018 que incluía $2 millones para impulsar el desarrollo económico en Poinciana, pero el dinero nunca se gastó.

“No ha pasado nada”, dijo Roy Hardemon, ex representante demócrata por la Florida responsable de la asignación de 2018. “Alguien está jugando con esa comunidad”.

De vuelta en la mezcla para un proyecto

Ahora los 24 acres de parcelas propiedad del condado son objetivos de propuestas competidoras de grupos de urbanización que prometen gastar más de $135 millones transformando los terrenos baldíos en complejos de viviendas y centros comerciales.

Ambos equipos cuentan con el apoyo de magnates inmobiliarios locales. En un bando está Moishe Mana, propietario de extensas propiedades comerciales en el vecindario de Wynwood de Miami. En el otro bando está Michael Swerdlow, urbanizador del centro comercial Dolphin Mall en Sweetwater y que el año pasado puso la primera piedra del proyecto de uso mixto Block 55 en 6 Street del vecindario Overtown de Miami.

La presión para obtener el control de los terrenos de Poinciana ha provocado fricciones políticas.

En septiembre, la representante federal Frederica Wilson, demócrata cuyo distrito incluye el terreno de Poinciana, publicó una carta en la que protestaba por una votación prevista ante la Comisión condal sobre la propuesta de Swerdlow y acusaba a Monestime de “inacción deliberada” a la hora de considerar la ampliación de una clínica estatal a parte de la propiedad del condado que pretendían los urbanizadores. La votación de la Comisión no llegó a celebrarse, a pesar de los anuncios del condado en el vecindario anunciando un posible acuerdo, y la alcaldesa Daniella Levine Cava, dijo que su administración está revisando ambas propuestas.

En agosto, el grupo de urbanización que incluye a Mana y a la organización sin fines de lucro creada para promover el desarrollo económico del corredor de 79 Street publicó una carta en la que criticaba a la administración de Levine Cava por dar largas a la propuesta de creación de empleo de la asociación, mientras que parecía favorecer la oferta de Swerdlow.

“Ya es suficiente”, decía la carta sobre la Iniciativa del Corredor de 79 Street, aliado sin fines de lucro de Mana. “No podemos aceptar el silencio, un acuerdo de trastienda con partes oportunistas o un no por respuesta”. Swerdlow no ha respondido públicamente, pero en una entrevista dijo que su propuesta es obviamente superior.

“Pago más”, dijo Swerdlow, “y saben que lo construiré”.

Swerdlow tiene en su lista de proyectos realizados grandes empresas inmobiliarias, como Las Olas Waterfront en Fort Lauderdale y el Dolphin Commerce Center junto al Dolphin Mall. Llegó a un acuerdo con North Miami en 2002 para urbanizar el antiguo vertedero conocido como Biscayne Landing, y luego vendió su participación cuando sus antiguos socios dejaron que el proyecto languideciera durante la crisis inmobiliaria de finales de esa década. Swerdlow volvió a proponer la reactivación de Biscayne Landing en 2011, cuando el mercado se recuperó, pero volvió a vender su participación en 2015.

La implicación de la comunidad, en juego

Un punto álgido en la competencia es si el equipo de Swerdlow puede igualar los lazos locales con Liberty City que la propuesta rival aporta a un proyecto destinado a reactivar la economía en uno de los vecindarios históricamente afroamericanos de la zona de Miami. Hasta principios de este mes, el grupo del Corredor de 79 Street tenía un contrato de $75,000 al año con 79 Street Community Redevelopment Agency (CRA) del condado para servir de “coordinador de desarrollo económico” de la entidad gubernamental y ha estado en conversaciones con el condado durante años para llevar una operación comercial al sitio.

La organización sin fines de lucro está dirigida por ejecutivos afroamericanos, entre ellos su director Ron Butler y Teri Williams, presidenta de OneUnited Bank, y cuenta con una asociación con una entidad de urbanización afiliada a la Urban League of Greater Miami.

“Se trata de un proyecto dirigido por la comunidad, que ha nacido de ella desde el principio”, declaró Oliver Gross, ex presidente de la CRA 79 Street y presidente de New Urban Development, la entidad de urbanización vinculada a Urban League. “No es solo una transacción. Es un esfuerzo de transformación”.

La asociación de Swerdlow incluye a Alben Duffie, un antiguo administrador afroamericano de la Oficina de Desarrollo de Empresas de Minorías del condado en los años 80 y 90. Tras dejar el condado, pasó a trabajar como cabildero y ejecutivo de desarrollo en tratos privados con gobiernos locales, incluido un edificio de oficinas en la estación de Metrorail Martin Luther King Jr. y el proyecto Block 55 de Swerdlow.

También fue miembro de la junta de la organización benéfica MDHA Development Corp., respaldada por el condado y responsable de proyectos de vivienda asequible paralizados que se detallan en la serie “House of Lies” del Miami Herald de 2006. Duffie ha seguido participando en acuerdos públicos en las dos décadas que siguieron a la serie. Dijo que ninguna revisión gubernamental de los problemas de vivienda del condado encontró problemas con su papel en MDHA. “Yo no hice nada indebido”, dijo Duffie.

La solicitud de la organización sin fines de lucro para una subvención federal en 2021, posiciona l proyecto como una forma de ayudar a un vecindario establecido en un camino económico desfavorecido por décadas de racismo y tendencias relacionadas con la raza.

“Los usos nocivos, incluidos vertederos, depósitos de chatarra, pozos de residuos, instalaciones de mantenimiento de vías férreas, una instalación de envasado de pesticidas y una planta química, se ubicaron aquí lejos de los residentes con piel más clara, con más dinero y capacidad de influencia”, se lee en la solicitud. En ella se afirma que la economía local nunca se recuperó de los disturbios de McDuffie, ya que las empresas optaron por no volver. “La cobertura mediática de la zona objetivo envenenó aún más la imagen de la comunidad y creó un miedo público tremendo”.

Brown-Wilson afirmó que en su vecindario se necesitan puestos de trabajo, además de un nuevo centro comunitario para personas mayores que le gustaría ver en el sitio de Poinciana. Ella vive en la comunidad de viviendas North Park, propiedad del condado, y dijo que el terreno baldío produce genera molestias para el vecindario.

Por ejemplo, el vertido de basura en el callejón sin salida visible desde North Park. Ella y otros vecinos también dijeron que la recta pavimentada es un lugar popular para hacer travesuras a alta velocidad, como lo demuestran los círculos negros formados por las huellas de los neumáticos en el pavimento.

“Las motos están allí a las 2 y 3 a.m.”, dijo Bernadine Dent, otra residente de North Park. “Hay tantas cosas ilegales por allí que es una vergüenza”.

En la primavera, Swerdlow entidad de SG Allapattah estaba en conversaciones con Miami-Dade sobre el uso de una parte del sitio Poinciana para almacenar camiones de basura de la ciudad como parte de otro acuerdo de urbanización que esperaba cerrar para un depósito propiedad de Miami en el vecindario Allapattah, según un resumen proporcionado por el director de vivienda del condado durante una discusión grabada bajo la ley de reuniones abiertas de la Florida.

“Tienen una carta de intención de Costco para poner una tienda [en Allapattah]”, dijo el director de Vivienda Pública y Urbanización Comunitaria Michael Liu, del grupo Swerdlow en una reunión el 22 de abril con Monestime y el comisionado del condado cuyo distrito incluye el sitio Allapattah, Keon Hardemon. “Sin embargo, el reto para la ciudad es que tienen que encontrar un sitio alternativo para sus camiones de saneamiento. SG Group propone que la ciudad pueda usar las parcelas de Poinciana para ese fin”.

Un portavoz Liu dijo que la posibilidad de los camiones de saneamiento fue abandonada por al momento que Swerdlow presentó su primera propuesta por escrito de Poinciana en junio. “Los camiones de saneamiento no han estado en juego desde la primera propuesta formal hasta ahora”, dijo el portavoz Ignacio Petit-Ortiz.

He aquí un vistazo a lo que los dos grupos de urbanización han propuesto para el terreno vacante del condado:

Operaciones comerciales en la propuesta urbanización Poinciana

▪ El grupo de 79th Street construiría unos 500,000 pies cuadrados de espacio comercial, con una estimación de más de 200 puestos de trabajo permanentes en el sitio, de acuerdo con la propuesta más reciente del grupo, con fecha de 4 de agosto. Las operaciones propuestas incluyen un almacén de documentos de 200,000 pies cuadrados y una sede operada por GRM, una entidad de Mana, así como unos 250,000 pies cuadrados de instalaciones de almacenamiento de alimentos y un complejo de almacenes de 25,000 pies cuadrados protegidos de algunos requisitos de tasas de importación con lo que se conoce como Zona de Comercio Exterior.

▪ La propuesta presentada el 19 de agosto por la sociedad de Swerdlow no detalla el tipo de operaciones comerciales concretas propuestas por su competidor. En su lugar, la propuesta dice que el urbanizador “hará todo lo posible” para llevar usos comerciales a dos de las seis parcelas de Poinciana. El elemento comercial supone un cambio con respecto al plan que el grupo Swerdlow presentó en junio, que se centraba únicamente en la construcción residencial, con una propuesta de 1,000 unidades de vivienda asequible.

Planes de vivienda para el proyecto Poinciana

▪ Cuando el grupo Swerdlow añadió el desarrollo comercial a su propuesta, señaló que eso podría significar que Miami-Dade vería menos unidades de vivienda en los terrenos de Poinciana. Mientras que la propuesta de junio incluía 1,018 unidades de vivienda, la presentada en agosto señala que el grupo urbanizador “sigue comprometiéndose a que en el terreno se construyan al menos 600 unidades de vivienda asequible o para la mano de obra”.

▪ El grupo 79th Street propuso inicialmente 92 unidades de vivienda para mano de obra construidas por New Urban Development, la entidad de urbanización afiliada a Urban League of Greater Miami, una organización sin fines de lucro centrada en ayudar a los niños afroamericanos de Liberty City. Butler, director del grupo 79th Street, dijo que esa oferta aumentará en la propuesta final a unas 300 unidades de vivienda.

Se ofrecen beneficios comunitarios en la competencia por el sitio de Poinciana

▪ Swerdlow propuso varios desembolsos en efectivo como beneficios comunitarios, incluyendo al menos $280,000 en concepto para que 70 residentes cercanos asistan al programa de administración de propiedades del Miami Dade College, más otros $300,000 para becas generales; $350,000 para actividades deportivas en el cercano parque del condado Gwen Cherry y un centro comunitario de 8,000 pies cuadrados. Swerdlow también dijo que 10% del espacio comercial estaría disponible en alquileres por debajo del mercado durante cuatro años para las pequeñas empresas, y garantizar 130 puestos de trabajo que paguen al menos el salario digno del condado (actualmente $18.73 la hora). En la propuesta actualizada, Swerdlow dijo que una de las parcelas comerciales se dedicaría a una instalación de 10,000 pies cuadrados dedicada a las artes visuales, con espacio para galerías y estudios.

La propuesta del grupo de 79th Street también incluye requisitos para que los puestos de trabajo paguen al menos un salario digno y para que los vecinos de las inmediaciones sean los primeros en poder solicitar llas ofertas de empleo. El grupo también propuso un centro comunitario de 3,000 pies cuadrados.

Estrategias financieras de las dos propuestas de Poinciana

▪ El grupo de 79th Street quiere urbanizar los terrenos del condado con un contrato de arrendamiento de 85 años, sin pagar alquiler hasta el octavo año, según un borrador de contrato presentado al condado. Después, el alquiler oscila entre unos $240,000 anuales y casi $1 millón al final del plazo. Una tasación del condado sobre el sitio de Poinciana realizada en febrero estima que el espacio comercial se alquilaría entre $1.50 y $3.40 por pie cuadrado, dependiendo de la ubicación, lo que sugiere un flujo de ingresos para el proyecto de al menos $750,000 al año si el grupo de 79th Street construye los 500,000 pies cuadrados propuestos.

El grupo Swerdlow quiere comprar el terreno a Miami-Dade por el valor justo de mercado. En la reunión de abril, Liu dijo que el terreno fue valorado en aproximadamente $30 millones.

¿Qué sigue para Poinciana?

Ambos grupos han estado en contacto con Miami-Dade sobre el terreno Poinciana en los últimos años, pero la competencia se intensificó en 2022.

En su propuesta de agosto, el grupo de 79th Street incluyó una expansión prevista para el distribuidor de alimentos Leasa, que ya opera en un terreno junto a una parcela de Poinciana. Al mes siguiente, el presidente de Leasa, Andrew Yap, envió una carta a los funcionarios del condado diciendo que la empresa apoyaba la propuesta de Swerdlow.

A principios de septiembre, Butler y otros directivos de 79th Street se reunieron con Levine Cava y su personal para presentarles su plan. Dos semanas después, Butler le escribió al alcalde quejándose de que Swerdlow parecía tener acceso privilegiado a la administración.

“Desgraciadamente, horas después de nuestra reunión, dos de los miembros de la Junta que asistieron recibieron llamadas telefónicas mordaces y denigrantes de Michael Swerdlow, quien les indicó que estaba al corriente de todo lo que se había hablado en nuestra reunión”, escribió Butler.

En una entrevista, Swerdlow confirmó haber hecho llamadas intensas a un par de miembros de la Junta de 79th Street: Gross y Norman Taylor, un director de desarrollo económico jubilado del Condado Broward. “Fueron a ver a la alcaldesa para decirle que no me importan los afroamericanos. Y no es cierto”, dijo Swerdlow.

Gross declinó hacer declaraciones. Taylor confirmó la llamada y dijo que Swerdlow tergiversó lo que se discutió en la reunión. Taylor también dijo que señaló el grupo de 79th Street una vez se acercó a él para involucrarse en el esfuerzo Poinciana.

“Le recordé que usted fue la primera persona a la que llamamos, y usted fue un detractor... Usted dijo todo lo malo de Poinciana”, dijo Taylor, describiendo su conversación con Swerdlow. “Digamos que no fue cordial. No acabó bien”.

Las propuestas contrapuestas presionaron a la sustituta de Monestime en el Distrito 2, la comisionada Marleine Bastien, para que abogara por los siguientes pasos. Ambos urbanizadores presentaron sus planes como propuestas no solicitadas al margen de los procedimientos normales de licitación del condado. Bastien declinó hacer comentarios sobre las propuestas de Poinciana.

Levine Cava, aliada de Bastien, podría recomendar a la Comisión que apruebe una propuesta sin tener en cuenta la otra, que elija entre las dos o que convoque un concurso por el terreno que obligue a ambos equipos a presentar nuevas ofertas.

En una entrevista concedida a principios de año, Levine Cava declaró que su administración está estudiando las propuestas antes de recomendar una actuación. “Estamos actuando con la diligencia debida”, declaró.