Qué significan la inflación y el auge inmobiliario para los impuestos a la propiedad este año

La alta inflación ya afectó a las tiendas de comestibles, gasolineras y centros comerciales de la Florida. Los impuestos sobre la propiedad es lo que sigue.

Los propietarios de viviendas en la Florida verían el doble de aumento en los impuestos a la propiedad que pagaron en el año pasado si las juntas escolares, los ayuntamientos y las comisiones condados mantienen sus tasas impositivas sin cambios.

Un aumento de la inflación significa que las viviendas se valorarán más alto al calcular los impuestos. Esto significa facturas de impuestos más elevadas a menos que los gobiernos locales reduzcan las tasas lo suficiente como para compensar los aumentos.

La Florida pone un tope a los aumentos al valor de la vivienda que se grava, vinculando el tope a la inflación, que ahora está en su punto más alto de los últimos 30 años. El resultado: el tope de 2022 para los aumentos de valor de las viviendas principales está en el máximo del 3%, casi el doble que el año pasado, cuando era del 1.4%.

Los propietarios de apartamentos y casas de alquiler también deberían esperar un aumento del valor de la propiedad en sus facturas de impuestos después que un aumento de las ventas de bienes raíces llevara a los precios a máximos históricos este año. El aumento de los impuestos sobre la propiedad de alquiler probablemente se trasladaría a los inquilinos en un momento en que los inquilinos de Miami-Dade ya están viendo algunos de los aumentos de alquiler más pronunciados en el país.

“Nunca he visto un aumento como el que hemos visto este año”, dijo Pedro García, el tasador de la propiedad electo del condado que asumió el cargo por primera vez en 2008, en referencia al salto en los valores de la propiedad. En Miami-Dade, los valores de tasación usados para calcular las facturas de impuestos están subiendo al ritmo más rápido en 15 años.

La ley de la Florida permite hasta un 10% de aumento en los valores de tasación para las propiedades de alquiler, segundas residencias y bienes raíces comerciales, y los tasadores locales de la propiedad dicen que 2022 está empujando el límite en las valuaciones.

Los valores de las propiedades subieron 12% en el Condado Miami-Dade cuando comenzó el 2022, el mayor aumento desde el alza del 15% en 2007 antes de una caída nacional de la vivienda. Eso significaría un extra de $191 millones para el presupuesto del Condado si Miami-Dade mantiene sin cambio las tasas de impuestos a la propiedad.

El Condado Broward vio un aumento similar en los valores gravables, 12% este año. El tasador de propiedades de Broward, Marty Kiar, considera que el aumento de los valores se debe al auge de la construcción y a la afluencia de compradores de Nueva York, California y otros mercados inmobiliarios de alto precio, después de que la pandemia del COVID-19 hiciera más común el trabajo a distancia.

“Tenemos gente que se traslada desde prácticamente todos los estados con impuesto sobre la renta”, dijo Kiar. “Y están pagando mucho dinero por las propiedades. Eso es realmente lo que está impulsando el aumento de los valores”.

La combinación de la inflación y el aumento de los valores inmobiliarios está impulsando una campaña a favor de los recortes de las tasas impositivas cuando comienza la temporada presupuestaria de verano para los gobiernos locales. Los planes de gasto y el importe que deben pagar los propietarios se concretarán en septiembre.

“La gente definitivamente busca un alivio”, dijo Eric Díaz-Padrón, ex miembro del Concejo de West Miami que fue elegido alcalde este año después de prometer la reducción de las tasas de impuestos. La ciudad, de unos 8,000 habitantes, cobra la misma tasa impositiva por los servicios municipales, $688 por cada $100,000 de valor gravable que hace 10 años.

Este año, Díaz-Padrón dice que tiene el impulso para bajar las tasas y propuso una reducción de la tasa del 3% para 2023. “Esa fue una gran parte de mi campaña”, dijo. “No es solo un mensaje populista. Es muy factible, teniendo en cuenta el dinero que tenemos que ingresar”.

El Departamento de Ingresos de la Florida establece el tope anual del programa Save Our Homes para los aumentos de los valores gravables de las residencias primarias, basándose en la tasa de inflación. A principios de 2022, la inflación era de 7%, el mayor aumento en la historia de un programa estatal que comenzó en 1995.

En los últimos cinco años la inflación fue lo suficientemente baja como para que el tope promedio para los propietarios de viviendas fuera del 2%.

El Condado Miami-Dade recaudó más de $2,000 millones en impuestos sobre la propiedad este año, dinero que financia a las fuerzas del orden, los servicios de rescate, los parques, el transporte público y las bibliotecas.

En junio, el tasador de propiedades del condado, García, envió una carta a los líderes del condado y de la ciudad de Miami-Dade en que recomendaba que se considerara una reducción del 3% en las tasas impositivas para compensar el aumento del 3% en los valores gravables de los propietarios.

Aunque los propietarios de viviendas tienen un tope del 3% en los valores gravables, otros propietarios están más expuestos a los cambios en los valores inmobiliarios. Eso incluye a los propietarios de apartamentos de alquiler, un grupo que, según García, no debe ser ignorado cuando se trata de la reducción de impuestos.

“Tenemos que preocuparnos también por los propietarios de esos edificios”, dijo García. “Si reciben un aumento de impuestos, esos impuestos se trasladarán a los inquilinos. Tenemos una crisis de alquileres. Es un momento extraordinario para ayudar a los dueños de estas propiedades”.

La alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, propuso recortes del 1% a las tasas de impuestos a la propiedad de Miami-Dade. Eso significaría renunciar a unos $24 millones en ingresos adicionales bajo las tasas actuales y recibir alrededor de $165 millones en nuevos impuestos a la propiedad sobre lo que se preveía para 2023 en el presupuesto del condado de este año.

La Oficina de Política y Asuntos Presupuestarios de la Comisión del Condado estima que se necesitaría un recorte de 4% para compensar completamente la inflación y mantener sin cambio las facturas de impuestos para el propietario promedio. Según el análisis del 14 de julio, reducir las tasas impositivas en esa medida le costaría al condado unos $94 millones en nuevos ingresos para el año presupuestario 2023, que comienza el 1º de octubre.

El mismo análisis concluyó que las tasas de impuestos de Levine Cava todavía significaría facturas de impuestos más altas para los propietarios de viviendas con un tope del 3% en los aumentos de valor. Para una casa que valga $200,000 este año y esté sujeta a los cuatro impuestos del condado, el propietario pagaría $41 más con un recorte del 1% en las tasas en 2023.

En la ciudad de Miami, el mayor mercado de apartamentos del condado, los valores de las propiedades multifamiliares subieron 14% este año. Alrededor de una cuarta parte de las ganancias proviene de la nueva construcción, y el resto es impulsado por los aumentos de valor en los complejos de apartamentos existentes, según un informe de la oficina de García. En los suburbios de Miami-Dade, los apartamentos en la zona no incorporada fuera de los límites de la ciudad vio aumentar en 16% el valor.

Para Resia, urbanizador y operador de apartamentos en Miami, los impuestos sobre la propiedad y los seguros representan aproximadamente la mitad de los gastos operativos anuales, dijo Alex Ballina, director de asuntos públicos y gubernamentales de la empresa. La empresa se dirige a lo que se describe como el sector de la “fuerza laboral” del mercado de alquiler, con apartamentos que suelen alquilarse por entre $1,000 y $3,000 al mes.

Ballina dijo que actualmente Resia está presupuestando aumentos de los impuestos sobre la propiedad del orden del 9% este año, gastos que se trasladan a los inquilinos cuando se renuevan los contratos.

La factura de impuestos de 2021 para una propiedad de Resia en el área de Kendall, el complejo de apartamentos Coral Reef en la cuadra de los 9700 de SW 152 Street, fue de alrededor de $275,000, según los registros del condado. Eso equivale a unos $1,500 al año por cada apartamento del complejo de 174 unidades, donde los alquileres mensuales de oscilan entre $1,900 y $2,800.

“La única forma de compensar esos costos es repercutirlos en el inquilino”, dijo Ballina . “El inquilino lo nota un poco, porque tiene que mantenerse al día no solo con la inflación, sino también con los impuestos sobre la propiedad y los costos del seguro”.

El complejo Coral Reef no está en una ciudad, por lo que paga los impuestos municipales a Miami-Dade, así como el impuesto sobre la propiedad en todo el condado que aplica a todos los terrenos. En conjunto, eso supone $930 por cada $100,000 de valor gravable, una tasa que incluye los impuestos del condado por los servicios de bomberos y bibliotecas.

En su propuesta de presupuesto de $10,000 millones, publicada el viernes, Levine Cava propuso una reducción del 1% para esas cuatro tasas de impuestos sobre la propiedad. Ella instó a los comisionados del condado a no seguir la recomendación de García para un recorte del 3%, advirtiendo que Miami-Dade no puede contar con el aumento de los precios de bienes raíces para cubrir el aumento de los costos del gobierno si el mercado de la vivienda se desliza como lo hizo la última vez que los valores estaban aumentando rápidamente.

Propuso gastar parte de la ganancia inesperada de impuestos a la propiedad del condado en 2022 en una serie de programas destinados a amortiguar los costos de la vivienda para algunos, mientras que no da amplios recortes de tasas a los grandes propietarios comerciales, los inversionistas inmobiliarios y otras empresas.

“Proporcionaremos ayuda específica a quienes más la necesitan”, dijo Levine Cava.

Inflación y vivienda asequible

Según el presupuesto de Levine Cava, Miami-Dade usaría parte de los nuevos ingresos para crear un Fondo de Estabilización de la Inflación y la Vivienda Asequible de $43 millones para pagar programas de ayuda nuevos y ampliados.

Eso incluye nuevos subsidios para propietarios como Resia que cobran alquileres considerados asequibles para familias que ganan menos de $140,000 al año.

Las cifras más recientes del Tasador de Propiedades muestran que alrededor de 430,000 propiedades en Miami-Dade tienen la designación de “vivienda primaria” necesaria para recibir el tope del 3% en los valores de tasación para las residencias primarias. Eso es alrededor del 45% de las casi 930,000 propiedades en los registros del condado.

Pero las casas con topes de valoración solo representan alrededor del 25% del valor gravable del condado, una brecha que Levine Cava dijo que muestra porqué los recortes de tasas más grandes proporcionarían más ahorros a los propietarios que obtienen ganancias de bienes raíces en lugar de los propietarios afectados por la inflación.

“Debido a la exención de la vivienda primaria, la mayoría de los propietarios no pagarán mucho más. Está limitado al 3%”, dijo. “La mayor parte del aumento procede realmente de los inversionistas. Los fondos de cobertura, los especuladores, la gente que compra casas individuales y las vende para obtener grandes beneficios. Esas son las personas que se beneficiarían de un mayor recorte presupuestario”.

Los datos de la oficina de García muestran que cerca de la mitad de las viviendas vendidas en 2021 se compraron como residencia primaria, no como inversión. De las 55,000 ventas residenciales registradas en 2021, más de 28,000 fueron compradas por alguien que luego la declaró residencia principal en los formularios de impuestos.

Algunos comisionados del condado ven que la inflación es demasiado alta para que apoyen el plan de Levine Cava para un pequeño recorte de la tasa y nuevos fondos para la asistencia específica. Quieren un recorte de la tasa más cercano al 3% propuesto por García.

Un recorte del 1% adicional al impuesto sobre la propiedad de Miami-Dade, además de la reducción del 1% propuesta por la alcaldesa, costaría al presupuesto unos $17 millones, según el análisis de Policy and Budgetary Affairs. Eso es aproximadamente el costo de la propuesta “Iniciativa de Vivienda de la Fuerza Laboral” para los propietarios, con su presupuesto estimado de $18 millones en la legislación recientemente aprobada.

Raquel Regalado, comisionada que pudiera desafiar a Levine Cava en las elecciones a la alcaldía de 2024, dijo que preferiría reducir las tasas impositivas en otro 1% que usar el dinero para los subsidios a los propietarios. “Es un porcentaje que pudiéramos dar a todos”, dijo.