El ‘Rey de Coconut Grove’ está arruinado, dice jueza. Una docena de sus lotes se subastarán

Están en venta una docena de exuberantes lotes en el mercado inmobiliario altamente deseable de Coconut Grove, pero solo los compradores calificados pueden pujar en una próxima subasta y más vale que estén preparados para superar la oferta inicial de $16.5 millones.

En cuanto a las personas que pagaron depósitos y firmaron contratos de compra para ocho de los 12 lotes y las nuevas casas que se suponía que se iban a construir en ellos... bueno, ya pueden despedirse de las casas de sus sueños. Esos compradores, quienes han estado esperando a un urbanizador de Coconut Grove que nunca cumplió lo prometido y que ahora está acusado de fraude, probablemente asistirán a la subasta del 15 de septiembre y verán como se venden sus propiedades, a menos que puedan reunir el dinero para pujar por toda la cartera.

Los anuncios de la subasta, que se llevará a cabo a través de Zoom, se publicaron el jueves, luego de la aprobación de la venta de los lotes por la jueza Jennifer Bailey del Tribunal de Circuito de Miami-Dade .

La subasta será para recaudar dinero para ayudar a pagar $85 millones que los compradores, los inversores y los prestamistas dijeron que se les debe por el urbanizador Doug Cox, quien se jactó a los clientes que era conocido como el “Rey de Coconut Grove”.

Necesitamos dinero en efectivo

Ahora Cox está en bancarrota y faltan al menos $22 millones del dinero de los depósitos, lo que solo deja como activos las dos docenas de propiedades que posee, dijo Bailey. La mitad de las propiedades están sin desarrollar y la otra mitad tienen casas adosadas casi terminadas asentadas en ellas.

“Una de estas cuentas bancarias tenía un faltante de $14”, dijo Bailey en una audiencia reciente. “Necesitamos conseguir algo de efectivo para que todos puedan lanzarse sobre él como perros voraces e intentar conseguir su parte justa”.

Bailey comparó el complicado caso con “una bancarrota infantil”.

“No quedan fondos y hay mucha gente con horcas”, dijo. “Desde prestamistas a depositantes que buscan recuperar su dinero y puede que también aparezca algún cuidador de césped, ¿quién sabe?”.

Bailey cumplió con una solicitud de emergencia del ex socio comercial de Cox Phillip Sylvester para nombrar al ex juez del tribunal de circuito de Miami-Dade Alan Fine como administrador judicial del caso en mayo. En su denuncia, Sylvester advirtió que Cox estaba “agotando y malgastando” varias propiedades en un “plan fraudulento”. Bailey autorizó a Fine para hacerse cargo de la gestión de lo que queda de las empresas urbanizadoras de Cox y recuperar todo el dinero posible para pagar las reclamaciones.

“Estamos tratando de encontrar un rastro o camino”, dijo Bailey. “No estoy seguro que haya ningún beneficio en tener el receptor sentado en terrenos no urbanizables”.

Lotes bajo contrato con compradores

Ocho de las parcelas sin urbanizar siguen bajo contrato con compradores, algunos de los cuales llevan años esperando porque no ha pasado nada con las propiedades. Cox, quien se ha negado a responder a las preguntas de Herald, ni siquiera había sacado los permisos de construcción. Están rodeadas de vallas con letreros publicitarios de Drive Development, la empresa de Cox, y representaciones de elegantes casas nuevas. En cuatro de las parcelas hay casas antiguas que se van a demoler. Los demás están yermos.

Entre los que tienen contratos sobre los solares están Rafael Isola y María del Mar Vélez, quienes demandaron a Cox el 24 de abril, alegando “incumplimiento de contrato, prácticas comerciales engañosas y desleales y fraude” derivados de su contrato de compra de marzo de 2022 de un solar vacío con sombra de roble y una casa que se construiría en North Grove, en 2050 Secoffee Street, por $4.85 millones. Le dieron un depósito de $1,456 millones. La pareja incluyó en su demanda una fotocopia de un cheque sin fondos de Cox que iba a ser un reembolso parcial de su depósito.

Otras parcelas están en Virginia Street, Gifford Lane, Day Avenue, Plaza Street y Woodridge Road, todas en Grove.

El valor total estimado de todas las propiedades de Cox —los 12 solares y las 12 casas— es de entre $65 y $69 millones. Las reclamaciones suman $85.5 millones y los $22 millones que Cox recibió en depósitos desaparecieron, de acuerdo con Fine. Él y su equipo de abogados y contadores forenses están buscando en cuentas bancarias y en “innumerables transacciones”. Solicitaron los registros de Send Enterprises y Drive Development, las empresas dirigidas por Cox y su pareja Nicole Pearl, quien es abogada.

Cox firmó contratos dobles e incluso triples con compradores desprevenidos en muchas de las propiedades, vendiéndolas sucesivamente a precios más altos durante los últimos cinco años, a medida que el mercado inmobiliario se disparaba. Cox engañaba a los compradores prometiéndoles que las casas estarían listas en 30 a 60 días, tan pronto como se terminaran los retoques y se obtuvieran los certificados de habitabilidad, según los compradores.

Cuatro compradores dieron Cox un total de $3.3 millones en depósitos en una sola casa en 2960 Coconut Ave. Tres personas tienen contratos en él ahora, incluyendo uno por $ 2,475 millones con un depósito de $742,500 de febrero de 2022 y otro por $ 2,375 millones con un depósito de $1.52 millones de enero. Un tercer contrato, de importe no especificado, se firmó en diciembre, según los registros judiciales.

Sylvester, ex socio comercial de Cox, acordó poner $16.5 millones para ser el primer postor. Si gana la subasta, comprará las propiedades que compró inicialmente por $9 millones hace cinco años y que había planeado desarrollar en una empresa conjunta con Cox. Sylvester, originario de Chicago, contrató por primera vez a Cox como contratista general en algunas casas de Grove en 2014.

Sylvester está demandando a Cox, alegando que fue traicionado. Sylvester dijo que Cox le mostró documentos hipotecarios falsos, rompió su acuerdo y le debe $7 millones.

Bailey escuchó objeciones a la propuesta de subasta de Fine por parte de compradores que quieren que se cumplan sus contratos y cuestionó la posición de Sylvester como una persona con información privilegiada que recibe un trato especial, pero Bailey dijo que confiaba en que Fine “ejerciera su juicio empresarial para tomar las mejores decisiones para maximizar los activos y minimizar los pasivos”.

Una empresa local llamada Liquidus presentó una carta de solicitud de oferta de $55 millones por las 24 propiedades, pero Bailey la rechazó como una oferta aleatoria de una empresa que no proporcionó suficiente información financiera.

“Esto no es ‘Hagamos un trato’”, dijo Bailey. “No creo que sea apropiado que una persona que no es parte [de esto] haga una oferta fuera del ámbito del administrador judicial. No voy a ir a espaldas del administrador judicial”.

El prestamista se opone

Mitchell Mandler, un abogado de Altamar Financial Group, también se opuso a la subasta, argumentando que sería mejor esperar en lugar de llevar a cabo una “venta de fuego” y colocar los ingresos de la oferta “en un banco que ganará poco mientras litigamos durante un año”, dijo.

Pero Bailey dijo que la administración judicial necesita una inyección de dinero no solo para pagar sus facturas legales, sino para iniciar el proceso de clasificación y reembolso de las reclamaciones.

“Si creen que esto es precipitarse, es que nunca me han visto precipitarme”, dijo.

Altamar prestó a Cox y Send Enterprises $34 millones en 2019, con la mayoría de las propiedades de Cox utilizadas como garantía. Después de que Cox incumpliera, Altamar concedió seis prórrogas y finalmente presentó una acción de ejecución hipotecaria en mayo. Con los intereses de penalización acumulados de 24.5%, o $22,251.37 al día, la deuda de Cox se ha disparado a $43 millones.

Las propiedades que Cox puso como garantía valen hoy más que la deuda que tiene con Altamar.

Mientras Mandler argumentaba que Altamar merece que se le pague primero, el préstamo de Altamar está siendo examinado por Fine y los abogados de los demandantes.

Bailey calificó la tasa de interés del 24.5% de Altamar como “el elefante en la habitación, porque nadie en el mundo tiene esa tasa de interés; es el trato del siglo”, dijo.

Aunque Cox no ha cerrado la venta de una casa desde 2019, “les estaba dando prórroga tras prórroga y enviando inspectores a ver casas terminadas que no se vendían”, dijo Bailey”.

Fine y el abogado de Sylvester también criticaron a Altamar por negarse a reunirse y considerar una oferta de Sylvester para liquidar el préstamo.

“Tenemos la intención de presentar una contrademanda contra Altamar”, dijo Marcos Jiménez, abogado de Sylvester y ex fiscal federal en Miami. Jiménez calificó a Cox de dirigir un “esquema Ponzi”. “Mi cliente se ofreció a resolver [esto], a lo que Altamar hizo caso omiso, así que para que Altamar entre y espere una oferta de crédito no es realista, esas cosas se ventilarán en el litigio”.

Bailey también aprobó el pago de $25,368 a la agente inmobiliaria de Miami Vivian Dimond, su factura por ayudar a evaluar y comercializar las propiedades y agilizar las inspecciones finales para obtener los certificados de ocupación de las casas adosadas.

Cómo pujar en la subasta

Los procedimientos de licitación pueden consultarse en el expediente público del caso de administración judicial: https://www2.miamidadeclerk.gov/ocs/Search.aspx (Docket 252, 253, 254) o enviando un correo electrónico al abogado del administrador judicial Berger Singerman LLP a senddataaccess@bergersingerman.com.